“辛酸维权路”系列报道：谁让居住如此艰难？
编者的话：城市发展日新月异，一个个商品住宅小区，在改变城市面貌的同时也改变着我们的生活。而小区物业公司与小区业主所形成的新管理关系和利益关系，正逐渐成为城市新的矛盾焦点。从物业乱定价、乱收费、擅自停水停电到保安殴打业主，大量的物业纠纷诉讼纷至沓来……仅北京市朝阳区法院近4年就已受理了5391件物业纠纷案件，而该院2002年只受理了194件。
本版从今天起推出“辛酸维权路”系列报道，将通过多个案例，从换物业难、成立业主委员会难、诉讼难、维权难等角度切入，详细反映业主维权之路上所遭遇的艰难险阻。
小区物业管理，看来事小，实际却关乎大局。物业管理不是一个物业公司的事，它涉及社会管理的方方面面，相同而重复的投诉和物业纠纷，其实是对城市管理提出了一个新课题。社区是城市的基础，而依法、有序、和谐的物业管理，才是建设和谐社区乃至和谐社会的基础。希望有关部门对此进行有针对性的研究，尽快拿出可行方案，只有让权利更平等、维权更简单，才能使市民安居乐业。
（1）业委会解聘物业，物业公司拒绝撤离
“那段停水、停暖混乱不堪的日子，让我想起来都觉得心寒。临时物业进来后，看起来是暂时风平浪静，可谁知道以后的日子又有多少纠纷等着呢？”北京美然动力街区的业主小王深深地叹了一口气。
“如果又出现了纠纷，你们打算继续维权吗？”
“维权，太难了。换物业官司就打了快一年。如果政府再不管管物业问题，我们真不知道该怎么办。”小王摇了摇头。
美晟物业公司是由小区的开发商美晟房地产开发公司所指定的物业公司，是美晟集团的下属公司，与开发商实属一体。和许多纠纷起源一样，由于物业服务不到位，收费过高，业主与物业公司关系长期紧张。
2004年8月9日，美然动力街区成立业主委员会。同年9月，美晟合同到期，业委会拒绝与美晟物业续签。但美晟物业一直以“尚未收清物业费”为由拒绝撤出。由业委会公开招标、并经业主大会选举产生的北京城建物业因此一直不能进入小区，最后不得不被迫退出。
2005年3月，业委会对美晟物业提起诉讼，10月8日，朝阳法院一审判决业委会胜诉，美晟物业提出上诉于12月20日被北京市二中院终审驳回。
（2）停水、断暖气、砸玻璃，业委会主任被迫辞职
判决书还没拿回来，物业就贴出了停止服务的通知，随即，保安、保洁均撤出小区。2005年12月21日早上，小区的暖气、热水突然被停，1800余户居民陷入无水无暖的境地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复正常，但公用电和保洁、保安仍未恢复。
更为令人惊讶的是，12月23日凌晨4点及4点20分：动力街区业主委员会主任丁龙江住宅，被不明身份者从两侧扔进了11块砖头，砸碎了7块玻璃。丁龙江迫于人身安全威胁，提出辞职。此后，由于不明原因，业委会其他6名委员纷纷选择“隐身”。
对此，焦点网上网友的评论一针见血：业委会花了1年多时间和美晟物业打官司，现在官司打赢了却不敢出来了？因为现在对方已经不在法律范围内解决问题了，开始动用一切可以动用的力量来打压业委会几个人，力量对比悬殊呀！
（3）两进两出，新物业根本无法立足
今年1月17日，众多业主终于等到了期盼已久的结果：在朝阳法院强制执行下，美晟物业撤出小区，同时，四方佳园物业临时接管小区。不过，业主没有想到，新的麻烦接踵而至。
进驻不到一周，1月23日，由于锅炉房工人被不明势力赶走、供暖多次中断、物业清册迟迟不移交以及无钱供暖等原因，四方佳园物业公司被迫离开小区。此后，由政府垫付了部分供暖费，1月28日，四方佳园物业公司第二次进驻小区。一周后的2月4日，四方佳园物业再次撤离，没有留下一个员工。
四方佳园物业管理公司在致美然动力街区业主委员会的声明中述说了再次撤出的原因：提供的物业管理用房太少；工程部、管业部没有办公用房；接管的锅炉没有任何图纸资料，锅炉房没有消防器材；接管的电器设备没有任何图纸资料，配电室没有消防器材；收取的费用不够物业管理的支出。
但一位不愿意透露姓名的业委会委员说，四方公司是被吓走的，四方物业公司和业主委员会的中间联络人被不明身份者打成重伤，给公司员工造成极其严重的思想压力。
（4）再选新物业，业主能决定多少？开发商能决定多少？
今年2月25日，美然动力街区举行临时物业见面会，美晟物业朝阳分公司和昆和景乐物业、北宇物业、德明物业三家物业公司一起参加了此次竞聘。3月3日，业委会在业主论坛上发布通知，宣布这三家物业已提供了入驻方案，原来参聘的北宇物业公司由于和开发商无法联系，已经退出。
由于小区锅炉房、地下车库产权属于开发商，新物业在接手小区前，首先要和开发商进行协商，保证能拿到锅炉房、车库等地方的使用权，否则新物业难以进驻小区。一位不愿意透露姓名的业主对记者说，锅炉房和车库都是小区业主们必须使用的。如果我们坚持要维权到底，自己决定物业的话，那么肯定没办法使用锅炉房和车库。如果要业主自己掏钱重建一个锅炉房来维系整个小区的运转，成本太高了，操作难度太大了。所以，表面看，是我们业主选物业，实质上还是开发商决定物业。
事实也的确如此。参加竞聘的北宇和德明物业公司由于无法和开发商达成协议，都已和业委会失去联系。只有昆和景乐与开发商达成协议，取得了小区车库、锅炉房等小区公共设施使用权，成了唯一可以选择的临时物业。目前，昆和接收了原美晟物业1／3的员工，以至于部分居民怀疑是美晟“披了个马甲”又回来了。
“不妥协不行呀，维权的结果似乎是我们胜利了，其实不过是看上去很美……”该业主极度无奈地叹了口气，不愿意再多说。
①绝大部分纠纷源于开发商遗留问题
“从现实来看，开发商和物业公司一般都是‘父子关系’。” 长期关注物业纠纷的北京忆通律师事务所律师李劲松一针见血：“基于这种关系，开发商埋下的地雷，往往在业主和物业公司之间爆炸。”据他观察，“物业纠纷案件绝大部分和开发商遗留问题有关”。
根据北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80％以上。北京大西洋新城小区持续了5年之久的物业纠纷，正源于此。
通过焦点房地产网提供的线索，我们联系上了大西洋新城的业主们。该小区业主代表陆颂吴对记者说：“当初宣传单上承诺我们的配套设施、例如小学至今还没有落实。而终于落实了的，像独立会所，四层楼有三层都租给外面开起了餐馆、健身房，另一层给了街道办事处当办公室，当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室，如今踪影全无。”
入住不久，又有业主发现房屋存在质量问题。107楼的一户业主在装修时，拆开窗户后竟发现里面都是废纸、废木头渣滓。此外，公摊面积不断“扩容”也备受非议。“小区里的变电站，按国家规定不能算是建筑物，也摊给了业主；锅炉房的产权是他们的，但把烟囱摊给了业主；地下停车场他们收费，出口却摊给了我们，这是什么道理！”陆颂吴说。
据业主们提供的证据证明，大西洋新城物业管理公司实际上就是开发商自己成立的。有矛盾时，物业公司的屁股往往坐在开发商一边，这无疑成了业主们向开发商“讨说法”的障碍。由国务院发布、于2003年9月1日施行的《物业管理条例》明确规定，物业管理公司要跟开发商分开。但大西洋新城的现状依然没有改变。
②物业究竟是来服务还是来收费的
同样，在接到来自焦点房地产网的相关投诉之后，记者来到了北京天鑫家园 ，对物业公司服务质量不满是纠纷的重要起因。面对记者，业主们纷纷诉苦：物业公司自打的地下水普遍有沉淀，有时有恶臭；物业公司每天17时30分即停止售水售电，并且每次只卖300度电，用电暖的住户冬天采暖只够用几天，对上班族极为不便；小区几条道路夜间没有照明；物业公司从未公布收支账目；保安还强行拦车收费甚至殴打业主。业主对服务不满，物业费却照收不误。
此外，业主们发现，到今年3月，北京市共有2681家物业公司取得了物业服务资质，而他们的物业公司——韦和基业不在其中。也就是说，韦和基业提供的服务不仅质价不符，而且没有从业资格。
“不知道物业究竟是来服务的，还是来收费的”——这不仅仅是天鑫家园小区业主们的困惑。大西洋新城小区的业主们告诉记者，购房时由于开发商承诺该小区将由外资物业公司进行酒店式管理，所以物业费收取标准定为3．30元／平方米，3个月后，物业公司换成了本地的，物业费却原价收取。在律师的帮助下，业主们根据相关收费规定，按照合法可收取费用的上限测算后，惊讶地发现，该小区的物业费仅需1．5006元／平方米。
小区业主代表陆颂吴指着合同中红笔勾勒过的多项条款说：“物业公司还经常违反《物业公约》，如擅自将市政供暖的代收代缴供暖费，变更为自行供暖，强行违法违约收取供暖费用等等。”
③前期合同充满霸王条款，不签没钥匙
而即便是连物业公司都不遵守的《物业公约》，也并非是业主们的真实意愿。天鑫家园业主余春来告诉记者，在签订买房合同的时候，开发商没有出示前期物业服务合同格式，到了收房入住的时候，开发商才拿出充满霸王条款的前期物业服务合同，不签就拿不到钥匙。业主们说，这个合同根本就是强加的。
“作为物业服务的主顾，我们没有挑选权，不能讨价还价，更不能验货，强买强卖又物非所值，凭什么让我们照价付款？”4月9日，大西洋新城业主老陆这样告诉记者。据中消协对2005年全国投诉情况的分析，消费者投诉物业管理的有3830件，其中涉及服务质量的有2136件。
面对质低价高、却又不得不接受的物业服务，业主们选择的抗议手段惊人的一致——拒缴物业费。结果，去年天鑫家园部分业主被物业公司告上法庭，业主全部败诉并被强制执行。因对物业服务不满，导致业主拒缴物业费，然后业主被物业公司起诉，成为当前物业纠纷案件的普遍现象。
李劲松律师评论：“在任何一个强买强卖的市场，质价不符是通常的现象。撤换物业成本很高。”“为了换掉物业，我们已经努力了5年，只落个心力交瘁，这条路太难了！”老陆这样告诉记者。
人民日报 沈寅
小区物业管理，看来事小，实际却关乎大局。物业管理不是一个物业公司的事，它涉及社会管理的方方面面，相同而重复的投诉和物业纠纷，其实是对城市管理提出了一个新课题。社区是城市的基础，而依法、有序、和谐的物业管理，才是建设和谐社区乃至和谐社会的基础。希望有关部门对此进行有针对性的研究，尽快拿出可行方案，只有让权利更平等、维权更简单，才能使市民安居乐业。
（1）业委会解聘物业，物业公司拒绝撤离
“那段停水、停暖混乱不堪的日子，让我想起来都觉得心寒。临时物业进来后，看起来是暂时风平浪静，可谁知道以后的日子又有多少纠纷等着呢？”北京美然动力街区的业主小王深深地叹了一口气。
“如果又出现了纠纷，你们打算继续维权吗？”
“维权，太难了。换物业官司就打了快一年。如果政府再不管管物业问题，我们真不知道该怎么办。”小王摇了摇头。
美晟物业公司是由小区的开发商美晟房地产开发公司所指定的物业公司，是美晟集团的下属公司，与开发商实属一体。和许多纠纷起源一样，由于物业服务不到位，收费过高，业主与物业公司关系长期紧张。
2004年8月9日，美然动力街区成立业主委员会。同年9月，美晟合同到期，业委会拒绝与美晟物业续签。但美晟物业一直以“尚未收清物业费”为由拒绝撤出。由业委会公开招标、并经业主大会选举产生的北京城建物业因此一直不能进入小区，最后不得不被迫退出。
2005年3月，业委会对美晟物业提起诉讼，10月8日，朝阳法院一审判决业委会胜诉，美晟物业提出上诉于12月20日被北京市二中院终审驳回。
（2）停水、断暖气、砸玻璃，业委会主任被迫辞职
判决书还没拿回来，物业就贴出了停止服务的通知，随即，保安、保洁均撤出小区。2005年12月21日早上，小区的暖气、热水突然被停，1800余户居民陷入无水无暖的境地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复正常，但公用电和保洁、保安仍未恢复。
更为令人惊讶的是，12月23日凌晨4点及4点20分：动力街区业主委员会主任丁龙江住宅，被不明身份者从两侧扔进了11块砖头，砸碎了7块玻璃。丁龙江迫于人身安全威胁，提出辞职。此后，由于不明原因，业委会其他6名委员纷纷选择“隐身”。
对此，焦点网上网友的评论一针见血：业委会花了1年多时间和美晟物业打官司，现在官司打赢了却不敢出来了？因为现在对方已经不在法律范围内解决问题了，开始动用一切可以动用的力量来打压业委会几个人，力量对比悬殊呀！
（3）两进两出，新物业根本无法立足
今年1月17日，众多业主终于等到了期盼已久的结果：在朝阳法院强制执行下，美晟物业撤出小区，同时，四方佳园物业临时接管小区。不过，业主没有想到，新的麻烦接踵而至。
进驻不到一周，1月23日，由于锅炉房工人被不明势力赶走、供暖多次中断、物业清册迟迟不移交以及无钱供暖等原因，四方佳园物业公司被迫离开小区。此后，由政府垫付了部分供暖费，1月28日，四方佳园物业公司第二次进驻小区。一周后的2月4日，四方佳园物业再次撤离，没有留下一个员工。
四方佳园物业管理公司在致美然动力街区业主委员会的声明中述说了再次撤出的原因：提供的物业管理用房太少；工程部、管业部没有办公用房；接管的锅炉没有任何图纸资料，锅炉房没有消防器材；接管的电器设备没有任何图纸资料，配电室没有消防器材；收取的费用不够物业管理的支出。
但一位不愿意透露姓名的业委会委员说，四方公司是被吓走的，四方物业公司和业主委员会的中间联络人被不明身份者打成重伤，给公司员工造成极其严重的思想压力。
（4）再选新物业，业主能决定多少？开发商能决定多少？
今年2月25日，美然动力街区举行临时物业见面会，美晟物业朝阳分公司和昆和景乐物业、北宇物业、德明物业三家物业公司一起参加了此次竞聘。3月3日，业委会在业主论坛上发布通知，宣布这三家物业已提供了入驻方案，原来参聘的北宇物业公司由于和开发商无法联系，已经退出。
由于小区锅炉房、地下车库产权属于开发商，新物业在接手小区前，首先要和开发商进行协商，保证能拿到锅炉房、车库等地方的使用权，否则新物业难以进驻小区。一位不愿意透露姓名的业主对记者说，锅炉房和车库都是小区业主们必须使用的。如果我们坚持要维权到底，自己决定物业的话，那么肯定没办法使用锅炉房和车库。如果要业主自己掏钱重建一个锅炉房来维系整个小区的运转，成本太高了，操作难度太大了。所以，表面看，是我们业主选物业，实质上还是开发商决定物业。
事实也的确如此。参加竞聘的北宇和德明物业公司由于无法和开发商达成协议，都已和业委会失去联系。只有昆和景乐与开发商达成协议，取得了小区车库、锅炉房等小区公共设施使用权，成了唯一可以选择的临时物业。目前，昆和接收了原美晟物业1／3的员工，以至于部分居民怀疑是美晟“披了个马甲”又回来了。
“不妥协不行呀，维权的结果似乎是我们胜利了，其实不过是看上去很美……”该业主极度无奈地叹了口气，不愿意再多说。
①绝大部分纠纷源于开发商遗留问题
“从现实来看，开发商和物业公司一般都是‘父子关系’。” 长期关注物业纠纷的北京忆通律师事务所律师李劲松一针见血：“基于这种关系，开发商埋下的地雷，往往在业主和物业公司之间爆炸。”据他观察，“物业纠纷案件绝大部分和开发商遗留问题有关”。
根据北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80％以上。北京大西洋新城小区持续了5年之久的物业纠纷，正源于此。
通过焦点房地产网提供的线索，我们联系上了大西洋新城的业主们。该小区业主代表陆颂吴对记者说：“当初宣传单上承诺我们的配套设施、例如小学至今还没有落实。而终于落实了的，像独立会所，四层楼有三层都租给外面开起了餐馆、健身房，另一层给了街道办事处当办公室，当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室，如今踪影全无。”
入住不久，又有业主发现房屋存在质量问题。107楼的一户业主在装修时，拆开窗户后竟发现里面都是废纸、废木头渣滓。此外，公摊面积不断“扩容”也备受非议。“小区里的变电站，按国家规定不能算是建筑物，也摊给了业主；锅炉房的产权是他们的，但把烟囱摊给了业主；地下停车场他们收费，出口却摊给了我们，这是什么道理！”陆颂吴说。
据业主们提供的证据证明，大西洋新城物业管理公司实际上就是开发商自己成立的。有矛盾时，物业公司的屁股往往坐在开发商一边，这无疑成了业主们向开发商“讨说法”的障碍。由国务院发布、于2003年9月1日施行的《物业管理条例》明确规定，物业管理公司要跟开发商分开。但大西洋新城的现状依然没有改变。
②物业究竟是来服务还是来收费的
同样，在接到来自焦点房地产网的相关投诉之后，记者来到了北京天鑫家园 ，对物业公司服务质量不满是纠纷的重要起因。面对记者，业主们纷纷诉苦：物业公司自打的地下水普遍有沉淀，有时有恶臭；物业公司每天17时30分即停止售水售电，并且每次只卖300度电，用电暖的住户冬天采暖只够用几天，对上班族极为不便；小区几条道路夜间没有照明；物业公司从未公布收支账目；保安还强行拦车收费甚至殴打业主。业主对服务不满，物业费却照收不误。
此外，业主们发现，到今年3月，北京市共有2681家物业公司取得了物业服务资质，而他们的物业公司——韦和基业不在其中。也就是说，韦和基业提供的服务不仅质价不符，而且没有从业资格。
“不知道物业究竟是来服务的，还是来收费的”——这不仅仅是天鑫家园小区业主们的困惑。大西洋新城小区的业主们告诉记者，购房时由于开发商承诺该小区将由外资物业公司进行酒店式管理，所以物业费收取标准定为3．30元／平方米，3个月后，物业公司换成了本地的，物业费却原价收取。在律师的帮助下，业主们根据相关收费规定，按照合法可收取费用的上限测算后，惊讶地发现，该小区的物业费仅需1．5006元／平方米。
小区业主代表陆颂吴指着合同中红笔勾勒过的多项条款说：“物业公司还经常违反《物业公约》，如擅自将市政供暖的代收代缴供暖费，变更为自行供暖，强行违法违约收取供暖费用等等。”
③前期合同充满霸王条款，不签没钥匙
而即便是连物业公司都不遵守的《物业公约》，也并非是业主们的真实意愿。天鑫家园业主余春来告诉记者，在签订买房合同的时候，开发商没有出示前期物业服务合同格式，到了收房入住的时候，开发商才拿出充满霸王条款的前期物业服务合同，不签就拿不到钥匙。业主们说，这个合同根本就是强加的。
“作为物业服务的主顾，我们没有挑选权，不能讨价还价，更不能验货，强买强卖又物非所值，凭什么让我们照价付款？”4月9日，大西洋新城业主老陆这样告诉记者。据中消协对2005年全国投诉情况的分析，消费者投诉物业管理的有3830件，其中涉及服务质量的有2136件。
面对质低价高、却又不得不接受的物业服务，业主们选择的抗议手段惊人的一致——拒缴物业费。结果，去年天鑫家园部分业主被物业公司告上法庭，业主全部败诉并被强制执行。因对物业服务不满，导致业主拒缴物业费，然后业主被物业公司起诉，成为当前物业纠纷案件的普遍现象。
李劲松律师评论：“在任何一个强买强卖的市场，质价不符是通常的现象。撤换物业成本很高。”“为了换掉物业，我们已经努力了5年，只落个心力交瘁，这条路太难了！”老陆这样告诉记者。
人民日报 沈寅
