城建地产：岛城房地产界首次采用“三验交房”新举措
对于即将入住的小区，业主们充满了憧憬。本报记者孙作强摄
城建地产开发（已交付）、在建在售项目和规划项目图
从5月28日验收结束到5月31日正式交房，阳光山色居住小区一改“一验入住”之常规，大胆地将常规验收、业主验收、专家验收三个环节融入房屋验收全过程，在岛城房地产界首次采用“三验交房”新举措。
5.28：常规验收顺利通过
规划审查通过，消防审查通过、环保审查通过、人防审查通过……多部门出具的房屋验收文件均已齐备；勘察、设计、施工、监理，由开发企业组织的竣工验收如期完成，5月28日，由城建地产投资开发的“阳光山色”居民小区顺利通过各项验收，将《竣工验收备案表》递到建管局相关部门备案和签章。至此，经过了马拉松式的“拿地、规划、建设、销售”等诸多环节之后，“阳光山色”的业主们终于迎来了收获的季节。
5.29：业主验收场面热烈
常规验收之后，5月29日，一场由近30位业主代表组成的，在阳光山色会所中举行的“业主验收专题活动”如期举行。本次验收会上，业主代表、开发企业领导、物业公司负责人再次坐到了一起。面对即将交付的美丽小区大家都十分高兴，活动还未开始，讨论就已经热烈起来。开发企业领导详细介绍了小区的最新情况，物业公司负责人则从小区日后管理的角度谈了自己的想法和计划。对于这些，业主们听的很认真，也很仔细，谈话间，不时会有笑声传出，有掌声响起。如此融洽的氛围，业主们没有了丝毫的拘谨，像一家人一样，把阳台封闭、小区绿化、停车管理等大家关心的问题都一一提了出来，对于这些问题，各方代表更是各抒己见，献技献策。热烈的气愤贯穿了活动的整个过程，对于马上可以解决的问题，开发企业和物业公司都给予了表态，对还需要继续商讨的问题，有关负责人也进行了详细记录。
5.30：专家验收尽心尽责
在经历了常规验收和业主验收之后，按照既定的计划，5月30日，一支由市建管局、市人大城建环保委员会、市政协人口资源环境工作委员会相关负责人和部分设计师组成的专家验收小组如期开赴阳光山色，开始了专业级的验收工作。从规划到环境、从室外到室内，从卧室到厨房，从供气到采暖，每一个环节，每一个细节，专家们看得都很认真，也很仔细。在此期间，开发企业和物业公司的相关负责人一直陪伴左右。对于整个小区，专家们给予了充分地肯定，同时也提出了不少合理可行的建议和看法，对此，开发企业十分重视，并组织人员迅速开始整改和改进。
5.31：交房工作正式开始
按照合同约定，在经历了三次验收和改进之后，阳光山色居民小区的交付工作正式开始。已等待了很久的业主们如潮水般涌到售楼处，办手续、收资料、拿钥匙，验新房，每套房子，都有工作人员的陪伴。在经历了三天的紧张工作之后，阳光山色交房工作基本结束。
阳光山色小区顺利交付了，开发企业和业主们都很高兴。通过这样的活动，开发企业找到了项目存在的不足，小区业主也提出了需要解决的问题和建议，这为小区改进和项目提升打下了很好的基础，其中，阳台封闭、防盗网安装、局部绿化、停车位安排等问题大家讨论最多。对于这些不可回避的问题，城建地产的领导们非常重视，责成相关部门立即行动，针对每一条意见逐一改进。
如今，业主们提出的合理化建议已基本兑现。此外，为加强小区整体水平，开发企业还在智能监控、小区保安巡逻、局部绿化等各方面制定了细致的措施。
鹅卵石的妙用
在业主验收的那个下午，在成群的业主中间，有一个手持鹅卵石的年轻人。一开始，很多人还以为他是拿着这块美丽的石头玩，但出乎人们的意料，在看过了多套房屋之后，在9号楼的一套房子里，小伙突然“大打出手”，在众人疑惑的目光下，他认真地敲打着墙面及地面各处，寻找不满意及有空鼓的地方。当工作人员耐心的等待他敲打完最后一平米地面时，这位“有备而来”的小伙子和大家都露出了满意的微笑。
“替班”的业主
由于同学出差在外，受人之托，一对年轻的“替班业主”也出现在了业主代表的行列。由于对整个小区不够了解，所以这小两口听的特别认真，观察也很细致。每份交房文件他们都要认阅读，仔细研究。从窗户到大门，从玻璃到门锁，从墙面到插座，他们都要逐一检查，以确定是否完好。不明白的地方，他们会毫不客气地要求工作人员全面演示方可过关。整个过程，他们很辛苦，陪伴左右的物业人员也很紧张，但结果是轻松的，相视的微笑是如释重负的幸福。
城建地产2006在建在售项目
从威海路步行街到城市花园，从湖光山色到阳光山色再到春光山色，作为青岛房地产旗舰企业和2005青岛十强地产销售冠军，城建地产正越来越多地受到业界关注和百姓信赖。
产品多元化，定位精准化是市场发展的高级阶段，城建地产已走出了粗放的初级阶段，部分有着规模实力和品牌优势的产品正脱颖而出，湖光山色、阳光山色、春光山色、TOPTOWN鼎城、山海天别墅等一批有着鲜明特点的系列产品，正如雨后春笋般出现在青岛地产市场。
诚信品质与收获交房
“阳光山色”交房了，这是小区业主们收获的季节，也是开发企业收获的季节。在经历了几年的马拉松式的准备、建设之后，一片平地成就了一件居住作品。
没有奢华的庆典，更没有吵吵闹闹场面，整个小区的交付过程繁忙而有序。与不少项目的交付不同，阳光山色居民小区的的开发企业，采取的是更为主动的“三验交房”措施：与业主见面，邀专家参与，让他们给小区提意见，说不足，然后改进。这对开发企业来说是一种魄力———面对问题的勇气；更是一种精神———兑现承诺的信心。
很久以来，人们似乎已经习惯了交房时的“战斗”与“争吵”，而开发企业也似乎早就意识到了“恶战”的即将到来，于是“逃之夭夭”。追与逃，争与吵，似乎都本不该发生。供方与需方，作品的提供者和产品的使用者，他们本应该有着共同的愿望和情结，但由于心态的错位，导致了交流的错位。
从拿地，到规划，再到建设，直至销售，最后的交房环节应该是收获的季节，而实际当中，为什么反倒成了投诉的高峰期呢？究其原因，最根本的一条在于部分开发商缺乏诚信品质。从道德角度看，诚信是信任的支点，是企业的无形资产。但从经济学的角度看，诚信也往往意味着投入成本的上升。于是部分开发商往往打起歪主意，不是和购房者讲诚信，而是想办法节约成本。从这点上讲，我们真应该向“阳光山色”的开发商———城建地产学习，以“阳光山色”为例，把诚信贯穿到产品的每一个细节，从而让产品实现低投诉或“零投诉”。
目前，市民购买的新房一般都是期房，买房时，人们只能从楼书、沙盘里想象自己未来的完美家园，但由于受房屋建设周期的限制，规划设计提早2-3年是很正常的事情，在这段时间里，法律规范、楼盘规划、用料方面的变化是不可避免的。因此，想象和现实的差距就难以避免，交房纠纷也在情理之中。但不管怎样，人们总是希望能开开心心地拿到住房钥匙，毕竟已经购买了小区内的房屋，闹得沸沸扬扬，引起社会广泛关注，对开发企业造成压力的同时，也会对小区的声誉产生影响，对楼盘的价值造成损害。因此，交房纠纷其实是开发商和业主们都不愿看到和不愿经历的。
但试想，如果开发企业能够更负责任一些，购房百姓能够更平和一些，有问题商量着来，估计问题还是可以圆满解决的。这一点，城建地产为我们开了个好头。
影响交房的四大“顽疾”
质量问题质量问题是交房时最容易被消费者识别的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但现在问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现。为此2001年6月1日开始实施《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。有了“两书”的保障，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因乙方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。
与合同或楼书不符在日常的交付纠纷中，绝大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、原先约定的装修标准产生了缩水，或者是配套设施没有到位或者更改。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。其次，从该司法解释里就可以清楚看出，不管房产商是把上述承诺写进商品房买卖合同里，还是写在广告楼书里，对出卖方———房产商均具有约束力。如果房产商不履行，就要承当相应的违约责任。
交房延期由于交房延迟，按照新的司法解释，延迟交房开发商将支付高额的违约金，一般来说，违约金为已交房款的日万分之几（视双方约定），因此一些开发商就冒天下之大不韪，在没达到交房条件时匆忙交房，引得消费者奋而反抗，要求一个公道。而一些开发商则是推迟了交房时间，却以“不可抗拒等原因”为借口拒绝支付。对此律师解释道，《合同法》中明确规定，地震、洪水、火山爆发等这些无法预见又不可抗拒的自然灾害以及战争等属于不可抗力，免责事实须属于这些范畴。如果发生免责事实，开发商须在第一时间将理由通知给购房者并出具相关证明。而证明必须以政府相关部门的证明作为依据，否则可视其为无效。
3%%面积误差交付时测绘表上的面积与商品房买卖合同中约定的面积只允许有3%%的差异，这一规定的出台让消费者吃了定心丸。但在实际操作过程中，又有了新的问题，有的业主在房屋交付时，公摊面积增加了，但使用面积却没有改变或减少了，需要再补交房款。按合同规定，3%%的确没有超过约定的误差范围，这就让消费者不明不白地吃了哑巴亏。因此律师提示，商品房大多是以建筑面积计算购房款，而建筑面积是由套内建筑面积和公摊面积两部分组成的，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了(不会超过3%%)，但由于《商品房销售管理办法》规定：面积误差在3%%之内，业主无权退房。因此，开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。因此，有业内人士建议：购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。
□青岛财经日报 记者孙作强
