新政效果尚待观察“自住需求群体”人微言轻
“国六条”及其后的“九部门十五条意见”对于房地产市场的影响是历次调控所不能比拟的，给地方政府、房地产开发商以及购房者等有关各方带来的震荡更是前所未有的。本轮调控是否药到病除？是否真能实现“居者有其屋”的终极目标？人们拭目以待。
本轮调控剑指部分地区特别是一些大中城市高位运行的商品房价格。以北京为中心的环渤海地区，以广州、深圳为中心的珠三角地区房价上涨过快，是新政的诱因。
从经济学角度分析，房价居高不下的原因不外乎供给不足和需求过旺。当前，供给不足的表现主要有开发商捂盘惜售、囤积土地以及中小套型普通商品住房比例偏低。而需求过旺的表现主要有动拆迁户被动性需求因各地城市建设速度的加快而日益放量，以及境内外炒房族投资性需求，因人民币升值预期及房地产价格上升预期而日益高涨。
根据以上分析，降低或稳定房价只能从两方面入手：增加住房供给和减少非自住性购房需求。目前抑制住房供给的主要因素一是房价上涨的预期，二是开发商为了追求利益的最大化，热衷于建造大套型住房，使同样占地面积的住房套数偏少；而拉动住房需求的主要因素一是房价上涨的预期（导致房地产市场上大量投资客的出现），二是部分城市在片面政绩观的主导下动拆迁规模偏大。
找到了影响房价的主导因素，就不难对症下药，将房价控制住。
在笔者看来，房产新政的落脚点应是改变人们的心理预期。过去几轮的宏观调控措施之所以收效不显著，一个重要原因就是人们对房价将要上涨的预期并没有随着政策的出台而弱化或逆转。说明过去政策并未触及问题的根本。
在房地产领域，供求双方之间的信息极其不对称，买方从多种渠道得来的信息（包括房产大亨们的言论）多半是扭曲的，而基于这种不真实的信息，往往产生房价长期内会上涨的预期。市场上看多的力量远胜于看空的力量，希望房价上涨的是追求GDP和税收收入增长的地方政府、追求高额利润的房地产开发商、追求心理满足感的拥有住房的人以及追求投资收益的炒房者；而希望房价下跌的是准备买房自住的人，这部分人首先数量不多，其次位低言轻。由此，不难理解“房价涨不停”这一现象，更可看出九部门以“稳定住房价格”为标题下发文件的良苦用心。
对照前面的分析，可以发现在本轮宏观调控中大部分政策措施能切中要害，有助于稳定人们的预期。如调整住房供应结构，提出双70％规定，即“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”和“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”。如果双70％规定被真正执行，那可以想象房源将得到有效增加。又如，提出“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长”，等等。
但另有个别政策措施让笔者不敢苟同。如规定“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。也许政府出台该规定的本意是抑制投资性购房行为，但可能会在一定程度上导致住房困难户不得不以更高的价格购买二手房，这显然不是政府的初衷。
国际金融报 谈儒勇
从经济学角度分析，房价居高不下的原因不外乎供给不足和需求过旺。当前，供给不足的表现主要有开发商捂盘惜售、囤积土地以及中小套型普通商品住房比例偏低。而需求过旺的表现主要有动拆迁户被动性需求因各地城市建设速度的加快而日益放量，以及境内外炒房族投资性需求，因人民币升值预期及房地产价格上升预期而日益高涨。
根据以上分析，降低或稳定房价只能从两方面入手：增加住房供给和减少非自住性购房需求。目前抑制住房供给的主要因素一是房价上涨的预期，二是开发商为了追求利益的最大化，热衷于建造大套型住房，使同样占地面积的住房套数偏少；而拉动住房需求的主要因素一是房价上涨的预期（导致房地产市场上大量投资客的出现），二是部分城市在片面政绩观的主导下动拆迁规模偏大。
找到了影响房价的主导因素，就不难对症下药，将房价控制住。
在笔者看来，房产新政的落脚点应是改变人们的心理预期。过去几轮的宏观调控措施之所以收效不显著，一个重要原因就是人们对房价将要上涨的预期并没有随着政策的出台而弱化或逆转。说明过去政策并未触及问题的根本。
在房地产领域，供求双方之间的信息极其不对称，买方从多种渠道得来的信息（包括房产大亨们的言论）多半是扭曲的，而基于这种不真实的信息，往往产生房价长期内会上涨的预期。市场上看多的力量远胜于看空的力量，希望房价上涨的是追求GDP和税收收入增长的地方政府、追求高额利润的房地产开发商、追求心理满足感的拥有住房的人以及追求投资收益的炒房者；而希望房价下跌的是准备买房自住的人，这部分人首先数量不多，其次位低言轻。由此，不难理解“房价涨不停”这一现象，更可看出九部门以“稳定住房价格”为标题下发文件的良苦用心。
对照前面的分析，可以发现在本轮宏观调控中大部分政策措施能切中要害，有助于稳定人们的预期。如调整住房供应结构，提出双70％规定，即“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”和“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”。如果双70％规定被真正执行，那可以想象房源将得到有效增加。又如，提出“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长”，等等。
但另有个别政策措施让笔者不敢苟同。如规定“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。也许政府出台该规定的本意是抑制投资性购房行为，但可能会在一定程度上导致住房困难户不得不以更高的价格购买二手房，这显然不是政府的初衷。
国际金融报 谈儒勇
