住房供应结构—中国房地产调控四大困局之一
调控之困一：住房供应结构
住房供应结构的不合理，是造成房价虚高的“罪魁祸首”之一，对此，人们已经达成共识，但如何调整这一结构，政府和市场各自承担什么责任，则尚无定论
本刊记者 谢良兵
遭诟病的房改
住房供应结构的概念是从1998年住房体制改革后才有的。在国务院1998年23号文中，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。
1998年大力推行住房制度改革，当时政府的深层用意是希望把住宅建设作为新的经济增长点，肩负起拉动内需的重任，应付1997年亚洲金融危机带来的增长压力。“或者更直白地说，所谓的住房市场化改革一开始并没有将解决绝大多数老百姓的安居问题置于问题核心。”北京科技大学教授赵晓说。
在赵晓看来，本来中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，但不应该全盘否定住房福利，而是要将以前基于各个特殊单位的类似于“锦上添花式”的福利分房，改成基于公平取向和公共取向面向广大低收入群体的“雪中送炭式”的福利分房。
遗憾的是，过多着眼于增长导向，令公共导向和公平导向缺失，导致政府相关部门在实行货币化分配过程中，对中低收入者没有给予必要的福利性照顾。“实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策只是杯水车薪而已。”赵晓说。
都是结构惹的祸？
中国房地产协会秘书长顾云昌回忆说，1998年全国各地争相立项，大建经济适用房。根据建设部的数据显示：1998年，全国经济适用房竣工面积占商品住宅面积的39.04%；而1999年，这个比例更是高达62.33%。
如果经济适用房一直朝着高比例的竣工面积持续下去，也许会是另外一番局面。但随着宏观经济的好转，经济适用房在经过了短暂的建设高峰之后，开始回落并逐渐成为“鸡肋”，其比重越来越小。
数据显示，房地产开发企业经济适用房投资完成额占其住宅投资比重，在1999年达到高峰16.6%，之后持续下降，2004年下降到6.9%。2001～2003年，经济适用房的竣工面积每年都在下降，而2003年比重略有提高的主因还是当年城镇新建住宅面积较2002年有所下降。
国家统计局的数据也显示，2004年全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。而其中经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2005年1～5月，经济适用房的投资更是同比下降16.7%。
中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端透露，2005年，全国250个地级以上的城市，仍然有70%的城市没有完全实施廉租房制度，保障面不到4%，而经济适用住房开发投资也继续呈负增长，目前，经济适用房开发只占商品住宅投资的5%。而经济适用房制度本身也暴露出诸多问题，成为舆论关注的对象。“经济适用房的分配和销售环节由开发商主导，这是中国特色的模式，在大多数国家，开发商充当建筑商，配售主要由政府机构进行。”顾云昌说。
另一方面，除了经济适用房，中低价位商品住房供应所占的比重也在逐渐下降。以北京为例，2000年至2004年，北京5000元/平方米以下的商品住宅新增批准预售面积所占比重由64%下降至46.8%，到了2005年这个比重下降到32.8%；而8000元/平方米以上的高价位商品住宅所占比重却逐年上升，由2000年的15%左右上升到2005年的近30%。
此外，国家统计局今年6月份公布的数据就显示，全国24个大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。而据国家相关规定，120平方米以上的房子基本就可以定义为高档住宅。
住房结构转型：谁的责任？
“完善低收入家庭住房体系，建立住房保障制度，引导正确消费，是地产调控的关键。” 曾经担任全国住房体制改革办公室主任的张元端说。
早在2005年4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了国务院办公厅的《关于切实稳定住房价格的通知》(即业内称的“国八条”)时，对调整住房供应结构、引导居民消费等就已经提出了指导性意见。
事实上，住房供应结构的变化能极大地改变房价的格局。在2005年的宏观调控中，上海市出台的“两个一千万”工程(2005年将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米，提供中低价普通商品房1000万平方米)，就曾对虚高的房价形成了严厉的打压。只可惜2005年下半年，这一工程不再被人提起。“其名存实亡，也是上海房价逐渐反弹的重要原因。”一位专家告诉记者。
2006年5月29日，为了进一步细化“国六条”，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。对住房供应结构的调整做出了详细的规定。《意见》规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”显然，这一条款是为了调整住房供应结构、扩大中低价位房供应量而设计的。限价房也开始逐步出现。
但是，政府相关部门以行政调控的形式如此直接而“细微”地干预市场的供应结构，等于把解决中低收入家庭住房问题的责任推给市场和地产商，显然难以调动地产商的建设积极性，也难以根本解决问题。华远集团总裁任志强在谈到“国六条”时说：“政府必须承担责任的是低收入家庭的住房困难，这才是住房保障制度的开始。”在他看来，不管是从土地收益中由政府出钱，还是半租半售，还是实物配租和补贴结合，必须明确的是，政府要承担起应有的责任。
张元端也认为，世界各国的实践证明，解决中低收入人群住房问题，不能完全走市场化的道路。在国外，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等，都能按照住房“供应—分配(公平)”的二元目标，或按“市场—救济型”，或按“市场—福利型”的政策导向来保障“居者有其房”。
因此，张元端建议，从住房的分配政策来看，最终要建立起“三个两条腿走路”的机制：即市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；买房和租房两条腿走路；新房市场和旧房市场两条腿走路。
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中国新闻周刊 苏琦 郇丽
住房供应结构的不合理，是造成房价虚高的“罪魁祸首”之一，对此，人们已经达成共识，但如何调整这一结构，政府和市场各自承担什么责任，则尚无定论
本刊记者 谢良兵
住房供应结构的概念是从1998年住房体制改革后才有的。在国务院1998年23号文中，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。
1998年大力推行住房制度改革，当时政府的深层用意是希望把住宅建设作为新的经济增长点，肩负起拉动内需的重任，应付1997年亚洲金融危机带来的增长压力。“或者更直白地说，所谓的住房市场化改革一开始并没有将解决绝大多数老百姓的安居问题置于问题核心。”北京科技大学教授赵晓说。
在赵晓看来，本来中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，但不应该全盘否定住房福利，而是要将以前基于各个特殊单位的类似于“锦上添花式”的福利分房，改成基于公平取向和公共取向面向广大低收入群体的“雪中送炭式”的福利分房。
遗憾的是，过多着眼于增长导向，令公共导向和公平导向缺失，导致政府相关部门在实行货币化分配过程中，对中低收入者没有给予必要的福利性照顾。“实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策只是杯水车薪而已。”赵晓说。
都是结构惹的祸？
中国房地产协会秘书长顾云昌回忆说，1998年全国各地争相立项，大建经济适用房。根据建设部的数据显示：1998年，全国经济适用房竣工面积占商品住宅面积的39.04%；而1999年，这个比例更是高达62.33%。
如果经济适用房一直朝着高比例的竣工面积持续下去，也许会是另外一番局面。但随着宏观经济的好转，经济适用房在经过了短暂的建设高峰之后，开始回落并逐渐成为“鸡肋”，其比重越来越小。
数据显示，房地产开发企业经济适用房投资完成额占其住宅投资比重，在1999年达到高峰16.6%，之后持续下降，2004年下降到6.9%。2001～2003年，经济适用房的竣工面积每年都在下降，而2003年比重略有提高的主因还是当年城镇新建住宅面积较2002年有所下降。
国家统计局的数据也显示，2004年全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。而其中经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2005年1～5月，经济适用房的投资更是同比下降16.7%。
中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端透露，2005年，全国250个地级以上的城市，仍然有70%的城市没有完全实施廉租房制度，保障面不到4%，而经济适用住房开发投资也继续呈负增长，目前，经济适用房开发只占商品住宅投资的5%。而经济适用房制度本身也暴露出诸多问题，成为舆论关注的对象。“经济适用房的分配和销售环节由开发商主导，这是中国特色的模式，在大多数国家，开发商充当建筑商，配售主要由政府机构进行。”顾云昌说。
另一方面，除了经济适用房，中低价位商品住房供应所占的比重也在逐渐下降。以北京为例，2000年至2004年，北京5000元/平方米以下的商品住宅新增批准预售面积所占比重由64%下降至46.8%，到了2005年这个比重下降到32.8%；而8000元/平方米以上的高价位商品住宅所占比重却逐年上升，由2000年的15%左右上升到2005年的近30%。
此外，国家统计局今年6月份公布的数据就显示，全国24个大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。而据国家相关规定，120平方米以上的房子基本就可以定义为高档住宅。
住房结构转型：谁的责任？
“完善低收入家庭住房体系，建立住房保障制度，引导正确消费，是地产调控的关键。” 曾经担任全国住房体制改革办公室主任的张元端说。
早在2005年4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了国务院办公厅的《关于切实稳定住房价格的通知》(即业内称的“国八条”)时，对调整住房供应结构、引导居民消费等就已经提出了指导性意见。
事实上，住房供应结构的变化能极大地改变房价的格局。在2005年的宏观调控中，上海市出台的“两个一千万”工程(2005年将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米，提供中低价普通商品房1000万平方米)，就曾对虚高的房价形成了严厉的打压。只可惜2005年下半年，这一工程不再被人提起。“其名存实亡，也是上海房价逐渐反弹的重要原因。”一位专家告诉记者。
2006年5月29日，为了进一步细化“国六条”，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。对住房供应结构的调整做出了详细的规定。《意见》规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”显然，这一条款是为了调整住房供应结构、扩大中低价位房供应量而设计的。限价房也开始逐步出现。
但是，政府相关部门以行政调控的形式如此直接而“细微”地干预市场的供应结构，等于把解决中低收入家庭住房问题的责任推给市场和地产商，显然难以调动地产商的建设积极性，也难以根本解决问题。华远集团总裁任志强在谈到“国六条”时说：“政府必须承担责任的是低收入家庭的住房困难，这才是住房保障制度的开始。”在他看来，不管是从土地收益中由政府出钱，还是半租半售，还是实物配租和补贴结合，必须明确的是，政府要承担起应有的责任。
张元端也认为，世界各国的实践证明，解决中低收入人群住房问题，不能完全走市场化的道路。在国外，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等，都能按照住房“供应—分配(公平)”的二元目标，或按“市场—救济型”，或按“市场—福利型”的政策导向来保障“居者有其房”。
因此，张元端建议，从住房的分配政策来看，最终要建立起“三个两条腿走路”的机制：即市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；买房和租房两条腿走路；新房市场和旧房市场两条腿走路。
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中国新闻周刊 苏琦 郇丽
