二手房量下滑三成 新政引起青岛二手房市场变脸
连续两年的六一，房地产中介都在战战兢兢中度过——没人能对刚刚实行的新政即将带来的影响有充分的把握。因为去年新政后的交易量大约只有新政前的1／3,很多小中介都关门了。今年新政已开始半个多月，但这次的情况明显好于去年。
业界认为，新政对二手房产生影响的主要是：“调整住房转让环节营业税”，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”而次前的规定是两年。
一些业内人士认为，这一规定首先指向的是打算炒卖新房的投资人，新开楼盘的销售可能会有一些压力，同时，这个规定也会影响到二手房的交易。但也有一些人认为去年调控已经基本把炒房人赶走了，今年的影响不会太大。但从目前的情况来看，二手房市场已有了四个变化。
影响1 二手房成交总量下滑三成
解读：去年调控政策已经发挥作用
广宇房产信息公司总经理段涛介绍，与新政前相比，他们公司二手房成交量大约下降了30％，而去年新政后的交易量大约下降百分之六七十，根据去年的经验，他们认为今年新政的影响很快就会过去。
21世纪不动产青岛区域分部的副总经理刘刚介绍，他们属下的各门店受影响不大。
据有关部门统计，今年1－5月份，青岛二手房成交登记11301套，而6月1日至12日，市内四区二手房成交831套，日成交量与新政实施前五个月相比减少了33.33％。另外，从成交价格来看，新政前后几乎没有变化：1－5月份二手房成交均价为3969元／平方米，6月1日－12日均价为3973元／平方米。
一些业内人士表示，这次宏观调控对二手房市场的影响不像去年那么大，主要原因是在青岛炒房的人比较少，去年政府对房地产市场的调控已经充分发挥了作用。
影响2 二手小户型成交量下降
解读：市民观望心理正逐步加强
出乎意料的是，这次新政对新建商品房的管束政策很可能同时也影响到了二手房市场。据广宇房产总经理段涛介绍，他们发现6月1日后小户型成交量剧烈减少，大户型成交量基本没受影响。“原来很多人都预计受到政策支持的的小户型可能会好一些，大户型可能要遇冷，但现在的情况却是，六一新政后小户型几乎没有成交的了。”他们分析，这可能与市民的心理预期有关：如果要买90平方米以下的小户型，市场上很快就会有大量新房出现，现在根本不必着急。正是出于这种观望心理，很多市民就会等等看。
21世纪的刘刚则介绍说，他们公司属下的店面多经营中高端房产，本次受到的冲击很小。一些业内人士认为，从本次公布的政策来看，大户型二手房可能会进一步看好，“因为政策对新建大户型住房进行了限制，市场上的紧缺资源肯定会被看好”。
影响3 成交量是新房的六成半
解读：只是短暂受挫但很快会反弹
据有关部门统计，新政前二手房的成交量一般远远高于新建商品房的销售量，但新政过后的这几天，二手房成交量仅仅占到新建商品房销售量的65％，与原来的市场规律相反。
据统计，2005年，市内四区新建商品房销售13248套，二手房成交25462套，两者之比为1：1.92；2006年1－5月份，新建商品房销售4478套，二手房成交11301套，两者之比为1：2.52；而今年新政后，6月1日至12日，新建商品房销售1263套，二手房成交831套，两者之比恰恰与新政前完全相反。
对此，一些业内人士认为，这种现象可能只是暂时的，主要原因大致有三点，一是新政对新建商品房的影响还未发挥出来，二是部分不符合5年限制的二手房在6月1日前赶紧转让了，三是部分市民的观望心理导致二手房交易的暂时停滞。广宇房产总经理段涛、21世纪不动产副总经理刘刚等人都认为，半年之后，二手房交易的这种低迷状态就会扭转。
影响4 部分房主改出售为出租
解读：部分房主认为短期内房地产应该不会降价
营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重又划入税费征收行列。对于拥有房源的业主来说，无疑是减少了利润，所以很多业主开始改变主意，把待售房屋改成待租。房屋租赁市场因此出现了一个小高峰。广宇房产总经理段涛表示，六一后，他们公司房屋租赁成交量比以前上升了约20％，而21世纪的副总经理刘刚则称，他们公司房屋租赁成交量上升了约10％。
一些业内人士认为，由于面对高额营业税，部分房主的做法可以理解，与其掏出那么多钱交税，不如先赚点租费等几年再出售，反正按照目前的形势推测，再等三年房屋价格也应该没问题。
记者在近日的采访中了解到，新政中的“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定，使得市场上闲置了3年的商品房面临降价压力。一些此前一直“捂房”等待卖高价的开发商开始叫苦，另外，部分闲置多年的楼盘尾房也出现价格松动的迹象。
三年空置房面临降价压力
闲置商品房降价销售
由于中介方面关系广、客户多，因此，长期以来，很多中介公司实际上都代理销售一些新建楼盘项目，一些楼盘的尾房也往往都被委托给了中介公司销售。据中介公司介绍，目前市场上已经出现了降价销售的房子了。
据某中介公司介绍说，他们目前代理的一个楼盘就是三年前的，开发商一直希望能以更高的价格成交，结果一拖再拖，三年前一套七楼的大约120平方米的新房，开发商报价5600元／平方米，结果新政出台后最近刚刚成交，成交价5100元／平方米，整整降了500元！
尾房价格松动
另据介绍，一些项目的尾房也开始出现了价格松动的迹象。由于一个楼盘项目的销售周期一般为1到两年，只要开发商稍不注意，尾房岁数就会过三。按照规定，如果这房子不能取得银行贷款，购房者的压力就会太大，一次性能支付六十多万的客户不是很多，因此，这些项目的开发商面临的销售压力大大增加，他们只能降价尽快销售套现。
广宇房产总经理段涛等业内人士提醒市民说，如果想买房，不妨先到中介公司转转看看，说不定有便宜的尾房等着你呢。
新旧房比例藏“玄机”
长期以来，岛城二手房与新建商品房成交量之比多在2：1左右，这一现象说明了什么？有关业内人士解释说，这说明市场上的刚性需求太旺，从总体上来说，房地产价格最近几年几乎不可能下降。有关人士向记者详细解释了从这两者的比例中可以看出的问题。
第一种情况是新建商品房成交量远远高于二手房成交量，那么，房价在短时间内很难下降。有人解释说，在任何一个城市，如果二手房成交量低于新房，那么，更高的新房供应量只会说明市场需求问题，房价下降自然很难。第二种情况是新建商品房成交量与二手房成交量之比达到或高于1：7,房价也会降低或趋于稳定。据介绍，成熟的房地产市场上，新旧房成交量之比一般是1：7,这说明市场上的存量房屋足够使用，新供应量也比较适度，房价稳定。但目前岛城房地产交易情况不属于上述两种情况。
二手房与新建商品房成交量之比在2：1左右，旧房几乎与新房一样好卖，这说明房屋总量不足，或新增房源不足。在这种情形下，二手房就有了疯狂炒作的空间。因此，从总体上来说，尽管国家宏观调控政策可以制止房地产价格的疯狂上涨，但房屋价格下降也几乎不可能。
避税花招有风险
今年6月1日起，转让购买五年内的房产，须按照房价全额缴纳5.5％的营业税，不管是对卖方还是对买方来说，这都不是个小数目，很多人因此开始讨论实行一些所谓的规避“妙招”。部分业内人士认为，这些“妙招”存在风险，买卖双方还是应谨慎行事。
一些法律界人士指出，许多人采用“先租后买”的方式，但这种买卖关系不受法律保护，几年后房屋发生价格变动后，一旦卖方反悔，宁可赔违约金也不卖房，买方只能另寻新房，这种方式容易导致买卖流产，产生纠纷。另外一些方法也都存在不同的问题，可能让卖方或买方产生纠纷。
记者 史言 夏修开 青岛早报
一些业内人士认为，这一规定首先指向的是打算炒卖新房的投资人，新开楼盘的销售可能会有一些压力，同时，这个规定也会影响到二手房的交易。但也有一些人认为去年调控已经基本把炒房人赶走了，今年的影响不会太大。但从目前的情况来看，二手房市场已有了四个变化。
影响1 二手房成交总量下滑三成
解读：去年调控政策已经发挥作用
广宇房产信息公司总经理段涛介绍，与新政前相比，他们公司二手房成交量大约下降了30％，而去年新政后的交易量大约下降百分之六七十，根据去年的经验，他们认为今年新政的影响很快就会过去。
21世纪不动产青岛区域分部的副总经理刘刚介绍，他们属下的各门店受影响不大。
据有关部门统计，今年1－5月份，青岛二手房成交登记11301套，而6月1日至12日，市内四区二手房成交831套，日成交量与新政实施前五个月相比减少了33.33％。另外，从成交价格来看，新政前后几乎没有变化：1－5月份二手房成交均价为3969元／平方米，6月1日－12日均价为3973元／平方米。
一些业内人士表示，这次宏观调控对二手房市场的影响不像去年那么大，主要原因是在青岛炒房的人比较少，去年政府对房地产市场的调控已经充分发挥了作用。
影响2 二手小户型成交量下降
解读：市民观望心理正逐步加强
出乎意料的是，这次新政对新建商品房的管束政策很可能同时也影响到了二手房市场。据广宇房产总经理段涛介绍，他们发现6月1日后小户型成交量剧烈减少，大户型成交量基本没受影响。“原来很多人都预计受到政策支持的的小户型可能会好一些，大户型可能要遇冷，但现在的情况却是，六一新政后小户型几乎没有成交的了。”他们分析，这可能与市民的心理预期有关：如果要买90平方米以下的小户型，市场上很快就会有大量新房出现，现在根本不必着急。正是出于这种观望心理，很多市民就会等等看。
21世纪的刘刚则介绍说，他们公司属下的店面多经营中高端房产，本次受到的冲击很小。一些业内人士认为，从本次公布的政策来看，大户型二手房可能会进一步看好，“因为政策对新建大户型住房进行了限制，市场上的紧缺资源肯定会被看好”。
影响3 成交量是新房的六成半
解读：只是短暂受挫但很快会反弹
据有关部门统计，新政前二手房的成交量一般远远高于新建商品房的销售量，但新政过后的这几天，二手房成交量仅仅占到新建商品房销售量的65％，与原来的市场规律相反。
据统计，2005年，市内四区新建商品房销售13248套，二手房成交25462套，两者之比为1：1.92；2006年1－5月份，新建商品房销售4478套，二手房成交11301套，两者之比为1：2.52；而今年新政后，6月1日至12日，新建商品房销售1263套，二手房成交831套，两者之比恰恰与新政前完全相反。
对此，一些业内人士认为，这种现象可能只是暂时的，主要原因大致有三点，一是新政对新建商品房的影响还未发挥出来，二是部分不符合5年限制的二手房在6月1日前赶紧转让了，三是部分市民的观望心理导致二手房交易的暂时停滞。广宇房产总经理段涛、21世纪不动产副总经理刘刚等人都认为，半年之后，二手房交易的这种低迷状态就会扭转。
影响4 部分房主改出售为出租
解读：部分房主认为短期内房地产应该不会降价
营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重又划入税费征收行列。对于拥有房源的业主来说，无疑是减少了利润，所以很多业主开始改变主意，把待售房屋改成待租。房屋租赁市场因此出现了一个小高峰。广宇房产总经理段涛表示，六一后，他们公司房屋租赁成交量比以前上升了约20％，而21世纪的副总经理刘刚则称，他们公司房屋租赁成交量上升了约10％。
一些业内人士认为，由于面对高额营业税，部分房主的做法可以理解，与其掏出那么多钱交税，不如先赚点租费等几年再出售，反正按照目前的形势推测，再等三年房屋价格也应该没问题。
记者在近日的采访中了解到，新政中的“空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定，使得市场上闲置了3年的商品房面临降价压力。一些此前一直“捂房”等待卖高价的开发商开始叫苦，另外，部分闲置多年的楼盘尾房也出现价格松动的迹象。
三年空置房面临降价压力
闲置商品房降价销售
由于中介方面关系广、客户多，因此，长期以来，很多中介公司实际上都代理销售一些新建楼盘项目，一些楼盘的尾房也往往都被委托给了中介公司销售。据中介公司介绍，目前市场上已经出现了降价销售的房子了。
据某中介公司介绍说，他们目前代理的一个楼盘就是三年前的，开发商一直希望能以更高的价格成交，结果一拖再拖，三年前一套七楼的大约120平方米的新房，开发商报价5600元／平方米，结果新政出台后最近刚刚成交，成交价5100元／平方米，整整降了500元！
尾房价格松动
另据介绍，一些项目的尾房也开始出现了价格松动的迹象。由于一个楼盘项目的销售周期一般为1到两年，只要开发商稍不注意，尾房岁数就会过三。按照规定，如果这房子不能取得银行贷款，购房者的压力就会太大，一次性能支付六十多万的客户不是很多，因此，这些项目的开发商面临的销售压力大大增加，他们只能降价尽快销售套现。
广宇房产总经理段涛等业内人士提醒市民说，如果想买房，不妨先到中介公司转转看看，说不定有便宜的尾房等着你呢。
新旧房比例藏“玄机”
长期以来，岛城二手房与新建商品房成交量之比多在2：1左右，这一现象说明了什么？有关业内人士解释说，这说明市场上的刚性需求太旺，从总体上来说，房地产价格最近几年几乎不可能下降。有关人士向记者详细解释了从这两者的比例中可以看出的问题。
第一种情况是新建商品房成交量远远高于二手房成交量，那么，房价在短时间内很难下降。有人解释说，在任何一个城市，如果二手房成交量低于新房，那么，更高的新房供应量只会说明市场需求问题，房价下降自然很难。第二种情况是新建商品房成交量与二手房成交量之比达到或高于1：7,房价也会降低或趋于稳定。据介绍，成熟的房地产市场上，新旧房成交量之比一般是1：7,这说明市场上的存量房屋足够使用，新供应量也比较适度，房价稳定。但目前岛城房地产交易情况不属于上述两种情况。
二手房与新建商品房成交量之比在2：1左右，旧房几乎与新房一样好卖，这说明房屋总量不足，或新增房源不足。在这种情形下，二手房就有了疯狂炒作的空间。因此，从总体上来说，尽管国家宏观调控政策可以制止房地产价格的疯狂上涨，但房屋价格下降也几乎不可能。
避税花招有风险
今年6月1日起，转让购买五年内的房产，须按照房价全额缴纳5.5％的营业税，不管是对卖方还是对买方来说，这都不是个小数目，很多人因此开始讨论实行一些所谓的规避“妙招”。部分业内人士认为，这些“妙招”存在风险，买卖双方还是应谨慎行事。
一些法律界人士指出，许多人采用“先租后买”的方式，但这种买卖关系不受法律保护，几年后房屋发生价格变动后，一旦卖方反悔，宁可赔违约金也不卖房，买方只能另寻新房，这种方式容易导致买卖流产，产生纠纷。另外一些方法也都存在不同的问题，可能让卖方或买方产生纠纷。
记者 史言 夏修开 青岛早报
