响应国六条 银监会建议大幅提高首付比例
建议主要商业银行对多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严控授信。有专家质疑未来实际操作效果，也有业内人士担心波及高档住宅的自用需求。5月17日，“国六条”出台，预示着新一轮宏观调控即将开始。仅仅一星期后，银监会主席刘明康即提出，主要商业银行要坚持“区别对待、有保有压”的原则,有效管控房地产放贷增长。对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严控授信。此前业内对央行提高按揭比例的猜测得到印证。
刘明康是在银监会召开的经济金融形势通报会上提出的上述要求。他表示，商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款,并进行贷后检查。大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。对非自用型购房贷款进行严格审批。此外，出于防范房地产开发贷款风险的考虑，银监会将对房地产贷款的风险权重由之前的100%提高到150%-200%，借以通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。同时，各银行还要停止与各地政府签订授信合作协议。
“银监会的这一表态对银行发放房地产贷款将起到较大的限制作用。”一家股份制银行的个贷部经理向媒体表示。此前，为优化贷款结构，包括银监会和央行在内的监管部门曾表示要适度提高多套住房和高档住宅的首付款比例，目前部分银行对购买第二套以上住房的个人实行的是3成的首付款。此次银监会则表示要大幅提高购买多套住房的首付比例，措施明显严厉。在这种情形下，各商业银行将很有可能再度提高购买多套住房的首付比例。
“银监会的做法无疑是响应了最新的‘国六条’。”经济学家徐滇庆表示，银监会采取措施希望紧缩开发商的资金，严格查处违规房地产开发贷款，这将逼迫开发商降低空置率，稳定房地产价格。 但他同时认为，银监会建议银行提高投资性购房的首付比例，虽然目标很明确，操作效果可能并不好，因为难以对“多套房屋”进行判断。而对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例和严控授信，则需要银行加强自身风险意识。
至于首付比例可能提高到何种程度，徐滇庆称现在还难以判断，但是从前一阶段的舆论来看，最高可能达到五成。徐滇庆还指出，本轮银行紧缩房地产信贷，并不会造成银行不良贷款的大量增加，因为目前房价依然处于上涨阶段，调控可谓正当其时。
对于银监会此番调控，社科院金融研究所刘煜辉存在不同看法。他认为单纯对房地产信贷口进行调控，难以遏制房地产的过热势头。刘煜辉认为房地产资金主要来自三大领域：海外资金、体外循环资金和期房预售资金。其中目前对海外资金不设防，而体外循环资金难以统计和控制。“最大的问题可能在于期房预售。”他认为，在购房者交纳20%首付、以及银行按揭贷款到位之后，开发商便已经完成资金周转，这时候即便控制开发商贷款，也不会对其资金链造成太大影响。
房地产业内人士认为，银监会此次新政将带来两方面的影响。今典集团董事长张宝全表示，如果各商业银行加大对投资性和投机性购房的控制，将有利于控制房地产消费市场的过度膨胀；针对房地产开发贷款的严格检查，将提高房地产行业的“门槛”。
北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲分析认为，大幅度提高首付比例对于开发的项目种类肯定有影响，特别是高端市场的竞争将会加剧。他说，高档市场消费需求可能走低，开发商的开发热情会有较大下降。同时，银行系统对放贷风险系数提高，对实力较差的开发商而言是“雪上加霜”。
另外，许多业界人士都对新政的可操作性表现出担忧。“如果操作性差，很有可能导致按房价‘一刀切’的放贷政策出台。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，这样一来将会产生“双刃剑、两面伤”的结果。在控制投资性、投机性购房的同时，也把一部分真实的自住型高档需求“泼掉”。
中国不动产杂志
“银监会的这一表态对银行发放房地产贷款将起到较大的限制作用。”一家股份制银行的个贷部经理向媒体表示。此前，为优化贷款结构，包括银监会和央行在内的监管部门曾表示要适度提高多套住房和高档住宅的首付款比例，目前部分银行对购买第二套以上住房的个人实行的是3成的首付款。此次银监会则表示要大幅提高购买多套住房的首付比例，措施明显严厉。在这种情形下，各商业银行将很有可能再度提高购买多套住房的首付比例。
“银监会的做法无疑是响应了最新的‘国六条’。”经济学家徐滇庆表示，银监会采取措施希望紧缩开发商的资金，严格查处违规房地产开发贷款，这将逼迫开发商降低空置率，稳定房地产价格。 但他同时认为，银监会建议银行提高投资性购房的首付比例，虽然目标很明确，操作效果可能并不好，因为难以对“多套房屋”进行判断。而对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例和严控授信，则需要银行加强自身风险意识。
至于首付比例可能提高到何种程度，徐滇庆称现在还难以判断，但是从前一阶段的舆论来看，最高可能达到五成。徐滇庆还指出，本轮银行紧缩房地产信贷，并不会造成银行不良贷款的大量增加，因为目前房价依然处于上涨阶段，调控可谓正当其时。
对于银监会此番调控，社科院金融研究所刘煜辉存在不同看法。他认为单纯对房地产信贷口进行调控，难以遏制房地产的过热势头。刘煜辉认为房地产资金主要来自三大领域：海外资金、体外循环资金和期房预售资金。其中目前对海外资金不设防，而体外循环资金难以统计和控制。“最大的问题可能在于期房预售。”他认为，在购房者交纳20%首付、以及银行按揭贷款到位之后，开发商便已经完成资金周转，这时候即便控制开发商贷款，也不会对其资金链造成太大影响。
房地产业内人士认为，银监会此次新政将带来两方面的影响。今典集团董事长张宝全表示，如果各商业银行加大对投资性和投机性购房的控制，将有利于控制房地产消费市场的过度膨胀；针对房地产开发贷款的严格检查，将提高房地产行业的“门槛”。
北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲分析认为，大幅度提高首付比例对于开发的项目种类肯定有影响，特别是高端市场的竞争将会加剧。他说，高档市场消费需求可能走低，开发商的开发热情会有较大下降。同时，银行系统对放贷风险系数提高，对实力较差的开发商而言是“雪上加霜”。
另外，许多业界人士都对新政的可操作性表现出担忧。“如果操作性差，很有可能导致按房价‘一刀切’的放贷政策出台。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，这样一来将会产生“双刃剑、两面伤”的结果。在控制投资性、投机性购房的同时，也把一部分真实的自住型高档需求“泼掉”。
中国不动产杂志
