炒家三炒两炒难出手 青岛二手房突然“失宠”
面对目前的二手房市场，感到挠头的不仅仅是购房者。芦智峰摄
去年和今年的房地产宏观调控政策，一次次地将二手房交易打入低谷，但令人奇怪的是，二手房的价格却一直坚挺不落，卖方似乎永远充满着信心，但买方的耐心是有限度的。
市民购房弃旧向新
“天赐良园的二手房每平方米8000元，再加上各种税费，就达到了9000多元，而其附近的一处新开的楼盘价格却不到8000元／平方米。”昨天，市民刘嘉风在仔细比较了房价后，从二手房中介公司走了出来。刘嘉风原本打算在延吉路周边选择一处住房。6月份，他看中了天赐良园一套面积106平方米的房子，对方要价86万元，每平方米的均价超过了8000元。由于这里的房子是2001年建成的，属于五年之内的二手房，根据新政策，交易时需要缴纳5．5％的营业税，再加上契税、个人所得税等，单价已直逼9000平方米。这时他发现在离该小区不远的山东路上，一家新的楼盘开盘销售，其均价比自己看中这套房子还要低。经过权衡，他最终决定放弃购买二手房，直接购买新房。
二手房价居高不下
购买二手房曾经是不少市民改善自己居住条件的一种途径，这几年，在房地产市场上，二手房交易一直非常火爆，二手房的交易量一度超过了新房，成了市场的“宠儿”。统计显示，去年市内四区商品房交易成交总套数17828套，而二手房成交32055套。然而在成交量上升的同时，二手房的价格涨幅也不小，部分二手房价已接近于甚至高于商品房的开盘价。
统计资料显示，目前，市内四区二手住房交易价格一直居高不下，市南区二手房大约在7000元~10000元／平方米，市北区6000~7000元／平方米，四方区5000~6500元／平方米，李沧区4600~6000元／平方米。
交易麻烦变数较多
“购买二手房的手续比较麻烦，其中存在的变数也很多。”市民凌小姐谈到自己不愿意购买二手房的原因时说。
凌小姐曾经准备为自己的父母购买一套房子，希望楼层相对低一些，环境安静一些。在中介公司的带领下，光看房就看了七八次，有时中介公司说得天花乱坠，现场一看却相差千里。而在二手房的交易环节，也存在许多不可知的因素，由此引发的纠纷时有发生。
“去年和今年相继出台了不少宏观调控政策，重点是针对二手房的，在这种情况下，人们购买二手房时更加谨慎了。”市场分析人士认为，政策更多的是影响了二手房交易双方的心理，买卖双方的博弈一直在延续。卖方坚守自己的价位不松口，买方却在犹豫中不愿下单。
性价比低难对胃口
“二手房本身有着自己的优势和劣势，其优势是价格相对便宜，周边生活配套完善。其劣势是在使用年限上有所缩短，而且中国人有买新不买旧的习惯。”龙江工作室总经理龙江认为，如果二手房的价格优势不再存在，其劣势便更加突出。
“二手房交易还涉及到土地使用年限的问题。”据业内人士介绍，一般的住宅用地的出让年限为70年，虽然目前在70年后的房屋如何处置方面尚没有定论，但二手房相对于新房来说，使用年限肯定是缩短了。一些算细账的市民认为，从这一方面来看，一手房的优势明显。
据分析，购买二手房的市民中，二次置业的人很多，他们经过了市场的“熏陶”，选房的目光更加独到和挑剔，他们大多看好户型结构合理，楼层、朝向较好，交通便利，配套设施完善的小区。在今年新建的小区中，开发商对景观的营造更加重视，在价格相差不多的情况下，环境质量更好的新建小区成了购房者的选择。“新房的性价比较高，而且建筑的综合品质有所提高，物业管理也有优势。”业内人士分析说。
房价虚旺需要调整
“现在的二手房价很多情况下是有价无市，虚火较盛。”龙江认为，在一手房供应量不足以及供应结构不合理的情况下，前些年二手房价格上涨很快，也大大刺激了二手房卖方的获利心态，他们对高房价仍旧充满憧憬。不过，随着更多的人将目光转向一手房，二手房市场进入一个较长的调整期。
广宇宜佳居总经理段涛认为，二手房市场的转暖可能在半年之后。
后市如何仍有悬念
一项调查显示，青岛城镇居民约80％的家庭拥有自己的房产，近两年有4万多户有购买新房的意向，其中约50％的家庭急需改善现有的居住条件。由此可见，房地产市场的刚性需求是很大的，无论是一手房，还是二手房，都是为了满足这个需求而发展起来的。当部分市民弃购二手房后，下面这些悬念有待于市场来解答。
二手房交易转冷后，一些卖方转售为租，但由于租金普遍过高，二手新房的租赁并没有想像中的火爆，在本市举行的租赁大集上，3000多人参与，却只有56人租下了房子。租赁和出售都陷入了困境，下一步二手房价会不会松动？
当更多的人将目光转向一手房市场时，目前的市场状况是，开盘销售的新小区普遍存在着中小户型紧缺的问题，难以满足市场的需求，在这种情况下，一手房交易能上升多少？
已是风声鹤唳的二手房市场，还能承受起几番周折？
记者芦智峰 青岛晚报
