范小冲：调控从非理性开刀 楼市将转向大众需求
《中国楼市》：“国六条”出台以后，针对其关于小户型比例的强制性规定，有人评价：这是政府自1998年以来首次提出要改变传统的住房消费观念和消费模式。您对此如何看待？
范小冲：当前中国人对的住房需求是建立在一系列中国现实国情基础上的。如人多地少、人口继续增长、城市化进程加快、经济高速增长、城乡收入差距拉大、家庭规模化、小型化趋势加快、负债消费意识全面集中等。这些因素融合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性。刚性需求宜“疏”不宜“堵”，相对于去年的“国八条”，“国六条”显然正在往“治本”的方向发展。
在购房消费中，不少年轻人追逐奢侈与豪华，甚至漠视自己的收入水平与收入风险超前消费，确实有些冲动。比如，在香港，60平方米以下的房子占整个市场的72％以上，90平方米以上的大房子只占10％；在美国曼哈顿，年轻人购买的也通常是六七十平方米的小户型，很少有人高负债买大房子；而在北京，我们的房子则是越大越好卖、越贵越好卖。非理性的购房为房价非理性上涨提供了空间。
规定实施后，我们认为这代表了一个信号，一个提醒购房者理性消费的信号。这意味着，此次的宏观调控将从非理性的投资购房、奢侈购房开刀，继而将购房者的购房需求引向简约、实用、注重性价比的高品质楼盘。但这个信号并不意味着结束，它意味着开始。从这个信号起，激烈的竞争将使房地产市场进入大众用房的黄金时代。
《中国楼市》：这是不是意味着住宅市场的高端需求将转向大众需求？
范小冲：2006年宏观调控以来，房地产业界流传着两种观点。
一种是认为房地产进入了高度竞争时代，行业将会重新洗牌，不少人将从这个行业中撤出，进入新的行业。另一种观点认为房地产的市场化正在成型，而原因就是市场需求由以前的高端需求，转变为数量众多的大众需求。
我们对后一种观点持支持态度。这种需求转变就如同家用电器从奢侈品变成生活必需品一样，从暴利变为薄利多销，从而将使房地产拥有非常大的发展空间。而当房地产进入大众时代以后，需求的主力将是青年阶层、白领阶层。
当然，竞争将越来越激烈也是必然的，竞争激烈不一定是坏事情。我们认为中国房地产市场将很快的走向中产阶级的需求，这是最快的趋势。阳光100看好城市住宅市场往大众化需求的方向发展。
《中国楼市》：在很多人看来，房地产就是不折不扣的“暴利”行业。暴利从何而来？对于房地产市场来说是否正常？
范小冲：相对来讲，越是大型的、长期以房地产为主业的公司，其销售利润率往往越低，净资产收益率越稳定、合理。大型企业一般都会比较顾及行业稳定、长期利益。而且其抗风险能力较强，可完全以长期均衡利润为追求。相反，越是小型开发商和项目公司，其销售利润率的高低起伏就越大。
在一般情况下，小型房地产开发公司会使房地产市场处于自由竞争的环境中。但与此同时，由无数个利益互相冲突的小企业组成的行业，注定是不稳定的，是难以承担其应有的社会责任的。
在房地产进入个人消费时代之后，过低的准入门槛使我国房地产领域充斥着小型房地产开发公司。一些小型开发公司成功打造了品牌，越做越大；另一些小型开发公司则成了市场的掠夺者，他们只在行业景气时进来捞一把，赚取非正常暴利，而把行业调整的恶果留给了以房地产为长期主业的品牌开发商们。由于这些开发公司数量颇为众多，从而造成了整个房地产市场暴利的局面。
《中国楼市》：您认为此次九部委意见能否改变这一局面？
范小冲：这一强制性规定无异于提高了房地产开发市场的准入门槛，从而有利于房地产开发公司之间的整合。
我们认为，二线城市将成为推动中国地产新一轮繁荣的发动机。但是，为少数富人服务的高档楼盘在这里将不受欢迎。二线城市的住宅项目不超过15%的利润率才是合理的。成熟的设计和标准化、大规模生产，提供普通消费者住得起的房子，是地产新时代的主题，暴利时代该结束了。
另一方面，大众投资房地产的暴利时代也近尾声。九部委“意见”规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这意味着炒房者利润将大为减少。
《中国楼市》：前段时间备受争议的“品牌暴利”问题，无论是“国六条”还是九部委“意见”都没有提及，您又如何看待这一问题？
范小冲：品牌是不是暴利是相对的。品牌真正的价值不止是大家看到的物质生产和本身材料的成本与现在的售价之间的比较，还有为培育这个品牌所做的大量的软费用，其中成本是非常高的。而这个费用是大家无法估算的。而这些无形成本同样会给购房者带来好处和收益。
首先，品牌价值为消费者提供最基本的企业信誉保障。通过品牌建设，企业将会更加注重美誉度的培养。因为在信息高度开放的互联网时代，品牌企业的开发和经营活动透明度更高，更容易被消费者捕捉到不足。其次，品牌价值为产品提供了保值空间。当企业的开发行为完成以后，企业品牌就如同烙印一样打在项目上，优秀的品牌将成为产品保值的隐性条件。
品牌是为了企业的后续开发，只有企业持续开发，品牌才是有用的。所以品牌一定是决胜未来的，探讨品牌问题，实际上是在探讨决胜未来的事情。
中国楼市 李萌
在购房消费中，不少年轻人追逐奢侈与豪华，甚至漠视自己的收入水平与收入风险超前消费，确实有些冲动。比如，在香港，60平方米以下的房子占整个市场的72％以上，90平方米以上的大房子只占10％；在美国曼哈顿，年轻人购买的也通常是六七十平方米的小户型，很少有人高负债买大房子；而在北京，我们的房子则是越大越好卖、越贵越好卖。非理性的购房为房价非理性上涨提供了空间。
规定实施后，我们认为这代表了一个信号，一个提醒购房者理性消费的信号。这意味着，此次的宏观调控将从非理性的投资购房、奢侈购房开刀，继而将购房者的购房需求引向简约、实用、注重性价比的高品质楼盘。但这个信号并不意味着结束，它意味着开始。从这个信号起，激烈的竞争将使房地产市场进入大众用房的黄金时代。
《中国楼市》：这是不是意味着住宅市场的高端需求将转向大众需求？
范小冲：2006年宏观调控以来，房地产业界流传着两种观点。
一种是认为房地产进入了高度竞争时代，行业将会重新洗牌，不少人将从这个行业中撤出，进入新的行业。另一种观点认为房地产的市场化正在成型，而原因就是市场需求由以前的高端需求，转变为数量众多的大众需求。
我们对后一种观点持支持态度。这种需求转变就如同家用电器从奢侈品变成生活必需品一样，从暴利变为薄利多销，从而将使房地产拥有非常大的发展空间。而当房地产进入大众时代以后，需求的主力将是青年阶层、白领阶层。
当然，竞争将越来越激烈也是必然的，竞争激烈不一定是坏事情。我们认为中国房地产市场将很快的走向中产阶级的需求，这是最快的趋势。阳光100看好城市住宅市场往大众化需求的方向发展。
《中国楼市》：在很多人看来，房地产就是不折不扣的“暴利”行业。暴利从何而来？对于房地产市场来说是否正常？
范小冲：相对来讲，越是大型的、长期以房地产为主业的公司，其销售利润率往往越低，净资产收益率越稳定、合理。大型企业一般都会比较顾及行业稳定、长期利益。而且其抗风险能力较强，可完全以长期均衡利润为追求。相反，越是小型开发商和项目公司，其销售利润率的高低起伏就越大。
在一般情况下，小型房地产开发公司会使房地产市场处于自由竞争的环境中。但与此同时，由无数个利益互相冲突的小企业组成的行业，注定是不稳定的，是难以承担其应有的社会责任的。
在房地产进入个人消费时代之后，过低的准入门槛使我国房地产领域充斥着小型房地产开发公司。一些小型开发公司成功打造了品牌，越做越大；另一些小型开发公司则成了市场的掠夺者，他们只在行业景气时进来捞一把，赚取非正常暴利，而把行业调整的恶果留给了以房地产为长期主业的品牌开发商们。由于这些开发公司数量颇为众多，从而造成了整个房地产市场暴利的局面。
《中国楼市》：您认为此次九部委意见能否改变这一局面？
范小冲：这一强制性规定无异于提高了房地产开发市场的准入门槛，从而有利于房地产开发公司之间的整合。
我们认为，二线城市将成为推动中国地产新一轮繁荣的发动机。但是，为少数富人服务的高档楼盘在这里将不受欢迎。二线城市的住宅项目不超过15%的利润率才是合理的。成熟的设计和标准化、大规模生产，提供普通消费者住得起的房子，是地产新时代的主题，暴利时代该结束了。
另一方面，大众投资房地产的暴利时代也近尾声。九部委“意见”规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这意味着炒房者利润将大为减少。
《中国楼市》：前段时间备受争议的“品牌暴利”问题，无论是“国六条”还是九部委“意见”都没有提及，您又如何看待这一问题？
范小冲：品牌是不是暴利是相对的。品牌真正的价值不止是大家看到的物质生产和本身材料的成本与现在的售价之间的比较，还有为培育这个品牌所做的大量的软费用，其中成本是非常高的。而这个费用是大家无法估算的。而这些无形成本同样会给购房者带来好处和收益。
首先，品牌价值为消费者提供最基本的企业信誉保障。通过品牌建设，企业将会更加注重美誉度的培养。因为在信息高度开放的互联网时代，品牌企业的开发和经营活动透明度更高，更容易被消费者捕捉到不足。其次，品牌价值为产品提供了保值空间。当企业的开发行为完成以后，企业品牌就如同烙印一样打在项目上，优秀的品牌将成为产品保值的隐性条件。
品牌是为了企业的后续开发，只有企业持续开发，品牌才是有用的。所以品牌一定是决胜未来的，探讨品牌问题，实际上是在探讨决胜未来的事情。
中国楼市 李萌
