土地——中国房地产调控四大困局之二
调控之困二：土地
在垄断基础上的伪市场化竞争，令土地价格一路走高，还导致“地荒”论出笼
本刊记者 郇丽
来自有关部门的信息显示，2006年第一季度，各地的土地需求量是计划的3倍多。与此相映成趣的是，今年头5个月，全国国土资源部门共立案土地违法案件涉及的土地面积同比上升了近20%。
土地的供给与房地产发展的矛盾，已成为此轮地产调控中的焦点议题。
从协议出让到“招拍挂”
中国的土地一般分为两类，一是国有土地，一是农民集体所有的土地。农民集体所有的土地只能用于农业用途，如果转为工业用地，必须先征为国有，通常称为“征地”。
被征用为国有土地后，按照用途可分为两类，一是商业经营用地，二是非经营性用地。依照现行《土地管理法》，商业、服务、金融、旅游等建设用地，属于商业经营用地，实行“招标、拍卖或挂牌出让”；工业、仓储、交通等属于非经营性用地，目前实行“协议出让”。
一般认为，通过竞争性的“招拍挂”出让土地，由于买家有充分的竞争，出让价可反映该宗土地的真实价值，而“协议出让”，则是政府供地，企业用地，实质上是政府为发展经济而优惠供地。
2002年7月，国土资源部发布“11号令”———《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。其实，自1995年《房地产法》出台时，就要求具备条件的土地必须采用招标或拍卖供给，但一直没有实行，直到“11号令”的推出。
“11号令”出台的意图是，终结过去土地协议出让的方式，挤压炒地的不法商人的 “不合理”利润，进而打压虚高的地价。但是“11号令”出台后，各地房价还是不断上涨，甚至在一两年内房价就翻番。人们对 “11号令”的科学性质疑声不断。
北京市华远集团总裁任志强表示，“11号令”把重点放在了解决腐败的问题上了，并未兼顾市场中的现实。
2004年3月，国土资源部、监察部又联合下发了“71号令”， 即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。“71号令”要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律公开竞价出让，就是说，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。
文件规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，如果在两年内不开发，政府可把该土地收回，这被称业内称之为“8·31大限”。
天价地块和“地荒”
当时舆论普遍认为这是中国“阳光地政”的开始，结果却使各地地价的一路飙升。
以北京为例，在“8·31”之后，北京基本每一块通过招、拍、挂供应的土地都创造了当时同类区域的最高价或者天价，如东三环的富力城、大兴的顺驰领海、清河的橡树湾、温泉D1地块、成寿寺地块等。有些成交地块如果按照建成后的商品房面积计算，仅其中的土地成本就接近当时同区域的商品房价格。
在万科董事长王石看来，其他拿地方式被堵死，房价又猛涨，这种局面下，哪怕土地价格再高，一些开发商拼死都会下手。结果一定是，风险与地价比翼双飞。
有业内人士对本刊分析说，地价大幅度提高首先导致与这一地块相邻的楼盘受其影响而纷纷涨价，然后再向四周辐射，从而带动整个市场的价格上涨，直至形成整体泡沫。
中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征指出，房地产市场中，土地是根本，其他都是附属物，土地的位置及稀缺性是决定房地产产品价值的根本因素，而拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高价。北京三宅地产总经理孟庆祝表示，招、拍、挂的决策不能光凭价格高低，要有标准、有尺度、有界限。要限定销售价格，界定好建设标准，在这个前提下，谁的价格高谁中标。
除了成为导致低价上涨的元凶以外，招、拍、挂政策同时还引出了“地荒论”。据悉，2004年，北京市土地购置面积为1572.5万平方米，增长了13.02%，同期土地开发面积为634.2万平方米，比上年下降58.48%。这“一增一减”的态势，在许多开发商看来，是因为北京房地产土地供应紧张，正在闹“地荒”。思源顾问董事长李国平认为，“8·31”加大了土地的供给瓶颈，开发商怕土地“不够吃”，当然会加大购地力度，放慢开发节奏。
而面对责难与质疑，国土资源部曾经予以驳斥，指出在土地供应总量中，拍卖供地比例不是太大，这两年地价上涨的总体幅度有限，并认为有不少土地储备在企业手中，并没有投入开发，是“囤积居奇”导致土地供不应求，进而导致房屋供应量偏小，在不良开发商和投机者的炒作下，房价才“步步高升”。
垄断下的伪市场？
进入2006年，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府明确称开发商囤积土地，而开发商则坚持认为政府收紧“地根”导致房价上涨。
政策与市场各执一词，预示着围绕调控的角力还将继续。
在学者们看来，按照现有的发展模式，土地是经济增长的母体，如果土地不能真正由市场定价，形成真正的市场要素，那么“地荒”将永远不可避免。
万科董事长王石说，目前一些地方地价过快上涨，原因在于土地供应缺乏计划性，信息披露不够。而在许多地产开发商看来，之所以信息披露不够，如果不是因为政府心中没底，就是相关部门有意封锁信息，以便在拍卖时卖出更高的价钱，获取更大的收益。
华远集团总裁任志强指出，我国内地的招标方式还存在很多漏洞，现在的土地招标还是以价格为核心——价高者得，而在真正的招标体系中，包括价格在内的综合评定是最重要的。
譬如，在香港地区，土地买卖会受到普通港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。
有业内专家对本刊评论说，地方政府对土地独家经营排斥竞争，没有价格下降的机制，垄断部门拥有非货币的权力，为了获得货币和非货币的满足，甚至有缩小供给能力，抬高价格的倾向。
因此，土地问题的解决必须从其根本入手，改革土地制度，打破垄断，统一、平等地对待城市和农村土地，创造一个公平竞争的土地市场环境，否则任何改革都不过是扬汤止沸而已。
[1] [2] [3] [4] [5]
中国新闻周刊 苏琦 郇丽
在垄断基础上的伪市场化竞争，令土地价格一路走高，还导致“地荒”论出笼
本刊记者 郇丽
土地的供给与房地产发展的矛盾，已成为此轮地产调控中的焦点议题。
从协议出让到“招拍挂”
中国的土地一般分为两类，一是国有土地，一是农民集体所有的土地。农民集体所有的土地只能用于农业用途，如果转为工业用地，必须先征为国有，通常称为“征地”。
被征用为国有土地后，按照用途可分为两类，一是商业经营用地，二是非经营性用地。依照现行《土地管理法》，商业、服务、金融、旅游等建设用地，属于商业经营用地，实行“招标、拍卖或挂牌出让”；工业、仓储、交通等属于非经营性用地，目前实行“协议出让”。
一般认为，通过竞争性的“招拍挂”出让土地，由于买家有充分的竞争，出让价可反映该宗土地的真实价值，而“协议出让”，则是政府供地，企业用地，实质上是政府为发展经济而优惠供地。
2002年7月，国土资源部发布“11号令”———《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。其实，自1995年《房地产法》出台时，就要求具备条件的土地必须采用招标或拍卖供给，但一直没有实行，直到“11号令”的推出。
“11号令”出台的意图是，终结过去土地协议出让的方式，挤压炒地的不法商人的 “不合理”利润，进而打压虚高的地价。但是“11号令”出台后，各地房价还是不断上涨，甚至在一两年内房价就翻番。人们对 “11号令”的科学性质疑声不断。
北京市华远集团总裁任志强表示，“11号令”把重点放在了解决腐败的问题上了，并未兼顾市场中的现实。
2004年3月，国土资源部、监察部又联合下发了“71号令”， 即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。“71号令”要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律公开竞价出让，就是说，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。
文件规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，如果在两年内不开发，政府可把该土地收回，这被称业内称之为“8·31大限”。
天价地块和“地荒”
当时舆论普遍认为这是中国“阳光地政”的开始，结果却使各地地价的一路飙升。
以北京为例，在“8·31”之后，北京基本每一块通过招、拍、挂供应的土地都创造了当时同类区域的最高价或者天价，如东三环的富力城、大兴的顺驰领海、清河的橡树湾、温泉D1地块、成寿寺地块等。有些成交地块如果按照建成后的商品房面积计算，仅其中的土地成本就接近当时同区域的商品房价格。
在万科董事长王石看来，其他拿地方式被堵死，房价又猛涨，这种局面下，哪怕土地价格再高，一些开发商拼死都会下手。结果一定是，风险与地价比翼双飞。
有业内人士对本刊分析说，地价大幅度提高首先导致与这一地块相邻的楼盘受其影响而纷纷涨价，然后再向四周辐射，从而带动整个市场的价格上涨，直至形成整体泡沫。
中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征指出，房地产市场中，土地是根本，其他都是附属物，土地的位置及稀缺性是决定房地产产品价值的根本因素，而拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高价。北京三宅地产总经理孟庆祝表示，招、拍、挂的决策不能光凭价格高低，要有标准、有尺度、有界限。要限定销售价格，界定好建设标准，在这个前提下，谁的价格高谁中标。
除了成为导致低价上涨的元凶以外，招、拍、挂政策同时还引出了“地荒论”。据悉，2004年，北京市土地购置面积为1572.5万平方米，增长了13.02%，同期土地开发面积为634.2万平方米，比上年下降58.48%。这“一增一减”的态势，在许多开发商看来，是因为北京房地产土地供应紧张，正在闹“地荒”。思源顾问董事长李国平认为，“8·31”加大了土地的供给瓶颈，开发商怕土地“不够吃”，当然会加大购地力度，放慢开发节奏。
而面对责难与质疑，国土资源部曾经予以驳斥，指出在土地供应总量中，拍卖供地比例不是太大，这两年地价上涨的总体幅度有限，并认为有不少土地储备在企业手中，并没有投入开发，是“囤积居奇”导致土地供不应求，进而导致房屋供应量偏小，在不良开发商和投机者的炒作下，房价才“步步高升”。
垄断下的伪市场？
进入2006年，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府明确称开发商囤积土地，而开发商则坚持认为政府收紧“地根”导致房价上涨。
政策与市场各执一词，预示着围绕调控的角力还将继续。
在学者们看来，按照现有的发展模式，土地是经济增长的母体，如果土地不能真正由市场定价，形成真正的市场要素，那么“地荒”将永远不可避免。
万科董事长王石说，目前一些地方地价过快上涨，原因在于土地供应缺乏计划性，信息披露不够。而在许多地产开发商看来，之所以信息披露不够，如果不是因为政府心中没底，就是相关部门有意封锁信息，以便在拍卖时卖出更高的价钱，获取更大的收益。
华远集团总裁任志强指出，我国内地的招标方式还存在很多漏洞，现在的土地招标还是以价格为核心——价高者得，而在真正的招标体系中，包括价格在内的综合评定是最重要的。
譬如，在香港地区，土地买卖会受到普通港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。
有业内专家对本刊评论说，地方政府对土地独家经营排斥竞争，没有价格下降的机制，垄断部门拥有非货币的权力，为了获得货币和非货币的满足，甚至有缩小供给能力，抬高价格的倾向。
因此，土地问题的解决必须从其根本入手，改革土地制度，打破垄断，统一、平等地对待城市和农村土地，创造一个公平竞争的土地市场环境，否则任何改革都不过是扬汤止沸而已。
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中国新闻周刊 苏琦 郇丽
