税收——中国房地产调控四大困局之四
调控之困四：税收
开征物业税地方政府缺乏兴趣，延长已购商品房营业税年限有打压二手房市场之嫌，如何让税收成为地产调控利器还是个问题
本刊记者 谢良兵
物业税：地方政府缺乏兴趣
根据专业人士的估算，在目前的房价构成中，建筑成本只占40%，税费及房产商利润占到60%。购房者买一套房子的钱中，有相当大的一部分是用于各种税费。
因此，税务部门的官员和学者一直倡议开征物业税。“物业税开征后，就会把原来交易环节征收的税费稀释到拥有环节，房地产的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。” 中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓说。
此外，征收物业税还可以部分起到抑制房地产投机的作用。
但地方政府对物业税的开征一直兴趣阙如。据刘桓透露，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。
地方政府为什么一定要通过抬高地价的方式提高地方收入，而不愿意通过税收的方式达到这个目的呢？原来，在现行分税制下，增值税的75%上缴中央，25%留与地方，而近几年来增长较快的所得税也改为共享税，使得像浙江这样的经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重并不高。既然地方政府很难通过直接对土地征税来获得足够的资金，那么他们当然有足够的动力通过圈地卖地创收。
国务院发展研究中心土地课题组调查的数据显示，2003年S县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；J市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；Y市的土地出让收入15亿元，占预算外收入的60%。
“从税制设置上来看，在制造业税收的大部分被中央政府分享的情况下，城市扩张所得的土地收入成为地方政府扩充财政的最有效途径。相比而言，对于物业税收的积极性就不那么高。”国务院发展研究中心土地课题组的一位专家说。
而另一方面，地方政府还在一定程度上对地产行业进行税收优惠。为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种减税政策为地产业大开方便之门。潘石屹清楚记得，1999年，上海政府为了提升房地产业，将房地产契税从3%降到 1.5%，后来再下调到0.75%。
此外，地方政府为了复兴地产业，于2000年对土地增值税和固定资产方向投资税实行缓征。“据我所知，目前北京市所有的地产企业都没有交纳土地增值税，而固定资产投资方向调节税则从2000年起实行零税率。”北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理潘麒麟对本刊说。
营业税：向二手房开刀？
5月19日，中国国家税务总局有关负责人接受中央电视台记者采访时表示，将进一步完善税收政策，遏制最近一段时期少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题。
事实上，针对房地产市场短期投机行为，国家税务总局去年就已出台了对已购商品房两年内出售的将全额征收营业税。而此次“国六条”则将相关时间段延长到5年。
中大恒基不动产营销公司总经理王述认为，营业税征收期限由2年调整到5年，对于部分投资客的炒房行为会起到一定的打击作用，但同时也会造成房源萎缩，供需矛盾的突出会加速二手房价的上升。
事实上，5月底到6月初，短短几天时间，二手房市场的交易量经历的从“疯狂”到“冰点”的巨大波动，足以证明这一点。
而且，“新政策会使很多卖房者将成本转嫁到买房者身上。”财政部财政科学研究所税收政策研究室副主任张学诞说，这将增加买房人的负担，也会降低二手房的交易频次，抬高二手房的价格。
“按目前挂牌的情况看，在北京涉税的2年挂牌房源大概在40%左右。如果以5年界定，涉税的二手房占到目前交易量的80%。这样转嫁的问题就会很严重。”北京我爱我家副总经理胡景晖对本刊说，这样反而不利于住房供应结构的调整。
[1] [2] [3] [4] [5]
中国新闻周刊 苏琦 郇丽
开征物业税地方政府缺乏兴趣，延长已购商品房营业税年限有打压二手房市场之嫌，如何让税收成为地产调控利器还是个问题
本刊记者 谢良兵
根据专业人士的估算，在目前的房价构成中，建筑成本只占40%，税费及房产商利润占到60%。购房者买一套房子的钱中，有相当大的一部分是用于各种税费。
因此，税务部门的官员和学者一直倡议开征物业税。“物业税开征后，就会把原来交易环节征收的税费稀释到拥有环节，房地产的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。” 中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓说。
此外，征收物业税还可以部分起到抑制房地产投机的作用。
但地方政府对物业税的开征一直兴趣阙如。据刘桓透露，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。
地方政府为什么一定要通过抬高地价的方式提高地方收入，而不愿意通过税收的方式达到这个目的呢？原来，在现行分税制下，增值税的75%上缴中央，25%留与地方，而近几年来增长较快的所得税也改为共享税，使得像浙江这样的经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重并不高。既然地方政府很难通过直接对土地征税来获得足够的资金，那么他们当然有足够的动力通过圈地卖地创收。
国务院发展研究中心土地课题组调查的数据显示，2003年S县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；J市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；Y市的土地出让收入15亿元，占预算外收入的60%。
“从税制设置上来看，在制造业税收的大部分被中央政府分享的情况下，城市扩张所得的土地收入成为地方政府扩充财政的最有效途径。相比而言，对于物业税收的积极性就不那么高。”国务院发展研究中心土地课题组的一位专家说。
而另一方面，地方政府还在一定程度上对地产行业进行税收优惠。为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种减税政策为地产业大开方便之门。潘石屹清楚记得，1999年，上海政府为了提升房地产业，将房地产契税从3%降到 1.5%，后来再下调到0.75%。
此外，地方政府为了复兴地产业，于2000年对土地增值税和固定资产方向投资税实行缓征。“据我所知，目前北京市所有的地产企业都没有交纳土地增值税，而固定资产投资方向调节税则从2000年起实行零税率。”北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理潘麒麟对本刊说。
营业税：向二手房开刀？
5月19日，中国国家税务总局有关负责人接受中央电视台记者采访时表示，将进一步完善税收政策，遏制最近一段时期少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题。
事实上，针对房地产市场短期投机行为，国家税务总局去年就已出台了对已购商品房两年内出售的将全额征收营业税。而此次“国六条”则将相关时间段延长到5年。
中大恒基不动产营销公司总经理王述认为，营业税征收期限由2年调整到5年，对于部分投资客的炒房行为会起到一定的打击作用，但同时也会造成房源萎缩，供需矛盾的突出会加速二手房价的上升。
事实上，5月底到6月初，短短几天时间，二手房市场的交易量经历的从“疯狂”到“冰点”的巨大波动，足以证明这一点。
而且，“新政策会使很多卖房者将成本转嫁到买房者身上。”财政部财政科学研究所税收政策研究室副主任张学诞说，这将增加买房人的负担，也会降低二手房的交易频次，抬高二手房的价格。
“按目前挂牌的情况看，在北京涉税的2年挂牌房源大概在40%左右。如果以5年界定，涉税的二手房占到目前交易量的80%。这样转嫁的问题就会很严重。”北京我爱我家副总经理胡景晖对本刊说，这样反而不利于住房供应结构的调整。
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中国新闻周刊 苏琦 郇丽
