户型结构变化或将引发行业拐点 90㎡影响力调查1
从90平方米最终被确定为建筑面积的那一刻开始，整个房地产行业将会因为“90平方米规则”而发生翻天覆地的变化。用凤凰卫视阮次三的那句话去形容90平方米给整个产业链带来的影响应该很合适：世界上许多事看起来没什么关联，其实都是有联系的——因为正如现实中正出现的现象一样，牵一发而动全身，房地产的上下游产业都因90平方米新政正在经历各种改变。
开发商：90平方米下的N种表情
一场关于房型的迅疾革命，正向已过了6年安逸日子的开发商们突袭而来。
如何适应新政?如何在“90平方米”游戏规则下去追求利润的最大化?这都是迫在眉睫要考虑的问题。
“没方向。”这是开发商们最切身体会的一种感觉。
在地方细则没有出台前，上海市房地局已暂停了项目施工许可证的发放，这让许多沪上开发商“晚上睡不着”。
现实的状况是，大批开发商正面临不得不更改设计规划的局面。为了鼓励开发商在90平方米规则内设计出好房子，中国房地产业协会业推出了“全国优秀中小套型住宅设计推介活动”。
而针对开发商可能用打通的房型来规避政策带来的面积限制，北京市规划委7月25日下发的名为《容积率指标计算规则》的文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。这无疑让开发商很“绝望”。
不过，也有相当一部分开发商反而因此心头窃喜。上海奥林匹克花园总裁陈穗建就没有流露出太多担心：“在上海奥林匹克花园房源中，面积在90平方米以下的户型已占60%左右，未开工的后期只需对局部进行调整，相对增加一些小户型就可以，并不会有太大影响。”
新一轮的宏观调控并未让房地产巨头们改变太多既定策略，像万科这样的企业甚至在此期间加快了拿地扩张的速度。
今年4月25日以来，万科共新获得项目9个，规划建筑面积超过200万平方米。
然而，开发商面临的是喜忧两重天。新的顾虑又出现了。
“70%的90平方米意味着余下可造大户型的30%成了一种资源，且这个资源甚至可能是在权力寻租下才可获得。”方方工作室主任胡宗亘一语道破目前众多开发商的心思。
“从理论的角度，最可能首先保证市中心楼盘大户型的供应量，这样一来，那些郊区及中外环间楼盘就被‘判了死刑’，90平方米所占的比例要超过70%。”由于旗下项目多为市郊大型社区，上海一位大型国企开发商的负责人显得很无奈。实际上，类似情况在其他城市开发商同样也要面临。
中介：房源结构变化或将引发行业拐点
“现在这里三居室的房子比较少见，房源比较稀少，尤其是100～150平方米的户型。小户型以后多了，大户型肯定会贵起来，同时小户型的来源就拓宽了许多。”首创金丰易居通州云景西里店李经理告诉记者，作为“睡城”的通州，住宅相对集中在梨园、北苑等三四个地区。
“这里还是80平方米左右的房子房源多，好拿，也卖得快。新政策将会促进小户型成为通州住宅的主流。”他说。
记者走访了多家中介门店，一些销售人员认为，目前的问题是小户型的房源不好拿，新政策后，将会对现在持有小户型的业主造成一定的压力，促使其提前释放出一定的市场，从而缓解当前小户型紧缺的局面。
链家置业的市场总监金育松说：“新政策现在对我们还没有多大影响，但市场反应的信号已出来了。根据我们的调查显示，我们最近的销售下降了2到3成。在一手房市场里，很多想要转让房产的人处于观望期。另一方面，小户型的潜在购买人群中，一些原本打算购买二手房的人，准备去购买明年的新房。这样在新政策下，二级市场的一部分就分流到了一级市场。”
金育松还告诉记者，“90平方米”政策怎么执行是他们目前最关注的。“因为小户型住宅占总面积70%，到底是分布在哪些地方？如果小户型集中分布在某一区域，将会对该区域原来的小户型二手房造成一定的冲击。”
在北京，二级市场主流是100平方米左右的二居室，小户型在市场上还是抢手货。而在全国来看，深圳等地方受到的影响要远远大于北京。据悉，北京很多中介采取了如“独家代理”、“限时销售”等营销策略，从吸引房源到市场销售，在各个环节上对新政可能对二级市场造成的影响起了缓冲作用。
“我们一直在研究宏观调控的各项政策，90平方米占70%这项政策直接关系到户型的销售结构，小户型和大户型的比例将会产生变化。”金育松说。
代理行：真正影响九月见真章
“目前的成交量的确很低，但我们预测年底交易量会有所上升。但于90平方米的限制性规定不会使市场发生戏剧性变化。”伟业控股公司董事长兼总经理林洁表示，“我们现在比较关注各城市不同地段，其土地价值不一，且并非所有地方都适合盖成90平方米以下的房子。”
北京伟业房地产经纪有限公司总经理徐斌表示：“就伟业目前的业务状况来看，我们的接盘量基本没有受到影响。但购房客户对于项目各个方面的服务开始挑剔，有的客户考虑物以稀为贵，新政后90平方米以下的户型将变得便宜，转为购买90平方米以上户型。短期内一些大户型可能销售非常好，现在的实际情况也是这样。”
从北京几家代理公司今年6月的交易量来看，90平方米新政的影响并不是很大，但大家一致表示：“政策产生效应会滞后，真正的影响要看9月份。”
业内人士透露，目前市场上多数滞销楼盘及部分尾盘多是户型大、总价高的产品，现在这些不好卖的大户型却假借政策，被炒作成了稀缺产品。也有一些已在建的开发商乐观地预计到大户型未来的紧俏市场，开始放出大户型热销、涨价的传言，那些开发商准备提高销售价格，涨幅在5%～10%之间。
中原地产华北地区总经理李文杰告诉记者，房型限制在90平方米以下，国外还是有过先例的。目前这个规定在区域总量上还在观望过程中，因为很多地方还未出台细则，所以情况还不能判断得很清楚。
对于目前针对90平方米的主要工作内容，李文杰表示：“基于现在细则还没有出台，目前代理机构可以做的是：一方面，及时了解政策变化，做新的调整，及时和开发商进行沟通；另一方面，研究如何在新的规划条件下做出好的产品，其实90平方米也可以做出很好的产品。如何在均质化的项目中做出差异化，要从智能、绿化、品质等方面考虑。”
中国房地产报 [下一页]
一场关于房型的迅疾革命，正向已过了6年安逸日子的开发商们突袭而来。
如何适应新政?如何在“90平方米”游戏规则下去追求利润的最大化?这都是迫在眉睫要考虑的问题。
“没方向。”这是开发商们最切身体会的一种感觉。
在地方细则没有出台前，上海市房地局已暂停了项目施工许可证的发放，这让许多沪上开发商“晚上睡不着”。
现实的状况是，大批开发商正面临不得不更改设计规划的局面。为了鼓励开发商在90平方米规则内设计出好房子，中国房地产业协会业推出了“全国优秀中小套型住宅设计推介活动”。
而针对开发商可能用打通的房型来规避政策带来的面积限制，北京市规划委7月25日下发的名为《容积率指标计算规则》的文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。这无疑让开发商很“绝望”。
不过，也有相当一部分开发商反而因此心头窃喜。上海奥林匹克花园总裁陈穗建就没有流露出太多担心：“在上海奥林匹克花园房源中，面积在90平方米以下的户型已占60%左右，未开工的后期只需对局部进行调整，相对增加一些小户型就可以，并不会有太大影响。”
新一轮的宏观调控并未让房地产巨头们改变太多既定策略，像万科这样的企业甚至在此期间加快了拿地扩张的速度。
今年4月25日以来，万科共新获得项目9个，规划建筑面积超过200万平方米。
然而，开发商面临的是喜忧两重天。新的顾虑又出现了。
“70%的90平方米意味着余下可造大户型的30%成了一种资源，且这个资源甚至可能是在权力寻租下才可获得。”方方工作室主任胡宗亘一语道破目前众多开发商的心思。
“从理论的角度，最可能首先保证市中心楼盘大户型的供应量，这样一来，那些郊区及中外环间楼盘就被‘判了死刑’，90平方米所占的比例要超过70%。”由于旗下项目多为市郊大型社区，上海一位大型国企开发商的负责人显得很无奈。实际上，类似情况在其他城市开发商同样也要面临。
中介：房源结构变化或将引发行业拐点
“现在这里三居室的房子比较少见，房源比较稀少，尤其是100～150平方米的户型。小户型以后多了，大户型肯定会贵起来，同时小户型的来源就拓宽了许多。”首创金丰易居通州云景西里店李经理告诉记者，作为“睡城”的通州，住宅相对集中在梨园、北苑等三四个地区。
“这里还是80平方米左右的房子房源多，好拿，也卖得快。新政策将会促进小户型成为通州住宅的主流。”他说。
记者走访了多家中介门店，一些销售人员认为，目前的问题是小户型的房源不好拿，新政策后，将会对现在持有小户型的业主造成一定的压力，促使其提前释放出一定的市场，从而缓解当前小户型紧缺的局面。
链家置业的市场总监金育松说：“新政策现在对我们还没有多大影响，但市场反应的信号已出来了。根据我们的调查显示，我们最近的销售下降了2到3成。在一手房市场里，很多想要转让房产的人处于观望期。另一方面，小户型的潜在购买人群中，一些原本打算购买二手房的人，准备去购买明年的新房。这样在新政策下，二级市场的一部分就分流到了一级市场。”
金育松还告诉记者，“90平方米”政策怎么执行是他们目前最关注的。“因为小户型住宅占总面积70%，到底是分布在哪些地方？如果小户型集中分布在某一区域，将会对该区域原来的小户型二手房造成一定的冲击。”
在北京，二级市场主流是100平方米左右的二居室，小户型在市场上还是抢手货。而在全国来看，深圳等地方受到的影响要远远大于北京。据悉，北京很多中介采取了如“独家代理”、“限时销售”等营销策略，从吸引房源到市场销售，在各个环节上对新政可能对二级市场造成的影响起了缓冲作用。
“我们一直在研究宏观调控的各项政策，90平方米占70%这项政策直接关系到户型的销售结构，小户型和大户型的比例将会产生变化。”金育松说。
代理行：真正影响九月见真章
“目前的成交量的确很低，但我们预测年底交易量会有所上升。但于90平方米的限制性规定不会使市场发生戏剧性变化。”伟业控股公司董事长兼总经理林洁表示，“我们现在比较关注各城市不同地段，其土地价值不一，且并非所有地方都适合盖成90平方米以下的房子。”
北京伟业房地产经纪有限公司总经理徐斌表示：“就伟业目前的业务状况来看，我们的接盘量基本没有受到影响。但购房客户对于项目各个方面的服务开始挑剔，有的客户考虑物以稀为贵，新政后90平方米以下的户型将变得便宜，转为购买90平方米以上户型。短期内一些大户型可能销售非常好，现在的实际情况也是这样。”
从北京几家代理公司今年6月的交易量来看，90平方米新政的影响并不是很大，但大家一致表示：“政策产生效应会滞后，真正的影响要看9月份。”
业内人士透露，目前市场上多数滞销楼盘及部分尾盘多是户型大、总价高的产品，现在这些不好卖的大户型却假借政策，被炒作成了稀缺产品。也有一些已在建的开发商乐观地预计到大户型未来的紧俏市场，开始放出大户型热销、涨价的传言，那些开发商准备提高销售价格，涨幅在5%～10%之间。
中原地产华北地区总经理李文杰告诉记者，房型限制在90平方米以下，国外还是有过先例的。目前这个规定在区域总量上还在观望过程中，因为很多地方还未出台细则，所以情况还不能判断得很清楚。
对于目前针对90平方米的主要工作内容，李文杰表示：“基于现在细则还没有出台，目前代理机构可以做的是：一方面，及时了解政策变化，做新的调整，及时和开发商进行沟通；另一方面，研究如何在新的规划条件下做出好的产品，其实90平方米也可以做出很好的产品。如何在均质化的项目中做出差异化，要从智能、绿化、品质等方面考虑。”
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