小户型、房价等四大看点解析青岛置业新版图
●小户型成主力得等两年
●当地居民还是楼市购买主力
●城区扩展向北向西发展
●别墅项目成最后的盛宴
从6月1日开始实行的调控新政在年中让楼市开始转型，调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨是本轮调整的目标。业界认为，目前的房地产市场正面临深层次的调整，岛城现有的置业版图在慢慢改变，新的置业版图正逐步露出水面。
业界认为，这次调整不但涉及到了高端的别墅项目，更深深涉及到了与绝大多数老百姓生活需要的中小户型，虽然相关细则还没有完全出台，但这次调整将是关于房地产行业发展形态的一个重要转型。
为方便市民购房置业，本报今天特意推出“年度中报”，希望能通过对现有资料的整理，帮市民描绘这个即将出现的新置业版图的大体轮廓。
主力户型究竟多大
按照新规定，调整后中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，目前，有关部门已经开始进行操作。但目前市场上的户型供应情况如何？
业界人士介绍，2005年与2006年批准预售的户型应该是今后两三年的主力户型。记者从有关部门了解到，2005年批准预售的商品房中，套型在80-100平方米的住房占总批准预售面积的29.84%，而100-120平方米的住房占总批准预售面积的28.29%。2006年1-5月份，套型在80-100平方米的住房占总批准预售面积的36.25%，而100-120平方米的住房占总批准预售面积的28.33%，120平方米以上的住房占总批准预售面积的18.69%，80平方米以下住房占总批准预售面积的16.73%。
简单地说，从2005年到今年新政前，批准预售的房屋总量中，80平方米以上住房占到了总批量预售面积的至少六成，而80平方米以下的住房大致能占到总量的不到两成，小户型一直供不应求，今后一两年内完全改观很难。
购房者都是哪些人群
究竟是谁买走了青岛的房子？因为他们的构成决定了房地产市场需求的强硬程度。有关部门统计发现，近年来从交易成功的住房对象来看，本地居民一直都是购房的主力军。而2005年6月底进行的《青岛市住房状况调查分析报告》表明，市内四区因结婚、改善居住条件的主动需求占购房总需求的67.73%，其中结婚需购房13.17%。
有关部门统计发现，目前二手房与新建商品房的成交比例大约为2：1，也就是说，旧房子几乎与新房子一样好卖。
这些数据说明，构成目前房地产需求主力的有真正住房需求的市民，这种刚性需求不被满足是不会停止的，因此，要想依靠市场在短时间内把房地产价格拉低几乎是不可能的。
房屋价格能下降吗
从年初以来，岛城房屋价格一直在上涨，但涨幅呈现回落态势。
据悉，2005年，我市商品房销售价格较2004年上涨10.9%，在全国70个大中城市中名列第二位，市内四区的商品住宅销售均价为5347元/平方米。
今年1至3月份，岛城房价涨幅分别为8%、7.5%和7.9%，涨幅较去年同期呈回落态势。前3个月，普通住宅商品房平均销售价格为5715.9元/平方米。今年5月份的统计结果显示，青岛房价同比上涨7%，与厦门并列全国70个大中城市的第14位，涨幅首次跌出全国前十位。一些业内人士指出，短期内，期望房屋价格下降有些不切实际。而建设部有关官员也表示：“调控的目标不是降低房价，而是稳定房价”。
城区要向哪里扩展
长期以来，老市区东部沿海一线一直是开发的重点区域，今年年初以来，关于交通方面的种种传言终于被政府证实：火车站搬迁到沧口，地铁延伸到李沧，跨海大桥连接四方、红岛、红石崖，海底隧道连接团岛和薛家岛。业界认为，这四大交通方面的消息，将大大改变原来的房地产开发版图。一些业内人士认为，今后几年，发展速度最快的新城区不会再是东部，而是北部的李沧、城阳与西海岸。
由于相关细则还没有完全出台，因此，关于未来置业版图中，有两个问题一直没有完全解决；小户型面积问题如何规？究竟什么样的住宅算别墅？这两个疑问，市民还需等建设部作出明确规定才能了解更进一步的市场规则。
小户型两年后成主力
今年新政中，最引人注意的是小户型供应量不能低于供应总量的70%这一规定。但业内人士认为，由于涉及到开发期限等问题，小户型真正要成市场销售的主力户型还要再等两年。目前已经审批的至少六成的房屋套型面积在80平方米以上，有关人士估计，90平方米以上的住房大约能占到市场的五成左右，如果加上2005年以前批准预售但还没有成交的大套型商品房，目前的市场供应总量中至少七成是大户型。
目前，关于“90平方米大限”争论颇多，建设部官员对此的解释也不尽明确。据报道，建设部正在制订实施细则，“90平方米套型面积”可能被解释为“90平方米建筑面积”，“90平方米占70%比例”，可能被解释为可按单个项目，也可按城市建设总量规定。
别墅项目成最后盛宴
本次新政九部委再次强调停批别墅用地，现有在建别墅是富人们最后的“盛宴”，今后两年现存别墅将集中上市。
据介绍，2004年别墅用地就已经停止供应，按照政府对动工开发期的限制，市场存量别墅项目在未来两年内集中上市后，别墅的供应将会急剧下降，也就是说2008年后确实会出现别墅买一套少一套的情况。
目前岛城的别墅多分布在北部的城阳、即墨等地，价格不高，每平方米多在4500-5500 之间，价格最高的别墅则位于崂山区附近，比如恒基新天地价格大约在12800元/平方米。
本次限制的别墅主要集中在低密度的独栋别墅、高档别墅方面，但究竟什么样的住宅可以算是别墅，目前还缺乏一个权威的说法，建设部曾表示将尽快制订相关标准以便操作。
撰稿 史言 夏修开 青岛早报
●当地居民还是楼市购买主力
●城区扩展向北向西发展
●别墅项目成最后的盛宴
从6月1日开始实行的调控新政在年中让楼市开始转型，调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨是本轮调整的目标。业界认为，目前的房地产市场正面临深层次的调整，岛城现有的置业版图在慢慢改变，新的置业版图正逐步露出水面。
为方便市民购房置业，本报今天特意推出“年度中报”，希望能通过对现有资料的整理，帮市民描绘这个即将出现的新置业版图的大体轮廓。
主力户型究竟多大
按照新规定，调整后中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，目前，有关部门已经开始进行操作。但目前市场上的户型供应情况如何？
业界人士介绍，2005年与2006年批准预售的户型应该是今后两三年的主力户型。记者从有关部门了解到，2005年批准预售的商品房中，套型在80-100平方米的住房占总批准预售面积的29.84%，而100-120平方米的住房占总批准预售面积的28.29%。2006年1-5月份，套型在80-100平方米的住房占总批准预售面积的36.25%，而100-120平方米的住房占总批准预售面积的28.33%，120平方米以上的住房占总批准预售面积的18.69%，80平方米以下住房占总批准预售面积的16.73%。
简单地说，从2005年到今年新政前，批准预售的房屋总量中，80平方米以上住房占到了总批量预售面积的至少六成，而80平方米以下的住房大致能占到总量的不到两成，小户型一直供不应求，今后一两年内完全改观很难。
购房者都是哪些人群
究竟是谁买走了青岛的房子？因为他们的构成决定了房地产市场需求的强硬程度。有关部门统计发现，近年来从交易成功的住房对象来看，本地居民一直都是购房的主力军。而2005年6月底进行的《青岛市住房状况调查分析报告》表明，市内四区因结婚、改善居住条件的主动需求占购房总需求的67.73%，其中结婚需购房13.17%。
有关部门统计发现，目前二手房与新建商品房的成交比例大约为2：1，也就是说，旧房子几乎与新房子一样好卖。
这些数据说明，构成目前房地产需求主力的有真正住房需求的市民，这种刚性需求不被满足是不会停止的，因此，要想依靠市场在短时间内把房地产价格拉低几乎是不可能的。
房屋价格能下降吗
从年初以来，岛城房屋价格一直在上涨，但涨幅呈现回落态势。
据悉，2005年，我市商品房销售价格较2004年上涨10.9%，在全国70个大中城市中名列第二位，市内四区的商品住宅销售均价为5347元/平方米。
今年1至3月份，岛城房价涨幅分别为8%、7.5%和7.9%，涨幅较去年同期呈回落态势。前3个月，普通住宅商品房平均销售价格为5715.9元/平方米。今年5月份的统计结果显示，青岛房价同比上涨7%，与厦门并列全国70个大中城市的第14位，涨幅首次跌出全国前十位。一些业内人士指出，短期内，期望房屋价格下降有些不切实际。而建设部有关官员也表示：“调控的目标不是降低房价，而是稳定房价”。
城区要向哪里扩展
长期以来，老市区东部沿海一线一直是开发的重点区域，今年年初以来，关于交通方面的种种传言终于被政府证实：火车站搬迁到沧口，地铁延伸到李沧，跨海大桥连接四方、红岛、红石崖，海底隧道连接团岛和薛家岛。业界认为，这四大交通方面的消息，将大大改变原来的房地产开发版图。一些业内人士认为，今后几年，发展速度最快的新城区不会再是东部，而是北部的李沧、城阳与西海岸。
由于相关细则还没有完全出台，因此，关于未来置业版图中，有两个问题一直没有完全解决；小户型面积问题如何规？究竟什么样的住宅算别墅？这两个疑问，市民还需等建设部作出明确规定才能了解更进一步的市场规则。
小户型两年后成主力
今年新政中，最引人注意的是小户型供应量不能低于供应总量的70%这一规定。但业内人士认为，由于涉及到开发期限等问题，小户型真正要成市场销售的主力户型还要再等两年。目前已经审批的至少六成的房屋套型面积在80平方米以上，有关人士估计，90平方米以上的住房大约能占到市场的五成左右，如果加上2005年以前批准预售但还没有成交的大套型商品房，目前的市场供应总量中至少七成是大户型。
目前，关于“90平方米大限”争论颇多，建设部官员对此的解释也不尽明确。据报道，建设部正在制订实施细则，“90平方米套型面积”可能被解释为“90平方米建筑面积”，“90平方米占70%比例”，可能被解释为可按单个项目，也可按城市建设总量规定。
别墅项目成最后盛宴
本次新政九部委再次强调停批别墅用地，现有在建别墅是富人们最后的“盛宴”，今后两年现存别墅将集中上市。
据介绍，2004年别墅用地就已经停止供应，按照政府对动工开发期的限制，市场存量别墅项目在未来两年内集中上市后，别墅的供应将会急剧下降，也就是说2008年后确实会出现别墅买一套少一套的情况。
目前岛城的别墅多分布在北部的城阳、即墨等地，价格不高，每平方米多在4500-5500 之间，价格最高的别墅则位于崂山区附近，比如恒基新天地价格大约在12800元/平方米。
本次限制的别墅主要集中在低密度的独栋别墅、高档别墅方面，但究竟什么样的住宅可以算是别墅，目前还缺乏一个权威的说法，建设部曾表示将尽快制订相关标准以便操作。
撰稿 史言 夏修开 青岛早报
