国六条之后 对“人人有住房”“人人有房住”的反思
2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究如何促进房地产业健康发展的措施。针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院出台了六项涵盖税收、信贷、土地政策等方面的措施（简称“国六条”），新一轮的房地产宏观调控正式开始。
国家统计局最新发布的数据显示，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资仅为62亿元，增长2.6%，远远落后于商品住宅的投资增长速度。在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。其中北京、广东两大重点地区的房地产增长过热，房价大幅攀升，有可能取代上海、浙江成为新一轮房地产过热的龙头，将过热态势向其他地区蔓延。
北京师范大学金融研究中心此前发布的《中国房地产金融安全评估报告》也得出如下结论：我国东部地区商品房均价已达到每平方米4000元左右，根据我国2005年城市户均收入在1.5万元～1.7万元计算，购买一套70平方米的新房，房价收入比约为13 ：1，我国七成城市居民没有购买新商品房的能力。
在这样的社会背景下，国务院于2006年5月17日召开常务会议，一方面肯定房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，同时也强调房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。“国八条”调控政策是否失灵？
自2004年开始，由于上海、浙江等地区出现大量投资性购房和投机性购房，导致长三角区域的房地产价格上涨过快，客观上影响了经济和社会的稳定发展。国务院为此召开了常务会议，发布了一份关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。
经过一周年的房地产宏观调控，上海、浙江等长三角地区房地产投资增长明显放缓，但北京、广东等地区却出现了房价暴涨的趋势。根据国家统计局公布的数据，2006年第一季度，广州、深圳的房价经历了一轮超过15%的增长；北京商品住宅期房预售均价比2005年同期上涨7.6%；北京市建委公布的数据甚至高达14.8%。
由此，众多媒体和专家提出了这样的疑问：高压不下的房价是不是在事实上宣告了中国房地产史上最严厉、行政色彩最浓郁的宏观调控政策的失败？目前，评价2005年3月出台的“国八条”房地产调控政策失灵似乎成了一种时髦。
国家发改委经济研究所宏观室主任王小广却不这样看。他认为，中国的房地产行业已有泡沫化倾向，而由此造成的影响被严重低估了，必须采取强劲的调控措施来控制房地产投资。“在我看来，2005年国家对房地产的宏观调控是有较大成效的，如房地产投资增幅由上年的28.1%回落到19.8%，下降了8.3%个百分点，而房价增幅也趋于回落。调控房地产一周年，做一些政策检讨是对的，但说宏观调控失灵并不符合实际，失灵论是有害的，并会干扰宏观调控的效果。”
北京首创股份有限公司董事长刘晓光对“国八条”调控政策的看法是，2005年的宏观调控效果比较明显。首先是市场得到了一定程度的规范，如对自有资金30%的要求、四证齐全等；其次是宏观调控带来了金融机制的多元化，有的企业可能还用银行贷款，但有不少企业开始引进机构投资者，开始和基金合作，有的企业通过发债来募集资金；三是销售更加规范了。“在我看来，宏观调控把市场活跃了，拉动了内需，是件好事情。”
北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授则认为，国家自2005年连续出台政策对房地产进行宏观调控，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策。在这些政策作用下，市场上出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然面临上涨的压力，主要城市房价上窜迹象明显。
过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资，董藩教授认为，这是基于一个错误的判断--“房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在过剩风险”而得出的。在需求所受影响不大的情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。
“国六条”能否遏制房价暴涨？
房价的居高不下正在使开发商群体被社会公众所妖魔化，某些专家学者甚至也以情绪化的语言表达了他们心中的不满。中科院工业经济研究所的曹建海博士就公开表示，应该取消房地产企业。他的理由是“房地产企业是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，没有给社会带来福利和财富，是一种没有任何价值的企业模式。”不久前由深圳网民邹涛发起的“不买房运动”，更是购房者对开发商采取敌视态度的极端表现。
由此可见，住房供应结构失衡已经成为中国房地产市场的一大顽症，囤积房源和哄抬房价行为归根结底是由于供给不足造成的。当务之急是增加供给，满足广大群众的基本住房需求，特别是中低收入和贫困人口的居住需求。
针对“国六条”的具体内容，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，与2005年的“国八条”相比，“抑制需求”的思路体现得比较明确。尽管考虑到与前期政策和“十一五”规划中相关表述的适应，没有使用“抑制”一词，而是说“引导和调节住房需求”，但已经绝对没有了“鼓励扩大住房消费”的含义。“发展住房二级市场和租赁市场”、“减缓被动性住房需求过快增长”等表述也隐含着这种政策倾向。
仔细揣摩“国六条”的文字表述，董藩教授认为，有三点陈述隐含着增加供给的政策含义：一是强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。虽然这直接表现为结构调整问题，但大家都知道，不适度扩大投资规模是很难调整结构的。他相信2007年、2008年全国的房地产投资数据会证明他的判断（北京因为奥运环境问题可能会特殊一些）；二是2003年以来中央政府第一次说“科学确定房地产开发土地供应规模”，过去强调的可都是“严格土地监管”。“科学确定”意味着尊重供求关系的现状，土地供应计划会有适度放松。当然，根据中国国情和我们一贯的态度，不能太松，只能“适度”。用“科学确定”既强调适当尊重现实，又有预防“一哄而松”倾向之意；三是强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”。与过去相对较大的拆迁规模和较快的拆迁速度相比，毫无疑问，这意味着供给的相对增加。过去调控思路中关于控制投资规模的常规表述，诸如“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等类似表述，在“国六条”措施中并未再提及。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对“国六条”能否落实多少有些担心：“六条措施是在去年宏观调控失效的前提下出台的，虽然很必要、很及时，但应该有具体细则，否则六条只能是一句空话。”尹教授认为，因为牵涉到利益，地方政府是不希望房价大幅度降下来的，如果国务院放权让各个地方政府来制定细则，出台的六条措施就相当于泡汤了。
香港太平洋国际集团投资公司CEO贾卧龙的判断是，在没有出台具体实施细则前，“国六条”将使房地产企业进入新一轮的观望期。新一轮的宏观调控将使开发商面临的政策环境变得更为严峻，开发商所能利用的非正规资源也将越来越少，实现利润最大化的难度也将增加。在没有新的具体的调控措施出台之前，开发商所能做的只有静观其变，及时调整发展思路，顺应市场发展潮流。
在土地规模投放的问题上，目前还看不出来中央政府的意图是采取放量还是缩量。绝大部分房地产企业的判断是：如果今后土地放量，房价就会下来；如果缩量，价格就会升上去！
对“人人有住房”和“人人有房住”的反思
面对部分城市房价飞涨的现实，已有专家学者对“人人有住房”和“人人有房住”这两种住房解决方案提出反思。北京科技大学管理学院教授、前国资委宏观经济研究部部长赵晓博士更是对中国现行的住房发展模式提出了质疑。
赵晓的基本观点是，房地产调控还需回到根本的增长模式问题上。反思中国现行的住房发展模式，首先要叫停当前以城市化和市场化为名的瓜分土地和掠夺居民储蓄存款的运动。过去考量房地产发展的唯一要旨，就是其经济增长导向，而民生取向以及政府在百姓安居中所应扮演的重要公共角色，则在一定程度上被遗憾地丢弃了！
赵晓认为，中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，但不应该全盘否定住房福利。因为政府单一的增长导向，其公共导向和公平导向的缺失，事实上在实行货币化分配过程中，政府对中低收入者并没有给予必要的福利性照顾。政府所采取的实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策，只是杯水车薪而已。以经济适用房为例，2003年我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产的6%，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例估计低于5%。
尽管目前已经出现住房消费超前与大部分居民买不起房的现实，城市居民已经为购买商品住房而超支，但是地方政府出于财政税收的考虑，并没有足够的动力免费划拨土地来兴建经济适用房。北京首创股份有限公司董事长刘晓光在接受媒体记者采访时也表示，兴建中低价位的房子是好事，对于开发商来说，怎么才能得到中低价位的地？有什么样的鼓励政策？现在还没有具体政策出来。严格的信贷政策会加大房地产企业的开发成本，房价自然也会高。目前可开发的城市土地都是通过招拍挂方式取得。房价构成中，土地成本占了很大部分，大城市的地价已经占到了房价的50%，小城市也在30%左右。如果一个开发商取得土地的楼面价是4000元的话，政府让他以5000元的房价卖出去他肯定是不干的。
作为一名有社会影响力的经济学家，赵晓指出，在城市住房发展方面，市场的转型是迅速的，但政府的转型却是缓慢的。地方政府在通过市场化掏老百姓的口袋来拉动经济增长方面是积极的，但通过政府的公共政策和公共产品的供应来保障民生方面却是被动的和消极的。如果地方政府不能真正从“经济增长型”转向“公共服务型”，如果经济增长永远是政府第一位的关注对象，民生问题的考虑却被忽视，我国的住房制度改革就会越来越变形，越来越远离公众，房地产调控的成果也无法从机制上得到保证。
国家发改委经济研究所宏观室主任王小广也建议，将群众满意度作为城市住房体系建设是否到位的衡量标准，完善政府与市场的协调机制。在廉租房和经济适用房政策中受益群众的满意度，应该成为政府官员的“评价指标”之一，拒绝执行此项政策的官员应当受到惩处。
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北京师范大学金融研究中心此前发布的《中国房地产金融安全评估报告》也得出如下结论：我国东部地区商品房均价已达到每平方米4000元左右，根据我国2005年城市户均收入在1.5万元～1.7万元计算，购买一套70平方米的新房，房价收入比约为13 ：1，我国七成城市居民没有购买新商品房的能力。
在这样的社会背景下，国务院于2006年5月17日召开常务会议，一方面肯定房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，同时也强调房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。“国八条”调控政策是否失灵？
自2004年开始，由于上海、浙江等地区出现大量投资性购房和投机性购房，导致长三角区域的房地产价格上涨过快，客观上影响了经济和社会的稳定发展。国务院为此召开了常务会议，发布了一份关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。
经过一周年的房地产宏观调控，上海、浙江等长三角地区房地产投资增长明显放缓，但北京、广东等地区却出现了房价暴涨的趋势。根据国家统计局公布的数据，2006年第一季度，广州、深圳的房价经历了一轮超过15%的增长；北京商品住宅期房预售均价比2005年同期上涨7.6%；北京市建委公布的数据甚至高达14.8%。
由此，众多媒体和专家提出了这样的疑问：高压不下的房价是不是在事实上宣告了中国房地产史上最严厉、行政色彩最浓郁的宏观调控政策的失败？目前，评价2005年3月出台的“国八条”房地产调控政策失灵似乎成了一种时髦。
国家发改委经济研究所宏观室主任王小广却不这样看。他认为，中国的房地产行业已有泡沫化倾向，而由此造成的影响被严重低估了，必须采取强劲的调控措施来控制房地产投资。“在我看来，2005年国家对房地产的宏观调控是有较大成效的，如房地产投资增幅由上年的28.1%回落到19.8%，下降了8.3%个百分点，而房价增幅也趋于回落。调控房地产一周年，做一些政策检讨是对的，但说宏观调控失灵并不符合实际，失灵论是有害的，并会干扰宏观调控的效果。”
北京首创股份有限公司董事长刘晓光对“国八条”调控政策的看法是，2005年的宏观调控效果比较明显。首先是市场得到了一定程度的规范，如对自有资金30%的要求、四证齐全等；其次是宏观调控带来了金融机制的多元化，有的企业可能还用银行贷款，但有不少企业开始引进机构投资者，开始和基金合作，有的企业通过发债来募集资金；三是销售更加规范了。“在我看来，宏观调控把市场活跃了，拉动了内需，是件好事情。”
北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授则认为，国家自2005年连续出台政策对房地产进行宏观调控，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策。在这些政策作用下，市场上出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然面临上涨的压力，主要城市房价上窜迹象明显。
过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资，董藩教授认为，这是基于一个错误的判断--“房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在过剩风险”而得出的。在需求所受影响不大的情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。
“国六条”能否遏制房价暴涨？
房价的居高不下正在使开发商群体被社会公众所妖魔化，某些专家学者甚至也以情绪化的语言表达了他们心中的不满。中科院工业经济研究所的曹建海博士就公开表示，应该取消房地产企业。他的理由是“房地产企业是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，没有给社会带来福利和财富，是一种没有任何价值的企业模式。”不久前由深圳网民邹涛发起的“不买房运动”，更是购房者对开发商采取敌视态度的极端表现。
由此可见，住房供应结构失衡已经成为中国房地产市场的一大顽症，囤积房源和哄抬房价行为归根结底是由于供给不足造成的。当务之急是增加供给，满足广大群众的基本住房需求，特别是中低收入和贫困人口的居住需求。
针对“国六条”的具体内容，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，与2005年的“国八条”相比，“抑制需求”的思路体现得比较明确。尽管考虑到与前期政策和“十一五”规划中相关表述的适应，没有使用“抑制”一词，而是说“引导和调节住房需求”，但已经绝对没有了“鼓励扩大住房消费”的含义。“发展住房二级市场和租赁市场”、“减缓被动性住房需求过快增长”等表述也隐含着这种政策倾向。
仔细揣摩“国六条”的文字表述，董藩教授认为，有三点陈述隐含着增加供给的政策含义：一是强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。虽然这直接表现为结构调整问题，但大家都知道，不适度扩大投资规模是很难调整结构的。他相信2007年、2008年全国的房地产投资数据会证明他的判断（北京因为奥运环境问题可能会特殊一些）；二是2003年以来中央政府第一次说“科学确定房地产开发土地供应规模”，过去强调的可都是“严格土地监管”。“科学确定”意味着尊重供求关系的现状，土地供应计划会有适度放松。当然，根据中国国情和我们一贯的态度，不能太松，只能“适度”。用“科学确定”既强调适当尊重现实，又有预防“一哄而松”倾向之意；三是强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”。与过去相对较大的拆迁规模和较快的拆迁速度相比，毫无疑问，这意味着供给的相对增加。过去调控思路中关于控制投资规模的常规表述，诸如“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等类似表述，在“国六条”措施中并未再提及。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对“国六条”能否落实多少有些担心：“六条措施是在去年宏观调控失效的前提下出台的，虽然很必要、很及时，但应该有具体细则，否则六条只能是一句空话。”尹教授认为，因为牵涉到利益，地方政府是不希望房价大幅度降下来的，如果国务院放权让各个地方政府来制定细则，出台的六条措施就相当于泡汤了。
香港太平洋国际集团投资公司CEO贾卧龙的判断是，在没有出台具体实施细则前，“国六条”将使房地产企业进入新一轮的观望期。新一轮的宏观调控将使开发商面临的政策环境变得更为严峻，开发商所能利用的非正规资源也将越来越少，实现利润最大化的难度也将增加。在没有新的具体的调控措施出台之前，开发商所能做的只有静观其变，及时调整发展思路，顺应市场发展潮流。
在土地规模投放的问题上，目前还看不出来中央政府的意图是采取放量还是缩量。绝大部分房地产企业的判断是：如果今后土地放量，房价就会下来；如果缩量，价格就会升上去！
对“人人有住房”和“人人有房住”的反思
面对部分城市房价飞涨的现实，已有专家学者对“人人有住房”和“人人有房住”这两种住房解决方案提出反思。北京科技大学管理学院教授、前国资委宏观经济研究部部长赵晓博士更是对中国现行的住房发展模式提出了质疑。
赵晓的基本观点是，房地产调控还需回到根本的增长模式问题上。反思中国现行的住房发展模式，首先要叫停当前以城市化和市场化为名的瓜分土地和掠夺居民储蓄存款的运动。过去考量房地产发展的唯一要旨，就是其经济增长导向，而民生取向以及政府在百姓安居中所应扮演的重要公共角色，则在一定程度上被遗憾地丢弃了！
赵晓认为，中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，但不应该全盘否定住房福利。因为政府单一的增长导向，其公共导向和公平导向的缺失，事实上在实行货币化分配过程中，政府对中低收入者并没有给予必要的福利性照顾。政府所采取的实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策，只是杯水车薪而已。以经济适用房为例，2003年我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产的6%，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例估计低于5%。
尽管目前已经出现住房消费超前与大部分居民买不起房的现实，城市居民已经为购买商品住房而超支，但是地方政府出于财政税收的考虑，并没有足够的动力免费划拨土地来兴建经济适用房。北京首创股份有限公司董事长刘晓光在接受媒体记者采访时也表示，兴建中低价位的房子是好事，对于开发商来说，怎么才能得到中低价位的地？有什么样的鼓励政策？现在还没有具体政策出来。严格的信贷政策会加大房地产企业的开发成本，房价自然也会高。目前可开发的城市土地都是通过招拍挂方式取得。房价构成中，土地成本占了很大部分，大城市的地价已经占到了房价的50%，小城市也在30%左右。如果一个开发商取得土地的楼面价是4000元的话，政府让他以5000元的房价卖出去他肯定是不干的。
作为一名有社会影响力的经济学家，赵晓指出，在城市住房发展方面，市场的转型是迅速的，但政府的转型却是缓慢的。地方政府在通过市场化掏老百姓的口袋来拉动经济增长方面是积极的，但通过政府的公共政策和公共产品的供应来保障民生方面却是被动的和消极的。如果地方政府不能真正从“经济增长型”转向“公共服务型”，如果经济增长永远是政府第一位的关注对象，民生问题的考虑却被忽视，我国的住房制度改革就会越来越变形，越来越远离公众，房地产调控的成果也无法从机制上得到保证。
国家发改委经济研究所宏观室主任王小广也建议，将群众满意度作为城市住房体系建设是否到位的衡量标准，完善政府与市场的协调机制。在廉租房和经济适用房政策中受益群众的满意度，应该成为政府官员的“评价指标”之一，拒绝执行此项政策的官员应当受到惩处。
中国不动产杂志 苏放
