郭晓武：解读本轮宏观调控 预计效果并不乐观2
3.对本轮宏观调控政策的解析
“国六条”与九部委《意见》体现了调整市场结构、引导理性消费、规范市场秩序的基本思路，本次调控的重点在于“结构调整”，但是造成结构失衡的根本原因却是供给总量不足。毫无疑问，调控政策有助于“缓解”市场供需矛盾，但却没有触及到市场供需矛盾的核心，因此我们对调控效果并不乐观。
3.1.结构调整应与总量提高并重
当前市场提供的主力户型面积较大，适宜中低收入阶层消费的中小户型供应不足。造成这种供给结构的主要原因还是在于行业产能不足，在利润最大化的驱使下，有限的产出必然会优先满足高收入阶层的消费与投资需求。
“发展中低价位、中小套型普通商品住房”以及“明确新建住房结构比例” 将改变当前的市场供给结构，平均每套住房总价的下降意味着会有更多的人买得起房，但这并不意味着减轻了中低收入阶层的购房负担，这是一个值得我们注意的客观现实。
结构调整带来的负面效应也不容忽视，首先结构调整不符合当前市场供给主体的利益要求，必然会遭到开发商与地方政府的抵制，而且设计规划的重新调整也将影响市场供给的正常进度；其次，相对而言中小户型更容易释放住房投资需求，尤其是在房屋租赁回报较高的城市中，“以房养房”的投资群体将进一步扩大；第三，大户型供给的减少可能会进一步推高大户型住房的价格，从而带动市场整体价格水平的继续上涨；最后，如果结构调整没有与总量提升相配合，那么市场价格的持续向上趋势仍然难以避免，居民住房消费负担也就得不到实质性减轻。
当前的房价以及住房供应结构失衡都是市场供不应求的客观结果，如果没有住房有效供给的提高，所谓结构调整也很难达到预期效果，而过多的行政干预只会进一步恶化市场状况。在土地供给总量难以增长的前提下，可以从其他方面寻找突破口，诸如重构土地“招拍挂”以及储备制度，盘活城市存量土地，构建与城市化进程相符合的土地与住房供给模型，调整规划布局缓解供需矛盾等等。
3.2.转让环节征税无助于抑制炒房
调整住房转让环节营业税的主要目的在于抑制炒房，即通过增加交易成本限制住房的短期流动。然而，在供不应求的市况下，市场炒家可以轻易地实现税负转嫁，而真正决定炒家生死存亡的还是市场价格走势，由于房地产市场不存在做空机制，因此只要市场价格维持向上的走势，炒家就不会轻易离场。
从税收的基本功能来看，税收能够在多大程度上被用来抑制市场投机也还存在很大的疑问，但是税收对于市场效率的破坏性影响却是显而易见的。加重转让环节税负的直接结果是增加了住房交易成本，在房价持续上涨的市况下等于增加了购房成本，因此我们看到税收调控并没有达到抑制市场投机的目的，它反而间接推高了房价并使得交易活跃程度大为降低，市场进入了所谓的“滞涨”（指交易量下降与价格上涨并存的状态）阶段。
3.3.信贷调控扩展至消费终端
2005年信贷紧缩政策的着力点在于抑制投资增长过快，信贷紧缩一度使房地产投资增速明显下降，开发商普遍遭遇了资金危机，行业供给受到严重影响。不过紧缩政策并不持久，随着货币供应的大幅增加，今年前4个月的信贷规模迅速膨涨并致使经济整体过热。统计数据显示2006年2－4月的房地产国内贷款同比增长率都在40%以上，这说明随着行业景气度回升，以抑制投资为目的的紧缩信贷政策并没有达到预期目的。
为了抑制经济过热，央行开始收紧流动性并对贷款利率进行了微调，提高贷款利率对于开发商或投资性购房需求的影响都很有限，因为在价格不断走高的火爆市场中这些增加的资金成本可以轻易地被消化，它倒是实实在在地增加了自住购房需求的负担。此外，考虑到利率与汇率之间的联动关系，提高利率会将强化投资人对于人民币的升值预期并进一步加剧外资流入，外资的投资性购房需求很可能会大幅上升，并对房地产市场产生难以预料的影响。
具体到本次信贷调控来说，除了继续严格开发信贷条件之外，同时也调高了消费信贷标准，即通过提高房贷首付比例来抑制需求，信贷调控从商品供给方（开发商）扩展到了消费需求终端（购房人）。提高首付比例对于投资性购房需求的冲击非常显著，由于银行信贷杠杆作用的降低，投资性购房能力会受到极大限制；另一方面，为了保护中低收入阶层的购房需求，消费信贷政策采取了区别对待的灵活措施。严格而不失灵活的消费信贷政策不但有利于抑制投资性购房需求，而且还有助于防范房地产金融风险。
3.4.平抑地价才是当务之急
关于房价与地价关系的讨论早已成为市场焦点，主流观点认为房价是地价上涨的根源，而地价的上涨则有力地推动了房价的进一步攀升。由于国土资源部始终不承认地价对于房价的助长左右，因此其政策着力点主要是保护基本农田、严控建设用地规模以及加强监管与执法力度等方面，而平抑土地价格则不在考虑范围，这一点在本轮房地产调控中再次得到印证。
土地调控政策方面先是在九部委《意见》中提出了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度，而后国土资源部又发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求各地确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。此前就闲置土地处置问题已经作出过很多规定，但是一方面由于这些规定还是不够具体，另一方面市场中存在诸多复杂状况，因此对保有闲置土地的开发商进行处罚几乎没有可操作性。
毫无疑问，对于掌控土地资源的政府部门来说，土地监管应该是一项长期不懈的工作，现在谈“加强”给人感觉是以前的工作没有到位，而在当前土地供不应求、地价（尤其是大城市）飞涨的局面下，平抑地价才应该是调控的当务之急。
土地资源供给管理的一个重要目标就是要让土地资源的供给既要与经济发展相协调，又要能够满足人民生活水平提升的需要，其前提条件是土地资源供给决策必须要建立在对经济发展水平与周期、人口流动与增长、城市化进程、房地产市场变化等基本情况充分了结和把握的基础上。由此可见，土地资源供给是一项具有高度科学性、复杂性和技术性的工作，而所谓“从严控制”这种片面、空洞、模式化的行政思维不但无助于当前土地市场基本矛盾的解决，而且会对本轮房地产市场调控的最终结果产生不利影响。
3.5.地方政府施政空间有限
本轮调控明确提出了地方政府的责任，首次以行政命令强制地方政府增加中低价经济适用房和廉租房的供给以维护中低收入阶层利益。但是经过过去几年的房价、地价暴涨，囿于土地资源和财力限制，如果没有相应的转移支付或其他特殊政策，地方政府施行住房公共政策的空间已非常有限。
首先，地方政府在经济挂帅、GDP政绩观的引导下，始终保持高速增长的投资规模，土地收入大部分已用于支付城市建设运营，由于城市运营和行政开支逐年增大，以土地收入来支持住房公共政策既违背了地方政府的行政利益，也忽视了地方财政困窘的现实；
其次，随着城市地价的大幅上涨，存量土地的收储成本开支巨大，因此很多地方政府大力营造“新城”或者“开发区”，而这又与严格的土地资源供给政策相违背，随着土地监管力度加大，留给地方政府腾挪的空间也日益狭小；
此外，由于政府关于居民流动以及收入统计等方面的信息掌握不完备，因而难以科学制定适应本地区经济发展和民生需要的土地与住房供给量，难以对中低收入阶层进行细分与甄别等等，这些问题都影响了地方政府积极有效地执行住房公共政策。
4.本轮宏观调控对房地产市场的影响
根据上述分析结果以及目前所掌握的有关中国城市土地资源现状、城市化进程、城市人口增长规模以及城市住房存量、增长量等基础数据，我们认为至少在5年内，中国房地产市场的供需矛盾不可能得到有效化解，因此本轮宏观调控短期内可能有助于遏制房价快速上涨，但房价在中长期内的上涨趋势难以改变。
尽管如此，宏观调控对房地产市场还是造成了较大的影响，具体体现在以下几个方面：
（1）土地供给始终是影响市场走势的核心因素，随着热点城市土地供给与结构的逐步调整，土地出让（尤其是“招拍挂”制度）和储备制度的进一步改革，以及乡镇集体土地流转上市等方面的制度突破，土地价格涨幅有可能趋缓，当然也不排除某些城市为了“稳定”房价而压缩土地供应的非常做法；
（2）调控增加了未来市场盈利预期的不确定性，因此房地产投资商与市场热钱很可能会选择离场观望，房地产投资增幅将会出现较大的调整，市场融资形势将会趋于紧张；
（3）由于本轮调控指向不明，没有点出房价高涨的不合理性与破坏性，这给市场造成了很大困惑，看涨和看跌的理由都似乎非常充分，这种对于未来市场走势的不认同导致了市场交投迅速降温、观望气氛浓厚，而成交量的迅速下降会造成部分热点城市房价的涨幅回落，并使得整体市场价格上涨趋缓；
（4）调控带来的市场冲击使得企业无论是在项目融资还是项目销售方面都面临着更为严峻的市场考验，因此调控在客观上加速了房地产行业整合、提高了市场集中度，实力与市场意识兼备的企业将通过项目收购与企业兼并等多种形式实现跨越式发展；
（5）就本轮调控的出发点而言，更多是出于安抚城市中低收入阶层居民不满情绪的考虑，并没有认真思考房地产市场与整体经济发展、金融安全、公共利益之间关系等深层次问题，因此可以预想到的结果就是通过所谓“结构调整”（实际上是以降低人均居住面积为代价）来达到“让中低收入阶层买得起房”的目的，但实际上城市居民的福利并没有得到实质性提升。
综上所述，本轮调控短期内会对市场造成一定冲击，包括交投萎靡、价格上涨趋缓等方面，但从中长期来看不会对房地产市场发展走势产生实质性影响。
5.关于房地产宏观调控政策走向的预测
5.1.未来宏观调控的走向
未来房地产市场宏观调控的走向很大程度上取决于本轮调控的实际效果与整体经济的发展状况，如果住房公共政策得到较好的落实、中低收入阶层住房状况有所好转、房价走稳、经济运行平稳，那么后续的调控政策基本上就是维持现状，不会有大的变化，否则未来调控政策可能会继续加大力度，具体如下：
5.1.1.信贷方面
进一步提高利率，中国目前已经步入新一轮的加息周期，经济基本面存在持续的加息动力，加息会进一步削弱行业利润率并增加购房成本；紧缩企业开发贷款，提高房贷门槛，加强贷款资金的监管；提高消费信贷标准，根据房屋总价制定不同档次的首付比例，实行超额累进的首付比例办法，通过多种方式抑制投资性购房等。
5.1.2.税收方面
在完善住房交易营业税的同时，开征交易收入所得税，进一步加大住房交易成本，并且在适当的时候推行对住房保有环节征收的“物业税”，物业税虽不能实质性降低房价，但却从形式上“降低”了房价。
近期传闻明年将要开征物业税，我们认为在土地出让制度和土地利益分配机制没有完善之前，拟对住房保有环节开征的“物业税”最好不要贸然推出。由于土地出让金和物业税在征收依据、征收对象、征收办法、管理体系等方面既有联系，又明显不同，而短期内土地出让金制度不可能被物业税所取代，如果在没有对土地出让制度进行适当改革之前就匆忙推出物业税将会破坏市场价格体系，对市场正常发展造成不必要的伤害。
5.1.3.土地方面
继续加强土地监管，在现有条件下积极拓宽土地供给渠道和总量，诸如加快盘活城市存量土地，加速乡镇集体土地上市等等；改革当前的土地管理与运营模式，重构土地储备与出让制度将成为下一阶段土地政策的重点，主要包括土地一级开发，土地批租审批、土地出让竞价、土地收益管理与分配等方面。
造成当前诸多土地违规问题的根本原因还是在于不合理的地方政府职能定位与财税制度，政府主导地方经济发展模式以及地方政府事权与财权不统一是造成住房公共政策难以实施的关键。
6.结语
鉴于我国房地产市场供需失衡的局面在短期内无法得到扭转，因此至少在5年内，政府对于房地产行业的监管与调控是不会放松的。房地产业是关系到国计民生的支柱产业，政府既希望发挥房地产业对于经济发展的贡献与带动作用，又不愿意看到房价的过度上涨（过度上涨的房价一方面会引起城市居民的不满，另一方面也可能会引发金融风险）；同时我们也应该看到面临供需失衡矛盾的房地产市场有着乐观的发展前景，土地资源限制、城市化、消费习惯与消费升级等因素都形成了强有力的行业支撑，而房地产市场就是在这种看似矛盾而又充满希望的大背景下不断发展。
参考文献：
[1]REICO 工作室，《2004~2005年度中国房地产市场报告》，北京，2006.1
[2](美) 丹尼斯•J•麦肯齐等著，张友仁译，《房地产经济学》，北京：经济科学出版社，2003
[3](美) 尼尔•卡恩等著，张红译，《房地产市场分析：方法与应用》，北京：中信出版社，2005
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“国六条”与九部委《意见》体现了调整市场结构、引导理性消费、规范市场秩序的基本思路，本次调控的重点在于“结构调整”，但是造成结构失衡的根本原因却是供给总量不足。毫无疑问，调控政策有助于“缓解”市场供需矛盾，但却没有触及到市场供需矛盾的核心，因此我们对调控效果并不乐观。
当前市场提供的主力户型面积较大，适宜中低收入阶层消费的中小户型供应不足。造成这种供给结构的主要原因还是在于行业产能不足，在利润最大化的驱使下，有限的产出必然会优先满足高收入阶层的消费与投资需求。
“发展中低价位、中小套型普通商品住房”以及“明确新建住房结构比例” 将改变当前的市场供给结构，平均每套住房总价的下降意味着会有更多的人买得起房，但这并不意味着减轻了中低收入阶层的购房负担，这是一个值得我们注意的客观现实。
结构调整带来的负面效应也不容忽视，首先结构调整不符合当前市场供给主体的利益要求，必然会遭到开发商与地方政府的抵制，而且设计规划的重新调整也将影响市场供给的正常进度；其次，相对而言中小户型更容易释放住房投资需求，尤其是在房屋租赁回报较高的城市中，“以房养房”的投资群体将进一步扩大；第三，大户型供给的减少可能会进一步推高大户型住房的价格，从而带动市场整体价格水平的继续上涨；最后，如果结构调整没有与总量提升相配合，那么市场价格的持续向上趋势仍然难以避免，居民住房消费负担也就得不到实质性减轻。
当前的房价以及住房供应结构失衡都是市场供不应求的客观结果，如果没有住房有效供给的提高，所谓结构调整也很难达到预期效果，而过多的行政干预只会进一步恶化市场状况。在土地供给总量难以增长的前提下，可以从其他方面寻找突破口，诸如重构土地“招拍挂”以及储备制度，盘活城市存量土地，构建与城市化进程相符合的土地与住房供给模型，调整规划布局缓解供需矛盾等等。
3.2.转让环节征税无助于抑制炒房
调整住房转让环节营业税的主要目的在于抑制炒房，即通过增加交易成本限制住房的短期流动。然而，在供不应求的市况下，市场炒家可以轻易地实现税负转嫁，而真正决定炒家生死存亡的还是市场价格走势，由于房地产市场不存在做空机制，因此只要市场价格维持向上的走势，炒家就不会轻易离场。
从税收的基本功能来看，税收能够在多大程度上被用来抑制市场投机也还存在很大的疑问，但是税收对于市场效率的破坏性影响却是显而易见的。加重转让环节税负的直接结果是增加了住房交易成本，在房价持续上涨的市况下等于增加了购房成本，因此我们看到税收调控并没有达到抑制市场投机的目的，它反而间接推高了房价并使得交易活跃程度大为降低，市场进入了所谓的“滞涨”（指交易量下降与价格上涨并存的状态）阶段。
3.3.信贷调控扩展至消费终端
2005年信贷紧缩政策的着力点在于抑制投资增长过快，信贷紧缩一度使房地产投资增速明显下降，开发商普遍遭遇了资金危机，行业供给受到严重影响。不过紧缩政策并不持久，随着货币供应的大幅增加，今年前4个月的信贷规模迅速膨涨并致使经济整体过热。统计数据显示2006年2－4月的房地产国内贷款同比增长率都在40%以上，这说明随着行业景气度回升，以抑制投资为目的的紧缩信贷政策并没有达到预期目的。
为了抑制经济过热，央行开始收紧流动性并对贷款利率进行了微调，提高贷款利率对于开发商或投资性购房需求的影响都很有限，因为在价格不断走高的火爆市场中这些增加的资金成本可以轻易地被消化，它倒是实实在在地增加了自住购房需求的负担。此外，考虑到利率与汇率之间的联动关系，提高利率会将强化投资人对于人民币的升值预期并进一步加剧外资流入，外资的投资性购房需求很可能会大幅上升，并对房地产市场产生难以预料的影响。
具体到本次信贷调控来说，除了继续严格开发信贷条件之外，同时也调高了消费信贷标准，即通过提高房贷首付比例来抑制需求，信贷调控从商品供给方（开发商）扩展到了消费需求终端（购房人）。提高首付比例对于投资性购房需求的冲击非常显著，由于银行信贷杠杆作用的降低，投资性购房能力会受到极大限制；另一方面，为了保护中低收入阶层的购房需求，消费信贷政策采取了区别对待的灵活措施。严格而不失灵活的消费信贷政策不但有利于抑制投资性购房需求，而且还有助于防范房地产金融风险。
3.4.平抑地价才是当务之急
关于房价与地价关系的讨论早已成为市场焦点，主流观点认为房价是地价上涨的根源，而地价的上涨则有力地推动了房价的进一步攀升。由于国土资源部始终不承认地价对于房价的助长左右，因此其政策着力点主要是保护基本农田、严控建设用地规模以及加强监管与执法力度等方面，而平抑土地价格则不在考虑范围，这一点在本轮房地产调控中再次得到印证。
土地调控政策方面先是在九部委《意见》中提出了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度，而后国土资源部又发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求各地确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。此前就闲置土地处置问题已经作出过很多规定，但是一方面由于这些规定还是不够具体，另一方面市场中存在诸多复杂状况，因此对保有闲置土地的开发商进行处罚几乎没有可操作性。
毫无疑问，对于掌控土地资源的政府部门来说，土地监管应该是一项长期不懈的工作，现在谈“加强”给人感觉是以前的工作没有到位，而在当前土地供不应求、地价（尤其是大城市）飞涨的局面下，平抑地价才应该是调控的当务之急。
土地资源供给管理的一个重要目标就是要让土地资源的供给既要与经济发展相协调，又要能够满足人民生活水平提升的需要，其前提条件是土地资源供给决策必须要建立在对经济发展水平与周期、人口流动与增长、城市化进程、房地产市场变化等基本情况充分了结和把握的基础上。由此可见，土地资源供给是一项具有高度科学性、复杂性和技术性的工作，而所谓“从严控制”这种片面、空洞、模式化的行政思维不但无助于当前土地市场基本矛盾的解决，而且会对本轮房地产市场调控的最终结果产生不利影响。
3.5.地方政府施政空间有限
本轮调控明确提出了地方政府的责任，首次以行政命令强制地方政府增加中低价经济适用房和廉租房的供给以维护中低收入阶层利益。但是经过过去几年的房价、地价暴涨，囿于土地资源和财力限制，如果没有相应的转移支付或其他特殊政策，地方政府施行住房公共政策的空间已非常有限。
首先，地方政府在经济挂帅、GDP政绩观的引导下，始终保持高速增长的投资规模，土地收入大部分已用于支付城市建设运营，由于城市运营和行政开支逐年增大，以土地收入来支持住房公共政策既违背了地方政府的行政利益，也忽视了地方财政困窘的现实；
其次，随着城市地价的大幅上涨，存量土地的收储成本开支巨大，因此很多地方政府大力营造“新城”或者“开发区”，而这又与严格的土地资源供给政策相违背，随着土地监管力度加大，留给地方政府腾挪的空间也日益狭小；
此外，由于政府关于居民流动以及收入统计等方面的信息掌握不完备，因而难以科学制定适应本地区经济发展和民生需要的土地与住房供给量，难以对中低收入阶层进行细分与甄别等等，这些问题都影响了地方政府积极有效地执行住房公共政策。
4.本轮宏观调控对房地产市场的影响
根据上述分析结果以及目前所掌握的有关中国城市土地资源现状、城市化进程、城市人口增长规模以及城市住房存量、增长量等基础数据，我们认为至少在5年内，中国房地产市场的供需矛盾不可能得到有效化解，因此本轮宏观调控短期内可能有助于遏制房价快速上涨，但房价在中长期内的上涨趋势难以改变。
尽管如此，宏观调控对房地产市场还是造成了较大的影响，具体体现在以下几个方面：
（1）土地供给始终是影响市场走势的核心因素，随着热点城市土地供给与结构的逐步调整，土地出让（尤其是“招拍挂”制度）和储备制度的进一步改革，以及乡镇集体土地流转上市等方面的制度突破，土地价格涨幅有可能趋缓，当然也不排除某些城市为了“稳定”房价而压缩土地供应的非常做法；
（2）调控增加了未来市场盈利预期的不确定性，因此房地产投资商与市场热钱很可能会选择离场观望，房地产投资增幅将会出现较大的调整，市场融资形势将会趋于紧张；
（3）由于本轮调控指向不明，没有点出房价高涨的不合理性与破坏性，这给市场造成了很大困惑，看涨和看跌的理由都似乎非常充分，这种对于未来市场走势的不认同导致了市场交投迅速降温、观望气氛浓厚，而成交量的迅速下降会造成部分热点城市房价的涨幅回落，并使得整体市场价格上涨趋缓；
（4）调控带来的市场冲击使得企业无论是在项目融资还是项目销售方面都面临着更为严峻的市场考验，因此调控在客观上加速了房地产行业整合、提高了市场集中度，实力与市场意识兼备的企业将通过项目收购与企业兼并等多种形式实现跨越式发展；
（5）就本轮调控的出发点而言，更多是出于安抚城市中低收入阶层居民不满情绪的考虑，并没有认真思考房地产市场与整体经济发展、金融安全、公共利益之间关系等深层次问题，因此可以预想到的结果就是通过所谓“结构调整”（实际上是以降低人均居住面积为代价）来达到“让中低收入阶层买得起房”的目的，但实际上城市居民的福利并没有得到实质性提升。
综上所述，本轮调控短期内会对市场造成一定冲击，包括交投萎靡、价格上涨趋缓等方面，但从中长期来看不会对房地产市场发展走势产生实质性影响。
5.关于房地产宏观调控政策走向的预测
5.1.未来宏观调控的走向
未来房地产市场宏观调控的走向很大程度上取决于本轮调控的实际效果与整体经济的发展状况，如果住房公共政策得到较好的落实、中低收入阶层住房状况有所好转、房价走稳、经济运行平稳，那么后续的调控政策基本上就是维持现状，不会有大的变化，否则未来调控政策可能会继续加大力度，具体如下：
5.1.1.信贷方面
进一步提高利率，中国目前已经步入新一轮的加息周期，经济基本面存在持续的加息动力，加息会进一步削弱行业利润率并增加购房成本；紧缩企业开发贷款，提高房贷门槛，加强贷款资金的监管；提高消费信贷标准，根据房屋总价制定不同档次的首付比例，实行超额累进的首付比例办法，通过多种方式抑制投资性购房等。
5.1.2.税收方面
在完善住房交易营业税的同时，开征交易收入所得税，进一步加大住房交易成本，并且在适当的时候推行对住房保有环节征收的“物业税”，物业税虽不能实质性降低房价，但却从形式上“降低”了房价。
近期传闻明年将要开征物业税，我们认为在土地出让制度和土地利益分配机制没有完善之前，拟对住房保有环节开征的“物业税”最好不要贸然推出。由于土地出让金和物业税在征收依据、征收对象、征收办法、管理体系等方面既有联系，又明显不同，而短期内土地出让金制度不可能被物业税所取代，如果在没有对土地出让制度进行适当改革之前就匆忙推出物业税将会破坏市场价格体系，对市场正常发展造成不必要的伤害。
5.1.3.土地方面
继续加强土地监管，在现有条件下积极拓宽土地供给渠道和总量，诸如加快盘活城市存量土地，加速乡镇集体土地上市等等；改革当前的土地管理与运营模式，重构土地储备与出让制度将成为下一阶段土地政策的重点，主要包括土地一级开发，土地批租审批、土地出让竞价、土地收益管理与分配等方面。
造成当前诸多土地违规问题的根本原因还是在于不合理的地方政府职能定位与财税制度，政府主导地方经济发展模式以及地方政府事权与财权不统一是造成住房公共政策难以实施的关键。
6.结语
鉴于我国房地产市场供需失衡的局面在短期内无法得到扭转，因此至少在5年内，政府对于房地产行业的监管与调控是不会放松的。房地产业是关系到国计民生的支柱产业，政府既希望发挥房地产业对于经济发展的贡献与带动作用，又不愿意看到房价的过度上涨（过度上涨的房价一方面会引起城市居民的不满，另一方面也可能会引发金融风险）；同时我们也应该看到面临供需失衡矛盾的房地产市场有着乐观的发展前景，土地资源限制、城市化、消费习惯与消费升级等因素都形成了强有力的行业支撑，而房地产市场就是在这种看似矛盾而又充满希望的大背景下不断发展。
参考文献：
[1]REICO 工作室，《2004~2005年度中国房地产市场报告》，北京，2006.1
[2](美) 丹尼斯•J•麦肯齐等著，张友仁译，《房地产经济学》，北京：经济科学出版社，2003
[3](美) 尼尔•卡恩等著，张红译，《房地产市场分析：方法与应用》，北京：中信出版社，2005
焦点房地产网 [上一页]
