分化是一种必然 8月青岛楼市是继续等待还是冲刺？
市场：销售冷热不均
7月16日开盘的山水名园二期是最近正式推向市场的楼盘，而且其位置正是青岛沿海地段。据源泰置业的工作人员介绍，开盘一周，开发商推出房源定购率超过83％，成交均价达到1.2万元／平方米。
据记者了解，购房者中有新客户，还有一部分一期的老客户。一位姓张的女士表示自己看好的是项目对面旅游健身区的建设。曾在一期购房的王姓男子则表示，自己一期的房子获得了较大升值，又对这个居住环境比较满意。另据记者了解，许多购房者认为精装修交房是非常重要的一点。
天一置业顾问有限公司副总经理李斌告诉记者，天泰·迦南美地在一个月以来，咨询客户已经超过2000人次。而目前推出的180多套房源，预约登记，有确定购买意向的已经有150多套。据李斌介绍，客户对天泰·迦南美地房中69－103平方米的房子最感兴趣。同期推出的118平方米房子相对咨询的就少一些。而客户大致可分为两类：一类是26－34岁左右的新人结婚用房以及三口之家，还有一类是退休后的老人购房。据了解，这些购房者最关心的是社区配套问题。对于交通问题，反而基本问得很少。据李斌分析，选择这一区域的购房者实际上已经充分考虑了交通因素。所以不再关注。另外，购房者透露出的信息表明：天泰成熟的精装修交房也使其得分不少。
但并不是所有的项目都显示出销售的良好态势。据一位业内人士透露，目前在售的市北区一楼盘，开盘一个半月来，售出房屋还不到其推出总量的20%。另外，郊区楼市的销售也出现了一些变局，整体销售受阻，部分楼盘在日前还传出降价的可能性，未来楼市走向很值得注意。
竞争：大开发商带来冲击
2006年青岛市场上出现了多家域外开发商的身影，他们或者以直接介人，或者选择了与青岛开发商合作的方式。这些多年来一直在青岛大门之外的域外开发商大举进军，既是在宏观调控背景下，整个市场上一线开发商进军二、三线城市的结果，也是青岛市场发展必然结果。那么这些开发商在这样一个时期进人，会给青岛带来怎样的改变呢？赵伟征认为，其实影响是很大。首先，将青岛市场由区域市场发展成为全国市场。其次，过去一般性竞争，也演变为规模、品牌的竞争。这种竞争是青岛一些中小开发商难以参与其中的竞争。此外，资金竞争也成为这场竞争的一个重要内容。当然，赵伟征也认为，青岛本土开发商应该更有信心，毕竟在市场、人脉、消费者等诸多层面上，本地开发商拥有的优势是无法比拟的。因此，不少大开发商采取了合作开发的道路，这也说明未来是一个竞争合作的时代。一位青岛业内人士表示，由于外来大开发商的客户基础是全国性，因此竞争优势在这一点是非常明显的。这也将使青岛地产走向全国的步伐加快很多。
业界：分化是一种必然
银盛泰集团总经理赵伟征表示：作为青岛北部目前正处在走向大青岛居住中心的阶段。而未来这一区域的发展必然是沿着交通主要干道，如308国道、青银高速等伸展。随着大青岛一体化发展，这一区域中心位置将更加稳固。但是未来青岛地产的发展，也不会是机械地按照北部就是满足居住需要，沿海就是高端楼盘的思路发展。比如说，惜福镇板块在未来就可以发展成为一个中高端市场。这与这一区域的具体条件与开发者有着很大的关系。
另外，赵伟征透露，银盛泰已经开始进军市区，未来会在市区开发商业与住宅项目。
浩华不动产机构李绥安则认为，8月份宏观调控的政策还会继续出台，而且政策会继续偏严。这些政策或许会更多地集中在金融领域，但其指向还是整个房地产市场的调控。李绥安表示，对于中小开发商而言，政策产生的震荡远远超出了表面现象。现在很多中小开发商的主要任务就是保证现金流。快速回款是不少开发商目前最棘手的任务。对于未来的市场！他认为有资金、规模实力的开发商还是会占据市场主动。
颐和星苑一位工作人员告诉记者，目前该项目将在8月份的住交会上推出其“1.6公里中央水溪公园”的主题景观设计，并且主力户型也要亮相。据这位工作人员表示，在过去的一段时间内，公司正按照原定计划稳步前进。据了解，颐和星苑当前的另一主要工作之一就是客户的积累工作。业内人士指出，像颐和星苑这样，在调控期内把更多的精力放在对自己的产品进行进一步研发，和积攒客户的开发商也不在少数。
记者观察：
宏观调控的影响力在这个8月还很难说能有一个显现。楼市基本土会沿着一个惯性前进——这个惯性来自于青岛地产至少6年发展。没有谁会相信一辆高速运行的汽车会一下子停在原地不动。但到底是刹车，还只是减速，没有谁有十足的把握。因此，8月份会有一个楼市繁荣的表现。因为大家都在出牌，但这些牌并不是自己手里最大的牌。这些牌其充其量也就是些小花色，关键在于试探。我们将看到8月的楼市将在复杂的情感中表达出“矛盾”的情绪。一方面，开发者还将信心坚持到底，将楼市美景勾画到极致，另一方面他们也会考虑各种灰色前景的可能，加快回款的速度；一方面，购房者在希望中等待着政策释放新信号，等待楼市价格松动任何风吹草动、小道消息，另一方面又会在开发商看起来无比坚定的信心面前失望、动摇、甚至绝望。
8月份青岛楼市是继续等待还是冲刺？对于不同的区域、不同的开发商、不同的项目，甚至是不同的购房者答案是不一样的。青岛楼市已经开始出现分化或者说“分裂Ⅱ的迹象。这一答案的时间也不会是2006年8月能给出的。就像大开发商的介入，不会在一天内改变青岛地产面貌一样。宏观调控的影响力最终体现或许会是一年半以后显示。可是，如果这个8月没有去看那一年半以后，那无论对开发商还是购房者都将是一个错误。
记者 李峥 青岛晚报
7月16日开盘的山水名园二期是最近正式推向市场的楼盘，而且其位置正是青岛沿海地段。据源泰置业的工作人员介绍，开盘一周，开发商推出房源定购率超过83％，成交均价达到1.2万元／平方米。
天一置业顾问有限公司副总经理李斌告诉记者，天泰·迦南美地在一个月以来，咨询客户已经超过2000人次。而目前推出的180多套房源，预约登记，有确定购买意向的已经有150多套。据李斌介绍，客户对天泰·迦南美地房中69－103平方米的房子最感兴趣。同期推出的118平方米房子相对咨询的就少一些。而客户大致可分为两类：一类是26－34岁左右的新人结婚用房以及三口之家，还有一类是退休后的老人购房。据了解，这些购房者最关心的是社区配套问题。对于交通问题，反而基本问得很少。据李斌分析，选择这一区域的购房者实际上已经充分考虑了交通因素。所以不再关注。另外，购房者透露出的信息表明：天泰成熟的精装修交房也使其得分不少。
但并不是所有的项目都显示出销售的良好态势。据一位业内人士透露，目前在售的市北区一楼盘，开盘一个半月来，售出房屋还不到其推出总量的20%。另外，郊区楼市的销售也出现了一些变局，整体销售受阻，部分楼盘在日前还传出降价的可能性，未来楼市走向很值得注意。
竞争：大开发商带来冲击
2006年青岛市场上出现了多家域外开发商的身影，他们或者以直接介人，或者选择了与青岛开发商合作的方式。这些多年来一直在青岛大门之外的域外开发商大举进军，既是在宏观调控背景下，整个市场上一线开发商进军二、三线城市的结果，也是青岛市场发展必然结果。那么这些开发商在这样一个时期进人，会给青岛带来怎样的改变呢？赵伟征认为，其实影响是很大。首先，将青岛市场由区域市场发展成为全国市场。其次，过去一般性竞争，也演变为规模、品牌的竞争。这种竞争是青岛一些中小开发商难以参与其中的竞争。此外，资金竞争也成为这场竞争的一个重要内容。当然，赵伟征也认为，青岛本土开发商应该更有信心，毕竟在市场、人脉、消费者等诸多层面上，本地开发商拥有的优势是无法比拟的。因此，不少大开发商采取了合作开发的道路，这也说明未来是一个竞争合作的时代。一位青岛业内人士表示，由于外来大开发商的客户基础是全国性，因此竞争优势在这一点是非常明显的。这也将使青岛地产走向全国的步伐加快很多。
业界：分化是一种必然
银盛泰集团总经理赵伟征表示：作为青岛北部目前正处在走向大青岛居住中心的阶段。而未来这一区域的发展必然是沿着交通主要干道，如308国道、青银高速等伸展。随着大青岛一体化发展，这一区域中心位置将更加稳固。但是未来青岛地产的发展，也不会是机械地按照北部就是满足居住需要，沿海就是高端楼盘的思路发展。比如说，惜福镇板块在未来就可以发展成为一个中高端市场。这与这一区域的具体条件与开发者有着很大的关系。
另外，赵伟征透露，银盛泰已经开始进军市区，未来会在市区开发商业与住宅项目。
浩华不动产机构李绥安则认为，8月份宏观调控的政策还会继续出台，而且政策会继续偏严。这些政策或许会更多地集中在金融领域，但其指向还是整个房地产市场的调控。李绥安表示，对于中小开发商而言，政策产生的震荡远远超出了表面现象。现在很多中小开发商的主要任务就是保证现金流。快速回款是不少开发商目前最棘手的任务。对于未来的市场！他认为有资金、规模实力的开发商还是会占据市场主动。
颐和星苑一位工作人员告诉记者，目前该项目将在8月份的住交会上推出其“1.6公里中央水溪公园”的主题景观设计，并且主力户型也要亮相。据这位工作人员表示，在过去的一段时间内，公司正按照原定计划稳步前进。据了解，颐和星苑当前的另一主要工作之一就是客户的积累工作。业内人士指出，像颐和星苑这样，在调控期内把更多的精力放在对自己的产品进行进一步研发，和积攒客户的开发商也不在少数。
记者观察：
宏观调控的影响力在这个8月还很难说能有一个显现。楼市基本土会沿着一个惯性前进——这个惯性来自于青岛地产至少6年发展。没有谁会相信一辆高速运行的汽车会一下子停在原地不动。但到底是刹车，还只是减速，没有谁有十足的把握。因此，8月份会有一个楼市繁荣的表现。因为大家都在出牌，但这些牌并不是自己手里最大的牌。这些牌其充其量也就是些小花色，关键在于试探。我们将看到8月的楼市将在复杂的情感中表达出“矛盾”的情绪。一方面，开发者还将信心坚持到底，将楼市美景勾画到极致，另一方面他们也会考虑各种灰色前景的可能，加快回款的速度；一方面，购房者在希望中等待着政策释放新信号，等待楼市价格松动任何风吹草动、小道消息，另一方面又会在开发商看起来无比坚定的信心面前失望、动摇、甚至绝望。
8月份青岛楼市是继续等待还是冲刺？对于不同的区域、不同的开发商、不同的项目，甚至是不同的购房者答案是不一样的。青岛楼市已经开始出现分化或者说“分裂Ⅱ的迹象。这一答案的时间也不会是2006年8月能给出的。就像大开发商的介入，不会在一天内改变青岛地产面貌一样。宏观调控的影响力最终体现或许会是一年半以后显示。可是，如果这个8月没有去看那一年半以后，那无论对开发商还是购房者都将是一个错误。
记者 李峥 青岛晚报
