买方卖方中介 透视新政下青岛二手房市场主体
新政实施一个多月以来，效力开始逐渐显现。今年的新政是对去年宏观调控的完善和细化，买方、卖方和中介，作为二手房市场的交易主体，其一些心理和行为发生了微妙的变化透视新政下的青岛二手房市场主体
卖方：对待营业税更理性
去年新政后的交易量大约只有新政前的1／3,很多小中介都关门了。今年新政已开始一个多月，但这次的情况明显好于去年。据有关部门统计，今年1－5月份，青岛二手房成交登记11301套，而6月1日至12日，市内四区二手房成交831套，日成交量与新政实施前五个月相比减少了33.33％。据了解，今年新政执行以后，也出现少量的撤单和惜售情况，但是与去年相比，这种情况相对不是很明显，或者说只是出现在小的范围之内。针对这种现象，有关专家分析认为主要是由以下原因形成的。
首先，业主对于营业税心态的变化，导致了惜售现象的减少。去年新政出台，使业主经历了一个从没有营业税到征收营业税的过程，所以很多业主的第一反应就是要么转嫁，要么不卖了，从而出现了比较严重的惜售现象。但是今年的新政其实是对去年国家宏观调控的完善和细化，大多数业主已经有一种较为平和的心态去对待了，该出售的还是会出售。此外，有些业主认为，今年营业税征收年限由两年变成了五年，对于部分过一年半载就满免征年限的业主来说，避开营业税的时间又延长了许多，如果为了避税，三四年以后再卖的话，市场的不确定因素会很大，较难预测。
其次，很多业主认为奥运会带来的房产契机不容错过。营业税征收延长年限后，对于那些再等一年半载就到期，可以避掉营业税的业主来说，现在还需要再多等三至四年左右才能免税出售，这样就会错过2008年奥运会这个最大的利好时期。奥运会的举办，将对我市的二手房市场带来更多的需求和一定的升值潜力，以上种种都导致业主不想错过奥运商机带来的这个利好时期。
最后，业主的资金使用意愿指向性比以往明确。经过去年新政的洗礼，我市房地产市场的刚性自住需求强劲，少部分的投资型购房也大多用于出租，并且多属于中长线投资型。所以大部分的业主出售房屋的目的是为了以旧换新、置业升级或因急需资金而将房屋套现等，这些业主的资金使用意愿指向性都非常强烈和明确，这也使今年二手房惜售现象没有去年严重。
买方：五年以上房产难挑大梁
“我们的客户量下降了三成左右，总之购房者成交欲望较弱。”岛城一家品牌中介的负责人这样分析购房市场的现状，从他的分析来看，购房者的观望正是导致他们行动不积极的原因，而这种观望主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的期望。据他了解，其实对房价下降存在期望的人很少，不到10％，还有就是对增量房市场的观望，这与去年新政的情况有所不同。新政中对于套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上的规定，显然将一部分二手房购买者的注意力转向了商品房市场。
实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一。新政的初衷也包括了“积极发展住房二级市场和租赁市场”。而目前由于营业税的额外负担，有部分购房者开始把目光转向商品房市场。这一转向显然会增加商品房市场的压力。业内人士分析认为，购房者对商品房的预期短期内是无法实现的，会有相当一部分回归二手房市场。
就目前的实际交易情况来看，二手房交易的营业税基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下，五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。一位中介工作人员介绍，“我们现在的交易，五年以上产权的占80％。在其他房源退出的情况下，那部分未受营业税影响的五年以上的房源所占比例增大了。”该工作人员补充，“我们的业务中五年以上的房子所占比例上升了两到三成，并不是说绝对数量上升，只是在总体中所占比例有所上升。”
站在购房者的角度上来看，由于不需要交纳营业税，五年以上的二手房源似乎应该具备更大的竞争力。然而，事实并非如此简单。业内人士分析，五年这个问题其实并不严重，关键是房产证上注明的时间有问题。二手房产权年限上存在一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期要长许多。由于购房以后往往要过两三年才能拿到房产证，这样五六年产权的房子可能已经居住八年，甚至九年了，许多购房人并不倾向于买这些房龄较长的二手房。据了解，正是由于房产证不能及时拿到的缘故，现在相当一部分人实际购买已经达到五六年的房子，产权证往往只有两三年。目前市场上无需缴税的二手房不仅实际房龄过长，数量少也是一个问题。
中介：租赁业务唱主角
记者从一些房产中介获悉，进入6月后，受新政的影响，我市二手房买卖、租赁市场出现了两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。
一家中介公司的工作人员告诉记者，现在二手房房源较少，房价也有所上涨，这是因为以往二手房交易费用都是由买方承担，而现在营业税规定要由卖方承担，为了避免交税带来负担，卖方自然提高了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，现在二手房交易冷清。
相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。记者在一处中介门店遇到了前来登记出租房源信息的市民陈先生。据了解，陈先生原打算出售一套使用面积50余平方米的二手房，“国六条”实施后，他打消了卖房的念头，打算把出售房屋改为出租房屋。据悉，与陈先生一样，许多本来是五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，也有一些本计划买二手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。
记者发现，现在中介出租房源信息十分丰富，房屋租价也呈现出区域性上涨态势。据一家中介公司负责人介绍，从眼下的租赁情况来看，形势明显好于去年同期，也比前几个月好很多。为争取房源，各中介想出了各种办法。据了解，现在二手房租赁市场之所以如此活跃，一方面是因为部分房龄不足的房子为躲营业税，改售为租，另一方面受一系列房产调控政策影响，不少拆迁户及有购房需求的人开始持币观望，暂缓买房，先租房住。此外，随着暑期的来临，打工、实习、毕业的学生族也都有租房的需求。供应大、需求多，二手房租赁市场因此而火爆。
记者 吕蕾 青岛日报
去年新政后的交易量大约只有新政前的1／3,很多小中介都关门了。今年新政已开始一个多月，但这次的情况明显好于去年。据有关部门统计，今年1－5月份，青岛二手房成交登记11301套，而6月1日至12日，市内四区二手房成交831套，日成交量与新政实施前五个月相比减少了33.33％。据了解，今年新政执行以后，也出现少量的撤单和惜售情况，但是与去年相比，这种情况相对不是很明显，或者说只是出现在小的范围之内。针对这种现象，有关专家分析认为主要是由以下原因形成的。
首先，业主对于营业税心态的变化，导致了惜售现象的减少。去年新政出台，使业主经历了一个从没有营业税到征收营业税的过程，所以很多业主的第一反应就是要么转嫁，要么不卖了，从而出现了比较严重的惜售现象。但是今年的新政其实是对去年国家宏观调控的完善和细化，大多数业主已经有一种较为平和的心态去对待了，该出售的还是会出售。此外，有些业主认为，今年营业税征收年限由两年变成了五年，对于部分过一年半载就满免征年限的业主来说，避开营业税的时间又延长了许多，如果为了避税，三四年以后再卖的话，市场的不确定因素会很大，较难预测。
其次，很多业主认为奥运会带来的房产契机不容错过。营业税征收延长年限后，对于那些再等一年半载就到期，可以避掉营业税的业主来说，现在还需要再多等三至四年左右才能免税出售，这样就会错过2008年奥运会这个最大的利好时期。奥运会的举办，将对我市的二手房市场带来更多的需求和一定的升值潜力，以上种种都导致业主不想错过奥运商机带来的这个利好时期。
最后，业主的资金使用意愿指向性比以往明确。经过去年新政的洗礼，我市房地产市场的刚性自住需求强劲，少部分的投资型购房也大多用于出租，并且多属于中长线投资型。所以大部分的业主出售房屋的目的是为了以旧换新、置业升级或因急需资金而将房屋套现等，这些业主的资金使用意愿指向性都非常强烈和明确，这也使今年二手房惜售现象没有去年严重。
买方：五年以上房产难挑大梁
“我们的客户量下降了三成左右，总之购房者成交欲望较弱。”岛城一家品牌中介的负责人这样分析购房市场的现状，从他的分析来看，购房者的观望正是导致他们行动不积极的原因，而这种观望主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的期望。据他了解，其实对房价下降存在期望的人很少，不到10％，还有就是对增量房市场的观望，这与去年新政的情况有所不同。新政中对于套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上的规定，显然将一部分二手房购买者的注意力转向了商品房市场。
实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一。新政的初衷也包括了“积极发展住房二级市场和租赁市场”。而目前由于营业税的额外负担，有部分购房者开始把目光转向商品房市场。这一转向显然会增加商品房市场的压力。业内人士分析认为，购房者对商品房的预期短期内是无法实现的，会有相当一部分回归二手房市场。
就目前的实际交易情况来看，二手房交易的营业税基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下，五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。一位中介工作人员介绍，“我们现在的交易，五年以上产权的占80％。在其他房源退出的情况下，那部分未受营业税影响的五年以上的房源所占比例增大了。”该工作人员补充，“我们的业务中五年以上的房子所占比例上升了两到三成，并不是说绝对数量上升，只是在总体中所占比例有所上升。”
站在购房者的角度上来看，由于不需要交纳营业税，五年以上的二手房源似乎应该具备更大的竞争力。然而，事实并非如此简单。业内人士分析，五年这个问题其实并不严重，关键是房产证上注明的时间有问题。二手房产权年限上存在一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期要长许多。由于购房以后往往要过两三年才能拿到房产证，这样五六年产权的房子可能已经居住八年，甚至九年了，许多购房人并不倾向于买这些房龄较长的二手房。据了解，正是由于房产证不能及时拿到的缘故，现在相当一部分人实际购买已经达到五六年的房子，产权证往往只有两三年。目前市场上无需缴税的二手房不仅实际房龄过长，数量少也是一个问题。
中介：租赁业务唱主角
记者从一些房产中介获悉，进入6月后，受新政的影响，我市二手房买卖、租赁市场出现了两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。
一家中介公司的工作人员告诉记者，现在二手房房源较少，房价也有所上涨，这是因为以往二手房交易费用都是由买方承担，而现在营业税规定要由卖方承担，为了避免交税带来负担，卖方自然提高了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，现在二手房交易冷清。
相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。记者在一处中介门店遇到了前来登记出租房源信息的市民陈先生。据了解，陈先生原打算出售一套使用面积50余平方米的二手房，“国六条”实施后，他打消了卖房的念头，打算把出售房屋改为出租房屋。据悉，与陈先生一样，许多本来是五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，也有一些本计划买二手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。
记者发现，现在中介出租房源信息十分丰富，房屋租价也呈现出区域性上涨态势。据一家中介公司负责人介绍，从眼下的租赁情况来看，形势明显好于去年同期，也比前几个月好很多。为争取房源，各中介想出了各种办法。据了解，现在二手房租赁市场之所以如此活跃，一方面是因为部分房龄不足的房子为躲营业税，改售为租，另一方面受一系列房产调控政策影响，不少拆迁户及有购房需求的人开始持币观望，暂缓买房，先租房住。此外，随着暑期的来临，打工、实习、毕业的学生族也都有租房的需求。供应大、需求多，二手房租赁市场因此而火爆。
记者 吕蕾 青岛日报
