金融——中国房地产调控四大困局之三
调控之困三：金融
过剩的流动性需要寻找渠道吸收，不在房地产市场吸收，就要开辟新渠道，而这显非一日之功，因此，银行与地产的相互依赖将持续下去
本刊记者 王晨波
从2003年出台的“121文件”，再到去年的“国八条”、今年的“国六条”，看上去，针对地产界的金融调控风声越来越紧。
实际上，各家银行都有各自的算盘，什么时候该紧、什么时候该松，大家似乎也都心里有数。
银行的两难
国内商业银行对住房贷款的倚重由来已久，房地产业高度依赖银行资金也是不争的事实。由于开发商70%左右的开发款项来自银行，庞大的贷款将两个行业牢牢绑在一起，银行业在利益诉求及地方政府要求之下，全力扶植房地产业发展，后又因此陷入房价疯长、信贷风险剧增的怪圈。
事实上，“银行对这一块业务的风险还缺乏认识。1999年房贷业务放开后，房地产一直处在价格不断上涨的过程当中，没有一个完整周期，银行实际上对风险很麻痹，就好像证券公司在股票上涨的时候不论怎么炒都是赚钱的，不知道有多少风险。” 中国社会科学院金融研究所的尹中立说。
值得担忧的是，这些贷款若出现呆坏账，也要到若干年后才能显现，毕竟房贷短则5年，长则25甚至30年。而前几年，特别是2003年、2004年的个人按揭贷款的风险已经凸现出来。
以上海为例，《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》显示，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额15.48亿元，比调控前的3月末增加4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，个人住房不良贷款率为0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。
这种不良率的上升态势今年仍在延续。“今年暴露出的案子，更多的是在2003、2004年炒房愈演愈烈的时候，银行跟着房市飞奔，风险控制机制跟速度相比显得比较脆弱，积累了大量风险。” 上海中原物业法律及交易案揭部总监罗亚东说。
去年下半年“国八条”时房贷政策的收紧令各家商业银行吃尽苦头，房贷的指标和预期增量普遍未能完成，个人消费贷款也持续处于萎缩态势，这对金融机构贷款结构调整非常不利。“商业银行处于两难，必须在放与收之间找到一个平衡。”上海银行同业公会原秘书长朱德林对本刊说。
在上海、北京这样的城市，鉴于中央严令控制房地产的开发贷款，这一块的业务基本冷却了下来。“九部委15条细则中规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则。调控之后，银行基本上都严格遵循着这个条件。”银监会一位人士对本刊称。
而个人住房贷款则在调控后，成为各家银行的主要着力点。各个商业银行都把个人按揭贷款作为低风险高收益的好项目，“最近，我们为银行拉到一笔购房贷款，得到的返点回报可达到平常旺季的两倍。”一家贷款中介公司对本刊透露。
随着银行对个人按揭贷款市场的竞争越来越激烈，已导致个别银行推行房贷新业务时不惜违规，出现既没有经过总行授权，也未经过监管部门审批或报备的业务操作行为(见本刊282期《病态房贷》)。
为今之计，不能只堵不疏。因为目前“银行的存款总额大于贷款约11万亿，贷款贷不出去，面临巨大的压力。国有商业银行正在处于改革、改制的关键阶段，急于用利润来消化不良资产，而已上市的也要向股东交作业，要把资本调整好。” 北京大学房地产研究中心主任冯科对本刊说。
细则制定费思量
5月初，房产新政再度出台。大部分银行在6月底出台了房贷细则，比“国六条”开始实施的 6月1日延后了一个月。
这种细则的调整是微妙的“平衡术”。“新政中关于调整银行的条款大都只是基本要求，各家银行还有可控制的范围，但是又不知道其他银行如何界定这些比较模糊的概念，因此要等待观望。”上海银行信贷部一位负责人告诉本刊。
比如，“国家直接规定了最高贷款8成的房型，那么其他房型如何规定呢？这是一道难题。” 上海中原物业代理有限公司法律及交易案揭部总监罗亚东对本刊说。
在5月29日下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，规定从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
事实上，在今年上半年房贷回暖的调子中，首付3成的做法已经被各家银行广泛地抛弃，因为自住购房者迫于财力大多希望首付只是两成。
不过，此次金融新政也并非完全封死“两成”的口子，其中规定：“考虑到中低收入群众住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”
但是，一方面，90平米以下的住房结构调整刚开始，自住者很难在新楼盘中轻易找到此类户型，另一方面，“什么是自住房”成了银行难点。
央行有关负责人此前表示，甄别自住房有两个途径：一是银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。
6月5日，央行再次发布通知强调，商业银行必须将个人住房抵押贷款的信息录入进个人信用信息基础数据库，严格按国务院办公厅《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例。
这个规定面临执行之难，尽管各银行均已经建立起比较完善的企业信用系统，比较大的公司和银行客户的相关账目情况都能一目了然，但个人信用系统仍费周折。
“一方面成本巨大，为个人客户建立信用系统，增加银行的运营管理成本，另一方面这需要政府部门与银行合作，但是绝大部分地区的房地产主管部门没有与银行联网，如果这个贷款人以前没有贷款买房，央行数据库中就查不到其资料。” 工商行北京分行消费信贷中心的人士告诉本刊。
较早响应“国六条”下发房贷细则的深圳发展银行上海分行规定，对购买两套以上的多套购房者，即便住房建筑面积在90平方米以内，首付至少3成。“但一个人自己买了房，还可以用其亲朋好友的身份来按揭，这就难以甄别了。”深发展负责房贷的人士对本刊称。
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中国新闻周刊 苏琦 郇丽
过剩的流动性需要寻找渠道吸收，不在房地产市场吸收，就要开辟新渠道，而这显非一日之功，因此，银行与地产的相互依赖将持续下去
本刊记者 王晨波
实际上，各家银行都有各自的算盘，什么时候该紧、什么时候该松，大家似乎也都心里有数。
银行的两难
国内商业银行对住房贷款的倚重由来已久，房地产业高度依赖银行资金也是不争的事实。由于开发商70%左右的开发款项来自银行，庞大的贷款将两个行业牢牢绑在一起，银行业在利益诉求及地方政府要求之下，全力扶植房地产业发展，后又因此陷入房价疯长、信贷风险剧增的怪圈。
事实上，“银行对这一块业务的风险还缺乏认识。1999年房贷业务放开后，房地产一直处在价格不断上涨的过程当中，没有一个完整周期，银行实际上对风险很麻痹，就好像证券公司在股票上涨的时候不论怎么炒都是赚钱的，不知道有多少风险。” 中国社会科学院金融研究所的尹中立说。
值得担忧的是，这些贷款若出现呆坏账，也要到若干年后才能显现，毕竟房贷短则5年，长则25甚至30年。而前几年，特别是2003年、2004年的个人按揭贷款的风险已经凸现出来。
以上海为例，《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》显示，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额15.48亿元，比调控前的3月末增加4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，个人住房不良贷款率为0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。
这种不良率的上升态势今年仍在延续。“今年暴露出的案子，更多的是在2003、2004年炒房愈演愈烈的时候，银行跟着房市飞奔，风险控制机制跟速度相比显得比较脆弱，积累了大量风险。” 上海中原物业法律及交易案揭部总监罗亚东说。
去年下半年“国八条”时房贷政策的收紧令各家商业银行吃尽苦头，房贷的指标和预期增量普遍未能完成，个人消费贷款也持续处于萎缩态势，这对金融机构贷款结构调整非常不利。“商业银行处于两难，必须在放与收之间找到一个平衡。”上海银行同业公会原秘书长朱德林对本刊说。
在上海、北京这样的城市，鉴于中央严令控制房地产的开发贷款，这一块的业务基本冷却了下来。“九部委15条细则中规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则。调控之后，银行基本上都严格遵循着这个条件。”银监会一位人士对本刊称。
而个人住房贷款则在调控后，成为各家银行的主要着力点。各个商业银行都把个人按揭贷款作为低风险高收益的好项目，“最近，我们为银行拉到一笔购房贷款，得到的返点回报可达到平常旺季的两倍。”一家贷款中介公司对本刊透露。
随着银行对个人按揭贷款市场的竞争越来越激烈，已导致个别银行推行房贷新业务时不惜违规，出现既没有经过总行授权，也未经过监管部门审批或报备的业务操作行为(见本刊282期《病态房贷》)。
为今之计，不能只堵不疏。因为目前“银行的存款总额大于贷款约11万亿，贷款贷不出去，面临巨大的压力。国有商业银行正在处于改革、改制的关键阶段，急于用利润来消化不良资产，而已上市的也要向股东交作业，要把资本调整好。” 北京大学房地产研究中心主任冯科对本刊说。
细则制定费思量
5月初，房产新政再度出台。大部分银行在6月底出台了房贷细则，比“国六条”开始实施的 6月1日延后了一个月。
这种细则的调整是微妙的“平衡术”。“新政中关于调整银行的条款大都只是基本要求，各家银行还有可控制的范围，但是又不知道其他银行如何界定这些比较模糊的概念，因此要等待观望。”上海银行信贷部一位负责人告诉本刊。
比如，“国家直接规定了最高贷款8成的房型，那么其他房型如何规定呢？这是一道难题。” 上海中原物业代理有限公司法律及交易案揭部总监罗亚东对本刊说。
在5月29日下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，规定从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
事实上，在今年上半年房贷回暖的调子中，首付3成的做法已经被各家银行广泛地抛弃，因为自住购房者迫于财力大多希望首付只是两成。
不过，此次金融新政也并非完全封死“两成”的口子，其中规定：“考虑到中低收入群众住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”
但是，一方面，90平米以下的住房结构调整刚开始，自住者很难在新楼盘中轻易找到此类户型，另一方面，“什么是自住房”成了银行难点。
央行有关负责人此前表示，甄别自住房有两个途径：一是银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。
6月5日，央行再次发布通知强调，商业银行必须将个人住房抵押贷款的信息录入进个人信用信息基础数据库，严格按国务院办公厅《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例。
这个规定面临执行之难，尽管各银行均已经建立起比较完善的企业信用系统，比较大的公司和银行客户的相关账目情况都能一目了然，但个人信用系统仍费周折。
“一方面成本巨大，为个人客户建立信用系统，增加银行的运营管理成本，另一方面这需要政府部门与银行合作，但是绝大部分地区的房地产主管部门没有与银行联网，如果这个贷款人以前没有贷款买房，央行数据库中就查不到其资料。” 工商行北京分行消费信贷中心的人士告诉本刊。
较早响应“国六条”下发房贷细则的深圳发展银行上海分行规定，对购买两套以上的多套购房者，即便住房建筑面积在90平方米以内，首付至少3成。“但一个人自己买了房，还可以用其亲朋好友的身份来按揭，这就难以甄别了。”深发展负责房贷的人士对本刊称。
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