住房空置率和空房率的涵义及与国际警戒线的关系
今年的报刊上，又出现了有关住房空置率、空房率和国际警戒线的争论。争论的主要“来由”，仍然是对指标涵义的认识问题。
2004年末，我曾在一篇文章中解析了住房空置率和住房空房率的涵义及其与国际警戒线的关系，得到了业界较为广泛的认同，有不少专家已在文章中予以引用。现将过去一些有价值的分析，结合新的思考，形成有借鉴意义的文字。
国外通用的住房空房率
目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率，即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。这些年，美国的空房率为9％～10％，英国的空房率也在10%左右（最高年份曾达到13%）。从我们的角度来看问题，认为他们的空房率太高，而西方国家的专家则认为，维持10%的空房率，是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率，就不会产生住房紧缺现象。人们为了调换工作流动到任何一个城市去，都能很容易地租房或买房，有较大的选择余地，有利于在经济发展中调整产业结构、加速人才流动。
当然，空房率绝不是越高越好，西方有些专家认为以不超过10%为宜。我国有的专家在介绍国外有关情况时，把10%的住房空房率说成是国际通用的警戒线，是有一定根据和道理的。
我国的住房空置指标和空置率
随着房改的深入和住房商品化的发展，商品房逐步增加，我国于20世纪90年代，出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算（目前仍较多地使用这一计算方法）。再后来，人们又发现，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续3年建房总数为分母来计算，但未形成统一规定。
人们在使用这个我国“独创”的空置住房指标中发现，年底建成而未售出的住房中有相当大的部分是待销房，并会在第二年内售出。可见，这个空置商品房指标只能说明当年建成住房在当年的销售情况。由于它把许多待销房统统纳入空置范畴，就不能准确地说明住房真实的积压情况，是一个戴着“空置”帽子却包含许多“非空置”待销住房而有明显缺陷的指标。因此，用它为基础计算出来的住房空置率也存在明显的缺陷。例如，有一个城市当年建成住房100万平方米，由于大多数是在四季度竣工，因而到12月31日尚有40万平方米没有销出，人们就会计算出住房空置率高达40%。这个例子属于“极而言之”，其目的是为了说明现行的空置房统计缺陷实在太明显。
为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况，有关主管部门针对住房空置指标存在的缺陷，在2003年做出补充规定，决定将相关指标补充为：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1~3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房。许多业内人士都认为，这一补充规定的指标比空置指标能够较为准确地反映住房的积压情况，但因它仅仅起到“补充”作用，并没有用待销住房指标来取代住房空置指标，目前人们普遍使用的仍然是原定的不够准确的住房空置指标。今年5月29日公布的九部门“国15条”中第四条就规定，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，这是正式文件中使用的有别于现行统计指标的提法。为此，许多业内人士不断呼吁，希望能对现行的住房空置统计指标进行修改补充，使之真正反映住房空置情况。
不同口径的警戒线不能混用
以上分析说明，西方国家的住房空房率指标反映的是在全部住房中空房所占比重，我国住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重，两者是完全不相同的概念。如果把西方国家住房空房率10%的警戒线直接套过来用于我国的住房空置率警戒线，就会犯不同囗径“混用”的错误。例如，美国纽约市是个拥有近千万人口的大城市，由于住房供应已经相对饱和，近些年每年新建住房都低于200万平方米。如果有人按我国的方法，按一年新建住房总量中未卖出的空置住房超过10%就超过警戒线来计算，就会得出纽约市新建住房未销出面积超过20万平方米就超过警戒线的“荒谬”结论。
又如，如果与“国际接轨”，直接采用各国通用的空房计算方法，即以我国城镇住房总数90亿平方米为分母，以现有空置商品房为分子，计算出的我国现有空房率不到1%。如果加上存量房中的空房（没有统计数），估计在2%左右，最多也不超过3%。而按10%计算，我国的空房警戒线应为9亿平方米。以上数字在我国定有不少人难以接受，因为我国目前空房相对较少、空房率相对很低，是经济还不够发达和居住水平较低的如实反映。
有的同仁主张暂缓使用空房率指标，他认为现在使用空房率指标，容易引导人们与西方发达国家攀比，不切实际地要求提高空房率。而从长远来看，随着经济的不断发展和人民居住水平的不断提高，我国也会逐步达到住房富裕和空房率较高的水平。因而，在我国使用国际通用的住房空房率指标及其警戒线，只是一个时间问题。
市场经济要求保有适量空置房
在计划经济阶段，住房属于单位所有。虽然每个单位都会留出一小部分住房作为周转房，但不叫空房，因而空房率为零。正因为我国民众长期生活在“零空房”的条件下，而且过去还有人认为“零空房”是社会制度优越性的表现，从而导致人们对空房的“不认可”。20世纪后期第一次统计空置商品房时，发现空置商品房竟有3000多万平方米，与“零空房”差得太多，就使得人们大吃一惊。后来随着住房商品化的发展，空置商品房逐年增多，人们更认为“问题严重”而提出严厉的批评。当时曾有人形象地批评说，我国空置的商品住房高达到六七千万平方米，积压资金一两千亿元，相当于或大于建设三峡工程的总投资，这是惊人的浪费。
其实，在市场经济中的商品，都必须保持适当的储备量。例如，我国商业系统经常拥有尚未卖出的衬衫储备量超过70亿件。如果有人以每件50元计算出我国尚未售出的衬衫积压资金3500亿元，几乎可以建两个三峡工程而加以口诛笔伐，只能证明他不了解市场经济。因为没有70亿件衬衫的商品储备量，就不能满足我国的市场需要而出现衬衫的供应紧张。
又如，我国现有2000个县城，如果住房稍为富裕一点，每个县城至少应该拥有“空房”储备量2万～3万平方米，全国县城总计的“空房”储备量就会达到4000万～6000万平方米。这样一分析，人们对于适度的商品房空置就可以理解了。
由此可见，保持适当的住房空置量是必要的，但也绝不是空置得越多越好，掌握好空置“度”的问题需由各城市来解决。
从实际出发
确定各城市住房空置警戒线
住房空置指标及其警戒线没有先例可循，套用外国的空房率指标及其警戒线又距离我国的实际太远，再加上住房有极强的地域性，因此，各城市应该保持多高的住房空置率（经修改后）、滞销率、积压率或者直接使用与国际接轨的空房率指标，最好是及时做出全国统一规定。如一时做不出统一规定，建议由各城市自力更生来制定，然后在时机成熟时再做出全国的统一规定。确定的指标，要仔细规范其计算方法和适用范围，然后制定警戒线，并据以作为调控房地产市场特别是商品房积压的主要根据。
也许各地第一次制定的指标和警戒线不够准确，但也不要紧，因为有了指标和警戒线总比没有强，至少可以避免人们为当前的指标和警戒线的不准确去做过多没有结论的争论。第一次确定的指标和警戒线如有不够准确之处，也只有经过实践检验和不断改进才能日臻准确。
（作者为中国房地产及住宅研究会副会长）
中国房地产报 包宗华
2004年末，我曾在一篇文章中解析了住房空置率和住房空房率的涵义及其与国际警戒线的关系，得到了业界较为广泛的认同，有不少专家已在文章中予以引用。现将过去一些有价值的分析，结合新的思考，形成有借鉴意义的文字。
目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率，即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。这些年，美国的空房率为9％～10％，英国的空房率也在10%左右（最高年份曾达到13%）。从我们的角度来看问题，认为他们的空房率太高，而西方国家的专家则认为，维持10%的空房率，是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率，就不会产生住房紧缺现象。人们为了调换工作流动到任何一个城市去，都能很容易地租房或买房，有较大的选择余地，有利于在经济发展中调整产业结构、加速人才流动。
当然，空房率绝不是越高越好，西方有些专家认为以不超过10%为宜。我国有的专家在介绍国外有关情况时，把10%的住房空房率说成是国际通用的警戒线，是有一定根据和道理的。
我国的住房空置指标和空置率
随着房改的深入和住房商品化的发展，商品房逐步增加，我国于20世纪90年代，出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算（目前仍较多地使用这一计算方法）。再后来，人们又发现，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续3年建房总数为分母来计算，但未形成统一规定。
人们在使用这个我国“独创”的空置住房指标中发现，年底建成而未售出的住房中有相当大的部分是待销房，并会在第二年内售出。可见，这个空置商品房指标只能说明当年建成住房在当年的销售情况。由于它把许多待销房统统纳入空置范畴，就不能准确地说明住房真实的积压情况，是一个戴着“空置”帽子却包含许多“非空置”待销住房而有明显缺陷的指标。因此，用它为基础计算出来的住房空置率也存在明显的缺陷。例如，有一个城市当年建成住房100万平方米，由于大多数是在四季度竣工，因而到12月31日尚有40万平方米没有销出，人们就会计算出住房空置率高达40%。这个例子属于“极而言之”，其目的是为了说明现行的空置房统计缺陷实在太明显。
为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况，有关主管部门针对住房空置指标存在的缺陷，在2003年做出补充规定，决定将相关指标补充为：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1~3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房。许多业内人士都认为，这一补充规定的指标比空置指标能够较为准确地反映住房的积压情况，但因它仅仅起到“补充”作用，并没有用待销住房指标来取代住房空置指标，目前人们普遍使用的仍然是原定的不够准确的住房空置指标。今年5月29日公布的九部门“国15条”中第四条就规定，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，这是正式文件中使用的有别于现行统计指标的提法。为此，许多业内人士不断呼吁，希望能对现行的住房空置统计指标进行修改补充，使之真正反映住房空置情况。
不同口径的警戒线不能混用
以上分析说明，西方国家的住房空房率指标反映的是在全部住房中空房所占比重，我国住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重，两者是完全不相同的概念。如果把西方国家住房空房率10%的警戒线直接套过来用于我国的住房空置率警戒线，就会犯不同囗径“混用”的错误。例如，美国纽约市是个拥有近千万人口的大城市，由于住房供应已经相对饱和，近些年每年新建住房都低于200万平方米。如果有人按我国的方法，按一年新建住房总量中未卖出的空置住房超过10%就超过警戒线来计算，就会得出纽约市新建住房未销出面积超过20万平方米就超过警戒线的“荒谬”结论。
又如，如果与“国际接轨”，直接采用各国通用的空房计算方法，即以我国城镇住房总数90亿平方米为分母，以现有空置商品房为分子，计算出的我国现有空房率不到1%。如果加上存量房中的空房（没有统计数），估计在2%左右，最多也不超过3%。而按10%计算，我国的空房警戒线应为9亿平方米。以上数字在我国定有不少人难以接受，因为我国目前空房相对较少、空房率相对很低，是经济还不够发达和居住水平较低的如实反映。
有的同仁主张暂缓使用空房率指标，他认为现在使用空房率指标，容易引导人们与西方发达国家攀比，不切实际地要求提高空房率。而从长远来看，随着经济的不断发展和人民居住水平的不断提高，我国也会逐步达到住房富裕和空房率较高的水平。因而，在我国使用国际通用的住房空房率指标及其警戒线，只是一个时间问题。
市场经济要求保有适量空置房
在计划经济阶段，住房属于单位所有。虽然每个单位都会留出一小部分住房作为周转房，但不叫空房，因而空房率为零。正因为我国民众长期生活在“零空房”的条件下，而且过去还有人认为“零空房”是社会制度优越性的表现，从而导致人们对空房的“不认可”。20世纪后期第一次统计空置商品房时，发现空置商品房竟有3000多万平方米，与“零空房”差得太多，就使得人们大吃一惊。后来随着住房商品化的发展，空置商品房逐年增多，人们更认为“问题严重”而提出严厉的批评。当时曾有人形象地批评说，我国空置的商品住房高达到六七千万平方米，积压资金一两千亿元，相当于或大于建设三峡工程的总投资，这是惊人的浪费。
其实，在市场经济中的商品，都必须保持适当的储备量。例如，我国商业系统经常拥有尚未卖出的衬衫储备量超过70亿件。如果有人以每件50元计算出我国尚未售出的衬衫积压资金3500亿元，几乎可以建两个三峡工程而加以口诛笔伐，只能证明他不了解市场经济。因为没有70亿件衬衫的商品储备量，就不能满足我国的市场需要而出现衬衫的供应紧张。
又如，我国现有2000个县城，如果住房稍为富裕一点，每个县城至少应该拥有“空房”储备量2万～3万平方米，全国县城总计的“空房”储备量就会达到4000万～6000万平方米。这样一分析，人们对于适度的商品房空置就可以理解了。
由此可见，保持适当的住房空置量是必要的，但也绝不是空置得越多越好，掌握好空置“度”的问题需由各城市来解决。
从实际出发
确定各城市住房空置警戒线
住房空置指标及其警戒线没有先例可循，套用外国的空房率指标及其警戒线又距离我国的实际太远，再加上住房有极强的地域性，因此，各城市应该保持多高的住房空置率（经修改后）、滞销率、积压率或者直接使用与国际接轨的空房率指标，最好是及时做出全国统一规定。如一时做不出统一规定，建议由各城市自力更生来制定，然后在时机成熟时再做出全国的统一规定。确定的指标，要仔细规范其计算方法和适用范围，然后制定警戒线，并据以作为调控房地产市场特别是商品房积压的主要根据。
也许各地第一次制定的指标和警戒线不够准确，但也不要紧，因为有了指标和警戒线总比没有强，至少可以避免人们为当前的指标和警戒线的不准确去做过多没有结论的争论。第一次确定的指标和警戒线如有不够准确之处，也只有经过实践检验和不断改进才能日臻准确。
（作者为中国房地产及住宅研究会副会长）
中国房地产报 包宗华
