重审亚洲房地产泡沫 提高中国危机防范意识
二战以后，亚洲经济一度非常活跃，在日本经济高速发展之后，四小龙（韩国、香港、新加坡、台湾）迅速崛起。随后，亚洲新兴工业国家（印度尼西亚、泰国、马来西亚）也赶了上来。可是，许多亚洲邻国先后出现了程度不等的房地产泡沫，有些国家还遭遇了严重的金融危机，增长势头严重受挫。近年来，中国经济飞速发展，取得了举世瞩目的成绩。尽管目前中国宏观经济存在不均衡问题，但总体形势是非常向好的。形势越好越要保持清醒的头脑，务必从亚洲邻国或地区房地产泡沫经济的教训中得到警示，千万不要重蹈覆辙。
须有强烈危机意识“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，房地产泡沫往往是在经济繁荣时期酝酿形成的。经济高速发展，人民生活水平不断提高固然是好事，但是随着住宅需求增加，房地产投机活动出现。民众的心理也很可能受到投机活动的影响，不切实际地追求暴富。因此，越是在经济高速发展的时候越是要有强烈的危机意识，防止房地产泡沫的恶性膨胀。
日本经济在战后高速增长，取得了一些成绩，很快就头脑发热，翘起了尾巴。在日元升值之后，股市和楼市同时暴涨。在房地产市场严重过热的情况下，日本金融当局非但没有采取调控措施，反而放松银根，推波助澜。经济高速增长、出口增加、外汇储备增加、货币升值等因素汇合在一起将房价越推越高。最终，由于泡沫经济崩溃而遭遇长达十几年的经济衰退。有人认为是日元升值导致了泡沫经济，这种说法并没有说服力。世界各国的货币有的升值，有的贬值，司空见惯，并不是所有货币升值的国家都必然出现泡沫经济。在日本泡沫经济规模还不大、尚能治理之时，优柔寡断、贻误时机的不作为才是根本原因。没有危机意识，忘乎所以，是泡沫经济得以滋生和膨胀的必要条件。
近年来，有一批经济学家坚持“唱衰”房地产市场，他们认为房地产的泡沫经济已经非常严重，甚至已经到了崩溃的边缘。尽管我对他们的某些结论不敢苟同，但是非常赞赏他们的勇气和责任心。他们的共同点在于强调房价飞涨可能将祸水引入银行，而讨论房地产问题的核心是防范金融危机。在中国经济高速增长的时候特别需要唤起全民的危机意识，真正遭遇危机的往往是那些缺乏危机意识的民族。我们不能因为他们的某些预言过于武断而忘记了其中传达的最重要的信息。
不能迷信市场机制房地产泡沫经济并非正常市场行为。在泡沫经济兴起阶段，市场严重失灵。如果盲目指望市场机制发挥作用，必然南辕北辙，犯方向性错误。
上世纪70年代，台湾房价二次暴涨，台湾当局采取了一系列政策，成功地稳定了房价。可是，由于没有从根本上认识到房价暴涨的实质，没有建立必要的制度抑制股市和楼市的投机活动，金融监管制度不健全，如在1988年前后，盲目迷信市场机制，对于房价暴涨采取了放纵态度，坐看房地产泡沫迅速膨胀，最后不可避免地出现房地产市场崩溃。所以，务必弄清楚政府在房地产市场中的作用，该管的一定要管，当“看不见的手”失灵的时候，一定要通过“看得见的手”来维护公平竞争秩序。
谨慎有序地对外开放房地产业对外开放金融和房地产业要特别谨慎，要做好充分准备。世界上已经有100多个国家或地区加入了WTO，实践证明，没有哪个国家因为加入WTO而遭遇经济危机。可是，爆发金融危机的概率越来越高，遭遇金融危机的国家越来越多，金融危机的冲击力度越来越大。
泰国在上世纪90年代全面开放金融领域，大量外资涌入泰国，其中相当一部分外资流入了股市和房地产市场。在很短时间内泰国经济高速增长，市场异常活跃。由于缺乏健全的金融监管制度，缺乏有严格训练的金融监管人才，股票市场和房地产市场上投机活动非常猖獗，两者相互激荡，很快就酿成了泡沫经济。外资大量涌入不一定是好事。必须建立明确的规章制度，对外资进入房地产业实施有效监管。
从2003年以来，大量外资流入中国，其中有相当大的部分流入了上海、北京等地的房地产市场。谢国忠认为当前中国经济和10年前东南亚经济有着离奇的相似之处：外贸、投资和外汇储备同时快速增长，但同时大量资源配置不当；利润通常来自于资产价格的上涨或者套利。他认为假若流动资金迅速撤离，中国的房地产行业将会遭遇危机，处于崩溃的前夜。虽然我无法认同他的结论，但他指出的资金流动问题却非常重要。在对外开放的时候确实应当如履薄冰、如临深渊，要严格管理，防范外资炒作房地产。
警惕房地产市场的道德风险香港房地产泡沫经济的主要教训是道德风险。
在1981年和1985年香港房价两次大幅度上扬，当局采取了有效措施很快平抑了房价。可是在1993年以后，港英当局对于房价上涨采取了放任自流的态度。特别是在1997年香港回归祖国之前，几乎所有人都认为，房价和股价上升说明了港人对未来乐观，对平稳回归有信心。为了让香港平稳回归，房价肯定只升不降。在1997年7月，亚洲金融危机爆发之后，许多香港人相信中央政府一定会出手挽救香港的房地产市场，因而房价继续上涨。结果，在20年内香港的房价上涨了5倍多，高昂的房价制约了香港的经济发展。
道德风险是香港房地产市场恶性膨胀的重要原因之一。在亚洲金融风暴的冲击下，香港的房地产泡沫突然崩溃。在以后几年里香港房价连续下跌，从峰值跌下60%。香港的教训告诉人们，如果盲目地相信政府会担保房价只升不降，肯定会促成房地产泡沫经济。应当让民众明白，房地产泡沫只能带来虚幻的繁荣，而泡沫崩溃的恶果却要由广大民众来共同承担。政府的责任是维护房地产市场的正常竞争秩序，其中包括抑制过度投机。当房价上升的时候业主赚到了钱，高高兴兴揣进了自己的荷包；当房价下降的时候，有什么理由非要中央政府出来买单？即使有香港回归这样的大事，也没有理由放纵道德风险。
有人说，在2008年奥运会之前，政府无论如何也不会让北京的房价下跌。这是很明显的香港房地产泡沫经济的翻版。务必要让民众明白，奥运会一定要开好，但是和北京的房价涨跌没有必然联系。在任何时候都不要鼓励道德风险，不要盲目地指望政府来挽救房地产市场。
单独成立住房贷款银行不利于全面监管必须加强对住房按揭贷款和房地产企业贷款的统一监管。单独成立住房贷款银行不利于监管，容易出现较大的纰漏。例如，日本的住专会所（日本住宅金融专门会所）对房地产泡沫的迅速膨胀负有不可推卸的责任。日本的住专会所附属于日本农林系统，他们专门向房地产业放贷，并不是严格意义上的银行。由于农林系统历来是受到优惠照顾的弱势部门，因此很容易在部门利益的保护下逃避正规的金融监管。由于发放购房按揭贷款和向房地产企业放贷是这些金融机构的生命线，他们从银行中拆借大量资金，不顾一切地扩大按揭贷款的规模。一旦房价下跌，房贷的抵押品价值下降，住专会所的资金链就难以为继，很快就把那些拆借资金给住专会所的银行拖下了水。许多日本的经济学家认为住专会所是导致日本金融危机的罪魁祸首之一。
中国曾经成立了两家专门从事住宅贷款的银行：蚌埠和烟台住房储蓄银行。在2003年的统计年鉴中，蚌埠住房储蓄银行已经不见了，只剩下一个烟台住房储蓄银行。好在这些住房储蓄银行没有赶上房地产热，尚未扩大业务。从金融安全的角度着想，还是将这些专门从事住房储蓄贷款的银行并入正规银行为好。只有统一监管所有金融机构，才能较早发现房地产的泡沫经济征兆，及时采取对策。
加强房地产政策研究东亚金融危机的教训告诉我们，之所以房地产投机集团能够兴风作浪，在很大程度上是因为他们巧妙地利用了舆论工具，为投机活动打掩护，从而浑水摸鱼。泡沫经济的兴衰和民众的参与密切相关，在泡沫经济形成过程中，民众被投机集团牵着鼻子走，泡沫靠着对民众心理的影响而成倍放大了冲击强度。
在亚洲邻国或地区的房地产泡沫经济泛起过程中，为房地产泡沫摇旗呐喊的往往是一些学者、官员和新闻媒体。房地产泡沫膨胀过程中带来的超额利润是惊人的，追逐利润必然会扭曲真理。为房地产泡沫歌功颂德常常压过了理性的经济学研究。
在泡沫经济崩溃之后，这些国家与地区痛定思痛，才发现居然没有哪个机构在认真从事房地产理论和实证研究。所谓的一些房地产研究机构往往成了房地产商的广告代理人，成事不足，败事有余。由于房价研究是一个典型的公共品，花费了很大气力研究出来的结论却往往被整个社会所共享。人们都指望着搭别人的便车，结果是在大部分国家或地区中房价研究都处于严重不足状态。无论是在香港、日本、台湾、泰国等，在泡沫经济形成过程中都没有看到比较有水平的房地产研究报告。即使在遭遇了金融危机之后，也没有看到比较有分量的房地产研究报告，甚至连比较像样的房地产统计数据都拿不出来。
在中国房地产业，有些企业家非常敢讲话，这并不是一件坏事，应当坚决保护他们说话的权利。当然，由于他们缺乏足够的知识和训练，说些错话情有可原。可是，某些学过经济学的人居然也信口开河、胡言乱语，实在令人遗憾。
为了防范由房地产泡沫导致金融危机，必须抓紧对民众进行经济学基本知识的普及，需要建立完全独立于利益集团的房地产研究机构。房地产研究机构必须提高学术水平，建立完整的数据库和指数体系，对房地产市场提出中肯的批评建议，使得政府的房地产政策能够建立在扎实的理论基础上。千万不能人云亦云，随波逐流，“以其昏昏，使人昭昭”。
作者：著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授
中国房地产报 徐滇庆
日本经济在战后高速增长，取得了一些成绩，很快就头脑发热，翘起了尾巴。在日元升值之后，股市和楼市同时暴涨。在房地产市场严重过热的情况下，日本金融当局非但没有采取调控措施，反而放松银根，推波助澜。经济高速增长、出口增加、外汇储备增加、货币升值等因素汇合在一起将房价越推越高。最终，由于泡沫经济崩溃而遭遇长达十几年的经济衰退。有人认为是日元升值导致了泡沫经济，这种说法并没有说服力。世界各国的货币有的升值，有的贬值，司空见惯，并不是所有货币升值的国家都必然出现泡沫经济。在日本泡沫经济规模还不大、尚能治理之时，优柔寡断、贻误时机的不作为才是根本原因。没有危机意识，忘乎所以，是泡沫经济得以滋生和膨胀的必要条件。
近年来，有一批经济学家坚持“唱衰”房地产市场，他们认为房地产的泡沫经济已经非常严重，甚至已经到了崩溃的边缘。尽管我对他们的某些结论不敢苟同，但是非常赞赏他们的勇气和责任心。他们的共同点在于强调房价飞涨可能将祸水引入银行，而讨论房地产问题的核心是防范金融危机。在中国经济高速增长的时候特别需要唤起全民的危机意识，真正遭遇危机的往往是那些缺乏危机意识的民族。我们不能因为他们的某些预言过于武断而忘记了其中传达的最重要的信息。
不能迷信市场机制房地产泡沫经济并非正常市场行为。在泡沫经济兴起阶段，市场严重失灵。如果盲目指望市场机制发挥作用，必然南辕北辙，犯方向性错误。
上世纪70年代，台湾房价二次暴涨，台湾当局采取了一系列政策，成功地稳定了房价。可是，由于没有从根本上认识到房价暴涨的实质，没有建立必要的制度抑制股市和楼市的投机活动，金融监管制度不健全，如在1988年前后，盲目迷信市场机制，对于房价暴涨采取了放纵态度，坐看房地产泡沫迅速膨胀，最后不可避免地出现房地产市场崩溃。所以，务必弄清楚政府在房地产市场中的作用，该管的一定要管，当“看不见的手”失灵的时候，一定要通过“看得见的手”来维护公平竞争秩序。
谨慎有序地对外开放房地产业对外开放金融和房地产业要特别谨慎，要做好充分准备。世界上已经有100多个国家或地区加入了WTO，实践证明，没有哪个国家因为加入WTO而遭遇经济危机。可是，爆发金融危机的概率越来越高，遭遇金融危机的国家越来越多，金融危机的冲击力度越来越大。
泰国在上世纪90年代全面开放金融领域，大量外资涌入泰国，其中相当一部分外资流入了股市和房地产市场。在很短时间内泰国经济高速增长，市场异常活跃。由于缺乏健全的金融监管制度，缺乏有严格训练的金融监管人才，股票市场和房地产市场上投机活动非常猖獗，两者相互激荡，很快就酿成了泡沫经济。外资大量涌入不一定是好事。必须建立明确的规章制度，对外资进入房地产业实施有效监管。
从2003年以来，大量外资流入中国，其中有相当大的部分流入了上海、北京等地的房地产市场。谢国忠认为当前中国经济和10年前东南亚经济有着离奇的相似之处：外贸、投资和外汇储备同时快速增长，但同时大量资源配置不当；利润通常来自于资产价格的上涨或者套利。他认为假若流动资金迅速撤离，中国的房地产行业将会遭遇危机，处于崩溃的前夜。虽然我无法认同他的结论，但他指出的资金流动问题却非常重要。在对外开放的时候确实应当如履薄冰、如临深渊，要严格管理，防范外资炒作房地产。
警惕房地产市场的道德风险香港房地产泡沫经济的主要教训是道德风险。
在1981年和1985年香港房价两次大幅度上扬，当局采取了有效措施很快平抑了房价。可是在1993年以后，港英当局对于房价上涨采取了放任自流的态度。特别是在1997年香港回归祖国之前，几乎所有人都认为，房价和股价上升说明了港人对未来乐观，对平稳回归有信心。为了让香港平稳回归，房价肯定只升不降。在1997年7月，亚洲金融危机爆发之后，许多香港人相信中央政府一定会出手挽救香港的房地产市场，因而房价继续上涨。结果，在20年内香港的房价上涨了5倍多，高昂的房价制约了香港的经济发展。
道德风险是香港房地产市场恶性膨胀的重要原因之一。在亚洲金融风暴的冲击下，香港的房地产泡沫突然崩溃。在以后几年里香港房价连续下跌，从峰值跌下60%。香港的教训告诉人们，如果盲目地相信政府会担保房价只升不降，肯定会促成房地产泡沫经济。应当让民众明白，房地产泡沫只能带来虚幻的繁荣，而泡沫崩溃的恶果却要由广大民众来共同承担。政府的责任是维护房地产市场的正常竞争秩序，其中包括抑制过度投机。当房价上升的时候业主赚到了钱，高高兴兴揣进了自己的荷包；当房价下降的时候，有什么理由非要中央政府出来买单？即使有香港回归这样的大事，也没有理由放纵道德风险。
有人说，在2008年奥运会之前，政府无论如何也不会让北京的房价下跌。这是很明显的香港房地产泡沫经济的翻版。务必要让民众明白，奥运会一定要开好，但是和北京的房价涨跌没有必然联系。在任何时候都不要鼓励道德风险，不要盲目地指望政府来挽救房地产市场。
单独成立住房贷款银行不利于全面监管必须加强对住房按揭贷款和房地产企业贷款的统一监管。单独成立住房贷款银行不利于监管，容易出现较大的纰漏。例如，日本的住专会所（日本住宅金融专门会所）对房地产泡沫的迅速膨胀负有不可推卸的责任。日本的住专会所附属于日本农林系统，他们专门向房地产业放贷，并不是严格意义上的银行。由于农林系统历来是受到优惠照顾的弱势部门，因此很容易在部门利益的保护下逃避正规的金融监管。由于发放购房按揭贷款和向房地产企业放贷是这些金融机构的生命线，他们从银行中拆借大量资金，不顾一切地扩大按揭贷款的规模。一旦房价下跌，房贷的抵押品价值下降，住专会所的资金链就难以为继，很快就把那些拆借资金给住专会所的银行拖下了水。许多日本的经济学家认为住专会所是导致日本金融危机的罪魁祸首之一。
中国曾经成立了两家专门从事住宅贷款的银行：蚌埠和烟台住房储蓄银行。在2003年的统计年鉴中，蚌埠住房储蓄银行已经不见了，只剩下一个烟台住房储蓄银行。好在这些住房储蓄银行没有赶上房地产热，尚未扩大业务。从金融安全的角度着想，还是将这些专门从事住房储蓄贷款的银行并入正规银行为好。只有统一监管所有金融机构，才能较早发现房地产的泡沫经济征兆，及时采取对策。
加强房地产政策研究东亚金融危机的教训告诉我们，之所以房地产投机集团能够兴风作浪，在很大程度上是因为他们巧妙地利用了舆论工具，为投机活动打掩护，从而浑水摸鱼。泡沫经济的兴衰和民众的参与密切相关，在泡沫经济形成过程中，民众被投机集团牵着鼻子走，泡沫靠着对民众心理的影响而成倍放大了冲击强度。
在亚洲邻国或地区的房地产泡沫经济泛起过程中，为房地产泡沫摇旗呐喊的往往是一些学者、官员和新闻媒体。房地产泡沫膨胀过程中带来的超额利润是惊人的，追逐利润必然会扭曲真理。为房地产泡沫歌功颂德常常压过了理性的经济学研究。
在泡沫经济崩溃之后，这些国家与地区痛定思痛，才发现居然没有哪个机构在认真从事房地产理论和实证研究。所谓的一些房地产研究机构往往成了房地产商的广告代理人，成事不足，败事有余。由于房价研究是一个典型的公共品，花费了很大气力研究出来的结论却往往被整个社会所共享。人们都指望着搭别人的便车，结果是在大部分国家或地区中房价研究都处于严重不足状态。无论是在香港、日本、台湾、泰国等，在泡沫经济形成过程中都没有看到比较有水平的房地产研究报告。即使在遭遇了金融危机之后，也没有看到比较有分量的房地产研究报告，甚至连比较像样的房地产统计数据都拿不出来。
在中国房地产业，有些企业家非常敢讲话，这并不是一件坏事，应当坚决保护他们说话的权利。当然，由于他们缺乏足够的知识和训练，说些错话情有可原。可是，某些学过经济学的人居然也信口开河、胡言乱语，实在令人遗憾。
为了防范由房地产泡沫导致金融危机，必须抓紧对民众进行经济学基本知识的普及，需要建立完全独立于利益集团的房地产研究机构。房地产研究机构必须提高学术水平，建立完整的数据库和指数体系，对房地产市场提出中肯的批评建议，使得政府的房地产政策能够建立在扎实的理论基础上。千万不能人云亦云，随波逐流，“以其昏昏，使人昭昭”。
作者：著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授
中国房地产报 徐滇庆
