90平米比重新规还有悬念？谁敢做吃螃蟹第一人
“70%的比例是一个地区的总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则”,这是9部委新政中的一条，也是新政留下的悬念和让开发商期待的一点。
昨天，在中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部房地产业司司长沈建忠对近日以来颇受争议的“套型建筑面积”一说作出解释:“套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积”。
九部委细则颁布以来，以“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”这一条最为敏感，争议最大，尽管诸多开发商或被要求息声、或不敢作出头鸟，但从各种业内活动交流得到的信息来看，此规定遭到了大多数人的质疑和反对，甚至有人形容“这还让不让开发商活”。
尽管90平米、70%的定义终于尘埃落定，但对于量化指标来调控市场的方式仍然存有疑问，而90平米的套型面积，即100-105平米的建筑面积又是否够用？这一规定能否抑制房价，能不能实现让更多的人买得起房的目标？
90平米套型面积是否合适
应该有量化指标 但90平米、70%有些苛刻
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平认为，随着土地资源和人口的矛盾越来越突出，应该有一套对于资源分配的体系，原来的制度设计引导大家进入住房消费市场，消费模式和结构存在问题，人们都想拥有成套、一次性到位的产权房，而且套型是越来越大，比如豪宅面积在300-1300平米之间不等，其中350平米是基础户型，不断有有钱的人买大房子，同时产生了一种社会效应，引导大家都住大房子。
如果没有行政量化指标的约束，从市场逐利角度看，调控是没有希望的，所以这一次调控用了简单的量化指标，从土地资源中切出一部分来为老百姓盖中小户型，量化指标是必要的。
但是,对某些大城市，90平米套型面积还是值得探讨，100平米建筑面积仍然有些苛刻，在北方还是适合建两居，在南方，能建小三居，而对有住房升级需求的人将付出更多的购房成本；中小户型占供应结构的比例虽然也应该量化，但70%也显得苛刻，应该对老百姓进行分层次，如果将70%理解为中低收入者，这里面有多少人是适合90平米，多少人应低于这个数字，多少人高于这个数字。
“最小面积”概念仅满足生理需求
究竟最小多大的面积适合居住，90平米的套型面积是不是够用？
清华大学建筑学院副教授周榕说，如果按照我们现在16平米的人均居住面积，五口之家、三口之家都够用，80年代的房子还是52平米的标准面积，香港50平米可以做三室二厅，8平米的卧室，5-6平米的厅。“所以这样说起来，没有什么房子是住不下去的，重要的是心理的居住感觉不一样，根据现代主义建筑理论，‘最小多少平米’只考虑了生理需求。所有平均量基于统计学的基数，对于个案是没有意义的。”
谈到居住环境对于人的心理感觉的影响，周榕介绍了美国心理学家的一项测试，通过对家里只有一个卫生间和有两个卫生间的业主进行试验，显示后者精神病发病率减少一半。因为卫生间在一套房间里，是最私密的空间，而人们需要更多的私密空间缓解情绪。
然而，即使他作为一个建筑师，也很难说多少平米对人的居住感觉来说是合适的。
他认为，用行政命令的方式、一刀切的方式规范房地产市场不合适，各地的情况不一样，南北的差异、大小城市的差异、东西部也存在差异，再加上社会财富不平衡，在上海，中心城区90平米就可以，但在地广人稀的新疆，这样的面积和比例就不实际。
短期政策 长远看将作调整
北京城市规划设计研究院高级工程师高毅存则认为，由于目前市场上住房结构不平衡，在一段特定时间里面这样调整结构是合理的，但从长远来看，随着人们生活水准提高，不可能无限期这样。从城市规划的角度，要找到一个平衡点，政策既要兼顾考虑目前的结构失衡，也要考虑到长远来看生活水平提高后的需求。
对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生说，九部委细则中用词是“十一五规划”期间，原来的结构失衡造成大户型太多，现在通过一定手段扭转过来，将来平衡以后会再作调整。
90平米套型面积户型的增加，在影响开发商和购房人的同时，对建筑师也提出了要求，周榕说，建筑师将关注中小户型怎么作出花样，也可能出现一些对策性的东西，比如房间的可变性，大跨度空间结构增强可拆性，使业主可以购买两套三套打通，这是最好的对策办法，毕竟已经切分了最小套供应量。
谁来作第一个吃螃蟹的人？
供应短缺将造成房价上涨 中小户型不意味中低价位
新政的目的是让更多人买得起房，然而聂梅生担心：中小户型是不是意味中低价位？是不是也有相对小的豪宅？即使总价降低，是不是意味单价减少？70%的中小户型是不是能真正被中低收入者购买？
周榕说，现在北京城区基本上很少土地供应，政府推出的土地多在郊区，而在郊区建90平米的房子很少有人买，一般人不愿意跑那么远到郊区还住在小空间里，这会使郊区的房地产很难开发，而中心城区地产商又在观望、延期开盘，从而造成中心区的土地更加紧张。
他认为，如果这一政策严格执行起来，不但不能对房价起到平抑的作用，还会促使房价上涨。
之前有人提出，由于小户型供应增多，开发商会在小户型上拼价格，因此房价不见得会上涨，但周榕认为不是这样，中小户型供应放量只能是两三年以后的设想，而在这段时间里，有项目的可能延期开盘，尚未拿施工证的开发商会观望、延期开发计划，而另一方面，有大户型项目的开发商认识到大户型的稀缺会产生惜售心理，没有太大资金压力的可能会放缓开发计划，几个因素加起来将造成供应的短缺，这将造成跟去年国八条一样的结果，去年年底到今年北京房价的上涨正是由于上半年供应短缺所致。
如果规定10年内都执行此规定也好，但政策的不确定性让开发商已经开始观望，“谁来作第一个吃螃蟹的人？”周榕问。同期市场上有大户型、有二手房，购房人可能会计算，与其在郊区买个小户型，不如在市中心买二手房，开发商也计算，土地不开发，大不了卖出去，只要一开发，一旦没卖出去意味净亏，所以中小户型放量造成价格下降在这场市场博奕之下只能是一个设想。而受损的依然是低端人群，单价增高可能还是买不起。
在解决低端人群的住房问题上，周榕提及荷兰的廉租房模式，政府要求开发商的项目中要有3%的小户型房子变成社会住宅，在不亏损不盈利的前提下卖由政府买走，为低端人群提供廉租房。
焦点房地产网
九部委细则颁布以来，以“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”这一条最为敏感，争议最大，尽管诸多开发商或被要求息声、或不敢作出头鸟，但从各种业内活动交流得到的信息来看，此规定遭到了大多数人的质疑和反对，甚至有人形容“这还让不让开发商活”。
尽管90平米、70%的定义终于尘埃落定，但对于量化指标来调控市场的方式仍然存有疑问，而90平米的套型面积，即100-105平米的建筑面积又是否够用？这一规定能否抑制房价，能不能实现让更多的人买得起房的目标？
90平米套型面积是否合适
应该有量化指标 但90平米、70%有些苛刻
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平认为，随着土地资源和人口的矛盾越来越突出，应该有一套对于资源分配的体系，原来的制度设计引导大家进入住房消费市场，消费模式和结构存在问题，人们都想拥有成套、一次性到位的产权房，而且套型是越来越大，比如豪宅面积在300-1300平米之间不等，其中350平米是基础户型，不断有有钱的人买大房子，同时产生了一种社会效应，引导大家都住大房子。
如果没有行政量化指标的约束，从市场逐利角度看，调控是没有希望的，所以这一次调控用了简单的量化指标，从土地资源中切出一部分来为老百姓盖中小户型，量化指标是必要的。
但是,对某些大城市，90平米套型面积还是值得探讨，100平米建筑面积仍然有些苛刻，在北方还是适合建两居，在南方，能建小三居，而对有住房升级需求的人将付出更多的购房成本；中小户型占供应结构的比例虽然也应该量化，但70%也显得苛刻，应该对老百姓进行分层次，如果将70%理解为中低收入者，这里面有多少人是适合90平米，多少人应低于这个数字，多少人高于这个数字。
“最小面积”概念仅满足生理需求
究竟最小多大的面积适合居住，90平米的套型面积是不是够用？
清华大学建筑学院副教授周榕说，如果按照我们现在16平米的人均居住面积，五口之家、三口之家都够用，80年代的房子还是52平米的标准面积，香港50平米可以做三室二厅，8平米的卧室，5-6平米的厅。“所以这样说起来，没有什么房子是住不下去的，重要的是心理的居住感觉不一样，根据现代主义建筑理论，‘最小多少平米’只考虑了生理需求。所有平均量基于统计学的基数，对于个案是没有意义的。”
谈到居住环境对于人的心理感觉的影响，周榕介绍了美国心理学家的一项测试，通过对家里只有一个卫生间和有两个卫生间的业主进行试验，显示后者精神病发病率减少一半。因为卫生间在一套房间里，是最私密的空间，而人们需要更多的私密空间缓解情绪。
然而，即使他作为一个建筑师，也很难说多少平米对人的居住感觉来说是合适的。
他认为，用行政命令的方式、一刀切的方式规范房地产市场不合适，各地的情况不一样，南北的差异、大小城市的差异、东西部也存在差异，再加上社会财富不平衡，在上海，中心城区90平米就可以，但在地广人稀的新疆，这样的面积和比例就不实际。
短期政策 长远看将作调整
北京城市规划设计研究院高级工程师高毅存则认为，由于目前市场上住房结构不平衡，在一段特定时间里面这样调整结构是合理的，但从长远来看，随着人们生活水准提高，不可能无限期这样。从城市规划的角度，要找到一个平衡点，政策既要兼顾考虑目前的结构失衡，也要考虑到长远来看生活水平提高后的需求。
对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生说，九部委细则中用词是“十一五规划”期间，原来的结构失衡造成大户型太多，现在通过一定手段扭转过来，将来平衡以后会再作调整。
90平米套型面积户型的增加，在影响开发商和购房人的同时，对建筑师也提出了要求，周榕说，建筑师将关注中小户型怎么作出花样，也可能出现一些对策性的东西，比如房间的可变性，大跨度空间结构增强可拆性，使业主可以购买两套三套打通，这是最好的对策办法，毕竟已经切分了最小套供应量。
谁来作第一个吃螃蟹的人？
供应短缺将造成房价上涨 中小户型不意味中低价位
新政的目的是让更多人买得起房，然而聂梅生担心：中小户型是不是意味中低价位？是不是也有相对小的豪宅？即使总价降低，是不是意味单价减少？70%的中小户型是不是能真正被中低收入者购买？
周榕说，现在北京城区基本上很少土地供应，政府推出的土地多在郊区，而在郊区建90平米的房子很少有人买，一般人不愿意跑那么远到郊区还住在小空间里，这会使郊区的房地产很难开发，而中心城区地产商又在观望、延期开盘，从而造成中心区的土地更加紧张。
他认为，如果这一政策严格执行起来，不但不能对房价起到平抑的作用，还会促使房价上涨。
之前有人提出，由于小户型供应增多，开发商会在小户型上拼价格，因此房价不见得会上涨，但周榕认为不是这样，中小户型供应放量只能是两三年以后的设想，而在这段时间里，有项目的可能延期开盘，尚未拿施工证的开发商会观望、延期开发计划，而另一方面，有大户型项目的开发商认识到大户型的稀缺会产生惜售心理，没有太大资金压力的可能会放缓开发计划，几个因素加起来将造成供应的短缺，这将造成跟去年国八条一样的结果，去年年底到今年北京房价的上涨正是由于上半年供应短缺所致。
如果规定10年内都执行此规定也好，但政策的不确定性让开发商已经开始观望，“谁来作第一个吃螃蟹的人？”周榕问。同期市场上有大户型、有二手房，购房人可能会计算，与其在郊区买个小户型，不如在市中心买二手房，开发商也计算，土地不开发，大不了卖出去，只要一开发，一旦没卖出去意味净亏，所以中小户型放量造成价格下降在这场市场博奕之下只能是一个设想。而受损的依然是低端人群，单价增高可能还是买不起。
在解决低端人群的住房问题上，周榕提及荷兰的廉租房模式，政府要求开发商的项目中要有3%的小户型房子变成社会住宅，在不亏损不盈利的前提下卖由政府买走，为低端人群提供廉租房。
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