新政震荡下楼市凸现五大趋势 开发商密谋退地
新政余波
从6月1日“国六条”实施，至今已经半个月，对市场已经产生部分影响，价格涨幅受到限制，观望事态加强，大户型销售趋暖，另一方面，市场还在期待细则的出台，以解决更改规划可能带来的销售断档期。
价格涨幅明显被抑
“国六条”等政策的出台，中央政府及地方政府决心整顿房地产价格市场的决心已经严重影响了开发商对市场的判断和策略，近日来，售楼处的态度突然转变，新房的涨幅大幅减小，甚至部分出现暗降现象。
近日来石女士频频接到售楼处和中介公司的电话，询问她购房计划有没有变化，当初她看的户型如今又有了，价格还可以有所商量，或者干脆告诉她价格有优惠。“幸好我当初没有跟风决定，否则，现在真后悔”，不过，半个月前还在为买房发愁的石女士现在底气足了很多，“现在我不着急了，反正急的是他们，我要货比三家，好好看看市场走势”。
有购房者反映，不仅出现了开盘提前的现象，而且，报价有明显下降。
记者了解到，的确有不少项目都重新调整了价格制定计划，大大缩减了上调幅度，有些项目的上调价格甚至只是“意思一下”。
“很明显，现在开发商们不敢随便调价了，风险太大”，一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。
网上签约将会骤降
老百姓观望的态势越来越明显，但是，从目前的网上签约情况看，房屋销售不跌反涨，从调控前日均500多套，到最近600多套，销售走势似乎是逆势而涨。
明天地产业务发展总监陈云峰揭开了其中的秘密，“除了签约数，还要看看认购备案的数量”。调控前，每天的认购备案数在五六十套左右，但调控政策出台后，开发商大量抛出“囤量”，紧急销售，目前每天的认购备案达200多套，也就是说，如果把实际销售的数量减去这部分紧急突击销售的房子，实际上，观望的态势已经很明显了。陈云峰预计6月底到7月初，房地产信息网上的签约数会急剧下降。
大户型销售转暖
市场有传言，70%的小户型要求，给大户型带来了发展契机，不少项目的大户型开始走俏。记者了解后发现，的确有部分项目的大户型销售开始趋暖。朝阳区某项目原来一直对大户型的销售有优惠政策，但现在正在考虑是否继续优惠，因为“销售势头比较好”。
北京中原地产总经理李文杰认为，不排除个别项目出现这样的情况，但是，总体还不是很明显。根据新的政策，大面积户型今后会减少，从市场分析角度看，价格也会随之出现上涨。但是，目前，北京市政府的细则还没有出台，70%的90平方米小户型究竟怎么界定，现在还不好说；另一方面，不少购房者开始新一轮观望，客观上也造成需求的减少，因此，现在还不能判断大户型的走势已经开始趋强，也不能断定现在是购买大户型的最佳时机。
李文杰认为，大概需要至少一个月的时间，才能比较清晰地看出大户型的走势。
规划导致断档期
新政规定，“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，北京市规委发文表示，已审批但未取得施工许可证的项目，如不符合该标准则必须修改方案。
根据北京市房地产交易管理网上的统计数据显示，截至2006年6月6日，全市可售期房和未签约现房的面积分别为14820954平方米、2981960平方米，二者的套数分别为106171套、17583套，也就是说每套住宅的平均面积将近144平方米。这就意味着大多数项目的规划都要做更改。
“据了解，此次更改规划牵扯的项目达600多个。如果这些项目都要更改规划，无疑会在市场造成一段时间断档期”，李文杰分析道，“根据目前的规划审批进度，预计要延迟3个月，如果碰巧遇到冬施期，还要延迟，再加上更改规划设计的时间，不少项目可能会造成3个月甚至半年以上的延期。”
戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢提出，增加小户型供应是好事，但是，不能仅仅考虑面积因素，因为市场上小户型的价格普遍偏高，因此，如果能从总价考虑更适合一些，同样可以承受的总价下，郊区的房子面积可以大一些，市区的房子就可以小一些。
但是，市场普遍认为，不管怎样，政府都会很慎重对待，保证市场相对平稳过渡。
开发商密谋退地
新政出台后，开发商们都异常的沉默，记者的采访要求遭到纷纷回绝，但私下里，开发商阵营却持不同意见。有开发商高价拿了土地，正准备大展宏图，就挨了新政“凌空一棒”，原来希望通过低密度、大户型、高档项目赚一笔，现在不得不屈从于70%的限令下，“与其这样，不如把土地退了”，一时间，类似的想法频现于市场。
“有这样的传言很正常，的确有些地段是不适合做小户型的，所以，估计细则很可能从整体供应量上把握‘70%’的标准”，李文杰表示，“另一方面，政府应该加大中低价位的土地供应，从土地成本上控制房价。”
李文杰认为，细则很可能以新项目为主要调整对象。“对老项目来说，全部调整是不可能的，一部分调一部分不调操作难度太大，因此，很可能维持原来的规划，只针对新项目调整，这样既能保证实施力度，也能保证行政程序上的畅通”。
戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢认为，对房价飞涨，短期内政府应该出台政策，以取得直接效果，但长远看，就必须通过提供廉租房和经济适用房、建立劳动保障体系、完备的税收金融体系，这样才能真正平衡社会经济平稳，平衡房价上涨和居民生活水平之间的矛盾。
调控驱使投资转向
随着一系列宏观调控政策出台，北京的住宅交易市场短期内出现低迷迹象。在商铺和写字楼市场上，由于国内经济的持续快速发展以及北京拥有的特殊地位，外资和外地企业不断进入，需求依然旺盛。此外，写字楼和商铺等属非住宅类地产商品，其转让，目前并无“五年”等限制，因此业内人士预期，今后，大量投资者可能会实施战略转向，将资金从住宅市a场中抽出，转炒写字楼和商铺。
祖籍温州的投资人金先生给记者算了一笔账：现在，买套具有升值潜力的好地段的住宅，最少也得百万元左右，5年内转让，还须交5.5%的契税，相当于把增值部分吃掉了一大块。而且受到宏观政策的影响，市场上用于出租房源必然增多，租赁价格随之也将下滑。同样，用这些钱可以买到至少30平方米以上不错的底商。用来出租或者等其升值之后转手，都比较容易。“从目前我们多个老乡投资的实例来看，只要买对了项目，获利还是蛮大的，20%还是有的。”
我爱我家副总胡景晖分析认为，住宅市场部分投资资金的撤出是必然的，而商铺和写字楼本身就属于投资型产品，撤出的资金是否流向这一市场，则要看投资者对未来的心理预期。金诚信董事长邱宏也持同样观点，他还表示，当前商业网点设施的总量已基本能满足消费的需求，但布局不合理、结构不完善、业态不先进的矛盾依然存在。这种矛盾的原因主要是商业网点供求信息不对称，开发商与经营者长期脱节以及商业网点规划指导相对滞后造成的。
因此，业内人士也提醒投资者，切勿盲目跟风炒作，应该综合分析供求和项目经营前景，这样才能确保投资的产品保值、增值。
世界杯星光四射 开发商深宫怨妇
“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风”，新政出台，让楼市买家少了；世界杯一开赛，连看房的都少了。与艳光四射、风华万种、吸引无数眼球的世界杯相比，现在正围着主管部门喋喋不休、对新政心存不满的开发商恰似一群怨妇。
周末，记者在北京北边的几个项目售楼处转了转，可谓“门前冷落鞍马稀”，半个月前，这种冷落场面几乎是不敢想象的。先是新政一下让大量购房人咽下了定心丸，观望心态重新占据市场主流地位，再是世界杯，眼球都随德国的足球转了。
其实，从国际经验、历史经验上看，世界杯足球热一旦加温，房地产市场就开始降温。
1998年，世界杯在法国举行，结果哨声一响起，法国当地的新私宅单位成交量就猛跌三分之一，由5月份的478个减少到319个。二手市场的情况稍微好些，由5月份的197个减少到185个。整个市场的交易金额则由5.312亿元下跌至4.0137亿元，流失的生意额超过1亿元，也就是大约四分之一的市值。
到了2002年的世界杯，虽然比赛要到5月31日才在日本和韩国展开，但5月份的房地产交易量已经减少了两三成。新单位成交量由4月份的975个下跌至603个，二手单位的成交量由439个减少至338个。到了6月份“战情”最激烈的时候，新单位成交量进一步下跌至437个，二手单位的成交量进一步下跌至192个，比平时折损了差不多“半壁江山”。
美国生意场上有句经验之谈“如果打不过他，那就努力和他做朋友”，面对世界杯的无限荣光，身手灵活的开发商已经开始化敌为友、意图变被动为主动，有开发商请业主看球的，有开发商借助胜负预测，推出优惠措施的，小手段翻新拉客。
上一届韩日世界杯，由于中国队史无前例地打入32强，国内曾有一家楼盘打出这样的促销承诺：中国进一个球，售房单价打九折，并以此类推！可能是开发商对国脚们的底细太了解了，最后的结果毫无悬念：由于中国队一球未进，购房者的期望落了空，房价一分钱的折扣也没有。
这次世界杯没有中国队了，就算有，又能怎样呢？先别说中国队能不能进球，对新政满腔哀怨的开发商们，最近都忙着钻新政的漏洞呢，怕是无心操办打折的事了。
京华时报
从6月1日“国六条”实施，至今已经半个月，对市场已经产生部分影响，价格涨幅受到限制，观望事态加强，大户型销售趋暖，另一方面，市场还在期待细则的出台，以解决更改规划可能带来的销售断档期。
“国六条”等政策的出台，中央政府及地方政府决心整顿房地产价格市场的决心已经严重影响了开发商对市场的判断和策略，近日来，售楼处的态度突然转变，新房的涨幅大幅减小，甚至部分出现暗降现象。
近日来石女士频频接到售楼处和中介公司的电话，询问她购房计划有没有变化，当初她看的户型如今又有了，价格还可以有所商量，或者干脆告诉她价格有优惠。“幸好我当初没有跟风决定，否则，现在真后悔”，不过，半个月前还在为买房发愁的石女士现在底气足了很多，“现在我不着急了，反正急的是他们，我要货比三家，好好看看市场走势”。
有购房者反映，不仅出现了开盘提前的现象，而且，报价有明显下降。
记者了解到，的确有不少项目都重新调整了价格制定计划，大大缩减了上调幅度，有些项目的上调价格甚至只是“意思一下”。
“很明显，现在开发商们不敢随便调价了，风险太大”，一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。
网上签约将会骤降
老百姓观望的态势越来越明显，但是，从目前的网上签约情况看，房屋销售不跌反涨，从调控前日均500多套，到最近600多套，销售走势似乎是逆势而涨。
明天地产业务发展总监陈云峰揭开了其中的秘密，“除了签约数，还要看看认购备案的数量”。调控前，每天的认购备案数在五六十套左右，但调控政策出台后，开发商大量抛出“囤量”，紧急销售，目前每天的认购备案达200多套，也就是说，如果把实际销售的数量减去这部分紧急突击销售的房子，实际上，观望的态势已经很明显了。陈云峰预计6月底到7月初，房地产信息网上的签约数会急剧下降。
大户型销售转暖
市场有传言，70%的小户型要求，给大户型带来了发展契机，不少项目的大户型开始走俏。记者了解后发现，的确有部分项目的大户型销售开始趋暖。朝阳区某项目原来一直对大户型的销售有优惠政策，但现在正在考虑是否继续优惠，因为“销售势头比较好”。
北京中原地产总经理李文杰认为，不排除个别项目出现这样的情况，但是，总体还不是很明显。根据新的政策，大面积户型今后会减少，从市场分析角度看，价格也会随之出现上涨。但是，目前，北京市政府的细则还没有出台，70%的90平方米小户型究竟怎么界定，现在还不好说；另一方面，不少购房者开始新一轮观望，客观上也造成需求的减少，因此，现在还不能判断大户型的走势已经开始趋强，也不能断定现在是购买大户型的最佳时机。
李文杰认为，大概需要至少一个月的时间，才能比较清晰地看出大户型的走势。
规划导致断档期
新政规定，“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，北京市规委发文表示，已审批但未取得施工许可证的项目，如不符合该标准则必须修改方案。
根据北京市房地产交易管理网上的统计数据显示，截至2006年6月6日，全市可售期房和未签约现房的面积分别为14820954平方米、2981960平方米，二者的套数分别为106171套、17583套，也就是说每套住宅的平均面积将近144平方米。这就意味着大多数项目的规划都要做更改。
“据了解，此次更改规划牵扯的项目达600多个。如果这些项目都要更改规划，无疑会在市场造成一段时间断档期”，李文杰分析道，“根据目前的规划审批进度，预计要延迟3个月，如果碰巧遇到冬施期，还要延迟，再加上更改规划设计的时间，不少项目可能会造成3个月甚至半年以上的延期。”
戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢提出，增加小户型供应是好事，但是，不能仅仅考虑面积因素，因为市场上小户型的价格普遍偏高，因此，如果能从总价考虑更适合一些，同样可以承受的总价下，郊区的房子面积可以大一些，市区的房子就可以小一些。
但是，市场普遍认为，不管怎样，政府都会很慎重对待，保证市场相对平稳过渡。
开发商密谋退地
新政出台后，开发商们都异常的沉默，记者的采访要求遭到纷纷回绝，但私下里，开发商阵营却持不同意见。有开发商高价拿了土地，正准备大展宏图，就挨了新政“凌空一棒”，原来希望通过低密度、大户型、高档项目赚一笔，现在不得不屈从于70%的限令下，“与其这样，不如把土地退了”，一时间，类似的想法频现于市场。
“有这样的传言很正常，的确有些地段是不适合做小户型的，所以，估计细则很可能从整体供应量上把握‘70%’的标准”，李文杰表示，“另一方面，政府应该加大中低价位的土地供应，从土地成本上控制房价。”
李文杰认为，细则很可能以新项目为主要调整对象。“对老项目来说，全部调整是不可能的，一部分调一部分不调操作难度太大，因此，很可能维持原来的规划，只针对新项目调整，这样既能保证实施力度，也能保证行政程序上的畅通”。
戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢认为，对房价飞涨，短期内政府应该出台政策，以取得直接效果，但长远看，就必须通过提供廉租房和经济适用房、建立劳动保障体系、完备的税收金融体系，这样才能真正平衡社会经济平稳，平衡房价上涨和居民生活水平之间的矛盾。
调控驱使投资转向
随着一系列宏观调控政策出台，北京的住宅交易市场短期内出现低迷迹象。在商铺和写字楼市场上，由于国内经济的持续快速发展以及北京拥有的特殊地位，外资和外地企业不断进入，需求依然旺盛。此外，写字楼和商铺等属非住宅类地产商品，其转让，目前并无“五年”等限制，因此业内人士预期，今后，大量投资者可能会实施战略转向，将资金从住宅市a场中抽出，转炒写字楼和商铺。
祖籍温州的投资人金先生给记者算了一笔账：现在，买套具有升值潜力的好地段的住宅，最少也得百万元左右，5年内转让，还须交5.5%的契税，相当于把增值部分吃掉了一大块。而且受到宏观政策的影响，市场上用于出租房源必然增多，租赁价格随之也将下滑。同样，用这些钱可以买到至少30平方米以上不错的底商。用来出租或者等其升值之后转手，都比较容易。“从目前我们多个老乡投资的实例来看，只要买对了项目，获利还是蛮大的，20%还是有的。”
我爱我家副总胡景晖分析认为，住宅市场部分投资资金的撤出是必然的，而商铺和写字楼本身就属于投资型产品，撤出的资金是否流向这一市场，则要看投资者对未来的心理预期。金诚信董事长邱宏也持同样观点，他还表示，当前商业网点设施的总量已基本能满足消费的需求，但布局不合理、结构不完善、业态不先进的矛盾依然存在。这种矛盾的原因主要是商业网点供求信息不对称，开发商与经营者长期脱节以及商业网点规划指导相对滞后造成的。
因此，业内人士也提醒投资者，切勿盲目跟风炒作，应该综合分析供求和项目经营前景，这样才能确保投资的产品保值、增值。
世界杯星光四射 开发商深宫怨妇
“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风”，新政出台，让楼市买家少了；世界杯一开赛，连看房的都少了。与艳光四射、风华万种、吸引无数眼球的世界杯相比，现在正围着主管部门喋喋不休、对新政心存不满的开发商恰似一群怨妇。
周末，记者在北京北边的几个项目售楼处转了转，可谓“门前冷落鞍马稀”，半个月前，这种冷落场面几乎是不敢想象的。先是新政一下让大量购房人咽下了定心丸，观望心态重新占据市场主流地位，再是世界杯，眼球都随德国的足球转了。
其实，从国际经验、历史经验上看，世界杯足球热一旦加温，房地产市场就开始降温。
1998年，世界杯在法国举行，结果哨声一响起，法国当地的新私宅单位成交量就猛跌三分之一，由5月份的478个减少到319个。二手市场的情况稍微好些，由5月份的197个减少到185个。整个市场的交易金额则由5.312亿元下跌至4.0137亿元，流失的生意额超过1亿元，也就是大约四分之一的市值。
到了2002年的世界杯，虽然比赛要到5月31日才在日本和韩国展开，但5月份的房地产交易量已经减少了两三成。新单位成交量由4月份的975个下跌至603个，二手单位的成交量由439个减少至338个。到了6月份“战情”最激烈的时候，新单位成交量进一步下跌至437个，二手单位的成交量进一步下跌至192个，比平时折损了差不多“半壁江山”。
美国生意场上有句经验之谈“如果打不过他，那就努力和他做朋友”，面对世界杯的无限荣光，身手灵活的开发商已经开始化敌为友、意图变被动为主动，有开发商请业主看球的，有开发商借助胜负预测，推出优惠措施的，小手段翻新拉客。
上一届韩日世界杯，由于中国队史无前例地打入32强，国内曾有一家楼盘打出这样的促销承诺：中国进一个球，售房单价打九折，并以此类推！可能是开发商对国脚们的底细太了解了，最后的结果毫无悬念：由于中国队一球未进，购房者的期望落了空，房价一分钱的折扣也没有。
这次世界杯没有中国队了，就算有，又能怎样呢？先别说中国队能不能进球，对新政满腔哀怨的开发商们，最近都忙着钻新政的漏洞呢，怕是无心操办打折的事了。
京华时报
