郭晓武：解读本轮宏观调控 预计效果并不乐观1
（本文作者为厦门大学不动产金融研究中心郭晓武先生）
内容提要：本轮房地产宏观调控是在前次调控政策失败而房价持续上涨的背景下所采取的又一次被动性紧急应对，本文首先分析了调控政策出台的背景，而后在此基础上对“国六条”与“九部委《意见》”中有关土地、金融、税收等关键政策进行解析，同时还评估了调控政策对房地产市场可能造成的影响，最后对调控政策的走向进行了预测。
关键词：房地产 宏观调控
1.引言
继央行在4月27号提高贷款利率之后，国务院在5月17号提出了旨在缓解房地产业现存主要问题的“国六条 ”，随后在5月29号，国务院又转发了九部委《意见》 ，这一系列调控政策的密集出台宣告了新一轮房地产宏观调控的开始。
本轮房地产宏观调控是在前次调控政策失败而房价持续不断上涨的背景下所采取的又一次被动性紧急应对。到目前为止，除了对地方政府的职责有所强调之外，已出台的调控政策与去年“国八条”相比并没有什么实质性突破，不过是对近年来房地产宏观调控政策的一次汇总和细化。很多业内人士对缺乏实施细则和有效执行的调控政策能否发挥应有的功效表示怀疑，有些人则站在市场基本面的角度认为当前的调控政策很难解决市场供需失衡这个基本矛盾。
2.本轮房地产宏观调控的背景
早在去年3月，政府就陆续出台了旨在调控市场、稳定房价的“国八条”、“新国八条”以及“七部委八条”等调控政策。然而，一年多来，房价不但没有被稳住反而大幅飚升，很多城市的房价不断创出历史新高。事实证明，此前的调控政策非但没有达到预期效果，而且市场的发展竟然呈现出局部失控状态，这集中体现在热点城市房价的非理性上涨。与此同时，伴随着房价的不断上涨，诸如房价泛政治化、房地产舆论混乱、不同阶层或利益集团的情绪化对立等让人担忧的现象也愈演愈烈。
遗憾的是，在没有经过深刻反省调控失败原因并追究有关官员责任的必要前提下，新一轮房地产宏观调控在更加复杂的市场环境下再次仓促登场，这就难怪很多市场人士都对此不以为然，宏观调控的未来市场效果也受到普遍质疑。
2.1.调控政策为何失灵
2.1.1.紧缩供给加剧供需失衡
调控失灵是多方面原因的综合结果，但最主要原因则在于调控政策本身存在严重的导向失误，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的，这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。调控政策的基本出发点主要是为了配合抑制宏观经济过热，而没有针对房地产市场的具体实际，它不但忽视了房地产市场供不应求的客观现实，而且也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围，因此根本就不可能达到预期效果。
2.1.2.缺乏实施细则与问责制度
调控政策缺乏相应的实施细则、量化控制指标以及问责制度，这使得很多调控政策更多地体现为一种政府态度而不是实实在在的作为，因此调控对于市场而言变成了一种恫吓而不是切实有效的改变。特别是在房地产行业管理与信贷管理方面存在着严重漏洞，开发商囤积商品房和土地，坐等涨价，市场有效供给相对萎缩；而投资者则套取银行信用大肆投机房地产，投资需求相对放大，诸如此类的不规范市场行为加剧了市场供需失衡，助长了市场投机气氛，加速了房价上涨。
2.1.3.地方政府消极对待
房地产业已经构成了地方GDP与财政收入的主要引擎，任何抑制房地产业的调控政策都是地方政府所不欢迎的。一方面在城市运营和形象工程上呕心沥血；另一方面在经济适用房和廉租房建设上则漫不经心，两相对照不由得让我们感到在过分强调“经济挂帅”的政绩观下，忽略民生的现象都是不足为奇的。由此可见，当前有必要对政府的行政职能进行反思，否则房地产宏观调控终究只能是纸上谈兵。
2.1.4.政出多门且缺乏协调
调控政策政出多门，各项政策之间不但缺乏有效的协同一致，而且经常出现相互掣肘。其实，房地产市场的核心问题就是供不应求，与其他产业相比算不上复杂，大可不必如此兴师动众，这种“多管齐下式的综合治理”反而模糊了问题焦点，使简单问题复杂化了，只有抓住最有效环节才能够真正解决问题。这里需要强调的是，税收政策和金融信贷政策其实都是双刃剑，对供给和需求都存在不同程度的打压，都破坏了市场效率，但是有关政策却忽略理论争议并且在没有得到市场验证的前提下就贸然推出，这不禁让人对政策的严肃性和科学性产生疑问和担忧。
2.1.5.缺乏对住房制度的整体把握
无论调控成败与否，政府都应该克服当前这种“头痛医头、脚痛医脚”的狭隘调控观，造成这种局面的主要原因就在于缺乏对我国城镇居民住房制度的基本理解与整体把握。政府需要重新思考并建立健全一套符合国情的、量化的、有可操作性的城镇居民住房制度，甚至有必要以法律的形式加以确认。我们有理由相信，类似“70%以上城镇居民买不起房”的这种悲剧将不会在住房制度完善后重演。
2.2.市场环境的变化
2.2.1.经济持续高速增长
继2005年GDP实现9.9%的高增长之后，2006年第一季度GDP的增长率更是达到了10.3%，而同期的城镇居民收入增长率也达到了10.8%。伴随着经济的持续高速增长，特别是投资的大幅增长，出现了部分产业产能过剩以及能源、基础原材料价格大幅上涨等问题，这些都进一步加重了政府对经济过热的担心，适度从紧的宏观政策将会是未来调控的主基调。
众所周知，作为国民经济支柱产业的房地产业对GDP以及地方财政的贡献率都达到历史高位 ，而如果政府进一步实施紧缩调控政策，那么房地产业则是首当其冲。虽然有效抑制房地产业过热有助于给整体经济退烧，但这无疑会使房地产市场供需失衡雪上加霜。
2.2.2.行业产能相对不足
相对于持续迅速增长的市场需求来说，近年来房地产行业产能不足。
从住宅存量市场来看，2004年我国城镇住宅存量为96.16亿平方米，当年全国城镇总人口为5.4283亿，城镇人均住宅建筑面积仅为17.7平方米；从市场增量来看则更不乐观，尽管我国城镇住宅竣工面积保持着约14%的年平均增长率，但由于基数较低且每年城市拆迁改造面积较大，因此年住宅面积的净增加额非常有限，2005年城镇住宅面积的净增加额约为3.6亿平方米 ，而当年全国城镇新增人口就达到1929万，把净增加额全部用于新增人口也不过人均18.7平方米而已；从空置面积指标来看，尽管绝对空置水平还在不断走高，但其相对水平（参见图2－1）却显著下降，这表明市场库存消化能力逐步增强，供不应求的市场走势由此可见一斑；
图2－1相对空置面积水平走势图（数据来源：REICO报告）
最后从近年来（2003－2005）商品房相关关键指标的走势（参见图2－2）来看，市场供需紧张的局面则更是一目了然。尽管实际完成投资额呈现出稳定增长的态势，但是土地购置面积还是出现了大幅下降，这也部分反映出土地成本的不断上涨。竣工面积基本上也是呈现出逐月下跌的走势，与此同时销售面积的走势却截然不同，特别是在05年下半年销售面积增长率出现大幅上升，对价格进一步上涨的担忧终于转化为强劲的市场购买力。毫无疑问，05年下半年出现的关键指标之间的背离走势预示着市场将至少在一个项目周期内（2年左右的时间）继续维持甚至加深供不应求的基本格局。
图2－2商品房关键指标年增长率走势图（数据来源：Wind资讯）
造成近年来行业产能相对不足的主要原因有两点，一是土地出让制度改革造成土地成本上涨过快，这反映在土地购置面积增长率的持续下降；二是快速的城市化进程带来了持续增长的住房需求，这造成了市场结构的失衡，城镇人口在“十五”期间平均每年增加2061万，因此“十五”期间城镇居民住房状况出现历史性倒退也就不难理解。综合来看，随着城市化脚步的加快，城市人多地少的局面在中长期都难以得到改观，因此如何制定合理的土地出让政策就成为了解决城市住房问题的核心。
2.2.3.市场资金供给充裕
去年的信贷紧缩政策一度使得房地产投资规模增幅明显下跌，很多开发企业都不同程度地经历了资金危机考验。不过从05年下半年开始，市场景气指数逐步回升，同时商品房销售增长率也出现大幅攀升。随着市场的回暖，信贷紧缩政策有所松动，金融机构又逐步加大了对房地产业的信贷支持力度，2006年1－4月来自国内贷款的房地产开发投资资金同比增幅高达44%，而同期全国房地产开发企业完成投资同比增长也达到21%。
造成市场资金面比较宽松的原因主要有以下几点：首先，市场缺乏较好的投资出口，相对而言高收益低风险的房地产业确实是现阶段市场中最佳的投资对象；其次，利率水平较低而且货币供应量 和信贷投放的也在持续快速增长，货币流动性过剩加重了市场对通货膨胀的担忧，而通过持有房地产实现资金的保值增值无疑是较好的选择；第三，对人民币升值的强烈预期驱使大量境外资本入境并持有人民币资产，而房地产则是最主要的资产形式。综合来看，在货币流动性过剩与商业银行存差规模日益膨胀的局面下，对房地产业的紧缩信贷政策是很难贯彻执行的，数据也表明06年第1季度新增的货币供应量有很大一部分被房地产市场消化了。
2.2.4.住房问题泛政治化
随着房价的不断高涨，城镇居民的不满情绪也被激发出来，特别是经过媒体报道的不断升级与渲染，出现了所谓“住房问题泛政治化”的社会现象。其实，住房问题从来就不是一个单纯的市场问题，首先从经济学角度来看，住房与医疗以及教育一样都具有明显的外部性，如果完全由市场提供，很可能会出现供需失衡、供给结构不合理等妨害社会整体福利的市场失灵问题，因此构建住房制度就成为政府的一项重要公共政策；其次从我国国情来看，城市土地是国家所有并由地方政府负责运营，房地产金融信贷也基本上由政府主导，特殊的土地制度与金融体系决定了房地产业不可能是一个完全市场化的行业。
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内容提要：本轮房地产宏观调控是在前次调控政策失败而房价持续上涨的背景下所采取的又一次被动性紧急应对，本文首先分析了调控政策出台的背景，而后在此基础上对“国六条”与“九部委《意见》”中有关土地、金融、税收等关键政策进行解析，同时还评估了调控政策对房地产市场可能造成的影响，最后对调控政策的走向进行了预测。
1.引言
继央行在4月27号提高贷款利率之后，国务院在5月17号提出了旨在缓解房地产业现存主要问题的“国六条 ”，随后在5月29号，国务院又转发了九部委《意见》 ，这一系列调控政策的密集出台宣告了新一轮房地产宏观调控的开始。
本轮房地产宏观调控是在前次调控政策失败而房价持续不断上涨的背景下所采取的又一次被动性紧急应对。到目前为止，除了对地方政府的职责有所强调之外，已出台的调控政策与去年“国八条”相比并没有什么实质性突破，不过是对近年来房地产宏观调控政策的一次汇总和细化。很多业内人士对缺乏实施细则和有效执行的调控政策能否发挥应有的功效表示怀疑，有些人则站在市场基本面的角度认为当前的调控政策很难解决市场供需失衡这个基本矛盾。
2.本轮房地产宏观调控的背景
早在去年3月，政府就陆续出台了旨在调控市场、稳定房价的“国八条”、“新国八条”以及“七部委八条”等调控政策。然而，一年多来，房价不但没有被稳住反而大幅飚升，很多城市的房价不断创出历史新高。事实证明，此前的调控政策非但没有达到预期效果，而且市场的发展竟然呈现出局部失控状态，这集中体现在热点城市房价的非理性上涨。与此同时，伴随着房价的不断上涨，诸如房价泛政治化、房地产舆论混乱、不同阶层或利益集团的情绪化对立等让人担忧的现象也愈演愈烈。
遗憾的是，在没有经过深刻反省调控失败原因并追究有关官员责任的必要前提下，新一轮房地产宏观调控在更加复杂的市场环境下再次仓促登场，这就难怪很多市场人士都对此不以为然，宏观调控的未来市场效果也受到普遍质疑。
2.1.调控政策为何失灵
2.1.1.紧缩供给加剧供需失衡
调控失灵是多方面原因的综合结果，但最主要原因则在于调控政策本身存在严重的导向失误，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的，这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。调控政策的基本出发点主要是为了配合抑制宏观经济过热，而没有针对房地产市场的具体实际，它不但忽视了房地产市场供不应求的客观现实，而且也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围，因此根本就不可能达到预期效果。
2.1.2.缺乏实施细则与问责制度
调控政策缺乏相应的实施细则、量化控制指标以及问责制度，这使得很多调控政策更多地体现为一种政府态度而不是实实在在的作为，因此调控对于市场而言变成了一种恫吓而不是切实有效的改变。特别是在房地产行业管理与信贷管理方面存在着严重漏洞，开发商囤积商品房和土地，坐等涨价，市场有效供给相对萎缩；而投资者则套取银行信用大肆投机房地产，投资需求相对放大，诸如此类的不规范市场行为加剧了市场供需失衡，助长了市场投机气氛，加速了房价上涨。
2.1.3.地方政府消极对待
房地产业已经构成了地方GDP与财政收入的主要引擎，任何抑制房地产业的调控政策都是地方政府所不欢迎的。一方面在城市运营和形象工程上呕心沥血；另一方面在经济适用房和廉租房建设上则漫不经心，两相对照不由得让我们感到在过分强调“经济挂帅”的政绩观下，忽略民生的现象都是不足为奇的。由此可见，当前有必要对政府的行政职能进行反思，否则房地产宏观调控终究只能是纸上谈兵。
2.1.4.政出多门且缺乏协调
调控政策政出多门，各项政策之间不但缺乏有效的协同一致，而且经常出现相互掣肘。其实，房地产市场的核心问题就是供不应求，与其他产业相比算不上复杂，大可不必如此兴师动众，这种“多管齐下式的综合治理”反而模糊了问题焦点，使简单问题复杂化了，只有抓住最有效环节才能够真正解决问题。这里需要强调的是，税收政策和金融信贷政策其实都是双刃剑，对供给和需求都存在不同程度的打压，都破坏了市场效率，但是有关政策却忽略理论争议并且在没有得到市场验证的前提下就贸然推出，这不禁让人对政策的严肃性和科学性产生疑问和担忧。
2.1.5.缺乏对住房制度的整体把握
无论调控成败与否，政府都应该克服当前这种“头痛医头、脚痛医脚”的狭隘调控观，造成这种局面的主要原因就在于缺乏对我国城镇居民住房制度的基本理解与整体把握。政府需要重新思考并建立健全一套符合国情的、量化的、有可操作性的城镇居民住房制度，甚至有必要以法律的形式加以确认。我们有理由相信，类似“70%以上城镇居民买不起房”的这种悲剧将不会在住房制度完善后重演。
2.2.市场环境的变化
2.2.1.经济持续高速增长
继2005年GDP实现9.9%的高增长之后，2006年第一季度GDP的增长率更是达到了10.3%，而同期的城镇居民收入增长率也达到了10.8%。伴随着经济的持续高速增长，特别是投资的大幅增长，出现了部分产业产能过剩以及能源、基础原材料价格大幅上涨等问题，这些都进一步加重了政府对经济过热的担心，适度从紧的宏观政策将会是未来调控的主基调。
众所周知，作为国民经济支柱产业的房地产业对GDP以及地方财政的贡献率都达到历史高位 ，而如果政府进一步实施紧缩调控政策，那么房地产业则是首当其冲。虽然有效抑制房地产业过热有助于给整体经济退烧，但这无疑会使房地产市场供需失衡雪上加霜。
2.2.2.行业产能相对不足
相对于持续迅速增长的市场需求来说，近年来房地产行业产能不足。
从住宅存量市场来看，2004年我国城镇住宅存量为96.16亿平方米，当年全国城镇总人口为5.4283亿，城镇人均住宅建筑面积仅为17.7平方米；从市场增量来看则更不乐观，尽管我国城镇住宅竣工面积保持着约14%的年平均增长率，但由于基数较低且每年城市拆迁改造面积较大，因此年住宅面积的净增加额非常有限，2005年城镇住宅面积的净增加额约为3.6亿平方米 ，而当年全国城镇新增人口就达到1929万，把净增加额全部用于新增人口也不过人均18.7平方米而已；从空置面积指标来看，尽管绝对空置水平还在不断走高，但其相对水平（参见图2－1）却显著下降，这表明市场库存消化能力逐步增强，供不应求的市场走势由此可见一斑；
图2－1相对空置面积水平走势图（数据来源：REICO报告）
最后从近年来（2003－2005）商品房相关关键指标的走势（参见图2－2）来看，市场供需紧张的局面则更是一目了然。尽管实际完成投资额呈现出稳定增长的态势，但是土地购置面积还是出现了大幅下降，这也部分反映出土地成本的不断上涨。竣工面积基本上也是呈现出逐月下跌的走势，与此同时销售面积的走势却截然不同，特别是在05年下半年销售面积增长率出现大幅上升，对价格进一步上涨的担忧终于转化为强劲的市场购买力。毫无疑问，05年下半年出现的关键指标之间的背离走势预示着市场将至少在一个项目周期内（2年左右的时间）继续维持甚至加深供不应求的基本格局。
图2－2商品房关键指标年增长率走势图（数据来源：Wind资讯）
造成近年来行业产能相对不足的主要原因有两点，一是土地出让制度改革造成土地成本上涨过快，这反映在土地购置面积增长率的持续下降；二是快速的城市化进程带来了持续增长的住房需求，这造成了市场结构的失衡，城镇人口在“十五”期间平均每年增加2061万，因此“十五”期间城镇居民住房状况出现历史性倒退也就不难理解。综合来看，随着城市化脚步的加快，城市人多地少的局面在中长期都难以得到改观，因此如何制定合理的土地出让政策就成为了解决城市住房问题的核心。
2.2.3.市场资金供给充裕
去年的信贷紧缩政策一度使得房地产投资规模增幅明显下跌，很多开发企业都不同程度地经历了资金危机考验。不过从05年下半年开始，市场景气指数逐步回升，同时商品房销售增长率也出现大幅攀升。随着市场的回暖，信贷紧缩政策有所松动，金融机构又逐步加大了对房地产业的信贷支持力度，2006年1－4月来自国内贷款的房地产开发投资资金同比增幅高达44%，而同期全国房地产开发企业完成投资同比增长也达到21%。
造成市场资金面比较宽松的原因主要有以下几点：首先，市场缺乏较好的投资出口，相对而言高收益低风险的房地产业确实是现阶段市场中最佳的投资对象；其次，利率水平较低而且货币供应量 和信贷投放的也在持续快速增长，货币流动性过剩加重了市场对通货膨胀的担忧，而通过持有房地产实现资金的保值增值无疑是较好的选择；第三，对人民币升值的强烈预期驱使大量境外资本入境并持有人民币资产，而房地产则是最主要的资产形式。综合来看，在货币流动性过剩与商业银行存差规模日益膨胀的局面下，对房地产业的紧缩信贷政策是很难贯彻执行的，数据也表明06年第1季度新增的货币供应量有很大一部分被房地产市场消化了。
2.2.4.住房问题泛政治化
随着房价的不断高涨，城镇居民的不满情绪也被激发出来，特别是经过媒体报道的不断升级与渲染，出现了所谓“住房问题泛政治化”的社会现象。其实，住房问题从来就不是一个单纯的市场问题，首先从经济学角度来看，住房与医疗以及教育一样都具有明显的外部性，如果完全由市场提供，很可能会出现供需失衡、供给结构不合理等妨害社会整体福利的市场失灵问题，因此构建住房制度就成为政府的一项重要公共政策；其次从我国国情来看，城市土地是国家所有并由地方政府负责运营，房地产金融信贷也基本上由政府主导，特殊的土地制度与金融体系决定了房地产业不可能是一个完全市场化的行业。
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