青岛普通商品房全接触：供地千亩可建住房72万平方
普通商品房卖给谁？有多少地建普通商品房？普通商品房价格怎么定？
在建设部近日再次出面对“经济适用房将被取消”的传闻辟谣的同时，建设部联合多部委进行多时的住房保障体系改革调研，已经悄悄结束，其中确实牵涉到经济适用房重新调整等等问题。“对于未来的住房保障体系，建设部及相关部门有了比较成型的规划思路。”建设部一位官员表示。而早在两个月前市场上首次传出“取消经济适用房”消息时，恰恰是上述调研的启动阶段。
据相关媒体披露目前成型的规划思路，实际上是对现有经济适用房、廉租房、限价商品房（中低价位普通商品房）三类住房保障产品各自功能的重新划分与界定。按照现在的规划思路，廉租房将提供给那些处在生活最低保障线上下的人群租住，并由政府财政给予相应补贴；租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线，但又无力购买销售型经济适用房”的人群，销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者。
最具争议的是，眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。
就在北京等地还在为住房保障制度转型的具体调整“挠头”时，青岛已经完成了相关政策转向2年了：2004年青岛市政府出台实施了《青岛市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《青岛市经济适用住房管理办法》和《青岛市普通商品住房管理办法》，将经济适用住房的供应对象调整为低收入家庭，新增加了普通商品住房供应层次。我市住房供应体系转变为两渠道、四层次，经济适用住房由改善型转变为保障型，普通商品住房成为面向中等收入家庭的具有政策性的商品住房。那么，现在青岛的廉租房与限价商品房已经发展到什么程度？相关政策如何？哪些青岛购房者有机会获得购买普通商品房的机会？
记者从青岛市国土资源部门了解到相关情况与数据。
核心解读：“三大机制”为核心
“三大机制”即以挖潜存量土地为主的土地储备机制、以限定销售价格、建设标准为主的附加条件土地出让机制、以公开销售为主的销售监管机制。
核心提问一：普通商品房卖给谁？
提问理由：普通商品房因为是限价房，所以一定会引起许多人的购买意愿。在过去的经济适用房中，出现过名为经济适用房，但面积超大，购房者资格不清等现象。这使得一段时间内，经济适用房脱离了其建设初衷，普通商品房会不会也是如此？
普通商品房执行“三定”，即定供应对象、定销售价格、定套型面积。普通商品住房销售给家庭人均收入低于城市人均可支配收入1.5倍的住房困难家庭，其销售价格在土地出让前按低于同地段商品住房平均价格20％的标准确定，其建设标准以中、小套型为主，套型建筑面积最大不超过120平方米。在倾斜配给方面，按照困难优先、逐步改善的原则，优先销售给城市公益性和基础设施项目的被拆迁人、危房户、住房困难户和市劳动、人事部门批准引进的人才。
此外还有“四限”原则：即限定销售价格、套型面积、供应对象、限定建设标准，并作为土地出让的附加条件，出让土地。“两公开”，公开竞争地价、公开销售住房。
在销售许可方面，规定必须经行政主管部门销售许可后方可进行销售。在限制交易方面，规定普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。在公开销售方面，将销售程序纳入政府规章，明确了房源公告、申请登记、入围排序、公开摇号、入围公告、轮候选房六个环节的法定程序和工作规范。
核心提问二：有多少地建普通商品房？
提问理由：有了政策，关键还在落实。解决住房问题，没有量的投入是不可能的。那青岛自施行普通商品房政策以来，土地投放能否支持政策开展？
市政府了确定的主城区内普通商品住房用地供应两个1000亩的土地供应指标。在土地倾斜供应方面，市政府规定，对纳入储备后拟“招拍挂”出让的住宅用地，除政府指定项目和农村经济发展用地外，其余部分全部用于建设中低价位普通商品住房。
在存量土地挖潜方面，2005年初，我市对市区存量土地进行了拉网式排查，落实了土地的权属、数量、用途和闲置时间等情况，根据实际情况，实施了挖掘土地资源潜力的各种措施，并将挖潜土地主要用于普通商品住房建设，有力地保障了普通商品住房用地的供应。2005年5月11日，我市首次挂牌出让4宗380多亩普通商品住房用地，拉开了普通商品住房用地供应的序幕。到2006年6月，已推出普通商品住房项目用地19宗，土地面积1083亩，可建住房面积达72万平方米。
核心提问三：普通商品房价格怎么定？
核心提问：限价房的出现，很容易被看做是对合理房价的一个参考指数？因此其定价原则就格外重要，价格怎么定的？周边房价有什么可比性？这是所有购房者都关心的问题。
定价保持合理差价原则：销售价格应以周边商品住房平均价格为基础，并与周边商品房价格保持下浮比例为20％的合理差价（市政府根据房地产市场调控需要，适时调整下浮比例）。评估调查结合原则：周边商品房平均价格采用评估和调查两种方式，通过按照每种方式出具的结果权重各占50％的方法取得。选取同级地最近项目原则：调查和评估所选取的可比实例的数量为三到五个（可以选取的商品房数量不能满足要求的，采用周边二手房市场交易均价，并做合理修正），并与普通商品住房项目处于同一土地级别，相互距离体现最近。
数字 部分已出让普通商品房用地
四方区重庆南路88号，规划建筑面积18995平方米，限定销售均价（以下称限价）为4950元／平方米；
四方区瑞昌路146号，规划建筑面积3570平方米，限价4750元／平方米；
李沧区永平路31号，规划建筑面积22480平方米，限价3900元／平方米；
李沧区青山路南、浮山路西，规划建筑面积20620平方米，限价3600元／平方米。
市北区芝泉路28号，住宅规划建筑面积为23460平方米，限价7420元／平方米；
市北区营口路81号，住宅规划建筑面积为16100平方米，限价4800元／平方米；
李沧区重庆中路959号，规划建筑面积93748平方米，限价3394元／平方米；
李沧区九水路184号，规划建筑面积为41250平方米，限价3883元／平方米。
大港二路6号，限价为4800元／平方米。
营口路81号，限价为4800元／平方米。
萍乡路26号、28号限价为3900元／平方米。
山东路西、宁夏路北，住宅建筑面积为60618平方米，限价为5800元／平方米。
李沧区虎山路11号，规划建筑面积分别为118867平方米，限限价为3800元／平方米。
延吉路152号，土地面积1.8万平方米，限价为4960元／平方米
清江路1号，土地总面积5.69万平方米，限价为4080元／平方米。
2006将出让普通商品房用地
市北区：8宗地块，辽宁路94号，延吉路152号，延吉路98号，吴石支路，镇江路18号，田家村北，辽阳西路南、劲松三路西，辽阳西路北、福州路东，出让的土地总面积152678平方米，规划建筑面积353837平方米。
四方区：今年有10宗地块，清江路1号，洛阳路12号，长沙路北两宗地块，海岸路2号，宜昌路1号，台柳路东、308国道西、郑州路南两宗地块，四流南路9－13号，湖清路15号，出让的土地总面积754974平方米，规划建筑面积达1369471平方米。
李沧区：今年将出让3宗地块，枣山路329号、枣山路166号、重庆中路211号，出让的土地面积95900平方米，规划建筑面积108133平方米。
崂山区：小埠东村，土地面积7万平方米。
[延伸阅读] 更多关于普通商品房
记者 李峥 青岛晚报
在建设部近日再次出面对“经济适用房将被取消”的传闻辟谣的同时，建设部联合多部委进行多时的住房保障体系改革调研，已经悄悄结束，其中确实牵涉到经济适用房重新调整等等问题。“对于未来的住房保障体系，建设部及相关部门有了比较成型的规划思路。”建设部一位官员表示。而早在两个月前市场上首次传出“取消经济适用房”消息时，恰恰是上述调研的启动阶段。
最具争议的是，眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。
就在北京等地还在为住房保障制度转型的具体调整“挠头”时，青岛已经完成了相关政策转向2年了：2004年青岛市政府出台实施了《青岛市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《青岛市经济适用住房管理办法》和《青岛市普通商品住房管理办法》，将经济适用住房的供应对象调整为低收入家庭，新增加了普通商品住房供应层次。我市住房供应体系转变为两渠道、四层次，经济适用住房由改善型转变为保障型，普通商品住房成为面向中等收入家庭的具有政策性的商品住房。那么，现在青岛的廉租房与限价商品房已经发展到什么程度？相关政策如何？哪些青岛购房者有机会获得购买普通商品房的机会？
记者从青岛市国土资源部门了解到相关情况与数据。
核心解读：“三大机制”为核心
“三大机制”即以挖潜存量土地为主的土地储备机制、以限定销售价格、建设标准为主的附加条件土地出让机制、以公开销售为主的销售监管机制。
核心提问一：普通商品房卖给谁？
提问理由：普通商品房因为是限价房，所以一定会引起许多人的购买意愿。在过去的经济适用房中，出现过名为经济适用房，但面积超大，购房者资格不清等现象。这使得一段时间内，经济适用房脱离了其建设初衷，普通商品房会不会也是如此？
普通商品房执行“三定”，即定供应对象、定销售价格、定套型面积。普通商品住房销售给家庭人均收入低于城市人均可支配收入1.5倍的住房困难家庭，其销售价格在土地出让前按低于同地段商品住房平均价格20％的标准确定，其建设标准以中、小套型为主，套型建筑面积最大不超过120平方米。在倾斜配给方面，按照困难优先、逐步改善的原则，优先销售给城市公益性和基础设施项目的被拆迁人、危房户、住房困难户和市劳动、人事部门批准引进的人才。
此外还有“四限”原则：即限定销售价格、套型面积、供应对象、限定建设标准，并作为土地出让的附加条件，出让土地。“两公开”，公开竞争地价、公开销售住房。
在销售许可方面，规定必须经行政主管部门销售许可后方可进行销售。在限制交易方面，规定普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。在公开销售方面，将销售程序纳入政府规章，明确了房源公告、申请登记、入围排序、公开摇号、入围公告、轮候选房六个环节的法定程序和工作规范。
核心提问二：有多少地建普通商品房？
提问理由：有了政策，关键还在落实。解决住房问题，没有量的投入是不可能的。那青岛自施行普通商品房政策以来，土地投放能否支持政策开展？
市政府了确定的主城区内普通商品住房用地供应两个1000亩的土地供应指标。在土地倾斜供应方面，市政府规定，对纳入储备后拟“招拍挂”出让的住宅用地，除政府指定项目和农村经济发展用地外，其余部分全部用于建设中低价位普通商品住房。
在存量土地挖潜方面，2005年初，我市对市区存量土地进行了拉网式排查，落实了土地的权属、数量、用途和闲置时间等情况，根据实际情况，实施了挖掘土地资源潜力的各种措施，并将挖潜土地主要用于普通商品住房建设，有力地保障了普通商品住房用地的供应。2005年5月11日，我市首次挂牌出让4宗380多亩普通商品住房用地，拉开了普通商品住房用地供应的序幕。到2006年6月，已推出普通商品住房项目用地19宗，土地面积1083亩，可建住房面积达72万平方米。
核心提问三：普通商品房价格怎么定？
核心提问：限价房的出现，很容易被看做是对合理房价的一个参考指数？因此其定价原则就格外重要，价格怎么定的？周边房价有什么可比性？这是所有购房者都关心的问题。
定价保持合理差价原则：销售价格应以周边商品住房平均价格为基础，并与周边商品房价格保持下浮比例为20％的合理差价（市政府根据房地产市场调控需要，适时调整下浮比例）。评估调查结合原则：周边商品房平均价格采用评估和调查两种方式，通过按照每种方式出具的结果权重各占50％的方法取得。选取同级地最近项目原则：调查和评估所选取的可比实例的数量为三到五个（可以选取的商品房数量不能满足要求的，采用周边二手房市场交易均价，并做合理修正），并与普通商品住房项目处于同一土地级别，相互距离体现最近。
数字 部分已出让普通商品房用地
四方区重庆南路88号，规划建筑面积18995平方米，限定销售均价（以下称限价）为4950元／平方米；
四方区瑞昌路146号，规划建筑面积3570平方米，限价4750元／平方米；
李沧区永平路31号，规划建筑面积22480平方米，限价3900元／平方米；
李沧区青山路南、浮山路西，规划建筑面积20620平方米，限价3600元／平方米。
市北区芝泉路28号，住宅规划建筑面积为23460平方米，限价7420元／平方米；
市北区营口路81号，住宅规划建筑面积为16100平方米，限价4800元／平方米；
李沧区重庆中路959号，规划建筑面积93748平方米，限价3394元／平方米；
李沧区九水路184号，规划建筑面积为41250平方米，限价3883元／平方米。
大港二路6号，限价为4800元／平方米。
营口路81号，限价为4800元／平方米。
萍乡路26号、28号限价为3900元／平方米。
山东路西、宁夏路北，住宅建筑面积为60618平方米，限价为5800元／平方米。
李沧区虎山路11号，规划建筑面积分别为118867平方米，限限价为3800元／平方米。
延吉路152号，土地面积1.8万平方米，限价为4960元／平方米
清江路1号，土地总面积5.69万平方米，限价为4080元／平方米。
2006将出让普通商品房用地
市北区：8宗地块，辽宁路94号，延吉路152号，延吉路98号，吴石支路，镇江路18号，田家村北，辽阳西路南、劲松三路西，辽阳西路北、福州路东，出让的土地总面积152678平方米，规划建筑面积353837平方米。
四方区：今年有10宗地块，清江路1号，洛阳路12号，长沙路北两宗地块，海岸路2号，宜昌路1号，台柳路东、308国道西、郑州路南两宗地块，四流南路9－13号，湖清路15号，出让的土地总面积754974平方米，规划建筑面积达1369471平方米。
李沧区：今年将出让3宗地块，枣山路329号、枣山路166号、重庆中路211号，出让的土地面积95900平方米，规划建筑面积108133平方米。
崂山区：小埠东村，土地面积7万平方米。
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记者 李峥 青岛晚报
