物业税改革四大疑问 真能抑制房价吗？
“物业税”改革的声势愈演愈烈，国务院发展研究中心还为此主办了“物业税改革国际研讨会”。针对税改的问题，有些疑问依然困扰着我们。
首先，“不动产税”是否需要正名。应当说2003年底公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“对不动产开征统一的物业税”，对人们误解“物业税”含义起了推波助澜的作用。物业税来源于香港，是指对不动产出租收入所征收的税，是一种所得税，而内地眼下所说的“物业税”指对不动产征收的一种财产税性质的税。因此我们必须明确，目前国内所热衷的关于房地产的税改所言之税为财产税性质的不动产税。不动产税在眼下经常被俗称为“房地产税”，这一概念也不确切。房产税是一种财产税，而由于土地的公有，城镇土地使用税则应是一种使用税而非财产税，用房地产税来称谓不动产税并不严谨。
其次，不动产税是否包含土地出让金。许多专家学者赞同将土地出让金纳入到所谓统一的“物业税”并分期收取。但是有三个原因可以说明这种提法不可取：一是土地出让金是地租，地租和税是性质不同的，不能混为一谈；二是把土地出让金算入不动产税，纳税金额会很大，如果分摊到每一年的话，税率会很高，而我们税收改革的趋势是宽税基、低税率；三是分期纳税必然使政府短期财政收入大幅减少，这将使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。
第三，房产税与城镇土地使用税能否合并。不动产税改的一个重要原则就是简并税种，由于土地与房产不可分割的自然属性及避免税负的重复收取，很多人提出将房产税与土地使用税合并收取。但是，在我国，对房产的拥有和对土地的“拥有”不是同等概念，居民在拥有房屋所有权的同时对土地只享有使用权，对房屋征收不动产税与对土地使用权征收不动产税很难统一度量；另一方面，房屋与土地的价值变化走向也不同，房屋的价值会通过逐年折旧而不断减低，而土地价值可能逐年增长，二者一同量化比较困难。
最后一个疑问就是税改能够抑制房价吗？业内普遍认为，如果开征不动产税，开发环节税收降低，保有和交易环节税收增加，最终会导致初始房价下降。而实际上，房地产价格不仅取决于开发成本一个因素，市场供求关系也将起到决定性的影响。最令人担心的是，开征不动产税最终的受益人可能不是普通购房者，因为税改的最大受益者首先是政府，而税制结构转向保有环节又会使房地产商也从中受益，最终部分税费变成房产的持有人每年来支付。不动产税在理论上可以降低公民前期成本，但在现有“供不应求”的房地产市场中，房产商降低了成本却不一定会降低房价，百姓买房后按年支付的税负增加了，但买房时的初始价却未必如理想中那样降低。
（作者供职于中国国土资源经济研究院）
中国房地产报 邓锋
其次，不动产税是否包含土地出让金。许多专家学者赞同将土地出让金纳入到所谓统一的“物业税”并分期收取。但是有三个原因可以说明这种提法不可取：一是土地出让金是地租，地租和税是性质不同的，不能混为一谈；二是把土地出让金算入不动产税，纳税金额会很大，如果分摊到每一年的话，税率会很高，而我们税收改革的趋势是宽税基、低税率；三是分期纳税必然使政府短期财政收入大幅减少，这将使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。
第三，房产税与城镇土地使用税能否合并。不动产税改的一个重要原则就是简并税种，由于土地与房产不可分割的自然属性及避免税负的重复收取，很多人提出将房产税与土地使用税合并收取。但是，在我国，对房产的拥有和对土地的“拥有”不是同等概念，居民在拥有房屋所有权的同时对土地只享有使用权，对房屋征收不动产税与对土地使用权征收不动产税很难统一度量；另一方面，房屋与土地的价值变化走向也不同，房屋的价值会通过逐年折旧而不断减低，而土地价值可能逐年增长，二者一同量化比较困难。
最后一个疑问就是税改能够抑制房价吗？业内普遍认为，如果开征不动产税，开发环节税收降低，保有和交易环节税收增加，最终会导致初始房价下降。而实际上，房地产价格不仅取决于开发成本一个因素，市场供求关系也将起到决定性的影响。最令人担心的是，开征不动产税最终的受益人可能不是普通购房者，因为税改的最大受益者首先是政府，而税制结构转向保有环节又会使房地产商也从中受益，最终部分税费变成房产的持有人每年来支付。不动产税在理论上可以降低公民前期成本，但在现有“供不应求”的房地产市场中，房产商降低了成本却不一定会降低房价，百姓买房后按年支付的税负增加了，但买房时的初始价却未必如理想中那样降低。
（作者供职于中国国土资源经济研究院）
中国房地产报 邓锋
