楼市棋局如何解？2006年下半年楼市走向七大预测2
5 中介 ： 散打散闹只好关门
在今年宏观调控新政出台之前，由于受到春节影响“量价齐跌”的上海二手房市场，已在3月份开始呈现出“回暖”态势，无论是卖家的挂牌价格还是买家的心理价位都有明显提升。
然而，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现，二手房市场开始回归到观望时期。
上海一家中介负责人向记者表示，由于市场对于政策不确定性的担忧仍然继续，观望情绪强烈，预计后市会经历一段时间的低迷期。对于中介行业而言，市场业务量的下降无疑成为企业生存的考验。从去年下半年开始，已陆续有中介企业关门。而从今年初开始，一些沪上的知名中介企业开始用种种方式来渡过生存危机。
已在上海有10多年经营历史的智恒房产，进行了多次调整。去年，智恒房产关闭了旗下部分门店以缩减经营开支，同时还将50%的股权入股形式公开挂牌寻找合作方融资。另一家知名中介搏邦地产则以转让业务的形式易主。一家香港上市企业以总代价3000万港元收购搏邦地产。其他如爱建立好信等部分品牌中介都出现了数量不一的门店关闭形势。但也有一些港资中介反而逆市扩张，如中原、美联、汉宇等中介的市场占有率皆有不同程度上升。
自上一轮宏观调控开始，一些不具实力的小中介已被淘汰出局。而营业税时限延长、六部委的外资规范意见、被称之为“棘手”的强制征收个税等各种措施，都直指二手房市场。种种背景之下，中介行业会否进入冰冻期？如何加强内部活力，进行科学、理性的持续化发展已成为各家中介的课题之一———“适者生存”才是不变真理。(记者 唐文祺)
6 房企 ： 市场“大清洗”再所难免
对于众多房地产而言，今年上半年并不是一个容易渡过的时期。
“本来企业计划想往外地扩张业务，但根据目前的市场情况来看，倒还是以上海市场为主要发展地更好一些。”上海本地一家著名的合资企业负责人告诉记者。
据他透露，由于今年宏观调控新政的出台，迫使许多企业开始将手里“捂”着的地块吐了出来。对于资金宽裕的该企业而言，无疑得到了许多挑选好地块的机会。但一方面，他表示，即使是大企业，在多个项目开发的情况下，仍然会出现资金断裂的危险。
在调控政策出台之前，北京一家小型开发商正在与一外地知名企业冾谈土地转让的事宜，对方原本表现出颇浓的接手意图，但“国六条”一经发布，这家外地企业马上踌躇不定。接下来一系列的细则的发布，更是让其退避三舍。“本来谈得好好的，偏偏这时政策出台了。”这家小型开发商哀叹。对他而言，两年的闲置期限眼看就要到期，如果不能及时转让掉，就是“竹篮打水一场空”。
开发商开始纷纷调整发展策略。绿地集团董事长张玉良表示，集团将增加自住型中低价商品房、重大工程配套房及现代服务业集聚区的建设力度。恒基(中国)投资有限公司执行董事张方明则宣布，将在上海专注商办楼项目，而在二、三线城市进行普通商品房建设。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，政府对于房地产企业“扶优汰劣”的趋势非常明显，优质企业将对市场资源进行集中。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生估计，将有50%开发商出局。又有上海房地产专家放言，融资困境可以致30%中小开发商于绝路。(记者 唐文祺)
7 房价 ： 终极判断：整体平稳 局部下跌
面对层出不穷的政策，市场各方纷纷预测着不同领域的影响；越来越多的购房者开始询问何时可以入市购房。所有的预测和询问最终指向一个方向———今年房价会降吗？
本周三(26日)，易居房地产研究院研究中心经理陈啸天、荒岛房产工作室市场总监冯伟应邀坐客上证第一演播室，开启房价终极判断的大讨论。
房价下降预期：小幅下降，局部下降
主持人：两位嘉宾好！上半年全国的楼市数据已经有了结果，5.8%的房价涨幅可以看出，楼市仍处于“有价无市”的阶段。因此在讨论近期的政策和影响之前，我们还是想请专家首先预测一下未来的房价走势，因为这实在是大家最关心的问题。
冯伟：整体来说，6月份上海市场成交量有明显的下降。7月份的数据还没有出来，但是下降肯定也是比较大的。虽然6、7月本来就属于楼市淡季，但是目前的成交现状显然与此轮宏观调控相关。因此8、9月以后能否如常回暖，才是验证政策影响的关键时期。这一次调控对中国整体市场都会产生影响，相比而言，上海在大城市中很可能是影响最小的一个。
陈啸天：我个人觉得下半年房地产市场还将是一个不断调整的过程，起码在7、8月份时这种调整会比较明显，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，我相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。
调控周期预测：未来调控将是常态
主持人：对于开发商、中介商、购房和投资者而言，应该如何看待以后的政策频率？
陈啸天：对于开发商来说，他们可能会渐渐习惯把调控当作一个常态，主动积极去迎合地方政府和中央政府的主要精神，调整自己的开发策略和营运模式，为政府解决一些当前房产问题。这是我们很多企业需要面临的较大问题。比如说以后的90平方米物业形态为主，是不是要主动地适应？另外开发商的开发理念及思路也都需要改进，包括户型做法的创新等。对于投资者来说，从中央到地方对投机行为日益严格的控制可以预测，未来楼市的投机行为会大量减少，长期投资无论对商业或办公，风险都还是存在的。
冯伟：对于开发商来说调整心态确实变得非常重要，追求暴利的时代已经过去。包括代理商在内，销售楼盘时价格不再是主要目标，而是求量。如果说未来投资，我觉得商用地产和别墅的投资前景是可以看好的。
政策分析：楼市结构、外资迎来深层调整
主持人：新一轮宏观调控与去年新老“国八条”为代表的政策调控，有哪些明显变化？
陈啸天：最核心一点是，中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。
冯伟：另外，我觉得这一轮调控抑制投资大于抑制需求。从金融市场的信贷角度，包括外资投资的限制等，我觉得它的杀伤力是在投资方面。但在消费领域的杀伤力同样存在，这个主要表现在心理预期的杀伤。影响成交量的主要原因一个是价格，第二个是心理。
主持人：能不能预测一下未来楼市结构方面的发展情况。
冯伟：九部委意见刚出来的时候还没有落实到各个城市自己控制，仍以单个项目为标准，要求70%以上面积建小户型。有的开发商束手无策。现在细则出来了，大家可以松一口气，但到底怎么样做还是不知道。目前看来户型问题确实是考验政府决策智慧的时候了，因为70%小户型这个量是很难控制的，按照板块同样很难控制，按照价格其实也很难控制。
陈啸天：这需要地方结合实际情况微观细化的研究，到底这个区域什么样结构适合市场。因此在未来户型的创新上，地方政府和开发商需要花很大精力去探讨研究。我们相信上海的细则应该不会与中央政策有太多区别，不会超过大连、西安的标准。预计是以总量70%为主。
主持人：外资投资房地产的走势会怎样呢？
陈啸天：影响显示在几个方面，对供应层来说，外资投资的总量将会有一个比较大的萎缩。需求方面，短期的外资投机由于成本的大幅度上扬，也会有大量的遏制；对于长线投资者则影响比较少。最值得关注的是大城市，北京、上海、广州的高档物业市场冲击会比较明显。
气球理论：过分助胀、助压都会爆
主持人：感谢两位嘉宾全面的分析和预测。能否最后对调控决策层提些建议？
冯伟：行政手段本质上说对市场经济是必要的，像有些国家和地区确实由于缺少监管和调控发生过楼市崩盘。但是行政手段不是万能的，运用不好会带来负面效果。因此中央的宏观调控和地方政府的微观政策应该有效配合、达到适度。市场就好比一个气球，我们把它一压再压，承受力不足就会爆掉，这和没有控制的膨胀的爆掉结果，其实是一样的。
上海证券报 柯鹏 [上一页]
在今年宏观调控新政出台之前，由于受到春节影响“量价齐跌”的上海二手房市场，已在3月份开始呈现出“回暖”态势，无论是卖家的挂牌价格还是买家的心理价位都有明显提升。
上海一家中介负责人向记者表示，由于市场对于政策不确定性的担忧仍然继续，观望情绪强烈，预计后市会经历一段时间的低迷期。对于中介行业而言，市场业务量的下降无疑成为企业生存的考验。从去年下半年开始，已陆续有中介企业关门。而从今年初开始，一些沪上的知名中介企业开始用种种方式来渡过生存危机。
已在上海有10多年经营历史的智恒房产，进行了多次调整。去年，智恒房产关闭了旗下部分门店以缩减经营开支，同时还将50%的股权入股形式公开挂牌寻找合作方融资。另一家知名中介搏邦地产则以转让业务的形式易主。一家香港上市企业以总代价3000万港元收购搏邦地产。其他如爱建立好信等部分品牌中介都出现了数量不一的门店关闭形势。但也有一些港资中介反而逆市扩张，如中原、美联、汉宇等中介的市场占有率皆有不同程度上升。
自上一轮宏观调控开始，一些不具实力的小中介已被淘汰出局。而营业税时限延长、六部委的外资规范意见、被称之为“棘手”的强制征收个税等各种措施，都直指二手房市场。种种背景之下，中介行业会否进入冰冻期？如何加强内部活力，进行科学、理性的持续化发展已成为各家中介的课题之一———“适者生存”才是不变真理。(记者 唐文祺)
6 房企 ： 市场“大清洗”再所难免
对于众多房地产而言，今年上半年并不是一个容易渡过的时期。
“本来企业计划想往外地扩张业务，但根据目前的市场情况来看，倒还是以上海市场为主要发展地更好一些。”上海本地一家著名的合资企业负责人告诉记者。
据他透露，由于今年宏观调控新政的出台，迫使许多企业开始将手里“捂”着的地块吐了出来。对于资金宽裕的该企业而言，无疑得到了许多挑选好地块的机会。但一方面，他表示，即使是大企业，在多个项目开发的情况下，仍然会出现资金断裂的危险。
在调控政策出台之前，北京一家小型开发商正在与一外地知名企业冾谈土地转让的事宜，对方原本表现出颇浓的接手意图，但“国六条”一经发布，这家外地企业马上踌躇不定。接下来一系列的细则的发布，更是让其退避三舍。“本来谈得好好的，偏偏这时政策出台了。”这家小型开发商哀叹。对他而言，两年的闲置期限眼看就要到期，如果不能及时转让掉，就是“竹篮打水一场空”。
开发商开始纷纷调整发展策略。绿地集团董事长张玉良表示，集团将增加自住型中低价商品房、重大工程配套房及现代服务业集聚区的建设力度。恒基(中国)投资有限公司执行董事张方明则宣布，将在上海专注商办楼项目，而在二、三线城市进行普通商品房建设。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，政府对于房地产企业“扶优汰劣”的趋势非常明显，优质企业将对市场资源进行集中。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生估计，将有50%开发商出局。又有上海房地产专家放言，融资困境可以致30%中小开发商于绝路。(记者 唐文祺)
7 房价 ： 终极判断：整体平稳 局部下跌
面对层出不穷的政策，市场各方纷纷预测着不同领域的影响；越来越多的购房者开始询问何时可以入市购房。所有的预测和询问最终指向一个方向———今年房价会降吗？
本周三(26日)，易居房地产研究院研究中心经理陈啸天、荒岛房产工作室市场总监冯伟应邀坐客上证第一演播室，开启房价终极判断的大讨论。
房价下降预期：小幅下降，局部下降
主持人：两位嘉宾好！上半年全国的楼市数据已经有了结果，5.8%的房价涨幅可以看出，楼市仍处于“有价无市”的阶段。因此在讨论近期的政策和影响之前，我们还是想请专家首先预测一下未来的房价走势，因为这实在是大家最关心的问题。
冯伟：整体来说，6月份上海市场成交量有明显的下降。7月份的数据还没有出来，但是下降肯定也是比较大的。虽然6、7月本来就属于楼市淡季，但是目前的成交现状显然与此轮宏观调控相关。因此8、9月以后能否如常回暖，才是验证政策影响的关键时期。这一次调控对中国整体市场都会产生影响，相比而言，上海在大城市中很可能是影响最小的一个。
陈啸天：我个人觉得下半年房地产市场还将是一个不断调整的过程，起码在7、8月份时这种调整会比较明显，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，我相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。
调控周期预测：未来调控将是常态
主持人：对于开发商、中介商、购房和投资者而言，应该如何看待以后的政策频率？
陈啸天：对于开发商来说，他们可能会渐渐习惯把调控当作一个常态，主动积极去迎合地方政府和中央政府的主要精神，调整自己的开发策略和营运模式，为政府解决一些当前房产问题。这是我们很多企业需要面临的较大问题。比如说以后的90平方米物业形态为主，是不是要主动地适应？另外开发商的开发理念及思路也都需要改进，包括户型做法的创新等。对于投资者来说，从中央到地方对投机行为日益严格的控制可以预测，未来楼市的投机行为会大量减少，长期投资无论对商业或办公，风险都还是存在的。
冯伟：对于开发商来说调整心态确实变得非常重要，追求暴利的时代已经过去。包括代理商在内，销售楼盘时价格不再是主要目标，而是求量。如果说未来投资，我觉得商用地产和别墅的投资前景是可以看好的。
政策分析：楼市结构、外资迎来深层调整
主持人：新一轮宏观调控与去年新老“国八条”为代表的政策调控，有哪些明显变化？
陈啸天：最核心一点是，中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。
冯伟：另外，我觉得这一轮调控抑制投资大于抑制需求。从金融市场的信贷角度，包括外资投资的限制等，我觉得它的杀伤力是在投资方面。但在消费领域的杀伤力同样存在，这个主要表现在心理预期的杀伤。影响成交量的主要原因一个是价格，第二个是心理。
主持人：能不能预测一下未来楼市结构方面的发展情况。
冯伟：九部委意见刚出来的时候还没有落实到各个城市自己控制，仍以单个项目为标准，要求70%以上面积建小户型。有的开发商束手无策。现在细则出来了，大家可以松一口气，但到底怎么样做还是不知道。目前看来户型问题确实是考验政府决策智慧的时候了，因为70%小户型这个量是很难控制的，按照板块同样很难控制，按照价格其实也很难控制。
陈啸天：这需要地方结合实际情况微观细化的研究，到底这个区域什么样结构适合市场。因此在未来户型的创新上，地方政府和开发商需要花很大精力去探讨研究。我们相信上海的细则应该不会与中央政策有太多区别，不会超过大连、西安的标准。预计是以总量70%为主。
主持人：外资投资房地产的走势会怎样呢？
陈啸天：影响显示在几个方面，对供应层来说，外资投资的总量将会有一个比较大的萎缩。需求方面，短期的外资投机由于成本的大幅度上扬，也会有大量的遏制；对于长线投资者则影响比较少。最值得关注的是大城市，北京、上海、广州的高档物业市场冲击会比较明显。
气球理论：过分助胀、助压都会爆
主持人：感谢两位嘉宾全面的分析和预测。能否最后对调控决策层提些建议？
冯伟：行政手段本质上说对市场经济是必要的，像有些国家和地区确实由于缺少监管和调控发生过楼市崩盘。但是行政手段不是万能的，运用不好会带来负面效果。因此中央的宏观调控和地方政府的微观政策应该有效配合、达到适度。市场就好比一个气球，我们把它一压再压，承受力不足就会爆掉，这和没有控制的膨胀的爆掉结果，其实是一样的。
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