限制外资政策影响甚微 内外资合作开发渐成主流
尽管171号文细则尚在制定之中，然而这并没有影响到业内探讨限制外资可能带来哪些影响的热情。从文件本身来看，住宅层面的限制更多，写字楼、商铺则很少涉及，而回顾这两年来外来资金的走向也不难看出他们大多投向了商业地产，所以如果我们大胆预测，限制政策对外资的影响不会太大应该没什么问题。
90％海外资金投向商业地产
在下结论之前，我们不妨先看看尽两年来海外资金在中国大陆市场的表现。
2003年“非典”过后，2004年又迎来了国家紧缩银根政策，导致大陆地区大量房地产项目出 现了资金紧缺的现象，于是蛰伏已久的海外资金又开始了蠢蠢欲动。终于在2005年出现了爆 发的趋势。以新加坡凯德置地、美国摩根士丹利、高盛为代表的一些机构，已经在国内投资、开发、并购了一批房地产项目。据统计，2005年境外机构购买中国建筑物资金达34亿美元，由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认。
除游入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构动作也很大。据统计，2005年我国房地产与外资合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。
从投资地区看，约有50％的资金投在北京，约43％投在上海,其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。
从资金来源看：约44%来自美国、约36%来自新加坡、约20%来自澳大利亚。
外资投资物业类型比例
从投资物业类型看：58%投向写字楼、30%投向商铺、7%投向住宅、2%投向工业厂房，换句话说，有90％的外资都流向了商用房地产市场。而政策中更多关注的是住宅，基本没有涉及到商用市场。
可能出现的连锁反应
从上文的数据中不难看出，长期被忽视的海外资金终于在近期有了大动作，这也引起了国家 相关部门的高度重视，早在2003年就有业内专家指出海外资金涌入房地产市场是导致我国房地 产市场房价虚高的重要原因，呼吁限制外资在中国炒房，但没有得到响应，因为由于统计制度 上的缺陷，境外资金投资中国房地产的具体数额未能得到准确的统计，所以外汇管理局也没有 响应出台措施整治。现在，171号文以及相关限制政策细则即将出台。
尽管流向住宅的资金只占海外资本的7％，但国家的高度重视可能会对已经进入市场的外资和即将进入的外资带来一些连锁反应。
戴德梁行投资部董事曹念国向记者描述了以下几种可能的市场反应：在政策实施之前谋求迅速套现，楼市放量供应大增，价格会出现短线调整甚至下跌；尚未进入房地产市场的资金会考虑 暂缓进入中国楼市，表现出需求减少，出现房价调整的可能性；政策的出台会影响外资的流入量，外资流入的减少，市场投资(投机)份额也会相应地减少；随着外资投资的谨慎度增加，大 规模的炒房模式将会得到抑止，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。
商业地产遭遇三大变化
对于为外资青睐的商业地产市场来说，近两年变化亦非常明显。
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏参照运作模式的差异性分类，将目前进入中国商业地产的海外资本分为两种类型，一种为兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿 地开发到管理运营的全部过程，目前此类投资者以亚洲背景居多，如嘉德、恒隆、和记黄埔等，其大多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及商业运营经验。另一类为投资基金，目前进 入中国大陆的大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产投资信托基金，如摩根士丹利、花旗 、西蒙等，其一般不参与开发过程，倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接 近完工的优质项目。
海外资本在对商业地产项目地理区域的选择上，打破了以往仅限于北京、上海等一线城市的做法，诸多省会城市及地区级城市亦成为了其重点发展目标，积极地在各城市的中心地段寻求 开发或收购机会。而海外资本的大举进入及纵深化的发展，正在并已经引致了中国商业地产发生持续的变化。
张家鹏总结这些变化主要表现在，推进只租不售的主流开发模式、推进商业地产的购物中心化发展、提升商业地产开发的进入壁垒这三方面。毫无疑问，它们都是引导商业地产持续、健康 发展的积极推动力。“外资在商业地产市场上的积极作用很显著。”张家鹏如是评述。
焦点房地产网 龚怡
在下结论之前，我们不妨先看看尽两年来海外资金在中国大陆市场的表现。
2003年“非典”过后，2004年又迎来了国家紧缩银根政策，导致大陆地区大量房地产项目出 现了资金紧缺的现象，于是蛰伏已久的海外资金又开始了蠢蠢欲动。终于在2005年出现了爆 发的趋势。以新加坡凯德置地、美国摩根士丹利、高盛为代表的一些机构，已经在国内投资、开发、并购了一批房地产项目。据统计，2005年境外机构购买中国建筑物资金达34亿美元，由于统计制度的缺陷，大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认。
除游入内陆楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构动作也很大。据统计，2005年我国房地产与外资合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。
从投资地区看，约有50％的资金投在北京，约43％投在上海,其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。
从资金来源看：约44%来自美国、约36%来自新加坡、约20%来自澳大利亚。
外资投资物业类型比例
从投资物业类型看：58%投向写字楼、30%投向商铺、7%投向住宅、2%投向工业厂房，换句话说，有90％的外资都流向了商用房地产市场。而政策中更多关注的是住宅，基本没有涉及到商用市场。
可能出现的连锁反应
从上文的数据中不难看出，长期被忽视的海外资金终于在近期有了大动作，这也引起了国家 相关部门的高度重视，早在2003年就有业内专家指出海外资金涌入房地产市场是导致我国房地 产市场房价虚高的重要原因，呼吁限制外资在中国炒房，但没有得到响应，因为由于统计制度 上的缺陷，境外资金投资中国房地产的具体数额未能得到准确的统计，所以外汇管理局也没有 响应出台措施整治。现在，171号文以及相关限制政策细则即将出台。
尽管流向住宅的资金只占海外资本的7％，但国家的高度重视可能会对已经进入市场的外资和即将进入的外资带来一些连锁反应。
戴德梁行投资部董事曹念国向记者描述了以下几种可能的市场反应：在政策实施之前谋求迅速套现，楼市放量供应大增，价格会出现短线调整甚至下跌；尚未进入房地产市场的资金会考虑 暂缓进入中国楼市，表现出需求减少，出现房价调整的可能性；政策的出台会影响外资的流入量，外资流入的减少，市场投资(投机)份额也会相应地减少；随着外资投资的谨慎度增加，大 规模的炒房模式将会得到抑止，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。
商业地产遭遇三大变化
对于为外资青睐的商业地产市场来说，近两年变化亦非常明显。
戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏参照运作模式的差异性分类，将目前进入中国商业地产的海外资本分为两种类型，一种为兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿 地开发到管理运营的全部过程，目前此类投资者以亚洲背景居多，如嘉德、恒隆、和记黄埔等，其大多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及商业运营经验。另一类为投资基金，目前进 入中国大陆的大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产投资信托基金，如摩根士丹利、花旗 、西蒙等，其一般不参与开发过程，倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接 近完工的优质项目。
海外资本在对商业地产项目地理区域的选择上，打破了以往仅限于北京、上海等一线城市的做法，诸多省会城市及地区级城市亦成为了其重点发展目标，积极地在各城市的中心地段寻求 开发或收购机会。而海外资本的大举进入及纵深化的发展，正在并已经引致了中国商业地产发生持续的变化。
张家鹏总结这些变化主要表现在，推进只租不售的主流开发模式、推进商业地产的购物中心化发展、提升商业地产开发的进入壁垒这三方面。毫无疑问，它们都是引导商业地产持续、健康 发展的积极推动力。“外资在商业地产市场上的积极作用很显著。”张家鹏如是评述。
焦点房地产网 龚怡
