中介玩“漫游” 购房人付费分时段学四招防身术
京房地产交易管理网在近日公布了由北京房地产中介行业协会从诚信服务、社会贡献、从业能力三方面评定的21个中介机构一级单位。近年关于房屋中介的投诉一直位居消协受理前列。海淀消协公布的2005年投诉情况中，房屋中介的投诉位居“榜首”。通州法院欧彦峰法官从法理上对解决中介问题提出了建议。
中介服务应区分居间与代理
典型案例：王先生与赵先生达成房屋买卖协议后，赵先生反悔，双倍返还了王先生的定金2万元，中介公司要求从中扣除7000元中介费。王先生拒绝。由于双方约定不清，法院按等价补偿原则判决王先生支付中介公司协助看房费200元。
法官解释：当前，房产中介公司从提供信息、促成交易到代办过户手续都要介入。于是，居间关系与代理关系纠缠其中。上述案例就是居间完成、代理中止的情况。居间服务即居间人促成合同成立，委托人就应支付报酬，无论合同是否履行。但王先生与中介的合同对居间与代理的报酬没有规定。所以，中介公司只能得到支出的必要费用。而代办手续等代理行为需实际完成才能付费。
法官建议——中介收费“拦腰断”
中介公司把代理服务强加在居间服务中，剥夺了客户是否选择中介和选择哪一家中介代办手续的自由。所以，法官建议区分居间与代理，分别订立条款，分别收费。合同签订，居间成功，中介公司收取居间报酬。客户选择该公司代办手续，中介公司可视情况收取代理报酬。如此，能够避免不必要的法律纠纷。
中介公司对房屋权属提供保证
典型案例：张先生通过中介买了一套房，后发现房屋面积比合同约定少了16平方米。
按法律规定，中介公司有如实报告房屋情况的义务，但想要证明其提供虚假信息却非常困难。
最终，张先生没有得到中介的赔偿。
法官解释：
依据法律规定，买卖合同订立，中介公司就可得居间报酬，但合同履行的风险却完全由客户承担。一旦出现欺诈或中介与他人串通的情况，消费者必然遭受惨重损失。法官建议———房产权属有假中介“连坐”
中介公司应为房产权属的真实性与合法有效性提供保证，出现欺诈等行为应承担连带赔偿责任，以督促中介对房产进行审查核实，减少诈骗犯罪。
因为中介比消费者更具有查验房产权属的资质和能力，且其收费标准一般在房价款的2％，动辄成千上万，应含有这份保证服务费用。实例：《北京房地产中介行业自律规则》出台《北京房地产中介行业自律规则》规定，中介机构提供房源信息失实给委托人带来损失应赔偿。
北京房地产中介行业协会会长陈同顺曾表示，北京还没有一部专门针对中介市场的法律法规。从长远来看，法律与协会规范结合才能共同推进行业发展。
法官提示——提防被骗有几招
在法官的上述建议没有实现的情况下，消费者提防中介公司设的骗局，可以使用下列方法。
1、细查资质
查看中介公司是否具备资质证和经营许可证，经营场所是否悬挂《工商营业执照》、《税务登记证》。同时，查看中介公司是否具备市或区房地产经纪人协会的会员资格等。
2、以貌取公司
门面整洁、企业标识明确、硬件设施完善，拥有多家连锁店的中介公司，实力应该不弱。
3、慎签合同
消费者签合同时要仔细查看，不明白的条款一定要问清楚，并要求将各项口头承诺写进合同，最好采用北京已推出的《房屋中介服务合同》。
4、小心付钱
消费者在付款时一定要收取《北京市服务业专用发票》，如果收取的是不正规或无效票据，那将无法投诉。
除此以外，购房者或租房者一定要核实业主的房屋权属证明，以及身份证、户口簿等。而房主应避免签单方委托，以免中介持委托书从事瞒骗业主，以高价与客户成交或其他有损房主利益的行为。
法制晚报
典型案例：王先生与赵先生达成房屋买卖协议后，赵先生反悔，双倍返还了王先生的定金2万元，中介公司要求从中扣除7000元中介费。王先生拒绝。由于双方约定不清，法院按等价补偿原则判决王先生支付中介公司协助看房费200元。
法官解释：当前，房产中介公司从提供信息、促成交易到代办过户手续都要介入。于是，居间关系与代理关系纠缠其中。上述案例就是居间完成、代理中止的情况。居间服务即居间人促成合同成立，委托人就应支付报酬，无论合同是否履行。但王先生与中介的合同对居间与代理的报酬没有规定。所以，中介公司只能得到支出的必要费用。而代办手续等代理行为需实际完成才能付费。
法官建议——中介收费“拦腰断”
中介公司把代理服务强加在居间服务中，剥夺了客户是否选择中介和选择哪一家中介代办手续的自由。所以，法官建议区分居间与代理，分别订立条款，分别收费。合同签订，居间成功，中介公司收取居间报酬。客户选择该公司代办手续，中介公司可视情况收取代理报酬。如此，能够避免不必要的法律纠纷。
中介公司对房屋权属提供保证
典型案例：张先生通过中介买了一套房，后发现房屋面积比合同约定少了16平方米。
按法律规定，中介公司有如实报告房屋情况的义务，但想要证明其提供虚假信息却非常困难。
最终，张先生没有得到中介的赔偿。
法官解释：
依据法律规定，买卖合同订立，中介公司就可得居间报酬，但合同履行的风险却完全由客户承担。一旦出现欺诈或中介与他人串通的情况，消费者必然遭受惨重损失。法官建议———房产权属有假中介“连坐”
中介公司应为房产权属的真实性与合法有效性提供保证，出现欺诈等行为应承担连带赔偿责任，以督促中介对房产进行审查核实，减少诈骗犯罪。
因为中介比消费者更具有查验房产权属的资质和能力，且其收费标准一般在房价款的2％，动辄成千上万，应含有这份保证服务费用。实例：《北京房地产中介行业自律规则》出台《北京房地产中介行业自律规则》规定，中介机构提供房源信息失实给委托人带来损失应赔偿。
北京房地产中介行业协会会长陈同顺曾表示，北京还没有一部专门针对中介市场的法律法规。从长远来看，法律与协会规范结合才能共同推进行业发展。
法官提示——提防被骗有几招
在法官的上述建议没有实现的情况下，消费者提防中介公司设的骗局，可以使用下列方法。
1、细查资质
查看中介公司是否具备资质证和经营许可证，经营场所是否悬挂《工商营业执照》、《税务登记证》。同时，查看中介公司是否具备市或区房地产经纪人协会的会员资格等。
2、以貌取公司
门面整洁、企业标识明确、硬件设施完善，拥有多家连锁店的中介公司，实力应该不弱。
3、慎签合同
消费者签合同时要仔细查看，不明白的条款一定要问清楚，并要求将各项口头承诺写进合同，最好采用北京已推出的《房屋中介服务合同》。
4、小心付钱
消费者在付款时一定要收取《北京市服务业专用发票》，如果收取的是不正规或无效票据，那将无法投诉。
除此以外，购房者或租房者一定要核实业主的房屋权属证明，以及身份证、户口簿等。而房主应避免签单方委托，以免中介持委托书从事瞒骗业主，以高价与客户成交或其他有损房主利益的行为。
法制晚报
