青岛北部 崂山西麓 未来的NLD（新贵生活区）
如何为惜夏板块定位？该板块的升温又将对青岛城建和居住观念带来怎样的变化等一系列问题已成为社会各界普遍关心的话题。
青岛北部：崂山西麓的NLD
自2000年“308国道”拓宽，青银高速通车后，进出市区的车流、车速迅速提升，促进了该路两侧工矿企业和商业、服务业的迅速发展。对于这一变化，不少房地产企业也迅速在此安营扎寨开建项目。尤其是天泰集团在城阳南部308国道一侧建设的天泰·奥园，为许多市民提供了一处品质优良的大型生活社区。天泰·奥园为此光彩熠熠，由此也引发了城阳南部“308国道”两侧的大规模房地产开发。此后，天泰·韩国城、水青木华、山水嘉园等大中型楼盘的相继开发。一时间“308国道”周边成了岛城地产的一个热点区域，尤其是2005年9月取消了罗圈涧收费站后，更为周边地产添了一把火。“泛308国道”地产概念由此出现。其实，“308国道”周边地产仅是崂山西部区域地产的一个部分。随着城市配套、商业氛围以及居住观念的改观，使得308国道、青银高速、王沙路两侧的房地产迅速走热。此外，该区域地处国家“4A”级旅游渡假区内，该区域植被广阔、空气新鲜，借助远近闻名的崂山山系和崂山水系，让人们有理由、有信心相信“水景社区”、“绿色社区”、“生态社区”的真实含金量。其代表作———崂山·水岸绿洲、韩国饮食城、盛世家园、千禧国际村、百福山庄等项目的精耕细作，又进一步提升了该区域楼盘的品质和品位，此外，新动工的大型高档别墅项目———百通·香溪庭院的高调亮相，更为这一区域注入了全新的居住概念。“308国道”、“青银高速”、“王沙路”周边房地产已毫无争议的成为了青岛北部最宜居住的“崂山西麓新贵生活区”NLD(NewLiveDistrict)。
工业北移：带动居民北迁
世界城市发展的规律是工业企业从市区外迁，形成核心市区为三产，边缘市区为二产，远郊一产的城市产业合理布局。由于历史和市区南北狭长的原因，过去岛城的许多工业企业集中在市北、四方，甚至市南区。改革开放后，特别是自实行新的城市划区后，市区大量企业向李沧北部特别是城阳一代迁移。如原先设在老台东区（现市北区一部分）自行车厂、同泰橡胶厂、印染厂、手表厂等十几个大厂都外迁或转为三产。新建工矿企业，尤其是合资企业大都集中在北部新区。原先以农业为主的城阳区现已成为青岛的重要工业基地，已形成了电器机械、化工橡胶、食品、饮料、纺织服装、玩具、文体器材等工业体系。2005年的国民生产总值将达到300亿元，几乎超过了市内老四区的总和。新工业区的形成，附近的城市设施特别是职工家属生活区必然会逐渐形成，一些居住在老市区的人口开始随之北迁。
可居住性：符合国际规律
世界上几乎所有的大城市都是市区拥挤、喧闹、空气对流不畅、尘埃、噪音、灯光污染严重，尤其是汽车尾气的污染对人体损害很大，越来越不适合人们的休息和居住，因此，可居住性已成为众多注重居住品质的中产阶层率先到市郊购房居住，而普通市民却成为了老市区的居住主体。在美国有一种观念叫做“贫居城，富居乡”。因此最繁华的曼哈顿周边居住的并不是社会的上流阶层。在我国，这种城市发展趋势也日见明显，广州、北京、上海郊区已出现不少新贵社区。在我们青岛也是这样，市区东部是高档社区比较集中的地方，而老市区的一些地方，由于房屋陈旧，户型狭小、配套不全等因素，使这一区域的居住品质难有大的提升。崂山西麓属于市区近郊，有山有水有绿地，环境优美，新建楼盘容积率一般较低，绿化率高，车位多，房屋户型设计新颖，适合居住、休闲，而且房价相对便宜，综合以上各种因素，使得这里逐渐成为了继东部新贵生活区后的又一个高尚生活住区。
四族人群：流向NLD板块
完善的配套，无可替代的居住环境，使得该区域具备了市区住宅难以企及的可居住性，但由于开发程度还不够完善，因此教育、医疗、交通、供暖等配套设施还不够完美，因此，不可能在吸引所有购房者都到这里安家置业，但其中的四族人群由于受以上条件制约较小，因此会首先进驻其中。
新贵一族（高收入市区内有房族）。
在此买房便于节假日来此休闲度假，即传统上的“5＋2”模式，5天市内工作生活，2天近郊休闲度假。
绿领一族（收入较高市内有车族）。
“‘绿领’，简而言之就是热爱大自然、追求绿色健康生活方式的人。他们拥有白领的教养、金领的身家、粉领的悠哉、灰领的大脑，但无论穿衣打扮、生活方式还是工作状态，都极力朝绿色时尚靠拢。”他们既想买高中档房又厌恶城市污染、噪音，在崂山西部新贵生活区可以圆“有车有房有健康之梦”。
银发一族（老年人养生一族）。
他们原是城里的脊梁，有较高的养老金和储蓄、有文化、有修养、注重健康、已经退休市里有房，他们在市内大半辈子，想远离城市噪音和污染，想接近绿色和大自然提高生活质量，特别想选择个自然环境好适于养生的地方。
国际一族（合资企业境外人士）。
在城阳有固定工作和并生活在这里的韩国人已有6万人之多。他们有的连家属孩子都来了，许多韩国人已在这一区区购置了房产，在中国过起了韩国式的生活。在他们的影响下更有大批的韩国人会来这里扎堆积中居住。
崂山西麓板块制约快速前进的因素
喜南厌北的陈旧观念
由于历史和地理原因，长期以来岛城居民喜南厌北的陈旧居住观念比较浓厚，“宁要市南一张床，不住李沧一间房。”为此，北部的一些单位，如民航、石化、碱厂、钢厂等不得不在市区南部建房，天天班车往返直至现在。许多在北部发展的成功人士宁愿花大价钱在市区南部买房，天天起早摸黑开车两头跑，也不愿在自己创业的地方买房，哪怕是质量很好价格便宜的新商品房。一些人听说住在北部似乎是“上山下乡”了。这种旧观念的转变尚需时日。
交通瓶颈依然严重
从市区南部到崂山西部生活区尽管有308国道、青银高速、王沙等路，但由于北部发展较快和这几年车辆尤其是私家车增加迅速，再加上其他相关原因，使得这三条路仍不能满足车辆顺畅通行的目的。从市南到崂山西部区域约25公里的路程正常只需30分钟左右，可实际却很难到达。308国道在罗圈涧处的收费站撤掉之后，经过308国道的车辆突然骤增，交通状况仍不容乐观。
城市配套仍然滞后
北部的一些楼盘距离市政管网较远，不得不自起炉灶解决取暖问题，造成资源环境的浪费和破坏。一些设计由市政供气供暖的楼盘，有的迟迟供不上，购房者顾虑重重。尤其是医疗问题还比较突出。市区在此购房的一些中老年人虽然看好这里的环境和房屋，但生怕此处医疗水平低，救治不及时，所以迟迟难下决心在这里居住。此外，教育、文化、购物方面等问题，也不同程度的滞后与崂山西部板块房地产项目快速发展的需要。
崂山西麓板块可以提速的几点建议
交通方面
从老市区到崂山西部仅有20多公里路。正常情况下，经过“308国道”和“青银高速”，30分钟内抵达是没有问题的，有车的人在此居住和在市里上班并无太大区别，交通原本不会成为崂山西部新生活区开发的瓶颈。然而，由于“青银高速”未能很好的发挥自己应有的作用。造成了过往车辆人员时间成本过高和道路资源闲置浪费。
“308国道”罗圈涧收费站没撤掉前，青银高速路日通过车辆一万四五千辆。收费站撤掉后仅通过一万一二千辆。青银高速设计日通过能力10万辆以上，目前严重“吃不饱”。“308国道”市区至流亭立交桥与“青银高速”市区到流亭立交桥所经区域基本相似，因为“青银”收15元过路费，“308”已不收费，出现了“308国道”车水马龙，青银高速“门可罗雀”的不对称现象，造成“青银高速”资源的闲置浪费。为此，我们建议有关部门是否可以协调“青银高速青岛段”的相关事宜，部分或全面开放以缓解308道路的压力。
医疗方面
随着人们生活水平的提高和健康意识的增强，崂山西部新生活区能否真正开发到位，该区域的医疗工作必须跟上。目前该区的一些医院无论从规模还是从医术水平和服务上都不能适应新建小区的需要。正像当年市区东部开发很快医疗跟不上去一样。市立医院自设立东部分院后，生活在东部新区的居民包括部分外籍人士医疗后顾之忧迅速消除。东部分院的设立反过来又促进了东部高中档社区的开发，形成了良性循环。
教育方面
随着该区城市建设开发的加快，较高生活层次群体的居住，人们的教育文化水平的提高，接受高级教育的意识不断增强，崂山西部新生活区能否真正开发到位，该区域的教育工作一定要跟上。目前该区的小学教育普遍跟不上高层次定位的需求。将来生活在崂山西部新区的居民，包括部分外籍人士所需要双语及国际教育是否能跟上也会制约或促进该区域的发展速度。
总之，如果说过去几年，在快速增长的岛城房地产市场需求催化下，市区东部一山（浮山）一水（前海水系）三路（东海、香港、东西快速路），已经培育出了市区东部新生活区；则再过几年，在岛城房地产市场需求仍然旺盛的情况下，崂山西部的一山（崂山）一水(崂山水系)三路（308国道、王沙路、青银高速路），也将会蕴育出一个崭新的崂山西部新贵生活区，为美丽的岛城再添魅力。
专家 贾永壮 郑培迎 青岛财经日报
自2000年“308国道”拓宽，青银高速通车后，进出市区的车流、车速迅速提升，促进了该路两侧工矿企业和商业、服务业的迅速发展。对于这一变化，不少房地产企业也迅速在此安营扎寨开建项目。尤其是天泰集团在城阳南部308国道一侧建设的天泰·奥园，为许多市民提供了一处品质优良的大型生活社区。天泰·奥园为此光彩熠熠，由此也引发了城阳南部“308国道”两侧的大规模房地产开发。此后，天泰·韩国城、水青木华、山水嘉园等大中型楼盘的相继开发。一时间“308国道”周边成了岛城地产的一个热点区域，尤其是2005年9月取消了罗圈涧收费站后，更为周边地产添了一把火。“泛308国道”地产概念由此出现。其实，“308国道”周边地产仅是崂山西部区域地产的一个部分。随着城市配套、商业氛围以及居住观念的改观，使得308国道、青银高速、王沙路两侧的房地产迅速走热。此外，该区域地处国家“4A”级旅游渡假区内，该区域植被广阔、空气新鲜，借助远近闻名的崂山山系和崂山水系，让人们有理由、有信心相信“水景社区”、“绿色社区”、“生态社区”的真实含金量。其代表作———崂山·水岸绿洲、韩国饮食城、盛世家园、千禧国际村、百福山庄等项目的精耕细作，又进一步提升了该区域楼盘的品质和品位，此外，新动工的大型高档别墅项目———百通·香溪庭院的高调亮相，更为这一区域注入了全新的居住概念。“308国道”、“青银高速”、“王沙路”周边房地产已毫无争议的成为了青岛北部最宜居住的“崂山西麓新贵生活区”NLD(NewLiveDistrict)。
工业北移：带动居民北迁
世界城市发展的规律是工业企业从市区外迁，形成核心市区为三产，边缘市区为二产，远郊一产的城市产业合理布局。由于历史和市区南北狭长的原因，过去岛城的许多工业企业集中在市北、四方，甚至市南区。改革开放后，特别是自实行新的城市划区后，市区大量企业向李沧北部特别是城阳一代迁移。如原先设在老台东区（现市北区一部分）自行车厂、同泰橡胶厂、印染厂、手表厂等十几个大厂都外迁或转为三产。新建工矿企业，尤其是合资企业大都集中在北部新区。原先以农业为主的城阳区现已成为青岛的重要工业基地，已形成了电器机械、化工橡胶、食品、饮料、纺织服装、玩具、文体器材等工业体系。2005年的国民生产总值将达到300亿元，几乎超过了市内老四区的总和。新工业区的形成，附近的城市设施特别是职工家属生活区必然会逐渐形成，一些居住在老市区的人口开始随之北迁。
可居住性：符合国际规律
世界上几乎所有的大城市都是市区拥挤、喧闹、空气对流不畅、尘埃、噪音、灯光污染严重，尤其是汽车尾气的污染对人体损害很大，越来越不适合人们的休息和居住，因此，可居住性已成为众多注重居住品质的中产阶层率先到市郊购房居住，而普通市民却成为了老市区的居住主体。在美国有一种观念叫做“贫居城，富居乡”。因此最繁华的曼哈顿周边居住的并不是社会的上流阶层。在我国，这种城市发展趋势也日见明显，广州、北京、上海郊区已出现不少新贵社区。在我们青岛也是这样，市区东部是高档社区比较集中的地方，而老市区的一些地方，由于房屋陈旧，户型狭小、配套不全等因素，使这一区域的居住品质难有大的提升。崂山西麓属于市区近郊，有山有水有绿地，环境优美，新建楼盘容积率一般较低，绿化率高，车位多，房屋户型设计新颖，适合居住、休闲，而且房价相对便宜，综合以上各种因素，使得这里逐渐成为了继东部新贵生活区后的又一个高尚生活住区。
四族人群：流向NLD板块
完善的配套，无可替代的居住环境，使得该区域具备了市区住宅难以企及的可居住性，但由于开发程度还不够完善，因此教育、医疗、交通、供暖等配套设施还不够完美，因此，不可能在吸引所有购房者都到这里安家置业，但其中的四族人群由于受以上条件制约较小，因此会首先进驻其中。
新贵一族（高收入市区内有房族）。
在此买房便于节假日来此休闲度假，即传统上的“5＋2”模式，5天市内工作生活，2天近郊休闲度假。
绿领一族（收入较高市内有车族）。
“‘绿领’，简而言之就是热爱大自然、追求绿色健康生活方式的人。他们拥有白领的教养、金领的身家、粉领的悠哉、灰领的大脑，但无论穿衣打扮、生活方式还是工作状态，都极力朝绿色时尚靠拢。”他们既想买高中档房又厌恶城市污染、噪音，在崂山西部新贵生活区可以圆“有车有房有健康之梦”。
银发一族（老年人养生一族）。
他们原是城里的脊梁，有较高的养老金和储蓄、有文化、有修养、注重健康、已经退休市里有房，他们在市内大半辈子，想远离城市噪音和污染，想接近绿色和大自然提高生活质量，特别想选择个自然环境好适于养生的地方。
国际一族（合资企业境外人士）。
在城阳有固定工作和并生活在这里的韩国人已有6万人之多。他们有的连家属孩子都来了，许多韩国人已在这一区区购置了房产，在中国过起了韩国式的生活。在他们的影响下更有大批的韩国人会来这里扎堆积中居住。
崂山西麓板块制约快速前进的因素
喜南厌北的陈旧观念
由于历史和地理原因，长期以来岛城居民喜南厌北的陈旧居住观念比较浓厚，“宁要市南一张床，不住李沧一间房。”为此，北部的一些单位，如民航、石化、碱厂、钢厂等不得不在市区南部建房，天天班车往返直至现在。许多在北部发展的成功人士宁愿花大价钱在市区南部买房，天天起早摸黑开车两头跑，也不愿在自己创业的地方买房，哪怕是质量很好价格便宜的新商品房。一些人听说住在北部似乎是“上山下乡”了。这种旧观念的转变尚需时日。
交通瓶颈依然严重
从市区南部到崂山西部生活区尽管有308国道、青银高速、王沙等路，但由于北部发展较快和这几年车辆尤其是私家车增加迅速，再加上其他相关原因，使得这三条路仍不能满足车辆顺畅通行的目的。从市南到崂山西部区域约25公里的路程正常只需30分钟左右，可实际却很难到达。308国道在罗圈涧处的收费站撤掉之后，经过308国道的车辆突然骤增，交通状况仍不容乐观。
城市配套仍然滞后
北部的一些楼盘距离市政管网较远，不得不自起炉灶解决取暖问题，造成资源环境的浪费和破坏。一些设计由市政供气供暖的楼盘，有的迟迟供不上，购房者顾虑重重。尤其是医疗问题还比较突出。市区在此购房的一些中老年人虽然看好这里的环境和房屋，但生怕此处医疗水平低，救治不及时，所以迟迟难下决心在这里居住。此外，教育、文化、购物方面等问题，也不同程度的滞后与崂山西部板块房地产项目快速发展的需要。
崂山西麓板块可以提速的几点建议
交通方面
从老市区到崂山西部仅有20多公里路。正常情况下，经过“308国道”和“青银高速”，30分钟内抵达是没有问题的，有车的人在此居住和在市里上班并无太大区别，交通原本不会成为崂山西部新生活区开发的瓶颈。然而，由于“青银高速”未能很好的发挥自己应有的作用。造成了过往车辆人员时间成本过高和道路资源闲置浪费。
“308国道”罗圈涧收费站没撤掉前，青银高速路日通过车辆一万四五千辆。收费站撤掉后仅通过一万一二千辆。青银高速设计日通过能力10万辆以上，目前严重“吃不饱”。“308国道”市区至流亭立交桥与“青银高速”市区到流亭立交桥所经区域基本相似，因为“青银”收15元过路费，“308”已不收费，出现了“308国道”车水马龙，青银高速“门可罗雀”的不对称现象，造成“青银高速”资源的闲置浪费。为此，我们建议有关部门是否可以协调“青银高速青岛段”的相关事宜，部分或全面开放以缓解308道路的压力。
医疗方面
随着人们生活水平的提高和健康意识的增强，崂山西部新生活区能否真正开发到位，该区域的医疗工作必须跟上。目前该区的一些医院无论从规模还是从医术水平和服务上都不能适应新建小区的需要。正像当年市区东部开发很快医疗跟不上去一样。市立医院自设立东部分院后，生活在东部新区的居民包括部分外籍人士医疗后顾之忧迅速消除。东部分院的设立反过来又促进了东部高中档社区的开发，形成了良性循环。
教育方面
随着该区城市建设开发的加快，较高生活层次群体的居住，人们的教育文化水平的提高，接受高级教育的意识不断增强，崂山西部新生活区能否真正开发到位，该区域的教育工作一定要跟上。目前该区的小学教育普遍跟不上高层次定位的需求。将来生活在崂山西部新区的居民，包括部分外籍人士所需要双语及国际教育是否能跟上也会制约或促进该区域的发展速度。
总之，如果说过去几年，在快速增长的岛城房地产市场需求催化下，市区东部一山（浮山）一水（前海水系）三路（东海、香港、东西快速路），已经培育出了市区东部新生活区；则再过几年，在岛城房地产市场需求仍然旺盛的情况下，崂山西部的一山（崂山）一水(崂山水系)三路（308国道、王沙路、青银高速路），也将会蕴育出一个崭新的崂山西部新贵生活区，为美丽的岛城再添魅力。
专家 贾永壮 郑培迎 青岛财经日报
