中国房地产行业“8·31”还有哪些路没有走完?
“8·31”，中国房地产业的时代坐标
在中国众多房地产从业人员的眼中，2004年8月31日绝对是一个值得铭记终生的日子，因为从这一天开始，延续了几十年的协议出让土地转让方式被一律公开竞价出让的方式所取代，土地，作为房地产行业赖以生存的生产资料，从这一天开始将以另一种方式进入生产环节。而更大的意义在于，这样的转变不仅仅止于形式，更带来了整个行业行为规范和游戏规则的彻底改变。很多人因此将“8·31”称作中国房地产业新纪元的开始。
如今，两年的时间过去了，“8·31”的后续影响已经从各个方面主导了中国楼市的每一个角落，在这些影响中，有积极的、进步的，但同时也有许多我们不愿意看到的现象慢慢显现出来。因此，在这个时候，我们有必要回顾一下“8·31”之后，土地市场经历了哪些变化、走过了怎样的路程，也借着这个机会，温故知新、着眼将来。
起源：何谓“8·31”？
“8·31”土地大限源自国土资源部2002年出台的71号令，即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。由于该文件为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限———2004年8月31日，故称为“8·31”土地大限。
根据71号令，2004年8月31日以后，所有经营性土地一律实行公开竞价出让，此前盛行的协议出让经营性土地的做法被正式叫停，对于仍以历史遗留问题为由而协议出让的土地要从严查处。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地收回。
在此政策出台之前，土地交易不透明，暗箱操作“猫腻”多的情况一直为人所诟病，市场调节力度不够，导致房价居高不下、开发商鱼龙混杂等问题，更是北京乃至全国房地产市场的通病。业内称之为“71号令”的《通知》堪称一枚“重磅炸弹”，成为土地交易正式实行市场化的标志。国家此举旨在规范原本混乱的土地市场，使房地产经营走向有序化、规范化。
转变：“8·31”改变了地产市场
“8·31”大限之后，大企业无法再通过内部关系而在土地交易中占有先机，企业的成败也越来越取决于两个标准：资金和企业的管理水平，也就是企业对这个项目的分析能力以及这个团队对项目的操作能力。这样一来，那些有资金、有能力的房地产企业逐渐在竞争中脱颖而出，并在市场上占据主导地位；而那些运作不规范，又没有雄厚资金作保障的中小开发商便自然而然地被淘汰出地产市场。而另一个影响在于，那些曾经苦于拿不到地的外地大发展商，借助“8·31”的东风一举进入北京市场，京城楼市真正进入了群雄逐鹿的时代。
而在市场层面，其实在71号令公布之初，很多业内人士就预测，随着土地拍卖时代的到来，土地价格必然会有较大幅度的抬高，并且带动房价的提升。根据北京市土地整理储备中心提供的数据，今年上半年成交土地的平均楼面地价为每平方米3128元，而这个数字在去年同期是2924元，涨幅达到7%，从这个角度我们便可以得出土地价格不断攀升的结论。特别是去年8月1日华润置地斥25.65亿元巨资买下清河上地地块和今年4月18日北辰以11.5亿元天价竞得海淀温泉镇D1地块这两大“地王”的横空出世，更是在协议出让土地时代不可想象的。
土地价格的增长自然伴随着商品房价格的上涨，从2004年至今京城房价的一路攀升对“8·31”之前业界的预测已经作出了印证。当然，在这背后起主导作用的，依然是供需关系中供不应求的客观情况，但成本核算对楼市的推动作用当然也不能忽视。
反思：“8·31”还有哪些路没走完
“8·31”土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式的彻底转变。国土资源部从原来的程序审批者和手续办理者转变为土地供应的实际主体，形成了“一个龙头供水”的局面，政府对土地调控的能力大大提升，土地供应市场化程度全面提高。这显然有利于促进房地产市场的健康发展，从政策执行两年后的情况来看，房地产开发领域确实更加合理、更加有序。
但不得不承认的是，土地招拍挂的出让方式在实施中还有很多不完善的地方。《北京市2005年度土地供应计划》计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计划要求相距甚远，可见无论是政府还是开发商对招拍挂尚没有作好准备。2006年计划供地总量基本与2005年持平，但实际供地数量远远高于2005年实际供应量，供应节奏和具体执行也比2005年把握得好，这是一大进步，但由于供应地块规模、位置等条件的差异，致使部分条件优越地块受到开发商大力追捧，在拍卖过程中价格急速飙升，并从某种程度上引发了房价的上涨，这无疑又是与政策的初衷背道而驰的。
最近，政府又将原来以拍卖为主、价高者得地的成交方式改为以招标为主、综合评估开发的形式，同时又推出了部分“限价地”。这或许可以看作是对“8·31”的一种反思，也可以看作对招拍挂的一次重置，但谁都不能否认“8·31”对于房地产业市场化进程的重大意义，而且只有在不断的摸索中，这一关系重大的行业才可能不断提升。
北京青年报 高彤
在中国众多房地产从业人员的眼中，2004年8月31日绝对是一个值得铭记终生的日子，因为从这一天开始，延续了几十年的协议出让土地转让方式被一律公开竞价出让的方式所取代，土地，作为房地产行业赖以生存的生产资料，从这一天开始将以另一种方式进入生产环节。而更大的意义在于，这样的转变不仅仅止于形式，更带来了整个行业行为规范和游戏规则的彻底改变。很多人因此将“8·31”称作中国房地产业新纪元的开始。
起源：何谓“8·31”？
“8·31”土地大限源自国土资源部2002年出台的71号令，即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。由于该文件为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限———2004年8月31日，故称为“8·31”土地大限。
根据71号令，2004年8月31日以后，所有经营性土地一律实行公开竞价出让，此前盛行的协议出让经营性土地的做法被正式叫停，对于仍以历史遗留问题为由而协议出让的土地要从严查处。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地收回。
在此政策出台之前，土地交易不透明，暗箱操作“猫腻”多的情况一直为人所诟病，市场调节力度不够，导致房价居高不下、开发商鱼龙混杂等问题，更是北京乃至全国房地产市场的通病。业内称之为“71号令”的《通知》堪称一枚“重磅炸弹”，成为土地交易正式实行市场化的标志。国家此举旨在规范原本混乱的土地市场，使房地产经营走向有序化、规范化。
转变：“8·31”改变了地产市场
“8·31”大限之后，大企业无法再通过内部关系而在土地交易中占有先机，企业的成败也越来越取决于两个标准：资金和企业的管理水平，也就是企业对这个项目的分析能力以及这个团队对项目的操作能力。这样一来，那些有资金、有能力的房地产企业逐渐在竞争中脱颖而出，并在市场上占据主导地位；而那些运作不规范，又没有雄厚资金作保障的中小开发商便自然而然地被淘汰出地产市场。而另一个影响在于，那些曾经苦于拿不到地的外地大发展商，借助“8·31”的东风一举进入北京市场，京城楼市真正进入了群雄逐鹿的时代。
而在市场层面，其实在71号令公布之初，很多业内人士就预测，随着土地拍卖时代的到来，土地价格必然会有较大幅度的抬高，并且带动房价的提升。根据北京市土地整理储备中心提供的数据，今年上半年成交土地的平均楼面地价为每平方米3128元，而这个数字在去年同期是2924元，涨幅达到7%，从这个角度我们便可以得出土地价格不断攀升的结论。特别是去年8月1日华润置地斥25.65亿元巨资买下清河上地地块和今年4月18日北辰以11.5亿元天价竞得海淀温泉镇D1地块这两大“地王”的横空出世，更是在协议出让土地时代不可想象的。
土地价格的增长自然伴随着商品房价格的上涨，从2004年至今京城房价的一路攀升对“8·31”之前业界的预测已经作出了印证。当然，在这背后起主导作用的，依然是供需关系中供不应求的客观情况，但成本核算对楼市的推动作用当然也不能忽视。
反思：“8·31”还有哪些路没走完
“8·31”土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式的彻底转变。国土资源部从原来的程序审批者和手续办理者转变为土地供应的实际主体，形成了“一个龙头供水”的局面，政府对土地调控的能力大大提升，土地供应市场化程度全面提高。这显然有利于促进房地产市场的健康发展，从政策执行两年后的情况来看，房地产开发领域确实更加合理、更加有序。
但不得不承认的是，土地招拍挂的出让方式在实施中还有很多不完善的地方。《北京市2005年度土地供应计划》计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计划要求相距甚远，可见无论是政府还是开发商对招拍挂尚没有作好准备。2006年计划供地总量基本与2005年持平，但实际供地数量远远高于2005年实际供应量，供应节奏和具体执行也比2005年把握得好，这是一大进步，但由于供应地块规模、位置等条件的差异，致使部分条件优越地块受到开发商大力追捧，在拍卖过程中价格急速飙升，并从某种程度上引发了房价的上涨，这无疑又是与政策的初衷背道而驰的。
最近，政府又将原来以拍卖为主、价高者得地的成交方式改为以招标为主、综合评估开发的形式，同时又推出了部分“限价地”。这或许可以看作是对“8·31”的一种反思，也可以看作对招拍挂的一次重置，但谁都不能否认“8·31”对于房地产业市场化进程的重大意义，而且只有在不断的摸索中，这一关系重大的行业才可能不断提升。
北京青年报 高彤
