经济适用房：究竟是“大手术”还是“安乐死”？
深圳市政府已经提出未来政府建房的重点将转向“公共租赁住房”，已施行12年之久的经济适用房何去何从再次引起关注
经济适用房的政策在其开始的时候，政府用意是好的，但是如果政策的制定不到位，帮助的将不是真正应该得到帮助的人
因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食
廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题，相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群
“我一直认为经济适用房是个过渡，这个过渡现在应该结束并且早该结束。”7月25日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对记者说。聂梅生认为，经济适用房已经不适应发展的需要，应该取消。改革可以从两方面入手：中等或者中上收入者进入普通商品房，而低收入者进入廉租房。
与聂梅生的看法相呼应的是，日前，深圳市政府提出未来政府建房的重点将转向建设公共租赁住房。政府建房重点将不再放在“经济适用房”，而是转向包括经济适用出租房和廉租房的“公共租赁住房”。
之前，6月底深圳市国土局出台的“深十条”披露，今后，深圳市、区两级财政每年将把全市土地出让净收益的10%用于保障公共租赁住房建设。据记者了解，深圳市国土局正在酝酿其他的公共租赁住房实施细则。
深圳是国内第一个推出廉租房的城市，上个世纪90年代初，深圳市为解决辖区内流动人口日趋增多、居住困难的问题，就建成了全国第一个面向城市低收入家庭和打工者的廉租房住宅小区。此后，全国许多城市纷纷效仿，但是廉租房并未成为各个城市的主流选择，而是一直隐身于“经济适用房”之后，成为住房保障制度中的不为公众注意的配角。
但是，经济适用房在正式施行了12年之后，也日渐陷入尴尬的境地：一方面是相对低廉的经济适用房依然使老百姓趋之若鹜，另一方面不断爆出的经济适用房“猫腻”又使各界要求取消经济适用房的呼声不断高涨。譬如，6月中旬，河南的经济适用房被郑州某市直机关“团购”的消息被媒体披露以后，饱受诟病的经济适用房就成为众矢之的，无数网友跟帖要求取消经济适用房。
之前，“国六条”明确表示，将加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。在这一政策中，发展廉租房被摆在了经济适用房之前，政策的微妙变化，是不是意味着经济适用房将逐渐退出舞台，让廉租房来唱主角？
模糊定位之困
“经济适用房的政策在其开始的时候，政府用意是好的，但是如果政策的制定不到位，帮助的将不是真正应该得到帮助的人。”金融专家、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆说。
经济适用房真正履行其使命源于1998年的房改。
1998年开始，国家房改23号文件---《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发后，福利分房得以终结，开始实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，房改把福利分房变成货币购房以后，便出现了大批中低收入家庭住房的缺位，当时为了解决房改中从福利分房到商品房过程中出现的这种缺位，此前的安居工程改为经济适用房。
按照1994年由建设部、财政部等部门联合颁布《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房被定义为--由相关部门向中低收入家庭的住房困难户提供按照国家住房建设标准而建设的价格低于市场价的普通住房。
显然，当时对经济适用房的定位和商品房之间的区分并不清楚。聂梅生说，当时经济适用房被定义为商品房的一种，但是同时又含有政府补贴性质，如免掉土地出让金，限制开发商的利润等。“这个定位就模糊在商品房和社会保障性质的低收入住宅之间”。
而据记者了解，当时在建设部对经济适用房的性质，也曾有过争议。主要集中在经济适用房是租售并举还是只售不租。
如果租售并举，那么有一部分的经济适用房的产权将会归政府，在政府调控上就比较方便，但是最终采纳的方式是只售不租。
只售不租的经济适用房的一个背景是，1998年开始的房改与当时的拉动内需有直接关系。“当时钢材过剩，只有盖房子才能消耗这些钢材，而经济适用房也被作为拉动内需的一种手段。”聂梅生说。
1998年的房改以后，强势的商品房浪潮开始席卷全国。而经济适用房的模糊定位也为以后出现的问题埋下了伏笔。
随着房价的日益增高，更多时候，经济适用房被各方认为是平抑房价的一种手段。据《中国统计年鉴》(2000-2005年)统计，1999年全国经济适用房开工面积3970万平方米，到2004年累计开发3亿平方米，累计竣工300万套。
而北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为，想用经济适用房来平抑房价，就如吸鸦片，只是短暂的幸福感。
改革还是退场
究竟应该对经济适用房制度进行完善，还是果断取消经济适用房？
2005年两会期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德首先提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。
在记者获得的这份提案中，傅继德直指经济适用房四大弊端。傅继德认为，国家规定土地一级市场掌握在政府，二级市场必须实行拍卖，但经济适用房建设未按此办，而是交给开发商建设，政府给予优惠，按限价销售。这种做法，一是因不招标容易滋生腐败；二是因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理利润；三是因对购房人条件失控而给国家造成不必要的经济负担；四是现在二手房增多，困难户本可买价格低廉的二手房，但都要购经济适用房。
当即，全国人大财经委员会委员段柄仁表示，经济适用房不能取消，而是要完善。
有意思的是，与此同时，全国政协委员田在玮联合其他三位委员，提交《关于加强经济适用住房建设和管理切实解决城镇中低收入家庭住房问题》的提案。提案中指出，与广大中低收入家庭住房消费能力相适应的中低价位、中小户型住房供应比例明显偏低，经济适用住房供应比例甚至出现下降。
据了解，这两份提案的审查意见都是建议国务院交建设部研究办理。
而在全国掀起轩然大波的则是2005年夏天爆发的“取消派”和“保留派”的辩论。
2005年7月，徐滇庆看了报纸上的一篇“排号”购买经济适用房的报道后，奋笔疾书《捅掉经济适用房马蜂窝》、《经济适用房的八大弊端》等文章，指出经济适用房的继续存在不可避免地带来腐败和不公平的分配，应该立即叫停经济适用房，北京师范大学房地产研究中心主任董藩也同时呼吁对经济适用房进行革命。
徐滇庆告诉记者，经济适用房的目标和通常文字上的表述是完全不一致的。经济学上最基本的理论就是，在任何时候，政府都不能用财政手段补贴“中产阶级”，否则就会引起恶性的通货膨胀。
事实上，按照目前的规定，经济适用房保障对象定位于中低收入家庭，而这个群体在所有购房对象中可以占到70%到80%。
徐滇庆认为，因为这个群体过于庞大，所以在没有办法来挑选补贴对象的时候，只好排队来解决，但是排队的一个结果就是倒卖房号。
曾在北京买过经济适用房的周艳玲告诉记者，她在买房的时候，也曾有雇人排号的想法。“排号的时候，大爷、大妈是整天、整夜排队”，去年北京有的经济适用房的房号甚至炒到了12万到15万，而且有的中介公司直接从房地产开发商处拿房号，然后倒卖。
“取消派”董藩认为，经济适用房已经出现购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控等问题，在很大程度上可以看作是计划经济调节、管理功能的延续，必须予以取消。
另一方面，主张经济适用房应该保留的意见也不少。中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心的观点颇有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食。时过一年之后，2006年7月25日，曾主张取消经济适用房的傅继德婉拒了记者的采访，原因是现在建设部、国务院也还在提倡经济适用房，“只要管理好了也可以。”
事实上，经济适用房建设中的建设资金、土地来源也是大家争论的焦点之一。
6月底，一位郑州市的房地产老总告诉记者，一般来说，承建经济适用房的开发商，30%左右的资金要首先由参加建房子的人交纳，而开发商获取的是4%到5%左右的代理费。
但是，开发商获得利润不止于此。在销售的时候，开发商要与政府物价部门协商，按照利润不超过一定比例的原则确定销售价格，按照规定，经济适用房的利润要控制在3%，但是在虚报成本、审查不严的情况下，往往超越此界线。同时一些地方政府还允许开发商在经济适用房项目开发中开辟出一部分商品房加以销售。
而作为政府内部来说，还存在一种矛盾。按照规定，对经济适用房免征土地出让金，这样地方行政性收费和税收要大大减少，这必然使得地方政府建设经济适用房缺少积极性。
来源：人民网
经济适用房的政策在其开始的时候，政府用意是好的，但是如果政策的制定不到位，帮助的将不是真正应该得到帮助的人
廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题，相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群
“我一直认为经济适用房是个过渡，这个过渡现在应该结束并且早该结束。”7月25日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对记者说。聂梅生认为，经济适用房已经不适应发展的需要，应该取消。改革可以从两方面入手：中等或者中上收入者进入普通商品房，而低收入者进入廉租房。
与聂梅生的看法相呼应的是，日前，深圳市政府提出未来政府建房的重点将转向建设公共租赁住房。政府建房重点将不再放在“经济适用房”，而是转向包括经济适用出租房和廉租房的“公共租赁住房”。
之前，6月底深圳市国土局出台的“深十条”披露，今后，深圳市、区两级财政每年将把全市土地出让净收益的10%用于保障公共租赁住房建设。据记者了解，深圳市国土局正在酝酿其他的公共租赁住房实施细则。
深圳是国内第一个推出廉租房的城市，上个世纪90年代初，深圳市为解决辖区内流动人口日趋增多、居住困难的问题，就建成了全国第一个面向城市低收入家庭和打工者的廉租房住宅小区。此后，全国许多城市纷纷效仿，但是廉租房并未成为各个城市的主流选择，而是一直隐身于“经济适用房”之后，成为住房保障制度中的不为公众注意的配角。
但是，经济适用房在正式施行了12年之后，也日渐陷入尴尬的境地：一方面是相对低廉的经济适用房依然使老百姓趋之若鹜，另一方面不断爆出的经济适用房“猫腻”又使各界要求取消经济适用房的呼声不断高涨。譬如，6月中旬，河南的经济适用房被郑州某市直机关“团购”的消息被媒体披露以后，饱受诟病的经济适用房就成为众矢之的，无数网友跟帖要求取消经济适用房。
之前，“国六条”明确表示，将加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。在这一政策中，发展廉租房被摆在了经济适用房之前，政策的微妙变化，是不是意味着经济适用房将逐渐退出舞台，让廉租房来唱主角？
模糊定位之困
“经济适用房的政策在其开始的时候，政府用意是好的，但是如果政策的制定不到位，帮助的将不是真正应该得到帮助的人。”金融专家、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆说。
经济适用房真正履行其使命源于1998年的房改。
1998年开始，国家房改23号文件---《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发后，福利分房得以终结，开始实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，房改把福利分房变成货币购房以后，便出现了大批中低收入家庭住房的缺位，当时为了解决房改中从福利分房到商品房过程中出现的这种缺位，此前的安居工程改为经济适用房。
按照1994年由建设部、财政部等部门联合颁布《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房被定义为--由相关部门向中低收入家庭的住房困难户提供按照国家住房建设标准而建设的价格低于市场价的普通住房。
显然，当时对经济适用房的定位和商品房之间的区分并不清楚。聂梅生说，当时经济适用房被定义为商品房的一种，但是同时又含有政府补贴性质，如免掉土地出让金，限制开发商的利润等。“这个定位就模糊在商品房和社会保障性质的低收入住宅之间”。
而据记者了解，当时在建设部对经济适用房的性质，也曾有过争议。主要集中在经济适用房是租售并举还是只售不租。
如果租售并举，那么有一部分的经济适用房的产权将会归政府，在政府调控上就比较方便，但是最终采纳的方式是只售不租。
只售不租的经济适用房的一个背景是，1998年开始的房改与当时的拉动内需有直接关系。“当时钢材过剩，只有盖房子才能消耗这些钢材，而经济适用房也被作为拉动内需的一种手段。”聂梅生说。
1998年的房改以后，强势的商品房浪潮开始席卷全国。而经济适用房的模糊定位也为以后出现的问题埋下了伏笔。
随着房价的日益增高，更多时候，经济适用房被各方认为是平抑房价的一种手段。据《中国统计年鉴》(2000-2005年)统计，1999年全国经济适用房开工面积3970万平方米，到2004年累计开发3亿平方米，累计竣工300万套。
而北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为，想用经济适用房来平抑房价，就如吸鸦片，只是短暂的幸福感。
改革还是退场
究竟应该对经济适用房制度进行完善，还是果断取消经济适用房？
2005年两会期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德首先提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。
在记者获得的这份提案中，傅继德直指经济适用房四大弊端。傅继德认为，国家规定土地一级市场掌握在政府，二级市场必须实行拍卖，但经济适用房建设未按此办，而是交给开发商建设，政府给予优惠，按限价销售。这种做法，一是因不招标容易滋生腐败；二是因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理利润；三是因对购房人条件失控而给国家造成不必要的经济负担；四是现在二手房增多，困难户本可买价格低廉的二手房，但都要购经济适用房。
当即，全国人大财经委员会委员段柄仁表示，经济适用房不能取消，而是要完善。
有意思的是，与此同时，全国政协委员田在玮联合其他三位委员，提交《关于加强经济适用住房建设和管理切实解决城镇中低收入家庭住房问题》的提案。提案中指出，与广大中低收入家庭住房消费能力相适应的中低价位、中小户型住房供应比例明显偏低，经济适用住房供应比例甚至出现下降。
据了解，这两份提案的审查意见都是建议国务院交建设部研究办理。
而在全国掀起轩然大波的则是2005年夏天爆发的“取消派”和“保留派”的辩论。
2005年7月，徐滇庆看了报纸上的一篇“排号”购买经济适用房的报道后，奋笔疾书《捅掉经济适用房马蜂窝》、《经济适用房的八大弊端》等文章，指出经济适用房的继续存在不可避免地带来腐败和不公平的分配，应该立即叫停经济适用房，北京师范大学房地产研究中心主任董藩也同时呼吁对经济适用房进行革命。
徐滇庆告诉记者，经济适用房的目标和通常文字上的表述是完全不一致的。经济学上最基本的理论就是，在任何时候，政府都不能用财政手段补贴“中产阶级”，否则就会引起恶性的通货膨胀。
事实上，按照目前的规定，经济适用房保障对象定位于中低收入家庭，而这个群体在所有购房对象中可以占到70%到80%。
徐滇庆认为，因为这个群体过于庞大，所以在没有办法来挑选补贴对象的时候，只好排队来解决，但是排队的一个结果就是倒卖房号。
曾在北京买过经济适用房的周艳玲告诉记者，她在买房的时候，也曾有雇人排号的想法。“排号的时候，大爷、大妈是整天、整夜排队”，去年北京有的经济适用房的房号甚至炒到了12万到15万，而且有的中介公司直接从房地产开发商处拿房号，然后倒卖。
“取消派”董藩认为，经济适用房已经出现购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控等问题，在很大程度上可以看作是计划经济调节、管理功能的延续，必须予以取消。
另一方面，主张经济适用房应该保留的意见也不少。中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心的观点颇有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房，是因噎废食。时过一年之后，2006年7月25日，曾主张取消经济适用房的傅继德婉拒了记者的采访，原因是现在建设部、国务院也还在提倡经济适用房，“只要管理好了也可以。”
事实上，经济适用房建设中的建设资金、土地来源也是大家争论的焦点之一。
6月底，一位郑州市的房地产老总告诉记者，一般来说，承建经济适用房的开发商，30%左右的资金要首先由参加建房子的人交纳，而开发商获取的是4%到5%左右的代理费。
但是，开发商获得利润不止于此。在销售的时候，开发商要与政府物价部门协商，按照利润不超过一定比例的原则确定销售价格，按照规定，经济适用房的利润要控制在3%，但是在虚报成本、审查不严的情况下，往往超越此界线。同时一些地方政府还允许开发商在经济适用房项目开发中开辟出一部分商品房加以销售。
而作为政府内部来说，还存在一种矛盾。按照规定，对经济适用房免征土地出让金，这样地方行政性收费和税收要大大减少，这必然使得地方政府建设经济适用房缺少积极性。
来源：人民网
