“后房地产时代”拿什么拯救地方政府“钱袋”
“增产不增收！”长三角一位地方官员抱怨。２００６年上半年是难捱的半年。最新统计数据显示，东部地区财政收入在上半年出现了增幅下降的态势。
财政部不久前也提出：“建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的，东部地区财政收入增幅下降是房地产市场趋于理性的反映。”从另一个角度看，这个观点隐含了一个重要命题：地方财政应该寻找新的更为可靠的收入来源。
“后房地产时代”初露端倪
国务院发展研究中心不久前的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的４０％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的６０％以上。
土地出让金以及与房地产行业相关的税收已经在不少区域成为地方政府的“金库”。但随着房地产业宏观调控走向深入，这个“金库”多少已经出现了某些“不牢靠”的迹象。
在山东青岛，２００５年全市房地产业缴纳营业税和所得税（地税口径）约２０亿元，契税约１４亿元，三者合计约占地方财政收入的１９％。“国六条”和九部委《意见》下发后，当地发改委召集相关部门和部分房地产企业进行了座谈。尽管与东部其他城市相比，１９％的比例不算很高，座谈纪要还是不无忧心地指出：房地产税收和土地出让收益是政府财政收入的重要来源。国家的宏观调控有可能导致房地产开发趋缓和交易额下滑，从而影响地方财政收入稳定增长。
而在楼市曾经异常红火的长三角，这种担心已经成为现实。
２００６年上半年，浙江省商品房销售面积下降１２．４％，空置面积增加１．３倍，房地产开发投资增长５．７％。受此影响，地税部门征收的房地产业相关税收同比少收１３．３亿元。“上半年浙江省营业税增幅同比回落６．４个百分点，房地产业税收的下滑是主因。”浙江省的一位官员作出了这样的判断。
在上海，类似的现象更为突出。２００６年上半年，上海经济依然快速增长，ＧＤＰ增速达１２．６％，但地方财政收入同比仅增长４．８％，增幅比去年下降１９．７％，房地产税收下降被认为是首要原因。
“随着房地产业的高位横盘，中国部分地方政府的土地财政将淡出历史舞台。财政收入的‘后房地产时代’已初露端倪。”接受记者采访的不少经济学专家断言。
“统计数据显示，东部地区财政收入出现增幅下降，这仅仅是个开端。房地产行业是否会真正着陆，还有待时间的检验，还要看各地对中央宏观调控政策的执行力度。我们必须做好理论准备、思想准备和物质准备，主动迎接‘后房地产时代’的到来。”上海房地产界独立评论人士顾海波说。
地方财政面临考验
作为“后房地产时代”到来的一个重要迹象，一度高歌猛进的房地产开发投资开始缩量整理，相关收益出现大幅下降。
万得资讯提供的数据表明，国内房地产开发实际完成投资自今年３月以来一直呈逐月下降的态势。２００６年５月，国内房地产开发实际完成投资１５２６．７７亿元人民币，较２００５年１２月的２５１９．３２亿元下降了近四成。
而在房地产企业购置土地面积方面，２００６年２月至５月的月度数据分别为０．３５、０．３２、０．２５、０．２４亿平方米，下滑势头明显。在２００５年１２月，这个数据曾经到达０．７１亿平方米。
房地产企业土地购置面积减少带来土地出让收益的减少，房地产开发投资的减少带来相关税收的减少。一些对房地产行业依存度过大的地方政府正在经受前所未有的考验。
“虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期的效果，但其在房地产开发投资方面的即期效果已经显现。如果国家在下一阶段继续加大调控力度，地方财政对房地产的依赖将不得不大大减弱。从这个意义上说，‘后房地产时代’到来将是必然的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说。
“后房地产时代”到来的另一个重要迹象是，中国的土地出让金分配制度正在进行变革。１９９３年的分税制改革后，中央把土地出让金全部划归地方政府，属预算外收入。但这一制度安排近期正在出现重大变动。２５日，温家宝主持召开国务院常务会议，进一步部署加强土地调控的工作。强调将“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行‘收支两条线’管理。”
而据此前有关人士透露的消息，土地出让金体制有可能会从三个方面作出调整：一是把土地出让金收支纳入财政预算范畴，中央财政分享一部分，以扩大向其他地区的转移支付力度；二是在地方建立“国有土地收益基金”，为将来预留发展建设资金，避免“寅吃卯粮”；三是加大征地拆迁补偿及农民社会保障的力度。
“正在进行的土地出让金体制改革从地方政府口袋里拿走了本不应当属于他们的收益。这无疑会抑制当届地方政府盲目的房地产扩张冲动。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。
焦点房地产网
财政部不久前也提出：“建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的，东部地区财政收入增幅下降是房地产市场趋于理性的反映。”从另一个角度看，这个观点隐含了一个重要命题：地方财政应该寻找新的更为可靠的收入来源。
国务院发展研究中心不久前的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的４０％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的６０％以上。
土地出让金以及与房地产行业相关的税收已经在不少区域成为地方政府的“金库”。但随着房地产业宏观调控走向深入，这个“金库”多少已经出现了某些“不牢靠”的迹象。
在山东青岛，２００５年全市房地产业缴纳营业税和所得税（地税口径）约２０亿元，契税约１４亿元，三者合计约占地方财政收入的１９％。“国六条”和九部委《意见》下发后，当地发改委召集相关部门和部分房地产企业进行了座谈。尽管与东部其他城市相比，１９％的比例不算很高，座谈纪要还是不无忧心地指出：房地产税收和土地出让收益是政府财政收入的重要来源。国家的宏观调控有可能导致房地产开发趋缓和交易额下滑，从而影响地方财政收入稳定增长。
而在楼市曾经异常红火的长三角，这种担心已经成为现实。
２００６年上半年，浙江省商品房销售面积下降１２．４％，空置面积增加１．３倍，房地产开发投资增长５．７％。受此影响，地税部门征收的房地产业相关税收同比少收１３．３亿元。“上半年浙江省营业税增幅同比回落６．４个百分点，房地产业税收的下滑是主因。”浙江省的一位官员作出了这样的判断。
在上海，类似的现象更为突出。２００６年上半年，上海经济依然快速增长，ＧＤＰ增速达１２．６％，但地方财政收入同比仅增长４．８％，增幅比去年下降１９．７％，房地产税收下降被认为是首要原因。
“随着房地产业的高位横盘，中国部分地方政府的土地财政将淡出历史舞台。财政收入的‘后房地产时代’已初露端倪。”接受记者采访的不少经济学专家断言。
“统计数据显示，东部地区财政收入出现增幅下降，这仅仅是个开端。房地产行业是否会真正着陆，还有待时间的检验，还要看各地对中央宏观调控政策的执行力度。我们必须做好理论准备、思想准备和物质准备，主动迎接‘后房地产时代’的到来。”上海房地产界独立评论人士顾海波说。
地方财政面临考验
作为“后房地产时代”到来的一个重要迹象，一度高歌猛进的房地产开发投资开始缩量整理，相关收益出现大幅下降。
万得资讯提供的数据表明，国内房地产开发实际完成投资自今年３月以来一直呈逐月下降的态势。２００６年５月，国内房地产开发实际完成投资１５２６．７７亿元人民币，较２００５年１２月的２５１９．３２亿元下降了近四成。
而在房地产企业购置土地面积方面，２００６年２月至５月的月度数据分别为０．３５、０．３２、０．２５、０．２４亿平方米，下滑势头明显。在２００５年１２月，这个数据曾经到达０．７１亿平方米。
房地产企业土地购置面积减少带来土地出让收益的减少，房地产开发投资的减少带来相关税收的减少。一些对房地产行业依存度过大的地方政府正在经受前所未有的考验。
“虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期的效果，但其在房地产开发投资方面的即期效果已经显现。如果国家在下一阶段继续加大调控力度，地方财政对房地产的依赖将不得不大大减弱。从这个意义上说，‘后房地产时代’到来将是必然的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说。
“后房地产时代”到来的另一个重要迹象是，中国的土地出让金分配制度正在进行变革。１９９３年的分税制改革后，中央把土地出让金全部划归地方政府，属预算外收入。但这一制度安排近期正在出现重大变动。２５日，温家宝主持召开国务院常务会议，进一步部署加强土地调控的工作。强调将“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行‘收支两条线’管理。”
而据此前有关人士透露的消息，土地出让金体制有可能会从三个方面作出调整：一是把土地出让金收支纳入财政预算范畴，中央财政分享一部分，以扩大向其他地区的转移支付力度；二是在地方建立“国有土地收益基金”，为将来预留发展建设资金，避免“寅吃卯粮”；三是加大征地拆迁补偿及农民社会保障的力度。
“正在进行的土地出让金体制改革从地方政府口袋里拿走了本不应当属于他们的收益。这无疑会抑制当届地方政府盲目的房地产扩张冲动。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。
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