“住宅私有化率高” 不等于实现“居者有其屋”
建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”显示，2005年我国人均住宅建筑面积已经达到26.11平方米，住宅私有率高达81.62%，与美国的68%和英国的67%相比，人均住宅占有率似乎已高于发达国家。
但是，这些数据并不能说明房地产市场发展取得了显著的成绩。首先，住宅私有率高并不意味着我们解决了住房难的问题，由于现实中存在着严重的两极分化现象，20%左右的居民，占有80%左右的住房面积。将近82%的住宅私有率，说明政府在提供住房这一公共产品方面，已经没有多少潜力可挖。其次，住宅私有化率是所有住宅中私人所有的比率。在私人拥有的住宅中，包括小城镇居民拥有的私人住宅。小城镇私人住宅不仅条件简陋，而且缺乏必要的质量保证。如果将小城镇居民拥有的私人住宅计算到我国居民住宅私有率之中，将会掩盖我国在住宅建设中存在的质量问题。第三，我国居民购买商品房享有所有权，但是我国土地使用权存在着法定的年限。从理论上说，土地使用权届满之后，土地之上的房屋所有权即告终结，所以，从长期来看，绝大多数居民将有可能面临第二次购房的问题。从建筑质量来看，我国商品房建筑使用寿命平均只有30到40年，一旦商品房建筑使用寿命到期，那么，居民必须重新购买房屋。从实质内容来看，城镇居民只不过是购买了期限为30到40年的房屋罢了。第四，由于我国城市规划缺乏稳定性，所以拥有自有房屋的城镇居民所有权处于不稳定状态，一旦城市规划修改，他们必须重新购买商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中国实现了“居者有其屋”。
在中国这样一个人多地少的国家，强调住房的私有率并不适宜。当前许多城市将房地产市场发展作为经济发展的支柱产业，希望通过房地产发展带动相关产业发展。这样的发展思路存在着严重的问题。随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批人口涌入城市，政府必须为城市居民解决基本的住房问题。如果完全依赖房地产市场，那么将导致城镇房地产市场的发展出现两极分化的现象，房地产开发商将会把主要的资金投入到高档商品房建设中来，因为只有这样才能在单位土地面积上获得更多的收益；而那些急需住房的工薪阶层却由于无力承受不断提高的商品房价格。所以，政府必须通过修改城市规划，在城市中心区域内为解决工薪阶层的基本住房问题，保留适当的土地空间。在过去的几年，中央政府反复强调要加快安居工程建设，但由于地方政府在利益的驱使下，把主要精力和资源都用于高档商品房建设，所以安居工程其实已经彻底变形。
在工业化过程中，生产性的房地产建设同样需要科学规划。如果盲目兴建开发区，大量圈占农民土地，那么不但会造成我国农作物生产土地大面积减少，而且会由于过快的城镇化使得中国农村的经济“空壳化”。
房地产市场发展必须充分考虑到城市常住居民的基本住房需要，把兴建适合工薪阶层居住的房屋作为房地产发展的目标。应该做到了凡是符合申请条件的城镇居民，都可以申请购买政府提供的接近成本的商品房。如果居民购买城市郊区的别墅或者高档商品房，必须首先退回在城市中心区购买的商品房。推行这一政策的唯一障碍在于，政府必须保证商品房建设销售的透明度。
（作者为中南财经政法大学教授）
中国房地产报 乔新生
在中国这样一个人多地少的国家，强调住房的私有率并不适宜。当前许多城市将房地产市场发展作为经济发展的支柱产业，希望通过房地产发展带动相关产业发展。这样的发展思路存在着严重的问题。随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批人口涌入城市，政府必须为城市居民解决基本的住房问题。如果完全依赖房地产市场，那么将导致城镇房地产市场的发展出现两极分化的现象，房地产开发商将会把主要的资金投入到高档商品房建设中来，因为只有这样才能在单位土地面积上获得更多的收益；而那些急需住房的工薪阶层却由于无力承受不断提高的商品房价格。所以，政府必须通过修改城市规划，在城市中心区域内为解决工薪阶层的基本住房问题，保留适当的土地空间。在过去的几年，中央政府反复强调要加快安居工程建设，但由于地方政府在利益的驱使下，把主要精力和资源都用于高档商品房建设，所以安居工程其实已经彻底变形。
在工业化过程中，生产性的房地产建设同样需要科学规划。如果盲目兴建开发区，大量圈占农民土地，那么不但会造成我国农作物生产土地大面积减少，而且会由于过快的城镇化使得中国农村的经济“空壳化”。
房地产市场发展必须充分考虑到城市常住居民的基本住房需要，把兴建适合工薪阶层居住的房屋作为房地产发展的目标。应该做到了凡是符合申请条件的城镇居民，都可以申请购买政府提供的接近成本的商品房。如果居民购买城市郊区的别墅或者高档商品房，必须首先退回在城市中心区购买的商品房。推行这一政策的唯一障碍在于，政府必须保证商品房建设销售的透明度。
（作者为中南财经政法大学教授）
中国房地产报 乔新生
