易宪容：调控最主要得把目前高房价降下来
近来，有政府官员认为，目前国内民众的住房自有率过高，超前住房消费严重，因此国家应调整目前鼓励全民买房的住房政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。此言一出，立即在媒体掀起巨大波澜，引发了关于买房好还是租房好的热烈讨论。
一般来说，保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志。但是这种居住权如何来安排、如何来分配、如何来保障，不同的经济制度、不同的国家是不一样的。政府要思考的是，面对着国内高房价，政府应建立哪种适应中国的住房保障体系。
在市场经济下，各个国家或地区往往也会根据其经济与社会条件做出不同的安排。比如，在中国香港、新加坡，由于地理条件与经济环境，也就决定它采取的是高房价、高地价、高公屋的住房分配模式， 即绝大多数中低收入的民众的住房问题，由政府建立廉租屋或公屋来解决，而中高收入的居民的住房问题则就通过市场的商品房来解决。
可以说，这样的一种住房分配的发展模式，对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种不错的选择。在土地稀缺程度较高、土地为政府所有的条件下，如果房价过低，也就不能够显示出该地土地的稀缺程度；但房价高又必然把绝大多数中低收入的民众排除在市场之外，因此该地政府只能通过特殊的住房保障体系来解决中低收入民众的住房问题。加上中国香港、新加坡的经济繁荣与法律体系健全，这样也就形成一套独特的住房保障体系。比如，香港50%以上民众通过公屋来解决。那么，香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式在中国内地可行吗？一种大国经济与一种岛地经济是无法比拟的，不要说香港的房地产发展模式存在一定弊端，即使是一种发展较好的模式，也不一定适应中国内地。因为，从中国的国情来看，中国内地的中低收入者占整个社会人口70%以上。如果让这70%人口也进入住房保障体系，政府在这方面财力十分有限。
因此，从目前内地的房地产发展模式来看，政府想学习香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式不大可能。中国住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力的低收入家庭、老人、病人等不超过10%的人群，否则政府没有财政能力来解决70%以上中低收入民众的住房问题。
至于绝大多数居民的住房问题，只能在政府各种帮助下通过市场来解决。比如说对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等方式来进行。而要做到这一点，就得把目前过高的房价降下来，各地方政府有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。
中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%极低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20%—80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证（美国有《住宅支付法》）国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
结论：重构中国的住房保障体系已经势在必行。
（作者系中国社会科学院金融发展与金融制度研究室主任）
第一财经网 易宪容
在市场经济下，各个国家或地区往往也会根据其经济与社会条件做出不同的安排。比如，在中国香港、新加坡，由于地理条件与经济环境，也就决定它采取的是高房价、高地价、高公屋的住房分配模式， 即绝大多数中低收入的民众的住房问题，由政府建立廉租屋或公屋来解决，而中高收入的居民的住房问题则就通过市场的商品房来解决。
可以说，这样的一种住房分配的发展模式，对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种不错的选择。在土地稀缺程度较高、土地为政府所有的条件下，如果房价过低，也就不能够显示出该地土地的稀缺程度；但房价高又必然把绝大多数中低收入的民众排除在市场之外，因此该地政府只能通过特殊的住房保障体系来解决中低收入民众的住房问题。加上中国香港、新加坡的经济繁荣与法律体系健全，这样也就形成一套独特的住房保障体系。比如，香港50%以上民众通过公屋来解决。那么，香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式在中国内地可行吗？一种大国经济与一种岛地经济是无法比拟的，不要说香港的房地产发展模式存在一定弊端，即使是一种发展较好的模式，也不一定适应中国内地。因为，从中国的国情来看，中国内地的中低收入者占整个社会人口70%以上。如果让这70%人口也进入住房保障体系，政府在这方面财力十分有限。
因此，从目前内地的房地产发展模式来看，政府想学习香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式不大可能。中国住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力的低收入家庭、老人、病人等不超过10%的人群，否则政府没有财政能力来解决70%以上中低收入民众的住房问题。
至于绝大多数居民的住房问题，只能在政府各种帮助下通过市场来解决。比如说对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等方式来进行。而要做到这一点，就得把目前过高的房价降下来，各地方政府有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。
中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%极低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20%—80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证（美国有《住宅支付法》）国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
结论：重构中国的住房保障体系已经势在必行。
（作者系中国社会科学院金融发展与金融制度研究室主任）
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