房价为何偏离了成本 细数“高烧”中的城市房价
对开发商而言，一个主要的说辞是”成本决定论”，即地价省不了，建筑用料省不了，各种税费少不了，这些开发成本降不了决定了房价落不了。但记者近期在一些城市的调查显示，一些地方的房价已经大大偏离了真实成本，有的确实存在高额的利润率。
十多年前，破灭的房地产泡沫曾在珠海等城市留下一片片“烂尾楼”。没想到，今天的房地产市场再次出现过热现象，畸高的房价令市民们怨声一片，最终引出以抑制房价过快上涨为主要调控目标的“国八条”。
造价咨询和建筑设计等机构是房地产开发链条的重要组成部分。建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说，从建安成本看，各大中城市差不多，多层、小高层和高层住宅造价一般分别为800元／平方米、1000元／平方米、1400元／平方米；地价过去很低，现在实行公开土地“招拍挂”，没什么秘密，目前一般占房价的20％。
说到其他成本费用，长宇国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说：销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米占比很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的“灰色地带”，开发商可能拿出100万元“攻关”，然后就可能节省500万元。
中央党校一位专家指出，正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而有关部门通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元。这样大大高于成本的暴利，应是有关部门要监控的。
针对开发商对楼市调控的“叫苦声”，中国国民经济研究所所长樊纲在博鳌房地产论坛上说：房地产依然是一本万利的行业。国家调控的目的是使各个市场利益集团能够平衡，以往挣300％利润的状况是极不正常的，以现在的利润率，“开发商一样是中国最幸运的商人！”
既然房价偏离了成本，那么是什么助推了高房价？———预期性“概念炒作”拉升房价
事实上，一些开发商对制造、炒作概念，比提高房屋产品质量更热衷。所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念———炒热概念———托出楼盘———拉动房价”。
譬如轨道交通概念，就成了北京一些开发商的一大卖点。业内人士指出，轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。
珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说，有的楼盘虽不在珠海市中心，但楼盘销售均价接近6000元，比别人高很多，主要理由不是成本，而是“环境和预期价值”，如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的珠港澳大桥修建以后交通十分便利”等。实际上，它的成本和别人差不多，估计不超过3500元／平方米，当时地价很便宜，它的利润是很高的。
拥有国家注册城市规划师资格的长宇（珠海）国际建筑设计有限公司总经理林春杰也认为，内地一些楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计、环境绿化，都是新加坡的设计。虽然成本并未增加很多，但概念有了，房价就上去了。
在上海、珠海、厦门等城市，一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150％。为什么？只因为是有些海景房。这就是概念房，与成本没有太大关系。———区域性“垄断模式”抬高房价
记者在上海、北京、珠海等地调研发现，常常有很大的一个区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而因缺乏竞争形成“垄断性开发”。2005年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！
中国社会科学院有关专家质疑说，房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时，还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。
珠海市土地储备发展中心主任权力说，《城市房地产管理法》有规定，土地2年如果不开发就收回。但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2到3年为开工期，所谓闲置是从开工后才计算的，这样实际上延长了收回期。
对此，曾供职北京、深圳、珠海等地房产开发公司的业内人士余忠说，对政府来说，如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”，是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切，实际上约束监督政策难以得到落实。
有关专家认为，考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点，严格来说，房地产行业不是市场经济，而是垄断模式，政府对于垄断集团，应该采取反垄断的综合措施，一是限制垄断，二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘，将一个开发商换成几个开发商，由这些开发商共同决定价格。———房产商“价格合谋”助推房价
房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。
一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房基本是开发商想卖多少就卖多少。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为1万元／平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到12000元／平方米。这样的“见风涨”在其他行业不可想像，但在房地产市场却屡见不鲜。
从全国的房地产市场来看，因为通过“招拍挂”形式卖地大约不过两年左右。既然现在开发的楼盘大都是过去低价拿的地，为什么房价还这么高？建设部门的一位负责人坦言，这与价格跟进对高房价的影响有关。
这位负责人说，实际情况是，一个区域内假如只有5％的开发商是通过“招拍挂”高价买的地，开发的楼盘最后算下来要卖5000元／平方米才能保证30％的利润率；另外95％的开发商是前几年超低价拿的地，可能卖3000元／平方米就有30％的利润空间。但因为有楼盘卖5000元／平方米，其他开发商就肯定会往上靠。
珠海市土地储备发展中心、市政基础设施土地开发管理中心主任权力透露，珠海市目前开发的楼盘绝大部分是2003年“招拍挂”以前取得的土地，那时地价一般每平方米不超过六百元，有些每平方米二三百元就拿走了，有的就是乱来。珠海现在“招拍挂”的地块大约1300元／平方米左右，但它只占目前房产市场土地供应量很小一部分。市内某区域一个通过“招拍挂”取得土地的楼盘，现在每平方均价卖到5900元，周边其他楼盘便跟风而上。这说明，房价和成本有关，但成本不是决定因素。———“政绩与财税”驱动高房价
中国人民银行近日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析认为，对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨，不愿考虑商品房开发成本有多少，利润率是否合理，老百姓有什么要求。
这样的判断与记者调研的结论不谋而合，具体表现在三个方面：
其一，高房价意味着高税收。调查显示，高房价与一些地方政府得利冲动太强有直接关系。香港理易投资有限公司林春杰对记者说，在房地产的利益蛋糕中，开发商原来独得的一些利益，现在转移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化，像提高税率，扩大税费征收范围等手段。开发商随之将其转嫁给消费者。
其二，高房价意味着土地高收益。珠海市土地储备发展中心主任权力说，2004年珠海总共挂牌拍卖了67万平方米的土地（主要是住宅用地，大约占90％左右，容积率大概在2左右），当年政府得到土地收益16.5亿元，2005年会更多。这在过去是不可想像的，对地方财政来说是个新的增收支柱。
其三，高房价意味着很明显的城市建设政绩。记者调查发现，一些城市为了换取较快的城市建设速度，往往会用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率等等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，会以周边公共基础设施的改善而故意炒高房价。
西安晚报 陈芳
十多年前，破灭的房地产泡沫曾在珠海等城市留下一片片“烂尾楼”。没想到，今天的房地产市场再次出现过热现象，畸高的房价令市民们怨声一片，最终引出以抑制房价过快上涨为主要调控目标的“国八条”。
说到其他成本费用，长宇国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说：销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米占比很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的“灰色地带”，开发商可能拿出100万元“攻关”，然后就可能节省500万元。
中央党校一位专家指出，正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而有关部门通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元。这样大大高于成本的暴利，应是有关部门要监控的。
针对开发商对楼市调控的“叫苦声”，中国国民经济研究所所长樊纲在博鳌房地产论坛上说：房地产依然是一本万利的行业。国家调控的目的是使各个市场利益集团能够平衡，以往挣300％利润的状况是极不正常的，以现在的利润率，“开发商一样是中国最幸运的商人！”
既然房价偏离了成本，那么是什么助推了高房价？———预期性“概念炒作”拉升房价
事实上，一些开发商对制造、炒作概念，比提高房屋产品质量更热衷。所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念———炒热概念———托出楼盘———拉动房价”。
譬如轨道交通概念，就成了北京一些开发商的一大卖点。业内人士指出，轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。
珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说，有的楼盘虽不在珠海市中心，但楼盘销售均价接近6000元，比别人高很多，主要理由不是成本，而是“环境和预期价值”，如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的珠港澳大桥修建以后交通十分便利”等。实际上，它的成本和别人差不多，估计不超过3500元／平方米，当时地价很便宜，它的利润是很高的。
拥有国家注册城市规划师资格的长宇（珠海）国际建筑设计有限公司总经理林春杰也认为，内地一些楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计、环境绿化，都是新加坡的设计。虽然成本并未增加很多，但概念有了，房价就上去了。
在上海、珠海、厦门等城市，一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150％。为什么？只因为是有些海景房。这就是概念房，与成本没有太大关系。———区域性“垄断模式”抬高房价
记者在上海、北京、珠海等地调研发现，常常有很大的一个区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而因缺乏竞争形成“垄断性开发”。2005年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！
中国社会科学院有关专家质疑说，房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时，还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。
珠海市土地储备发展中心主任权力说，《城市房地产管理法》有规定，土地2年如果不开发就收回。但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2到3年为开工期，所谓闲置是从开工后才计算的，这样实际上延长了收回期。
对此，曾供职北京、深圳、珠海等地房产开发公司的业内人士余忠说，对政府来说，如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”，是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切，实际上约束监督政策难以得到落实。
有关专家认为，考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点，严格来说，房地产行业不是市场经济，而是垄断模式，政府对于垄断集团，应该采取反垄断的综合措施，一是限制垄断，二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘，将一个开发商换成几个开发商，由这些开发商共同决定价格。———房产商“价格合谋”助推房价
房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。
一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房基本是开发商想卖多少就卖多少。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为1万元／平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到12000元／平方米。这样的“见风涨”在其他行业不可想像，但在房地产市场却屡见不鲜。
从全国的房地产市场来看，因为通过“招拍挂”形式卖地大约不过两年左右。既然现在开发的楼盘大都是过去低价拿的地，为什么房价还这么高？建设部门的一位负责人坦言，这与价格跟进对高房价的影响有关。
这位负责人说，实际情况是，一个区域内假如只有5％的开发商是通过“招拍挂”高价买的地，开发的楼盘最后算下来要卖5000元／平方米才能保证30％的利润率；另外95％的开发商是前几年超低价拿的地，可能卖3000元／平方米就有30％的利润空间。但因为有楼盘卖5000元／平方米，其他开发商就肯定会往上靠。
珠海市土地储备发展中心、市政基础设施土地开发管理中心主任权力透露，珠海市目前开发的楼盘绝大部分是2003年“招拍挂”以前取得的土地，那时地价一般每平方米不超过六百元，有些每平方米二三百元就拿走了，有的就是乱来。珠海现在“招拍挂”的地块大约1300元／平方米左右，但它只占目前房产市场土地供应量很小一部分。市内某区域一个通过“招拍挂”取得土地的楼盘，现在每平方均价卖到5900元，周边其他楼盘便跟风而上。这说明，房价和成本有关，但成本不是决定因素。———“政绩与财税”驱动高房价
中国人民银行近日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析认为，对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨，不愿考虑商品房开发成本有多少，利润率是否合理，老百姓有什么要求。
这样的判断与记者调研的结论不谋而合，具体表现在三个方面：
其一，高房价意味着高税收。调查显示，高房价与一些地方政府得利冲动太强有直接关系。香港理易投资有限公司林春杰对记者说，在房地产的利益蛋糕中，开发商原来独得的一些利益，现在转移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化，像提高税率，扩大税费征收范围等手段。开发商随之将其转嫁给消费者。
其二，高房价意味着土地高收益。珠海市土地储备发展中心主任权力说，2004年珠海总共挂牌拍卖了67万平方米的土地（主要是住宅用地，大约占90％左右，容积率大概在2左右），当年政府得到土地收益16.5亿元，2005年会更多。这在过去是不可想像的，对地方财政来说是个新的增收支柱。
其三，高房价意味着很明显的城市建设政绩。记者调查发现，一些城市为了换取较快的城市建设速度，往往会用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率等等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，会以周边公共基础设施的改善而故意炒高房价。
西安晚报 陈芳
