青岛写字楼纷纷到东部赶大集 新建项目10个
现象1 沿海“站满”写字楼
市南区有关部门公布的数字显示，该区现有高层商住楼97座，总建筑面积303万平方米，楼宇内已人驻各类企业5000余家。有关业内人士表示，写字楼往往是城市中最高档的建筑，它代表了一个城市房地产建设的文化理念，是整个城市现代文明程度在地产业的典型代表。
应该说岛城高档写字楼是在上世纪90年代初开始出现，位于火车站对面的山东省国际贸易大厦曾经是当时的典型代表。随后，在90年代末开始的房地产开发高潮中，现在的香港中路、东海路周围开始兴起大批高档写字楼，本轮浪潮中包括2004年前后的青岛数码港及华仁国际大厦等。在2004年以前，由于写字楼投资高，人住率低，因此曾一度形成一些“烂尾”工程。最近几年，由于岛城企业迅速崛起，很多大型跨国企业也纷纷迁至青岛，对办公场所的要求大大提高，因此，这些曾经的烂尾工程便重新启动，并迅速取得了不俗的销售业绩。
业内人士介绍说，写字楼商住楼可以看作是写字楼的必要补充，很多小公司由于人手少，所以他们认为与其在写字楼中租几个办公室，倒不如买一个面积适中的商住楼用来办公。在这些中小企业的拉动下，商住楼也迅速崛起。
现象2 写字楼还往海边“挤”
市南区今年公布的“西改、中修、东建”的建设布局规划中规定，“东建”即在东部新区拆低建高，建设一批高档写字楼、商住楼，推进好万邦国际中心、香格里拉二期、远洋大厦、三阳大厦、纺疗地块楼宇、浪潮世纪广场、乾豪大厦等项目的开发建设。
业内人士介绍说，目前传统东部的土地基本开发完毕，剩余的多是面积很小的地块。但由于最近几年写字楼市场的一路看好，加上对岛城经济吸引力的增强和因此带起的香港中路、东海路地段的潜力，开发商纷纷斥巨资在这些小地上打造高档写字楼，挤进这片黄金旺地。尽管可供开发的地块很小，但写字楼投资巨大，据介绍，写字楼的前期投入一般都在几亿元人民币。有关业内人士介绍，目前老东部在建或打算开建的写字楼项目在10个左右，因此，随后几年将有相当可观的市场供应量。
据介绍，目前在香港中路、东海路附近的写字楼项目，大多是插建于原有建筑间的小地块上，也有拆旧建新的项圉。目前比较受人关注的有乾豪国际广场、万邦国际中心等。
据介绍，乾豪国际广场地处香港路和南京路交界处（原为外贸招待所），有两座主楼为写字楼，分别为四十九层和三十六层，该项目位于绝对的黄金地段，其硬件配套及建筑风格都将给市场带来冲击。而位于原湛山宾馆旧址的万邦国际中心也厂样具有竞争优势。这两个项目目前都在建设中，但他们的出现，将会给写字楼市场确立一个新标准。
分析 写字楼最有“前途”
写字楼每平方米动辄万元的价格，确实让一般工薪阶层难以承受，但业内人士介绍说，其实写字楼是目前房地产市场中投资回报率最正常的项目。
据业内人士介绍，按照国际惯例，写字楼的投资回报期一般为10一12年。而目前东海路、香港中路附近的写字楼与商住楼项目，每平方米售价多在9000元——10000元左右，价格相对来说比较稳定。而现在这里的写字楼每平方米每天的租赁价格大体在2．6元——3．9元之间，每年每平方米的租金收入大约10000元，投资回报期大约为lO年，这最符合房产行业的规律。
也就是说，从投资角度来看，写字楼最有“前途”。
有人曾说，目前社会上“最任性”的一群人就是开发商，他们对外人看好而自己不看好的地，往往舍不得多掏一分钱，但对自己看好的地，一掷干金也不心痛。但最终的结果却往往证明开发商的眼光是正确的。
目前，大量有实力的开发商一掷亿金却毫不吝啬，．似乎也暗示在高房价的市场背后，存在这一些普通百姓往往看不懂的东西。
停车难抱怨最多
记者在部分已经启用的写字楼采访时了解到，大多数业户对自己租用的写字楼表示满意，但部分细节问题却成了整天缠绕自己的难题，其中抱怨最多的就是停车难问题，特别是一些开发建设较早的写字楼，面临的停车难题最大。
在西部某高档写字楼上班的张先生抱怨说，当年建造写字楼时没有在楼前留出足够的停车位，也没有开辟地下停车场，现在他的车根本没地方停，只好见缝插针，地停在马路边，天天担心被拖走。而在东部某写字楼上班的宋小姐也表示，现在自己每天尽可能地早到单位，然后尽量不出门，早到单位是为了抢一个停车位，不出门是防止自己的车开走后车位再被别人抢了去。
除了停车问题，在写字楼上班抱怨较多的问题还有午饭没地方吃、电梯太少因此下班时等得时间太长、夏天空调开得太冷等。
一些房地产行业的人士表示，作为商用物业，写字楼的配置至关重要，任何一个公司都会有几部车，更何况还有大量员工也都开始开车上下班，一旦写字楼停车位不够，会赶走很多用户。如果连基本的停车场都没有这样的写字楼不会好卖：任何一个公司都不会容忍让客户开的车到处找地方停放。
写字楼里都有谁
面对这么多的写字楼，很多人不禁疑问：究竟那些企业、哪些人在这里办公?记者采访了相关部门及业内人士，他们介绍，由于各写字楼项目定位不同，吸引的人群也不同，相同或相关行业的企业往往聚在一座或相近的几座办公楼上，因此，目前的写字楼实际上形成了几大板块，并进而形成了相关行业人群。
据介绍，目前的写字楼大致可分为以下几类：一是以香港中路为线，形成以国际金融中心、中银大厦、银河大厦等为代表的金融专业楼，银行、保险公司等大多在这些楼宇内办公。二是以科技大厦、软件大厦、龙岩楼为代表的软件专业楼，很多大中型IT企业都在这里办公。三是以世贸大厦、山东国际贸易大厦、黄金广场等为代表的外贸专业楼，这些楼部分本来就是当年外贸企业投资兴建的，后来部分楼层对外出租出售，结果进一步引来了更多的中小型外贸公司。四是以丰合大厦、福泰广场为代表的物流专业楼。五是以绮丽大厦为代表的服装专业楼。六是以海尔路为线的正在兴起的生产企业的总部楼和展览公司等。
与上述写字楼分类相关的，正是写字楼里从事着相关行业的人群。一位业内人士笑着说：“如果你看到一个打着领带的年轻人走出国贸大厦，那多半就是一个外贸业务精英，这些写字楼里住的都是这个城市的精英人物，他们往往代表了这个城市的灵魂”。
记者调查发现，在上述几大类写字楼周围，又进一步形成了很多名不见经传的商住楼。里面却往往包括大量的精英商界人士。很多自己独立门户的公司，尽管已经具备相当经济实力，但由于行业的特殊性，不需要大面积的办公空间，比如外贸公司，这些人纷纷在相关楼宇周围找到据点，新贵都小区就有不少小公司在办公。
一些在附近商住楼办公的业户告诉记者，自己的业务合作伙伴都在附近，这样可以便于交流，“中午头吃饭就可以聚聚”。另外，目前这些地方餐饮、娱乐没施齐全，有利于展开自己的工作。
青岛早报
市南区有关部门公布的数字显示，该区现有高层商住楼97座，总建筑面积303万平方米，楼宇内已人驻各类企业5000余家。有关业内人士表示，写字楼往往是城市中最高档的建筑，它代表了一个城市房地产建设的文化理念，是整个城市现代文明程度在地产业的典型代表。
业内人士介绍说，写字楼商住楼可以看作是写字楼的必要补充，很多小公司由于人手少，所以他们认为与其在写字楼中租几个办公室，倒不如买一个面积适中的商住楼用来办公。在这些中小企业的拉动下，商住楼也迅速崛起。
现象2 写字楼还往海边“挤”
市南区今年公布的“西改、中修、东建”的建设布局规划中规定，“东建”即在东部新区拆低建高，建设一批高档写字楼、商住楼，推进好万邦国际中心、香格里拉二期、远洋大厦、三阳大厦、纺疗地块楼宇、浪潮世纪广场、乾豪大厦等项目的开发建设。
业内人士介绍说，目前传统东部的土地基本开发完毕，剩余的多是面积很小的地块。但由于最近几年写字楼市场的一路看好，加上对岛城经济吸引力的增强和因此带起的香港中路、东海路地段的潜力，开发商纷纷斥巨资在这些小地上打造高档写字楼，挤进这片黄金旺地。尽管可供开发的地块很小，但写字楼投资巨大，据介绍，写字楼的前期投入一般都在几亿元人民币。有关业内人士介绍，目前老东部在建或打算开建的写字楼项目在10个左右，因此，随后几年将有相当可观的市场供应量。
据介绍，目前在香港中路、东海路附近的写字楼项目，大多是插建于原有建筑间的小地块上，也有拆旧建新的项圉。目前比较受人关注的有乾豪国际广场、万邦国际中心等。
据介绍，乾豪国际广场地处香港路和南京路交界处（原为外贸招待所），有两座主楼为写字楼，分别为四十九层和三十六层，该项目位于绝对的黄金地段，其硬件配套及建筑风格都将给市场带来冲击。而位于原湛山宾馆旧址的万邦国际中心也厂样具有竞争优势。这两个项目目前都在建设中，但他们的出现，将会给写字楼市场确立一个新标准。
分析 写字楼最有“前途”
写字楼每平方米动辄万元的价格，确实让一般工薪阶层难以承受，但业内人士介绍说，其实写字楼是目前房地产市场中投资回报率最正常的项目。
据业内人士介绍，按照国际惯例，写字楼的投资回报期一般为10一12年。而目前东海路、香港中路附近的写字楼与商住楼项目，每平方米售价多在9000元——10000元左右，价格相对来说比较稳定。而现在这里的写字楼每平方米每天的租赁价格大体在2．6元——3．9元之间，每年每平方米的租金收入大约10000元，投资回报期大约为lO年，这最符合房产行业的规律。
也就是说，从投资角度来看，写字楼最有“前途”。
有人曾说，目前社会上“最任性”的一群人就是开发商，他们对外人看好而自己不看好的地，往往舍不得多掏一分钱，但对自己看好的地，一掷干金也不心痛。但最终的结果却往往证明开发商的眼光是正确的。
目前，大量有实力的开发商一掷亿金却毫不吝啬，．似乎也暗示在高房价的市场背后，存在这一些普通百姓往往看不懂的东西。
停车难抱怨最多
记者在部分已经启用的写字楼采访时了解到，大多数业户对自己租用的写字楼表示满意，但部分细节问题却成了整天缠绕自己的难题，其中抱怨最多的就是停车难问题，特别是一些开发建设较早的写字楼，面临的停车难题最大。
在西部某高档写字楼上班的张先生抱怨说，当年建造写字楼时没有在楼前留出足够的停车位，也没有开辟地下停车场，现在他的车根本没地方停，只好见缝插针，地停在马路边，天天担心被拖走。而在东部某写字楼上班的宋小姐也表示，现在自己每天尽可能地早到单位，然后尽量不出门，早到单位是为了抢一个停车位，不出门是防止自己的车开走后车位再被别人抢了去。
除了停车问题，在写字楼上班抱怨较多的问题还有午饭没地方吃、电梯太少因此下班时等得时间太长、夏天空调开得太冷等。
一些房地产行业的人士表示，作为商用物业，写字楼的配置至关重要，任何一个公司都会有几部车，更何况还有大量员工也都开始开车上下班，一旦写字楼停车位不够，会赶走很多用户。如果连基本的停车场都没有这样的写字楼不会好卖：任何一个公司都不会容忍让客户开的车到处找地方停放。
写字楼里都有谁
面对这么多的写字楼，很多人不禁疑问：究竟那些企业、哪些人在这里办公?记者采访了相关部门及业内人士，他们介绍，由于各写字楼项目定位不同，吸引的人群也不同，相同或相关行业的企业往往聚在一座或相近的几座办公楼上，因此，目前的写字楼实际上形成了几大板块，并进而形成了相关行业人群。
据介绍，目前的写字楼大致可分为以下几类：一是以香港中路为线，形成以国际金融中心、中银大厦、银河大厦等为代表的金融专业楼，银行、保险公司等大多在这些楼宇内办公。二是以科技大厦、软件大厦、龙岩楼为代表的软件专业楼，很多大中型IT企业都在这里办公。三是以世贸大厦、山东国际贸易大厦、黄金广场等为代表的外贸专业楼，这些楼部分本来就是当年外贸企业投资兴建的，后来部分楼层对外出租出售，结果进一步引来了更多的中小型外贸公司。四是以丰合大厦、福泰广场为代表的物流专业楼。五是以绮丽大厦为代表的服装专业楼。六是以海尔路为线的正在兴起的生产企业的总部楼和展览公司等。
与上述写字楼分类相关的，正是写字楼里从事着相关行业的人群。一位业内人士笑着说：“如果你看到一个打着领带的年轻人走出国贸大厦，那多半就是一个外贸业务精英，这些写字楼里住的都是这个城市的精英人物，他们往往代表了这个城市的灵魂”。
记者调查发现，在上述几大类写字楼周围，又进一步形成了很多名不见经传的商住楼。里面却往往包括大量的精英商界人士。很多自己独立门户的公司，尽管已经具备相当经济实力，但由于行业的特殊性，不需要大面积的办公空间，比如外贸公司，这些人纷纷在相关楼宇周围找到据点，新贵都小区就有不少小公司在办公。
一些在附近商住楼办公的业户告诉记者，自己的业务合作伙伴都在附近，这样可以便于交流，“中午头吃饭就可以聚聚”。另外，目前这些地方餐饮、娱乐没施齐全，有利于展开自己的工作。
青岛早报
