房价没有“天花板”? 中国房市的盛世危言(上)
在一轮又一轮房价涨停行情肉搏之中，完全丧失话语权和谈判能力的消费者经历了一次又一次利益流失的痛苦折磨，政府的宏观调控工具与手段也随之在波澜起伏中经受着严峻考验……
前后不到一年半时间，国务院先后发布了关于房地产产业的“国八条”、新“国八条”和“国六条”，充分显示出政府调控房地产市场的意志和决心。
究竟是什么原因使房地产成了政府和大众共同关注的焦点？在中国房地产喧嚣的市场背后，真正值得忧虑的是什么？
房价没有“天花板”?
从北部边陲到南部中国，从一线城市到二线城市，价格地毯式的上涨成为进入2006年开年以来房市的主要题材与旋律。国家发改委和统计局的最新调查显示，今年第一季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了5.5%，升幅虽然比去年一季度下降了6.5个百分点，但是与房价大涨的2005年全年增长速度相比还是高了0.4个百分点。
令人意想不到的是，在去年已经大幅上涨了近20个百分点的基础上，首都北京的房价在进入2006年之后不知疲倦地扶摇直上。北京市城建研究中心数据显示，今年前三个月，北京商品住宅期房平均价格分别为每平方米6687、6957和7046元，首季同比增长14.8%。业内人士作过精确计算后指出，北京的住房每平方米均价如今已超过上海27元，成为了名副其实的“中国楼王”。
不过，北京并不孤独。南中国的另一繁华都市深圳对首都作出了最及时的回应。深圳市国土资源和房产管理局发布的统计报告显示，今年一季度，特区内商品住宅均价同比上涨25.63%，并已突破每平米万元大关。与深圳并行，历来在全国房地产市场风云变幻中以稳健著称的广州，在今年过去几月之中也上演了房价大幅攀高的行情。广州市房管局的统计资料显示，今年第一季度，广州市中心城区的房价与去年年底相比足足上升了14％。而珠江之滨，所谓的“江景楼”如今已经卖到每平方米1.8～2万元的价位，令人咋舌。
与一线城市商品房价格“井喷”态势相比，二线城市也并不轻松。在南京，据《经济参考报》报道，2006年南京可望上市的主城新楼盘还不到10个，每平方米叫价已纷纷超过万元。国家统计局发布的消息显示，与去年同期相比，大连等许多城市的新建商品住房价格涨幅在今年第一季度都维持在9%以上。其中，大连涨幅为15.1%、呼和浩特为14.9%、南宁为9.9%、成都是9.2%。
在一个日益自由的市场经济生态中，价格具有非常强大和快捷的传递能力。浏览整个中国经济版图，除上海、杭州等少数城市之外，人们已经很难找到房价下降的另类数据。不仅如此，权威机构的预测结果表明，从长期来看，国内商品房价格的上涨之势已成定局。国务院发展研究中心前不久预测，今明两年，全国房价持续上涨的趋势不会改变，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右；无独有偶，由中国社会科学院日前发布的《2006年房地产蓝皮书》也指出，我国房地产价格长期走势是渐次上升。
可见，百姓对于房价下降的殷切期待已经落空。
扭曲的供需链条
在住宅福利分配制度退出社会经济舞台的同时，商品房的建设步伐在过去近十年不断刷新着一个又一个投资记录。1997—2005年，国内城市商品住宅建设投资额平均年增长达25%以上，2005年达到15759亿元。在决策层面对过热行业频繁“叫停”和不断“亮剑”的经济氛围中，房地产能够获得“网开一面”，持续拿到大红大紫的投资成绩单，这纯属个案。
政府在商品房投资方面的良苦用心，在于增加商品房尤其是普通商品房的供给。按照小康社会的居住目标，到2020年，全国城镇人均住房建筑面积要达到35平方米，每套住宅平均面积在100～120平方米左右。若以目前城镇人均既有住房建筑面积26平方米计算，到2020年，国内城镇人口将增加3.5亿左右，届时需要新增商品房面积约160亿平方米。市场对商品房存在着巨大的需求。而按照目前商品房生产（含经济适用住房）仅占全部城镇住宅存量15%左右的供给速度计算，供需之间客观上存在着明显的缺口。
但是，一个极易干扰人们视线的数据是全国目前有高达1.23亿平方米的空置商品房，即商品房所表现出的市场生态是供给过剩。然而，在笔者看来，这种过剩并非商品房的总量过剩，而是结构性过剩，即相对于居民的购买能力和目标诉求的过剩。实际上，从商品房建设的启动之日开始，由于缺乏政策的有序诱导，加之开发商为了摊薄建设成本，因此包括土地、资本等要素的供给就偏离了原定的运行轨道，而纷纷涌入了高端领域，以致到今天开发商们依然狂热追逐着高档商品房的建设。
在近两年全国住宅平均房价增长率中，约有一半增幅是高档房的比重驱动的。不仅如此，由于高档房的成套面积大（在面积总量中约占10-15%的比例），其占用的土地、资本量庞大，从而形成了对中低端商品房所需要素的“挤兑效应”，导致相应产品的供给不足。
来自中国房协的调查资料显示，全国约九成以上的城镇居民选择购买的是80～120平米的普通商品房，但据国家统计局日前对全国24个大中城市的住宅市场的调查表明，120平方米以下的小户型比重还不到50%。显然，居民诉诸市场的目标需求并没有得到有效满足。而这种并未得到释放的刚性需求反过来恶化供给不足的矛盾，并成为拉动房价的基本力量。
问题的另一面在于，在全部市场需求中，房地产除了满足正常的需求即居住需求之外，还可以作为投资保值和增值的替代品，即房地产具有投资需求的特征。按照经济学的价格均衡理论，在自由竞争的市场，一般商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但是，在投资品市场中，产品价格决定于未来的收益预期而不是均衡价格，即预期价格上涨投资品需求增加，预期价格下跌则需求减少。
具体而言，目前的房地产价格正遵循一条“追涨杀跌”的价格曲线运动着：当房价上涨的趋势形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用倾向于购买并持有房地产，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。
特别值得指出的是，受目前人民币升值预期的强烈作用，市场对于房地产投资的追逐正在不断得到强化和复制。大量境外投机资本涌入房地产的卖方市场，在“做多”中寻求未来的“卖空”机会，房地产的“虚假需求”被盲目放大，房价上涨的力量被显著强化。
驱动房价的“魔掌”
扫描中国所有行业的财富运动过程，似乎从来没有哪一个行业像房地产业那样盛产亿万富翁。在北京和广州，如今房地产行业2～3天便催生一个亿万富翁已经不是神话；各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”；如闪电般繁殖出来的国内6万家开发商，没有哪一个不相信自己能在房地产经营中淘到黄金。
支撑开发商获得超额利润的重要源泉是超高的房地产价格。国土资源部通过调研发现，2005年全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率一般达到30%～40%。由于房地产的资本有机构成高，在成本约束的前提下，房产商获得巨额利润只能通过价格的上涨才能实现。巧合的是，在《新财富》杂志推出的“500富人榜”中，最近两年连续上榜的房地产富人的财富上升幅度为10.2%，正好与房价的升幅相当。离开了价格上涨的作用，房地产开发商恐怕也是黔驴技穷。于是，驱动房价上涨就成为房产商们的不二选择。开发商驱动房价上涨的常见“掌法”有：
第一招：借鸡下蛋
所谓“借鸡下蛋”就是运用商品房预售制度在完成炮制财富过程的同时，酝酿价格上涨过程。其基本流程是：看上一个项目后，先通过种种方式募集到资金，把开工所需要的证件办妥，项目一开工，房地产开发商就开始预售。房屋一销售，银行的钱只要流入开发商手中，开发商就会用这些钱先把自己借的钱还掉。还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润了。接下来的故事就是，开发商开始逐渐地提高房价，慢慢卖。而在慢慢卖的过程中，房价持续走高，进一步制造购房民众所看到的所谓期房价格低的幻觉，形成对潜在购买群体的投资刺激，在需求拉上型力量的作用下，房价步步走高。
第二招：暗渡陈仓
从房屋预售到正式签约出售，中间往往有一年左右的空挡，开发商可以游刃有余地完成一系列的价格驱动过程。由于购买者在预售日交纳的只是“定金”或者是所谓的“诚意金”，但最终房屋的定价权却由开发商掌控，在信息不对称的前提下，购买者只能被动地接受开发商的最终要价。因此，一个十分普遍的现象是，楼盘正式发售之日的价格都要远远高于开发商在预售时的宣传价格。整个房市的价格就是在这样的暗箱操作中被不断推高。
第三招：偷梁换柱
在进入正式售卖阶段通过“捂盘”、“封盘”即所谓的“惜售”，操纵价格上涨。由于内部认购和派筹被禁止，楼盘以前的派筹期、储客期已转移到取得预售证以后。因此，当前一些所谓“惜售期”实际上兼有派筹期、储客期的功能。“惜售”极易引起跟风效应，从而加剧商品住宅市场的供求矛盾，进而哄抬楼价。
第四招：画地为牢
拿到土地后不按时开发，或挖一个坑，形式上“开工”，却一直停工不建等长期变相囤积，以此来抬高房价。与此同时，开发商还可以通过转让既得存量土地获取利润，只是土地在层层转手和加价之后，最后到真正实施开发的开发商手中时，地价和房价就已经推得很高了。
第五招：喧声夺人
通过狂轰乱炸式的宣传，或者运用地产商“大腕”掌控的话语权制造房价上涨的恐怖气氛，以强化需求的力量拉升房价。在这里，开发商肯定个个都会说自己的楼盘在上涨，但其中有一个很简单的经济常识，需求很大，销售也不错，大家都进入这个市场以后，房屋肯定销售一空了。既然房子都已经卖完了，那还有什么可涨？开发商所谓的继续上涨只能说明一个问题，房子并没有卖出去，但他们依然把价格涨上去了，开发商并不关心销售业绩，他们只关心怎样把价格炒起来。因此等到房价真正涨上去时，人们最终容易感受到的是开发商一语成谶，实际上却是他们对消费者下套作局的结果。
作者 广东技术师范学院经济学教授
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究竟是什么原因使房地产成了政府和大众共同关注的焦点？在中国房地产喧嚣的市场背后，真正值得忧虑的是什么？
房价没有“天花板”?
从北部边陲到南部中国，从一线城市到二线城市，价格地毯式的上涨成为进入2006年开年以来房市的主要题材与旋律。国家发改委和统计局的最新调查显示，今年第一季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了5.5%，升幅虽然比去年一季度下降了6.5个百分点，但是与房价大涨的2005年全年增长速度相比还是高了0.4个百分点。
令人意想不到的是，在去年已经大幅上涨了近20个百分点的基础上，首都北京的房价在进入2006年之后不知疲倦地扶摇直上。北京市城建研究中心数据显示，今年前三个月，北京商品住宅期房平均价格分别为每平方米6687、6957和7046元，首季同比增长14.8%。业内人士作过精确计算后指出，北京的住房每平方米均价如今已超过上海27元，成为了名副其实的“中国楼王”。
不过，北京并不孤独。南中国的另一繁华都市深圳对首都作出了最及时的回应。深圳市国土资源和房产管理局发布的统计报告显示，今年一季度，特区内商品住宅均价同比上涨25.63%，并已突破每平米万元大关。与深圳并行，历来在全国房地产市场风云变幻中以稳健著称的广州，在今年过去几月之中也上演了房价大幅攀高的行情。广州市房管局的统计资料显示，今年第一季度，广州市中心城区的房价与去年年底相比足足上升了14％。而珠江之滨，所谓的“江景楼”如今已经卖到每平方米1.8～2万元的价位，令人咋舌。
与一线城市商品房价格“井喷”态势相比，二线城市也并不轻松。在南京，据《经济参考报》报道，2006年南京可望上市的主城新楼盘还不到10个，每平方米叫价已纷纷超过万元。国家统计局发布的消息显示，与去年同期相比，大连等许多城市的新建商品住房价格涨幅在今年第一季度都维持在9%以上。其中，大连涨幅为15.1%、呼和浩特为14.9%、南宁为9.9%、成都是9.2%。
在一个日益自由的市场经济生态中，价格具有非常强大和快捷的传递能力。浏览整个中国经济版图，除上海、杭州等少数城市之外，人们已经很难找到房价下降的另类数据。不仅如此，权威机构的预测结果表明，从长期来看，国内商品房价格的上涨之势已成定局。国务院发展研究中心前不久预测，今明两年，全国房价持续上涨的趋势不会改变，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右；无独有偶，由中国社会科学院日前发布的《2006年房地产蓝皮书》也指出，我国房地产价格长期走势是渐次上升。
可见，百姓对于房价下降的殷切期待已经落空。
扭曲的供需链条
在住宅福利分配制度退出社会经济舞台的同时，商品房的建设步伐在过去近十年不断刷新着一个又一个投资记录。1997—2005年，国内城市商品住宅建设投资额平均年增长达25%以上，2005年达到15759亿元。在决策层面对过热行业频繁“叫停”和不断“亮剑”的经济氛围中，房地产能够获得“网开一面”，持续拿到大红大紫的投资成绩单，这纯属个案。
政府在商品房投资方面的良苦用心，在于增加商品房尤其是普通商品房的供给。按照小康社会的居住目标，到2020年，全国城镇人均住房建筑面积要达到35平方米，每套住宅平均面积在100～120平方米左右。若以目前城镇人均既有住房建筑面积26平方米计算，到2020年，国内城镇人口将增加3.5亿左右，届时需要新增商品房面积约160亿平方米。市场对商品房存在着巨大的需求。而按照目前商品房生产（含经济适用住房）仅占全部城镇住宅存量15%左右的供给速度计算，供需之间客观上存在着明显的缺口。
但是，一个极易干扰人们视线的数据是全国目前有高达1.23亿平方米的空置商品房，即商品房所表现出的市场生态是供给过剩。然而，在笔者看来，这种过剩并非商品房的总量过剩，而是结构性过剩，即相对于居民的购买能力和目标诉求的过剩。实际上，从商品房建设的启动之日开始，由于缺乏政策的有序诱导，加之开发商为了摊薄建设成本，因此包括土地、资本等要素的供给就偏离了原定的运行轨道，而纷纷涌入了高端领域，以致到今天开发商们依然狂热追逐着高档商品房的建设。
在近两年全国住宅平均房价增长率中，约有一半增幅是高档房的比重驱动的。不仅如此，由于高档房的成套面积大（在面积总量中约占10-15%的比例），其占用的土地、资本量庞大，从而形成了对中低端商品房所需要素的“挤兑效应”，导致相应产品的供给不足。
来自中国房协的调查资料显示，全国约九成以上的城镇居民选择购买的是80～120平米的普通商品房，但据国家统计局日前对全国24个大中城市的住宅市场的调查表明，120平方米以下的小户型比重还不到50%。显然，居民诉诸市场的目标需求并没有得到有效满足。而这种并未得到释放的刚性需求反过来恶化供给不足的矛盾，并成为拉动房价的基本力量。
问题的另一面在于，在全部市场需求中，房地产除了满足正常的需求即居住需求之外，还可以作为投资保值和增值的替代品，即房地产具有投资需求的特征。按照经济学的价格均衡理论，在自由竞争的市场，一般商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但是，在投资品市场中，产品价格决定于未来的收益预期而不是均衡价格，即预期价格上涨投资品需求增加，预期价格下跌则需求减少。
具体而言，目前的房地产价格正遵循一条“追涨杀跌”的价格曲线运动着：当房价上涨的趋势形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用倾向于购买并持有房地产，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。
特别值得指出的是，受目前人民币升值预期的强烈作用，市场对于房地产投资的追逐正在不断得到强化和复制。大量境外投机资本涌入房地产的卖方市场，在“做多”中寻求未来的“卖空”机会，房地产的“虚假需求”被盲目放大，房价上涨的力量被显著强化。
驱动房价的“魔掌”
扫描中国所有行业的财富运动过程，似乎从来没有哪一个行业像房地产业那样盛产亿万富翁。在北京和广州，如今房地产行业2～3天便催生一个亿万富翁已经不是神话；各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”；如闪电般繁殖出来的国内6万家开发商，没有哪一个不相信自己能在房地产经营中淘到黄金。
支撑开发商获得超额利润的重要源泉是超高的房地产价格。国土资源部通过调研发现，2005年全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率一般达到30%～40%。由于房地产的资本有机构成高，在成本约束的前提下，房产商获得巨额利润只能通过价格的上涨才能实现。巧合的是，在《新财富》杂志推出的“500富人榜”中，最近两年连续上榜的房地产富人的财富上升幅度为10.2%，正好与房价的升幅相当。离开了价格上涨的作用，房地产开发商恐怕也是黔驴技穷。于是，驱动房价上涨就成为房产商们的不二选择。开发商驱动房价上涨的常见“掌法”有：
第一招：借鸡下蛋
所谓“借鸡下蛋”就是运用商品房预售制度在完成炮制财富过程的同时，酝酿价格上涨过程。其基本流程是：看上一个项目后，先通过种种方式募集到资金，把开工所需要的证件办妥，项目一开工，房地产开发商就开始预售。房屋一销售，银行的钱只要流入开发商手中，开发商就会用这些钱先把自己借的钱还掉。还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润了。接下来的故事就是，开发商开始逐渐地提高房价，慢慢卖。而在慢慢卖的过程中，房价持续走高，进一步制造购房民众所看到的所谓期房价格低的幻觉，形成对潜在购买群体的投资刺激，在需求拉上型力量的作用下，房价步步走高。
第二招：暗渡陈仓
从房屋预售到正式签约出售，中间往往有一年左右的空挡，开发商可以游刃有余地完成一系列的价格驱动过程。由于购买者在预售日交纳的只是“定金”或者是所谓的“诚意金”，但最终房屋的定价权却由开发商掌控，在信息不对称的前提下，购买者只能被动地接受开发商的最终要价。因此，一个十分普遍的现象是，楼盘正式发售之日的价格都要远远高于开发商在预售时的宣传价格。整个房市的价格就是在这样的暗箱操作中被不断推高。
第三招：偷梁换柱
在进入正式售卖阶段通过“捂盘”、“封盘”即所谓的“惜售”，操纵价格上涨。由于内部认购和派筹被禁止，楼盘以前的派筹期、储客期已转移到取得预售证以后。因此，当前一些所谓“惜售期”实际上兼有派筹期、储客期的功能。“惜售”极易引起跟风效应，从而加剧商品住宅市场的供求矛盾，进而哄抬楼价。
第四招：画地为牢
拿到土地后不按时开发，或挖一个坑，形式上“开工”，却一直停工不建等长期变相囤积，以此来抬高房价。与此同时，开发商还可以通过转让既得存量土地获取利润，只是土地在层层转手和加价之后，最后到真正实施开发的开发商手中时，地价和房价就已经推得很高了。
第五招：喧声夺人
通过狂轰乱炸式的宣传，或者运用地产商“大腕”掌控的话语权制造房价上涨的恐怖气氛，以强化需求的力量拉升房价。在这里，开发商肯定个个都会说自己的楼盘在上涨，但其中有一个很简单的经济常识，需求很大，销售也不错，大家都进入这个市场以后，房屋肯定销售一空了。既然房子都已经卖完了，那还有什么可涨？开发商所谓的继续上涨只能说明一个问题，房子并没有卖出去，但他们依然把价格涨上去了，开发商并不关心销售业绩，他们只关心怎样把价格炒起来。因此等到房价真正涨上去时，人们最终容易感受到的是开发商一语成谶，实际上却是他们对消费者下套作局的结果。
作者 广东技术师范学院经济学教授
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