青岛海底隧道引发老市区西镇地产复活之路
今天，贵州路已经开始走向繁荣。在海底隧道贯通之后，西镇复活之路将会更快。
核心提示：
站在栈桥回澜阁前，视线穿过碧海与蓝天的缝隙向西望去，高低错落的楼宇在白云和海平面的映衬下显得格外美丽，以至于许多来过青岛的人都会以这里为背景按下快门，将海天人一色凝固，带回家去，珍藏起来。而照片的背景就是今天已经被广义化了的“西镇”。
在过去的十余年间，像青岛许多老城区那样，西镇也悄悄地在历史沧桑中载沉载浮。然而，从2005年下半年开始，这里的一切都在发生着变化，———弥合青黄千年不接的海底隧道选择在这里作为出口。随着附近海域用途的一系列潜在变局，这里开始成为一片投资的热土。
在这场愈演愈烈的投资浪潮中，西镇重新走入了人们的视野。对于这个古老的城区，等待它的将是浴火中的重生，还是在投资浪潮中失去自我，一切都值得我们去探寻。
A 行走在辉煌和没落之间
翻开青岛的行政区划图，行政管理意义上的西镇包括八大峡、台西、云南路三个街道办事处。但生活中的人们并没有这种明确的行政区划概念，于是，人们口中称呼的创意成分就加大了许多，今天许多人口头意义上的“西镇”还包括团岛、轮渡等其他几个地方，这个位置已经相当于旧行政区划里的台西区。
“相对于今天西镇的经济萧条，在十几年前，这里还一度相当红火。”在贵州路上开小卖店的老于说。老于以前是四川路上一家工厂的老工人，工厂倒闭了，现在老于靠卖日用品为生。
历史上的西镇曾经诞生了许多有影响力的企业，其中以由橡胶九厂转变而来的双星集团名气最大。
青岛食品厂当年的发家之地就在西镇的云南路上，钙奶饼干养育了青岛的几代人，以至于走在云南路随便问一个老人，他们都会详细地告诉你青岛食品厂在云南路北部的一个狭长的胡同里。
青岛造船厂是西镇这片土地上又一个佼佼者。今天西海岸的造船和修船已经形成了产业化发展，但从历史角度来分析，青岛的造船历史却是从地处团岛和轮渡之间的青岛造船厂发展起来的。
抛弃生硬的工业文明，西镇在青岛早期商业发展中也占据重要的位置。当年的老青岛都有这样一句口头语：“东有海天，西有华天”，这是青岛当时两个最上档次的酒店，西镇就占据其一。而当年的法宝超市在落户青岛之后，也把一个重要的店铺选择在了费县路上，这是一种了不起的商业地位。
然而，随着青岛发展重心的整体东进，在中山商圈都已经整体没落的背景下，远在中山路以西的西镇走向衰落已经不可幸免。随着东部商圈的确立，加之地理位置的偏僻，西镇已从人们的视线中逐渐消失，只是人们需要去轮渡的时候，才会穿越这片居民楼林立的老城区。
这种状况一直持续了近十年时间。西镇本身经济的弱化，加之外来移民的增加，西镇的区域概念都已经少有人提及，西镇这艘曾经风光的大船从历史中沉没了。
B 一条隧道引发的投资热
然而，从2005年开始，这一切都悄悄地发生了变化，跨海通道最后选择了先桥后隧，而隧道出口就选择在团岛西部。这条原本为了改变青岛和黄岛命运的隧道，却让西镇成了最大的受益者。
隧道建成会给西镇带来什么？答案就是客流、物流，还有无限的商业机会，以及交通改善之后带来的居住环境优化。
其实，西镇并不缺乏客流，只是缺乏一个把客流集中起来的手段。
西镇本身有多少人？这是一个不好统计的数字。因为房屋租金的便宜，让这里成为无数城市移民的落脚点，更因为前海人心理上的愉悦优势，让许多老青岛宁可住房条件再差也要住在市南老城区。于是，在西镇出现了一个有别于其他老城区的现象：不仅海边的房子人满为患，而且一些破旧老房也住满了人。除了租金便宜，还因为这里物价较低、购物方便，这些因素综合在一起，就是在无形中降低了该区域的生活成本。
一般的常规说法是西镇有15万人口，15万人口是个什么概念？就是与浮山后居民区旗鼓相当，而相对与浮山后交通的四通八达，西镇三面环海，一面临近铁路，西镇的出口只有在栈桥附近不足200米的区域。于是，每天清晨，在贵州路这条西镇地区最重要的交通大动脉上，我们可以看到近十条线路的公交车鱼贯而出，而每个公交车上都是拥挤的人群，这些公交车除了满足游客去栈桥的需要，剩下基本都是为了满足西镇人们的交通所需。
15万人的区域必定存在一个不可小视的客流，而由15万人带动的社会需求更是一组巨大的天文数字，这是任何一个商家都不容放过的机会。
双星是最早看到这里价值所在的商家，利用原有老厂房地皮建造起来的金色海岸已经成为西镇地带最为顶级的楼盘。目前，金色海岸二手房的价格也要在8000元左右。青啤也把地产项目做到了贵州路上，在教师之家东侧的瀚海华庭项目已经开始销售，由于该项目是附带商业项目的高层建筑，而且能够看海景，价格已经相当高。
在双星和青啤等大项目竞相在这里占据地盘之后，许多有投资眼光的人们也把西镇作为老城区地产投资的最后处女地。记者在21世纪不动产的房源目录上看到瀚海华庭的楼盘在其中占据相当高的比例。这是典型的投资行为，足见这里的投资火热程度。
相对于这股投资的火热，西镇作为一个独特的地段，由它自身优势引发的居住需求也相当强劲。
“西镇是青岛地区仅有的两个三面环海的区域之一，另外一个是八大关，西镇东临青岛湾、南靠团岛湾、西接胶州湾，三面环海的地理优势让这里的空气流通颇为理想，相对于城市中部空气的日益恶化，海上的空气每时每刻都在西镇的上空穿越，这在日益讲究生活环境的今天，显得颇为重要。来这里购买二手房的很多，90年代以后二手房的价格已经突破了6000元。”郓城南路上21世纪不动产的工作人员告诉记者。
而随着双星和青啤等地产项目的竣工，贵州路两侧及其以南已经基本改造完毕，伴随青啤地产而生的半岛购物广场开业之后将对整个西镇地区的消费形成巨大的拉动作用，加之原有的华普、法宝外加团岛、双星两大农贸市场，让这里的生活变得相当便利。
C 交通死角变身要道
而海底隧道贯通之后，这里将由原来的交通死角变为交通要道，而给西镇形成交通解渴作用的不仅仅是海底隧道，还有海路和铁路。
西镇原本不缺乏铁路资源，而铁路资源的优势对于联系日益紧密的半岛城市群外来城市移民拥有重要的吸引力。“我住在西镇，每个周六早晨都坐火车回烟台老家度周末，周日晚上乘坐最后一班火车10点左右到达青岛，然后走着回家，很方便。”王小姐对记者说。
西镇向来不失海路交通的枢纽地位，轮渡一直是青岛与黄岛、薛家岛之间重要的通道，虽然海底隧道贯通之后，会对轮渡进行一定的冲击，但轮渡完全可以改走其他线路赢得新的发展机遇。
因为多种复杂原因，导致八大峡码头一直没有成为青岛重要的交通枢纽，但在今天，八大峡码头已经逐渐从低谷中走了出来，在轮渡垄断与西海岸交通的时候，八大峡码头已经成为青岛海上旅游的重要基地。这种旅游不是单纯的前海游，而是面向竹岔岛、大公岛、灵山岛等路线的出海游，八大峡码头在这块市场的垄断地位已经无可取代。而有消息透露，青岛港也有计划把部分船舶码头转移到这里，八大峡码头距离重新复活已经时日不远。
西镇北部就是有着东方维多利亚港之称的小港湾，“目前，小港湾改造项目拆迁已经开始动工。”市北区相关负责人透露，在未来，这里的功能定位就是集旅游、度假、休闲、娱乐为一体。这不仅将一改西镇北部人流冷清的局面，而且更为西镇赢得了在栈桥之外的又一个陆地出口。届时，西镇将完成在海上、公路、铁路三大交通的畅通无阻，西镇将全面复活。
人逢喜事精神爽。对于西镇来说，最近一段时间好消息不断，歇业多年的华天大酒店被成功复活，而中苑广场建科技馆一事正在调研过程之中，假如能够成功，西镇的功能将不仅仅是居住和交通，还有更为重要的商业、文化、科技等等。
D 看未来，胜算几何？
当前，海底隧道引发的西镇投资热一浪高过一浪，但西镇在复活道路上还必须迈过几个坎儿。
长达十几年的沉没，让西镇的经济土壤变得相当贫瘠。西镇的商业消费还停留在一个草根阶段，这也是造成在今天贵州路西端可以十家肉食店林立街头均生意兴隆，却支撑不起一个像样的星级饭店的原因。西镇除了最基本的商业设施以外，几乎鲜有特色的经济项目，这也是西镇复活路上急需解决的问题。
近十年来，青岛旅游经济以极其迅猛的速度发展。但作为与栈桥几乎没有什么人为和天然界限的西镇却多年来与旅游无缘。
即使在旅游旺季的七、八月，第六海水浴场往往人满为患，而与此形成鲜明对比的是，在不足1000米之外的中苑广场却鲜有人至。甚至许多城市移民都不知道在八大峡码头西侧还有一片柔软的沙滩和深向海里的半岛。
近在咫尺却难以分羹青岛旅游业是西镇过去发展的一处硬伤，从某种程度上探讨，十年来，西镇落伍就落在旅游上。当然，这也是西镇未来发展的一个重要突破口。
其实，西镇发展旅游经济极具优势，不仅因为它与沿海一线连成一片，不存在交通上的障碍，而且还因为这里的居民多为老青岛，基本保持了青岛人的生活特征，这在越来越倡导体验游的今天，对外来游客具有更大的吸引力。
从2005年开始，西镇的旅游状况已经开始悄悄地发生了变化。一方面，随着金狮100、如家快捷等经济型酒店先后落户西镇，在为西镇赢得一定客流量的同时，也让更多的本地人和外地人认识到了西镇的优势；另一方面，西镇已经开始有意无意地开发特色景点。2006年初，青岛食品厂老厂房被上海一家公司看中，计划发展创意产业，这不仅会使老厂房成为西镇的特色景点，还很有可能为西镇的旧城改造提供一种新的思路。从长远来看，后者的意义要大于前者。而正在争论中的“中苑广场建科技馆”一旦能够成行，那将为西镇增加一处名正言顺的景点，对于吸引栈桥人气向西延伸具有重要的作用。
当然，无论西镇未来是发展多角度的旅游经济，还是单纯充当一条交通要道，现代服务业的水平必须得到改善。
这种现代服务业集中体现在对旅游经济的配套上。今天，在西镇买点干海产品都很困难。这是一个很尴尬的现状。
当然，在海底隧道贯通之后，在西镇复活导致经济繁荣的同时，西镇的生活环境还能否保持今天这样的原生态也成为一个问题。但这已经是一个如何可持续发展的问题，有待未来的完善。
西镇的复兴之路已经起航。不管未来如何，这种老城区在发展洪流中的生存抗争,都值得我们每一个人去关注。
记者 门国锋 青岛财经日报
核心提示：
站在栈桥回澜阁前，视线穿过碧海与蓝天的缝隙向西望去，高低错落的楼宇在白云和海平面的映衬下显得格外美丽，以至于许多来过青岛的人都会以这里为背景按下快门，将海天人一色凝固，带回家去，珍藏起来。而照片的背景就是今天已经被广义化了的“西镇”。
在这场愈演愈烈的投资浪潮中，西镇重新走入了人们的视野。对于这个古老的城区，等待它的将是浴火中的重生，还是在投资浪潮中失去自我，一切都值得我们去探寻。
A 行走在辉煌和没落之间
翻开青岛的行政区划图，行政管理意义上的西镇包括八大峡、台西、云南路三个街道办事处。但生活中的人们并没有这种明确的行政区划概念，于是，人们口中称呼的创意成分就加大了许多，今天许多人口头意义上的“西镇”还包括团岛、轮渡等其他几个地方，这个位置已经相当于旧行政区划里的台西区。
“相对于今天西镇的经济萧条，在十几年前，这里还一度相当红火。”在贵州路上开小卖店的老于说。老于以前是四川路上一家工厂的老工人，工厂倒闭了，现在老于靠卖日用品为生。
历史上的西镇曾经诞生了许多有影响力的企业，其中以由橡胶九厂转变而来的双星集团名气最大。
青岛食品厂当年的发家之地就在西镇的云南路上，钙奶饼干养育了青岛的几代人，以至于走在云南路随便问一个老人，他们都会详细地告诉你青岛食品厂在云南路北部的一个狭长的胡同里。
青岛造船厂是西镇这片土地上又一个佼佼者。今天西海岸的造船和修船已经形成了产业化发展，但从历史角度来分析，青岛的造船历史却是从地处团岛和轮渡之间的青岛造船厂发展起来的。
抛弃生硬的工业文明，西镇在青岛早期商业发展中也占据重要的位置。当年的老青岛都有这样一句口头语：“东有海天，西有华天”，这是青岛当时两个最上档次的酒店，西镇就占据其一。而当年的法宝超市在落户青岛之后，也把一个重要的店铺选择在了费县路上，这是一种了不起的商业地位。
然而，随着青岛发展重心的整体东进，在中山商圈都已经整体没落的背景下，远在中山路以西的西镇走向衰落已经不可幸免。随着东部商圈的确立，加之地理位置的偏僻，西镇已从人们的视线中逐渐消失，只是人们需要去轮渡的时候，才会穿越这片居民楼林立的老城区。
这种状况一直持续了近十年时间。西镇本身经济的弱化，加之外来移民的增加，西镇的区域概念都已经少有人提及，西镇这艘曾经风光的大船从历史中沉没了。
B 一条隧道引发的投资热
然而，从2005年开始，这一切都悄悄地发生了变化，跨海通道最后选择了先桥后隧，而隧道出口就选择在团岛西部。这条原本为了改变青岛和黄岛命运的隧道，却让西镇成了最大的受益者。
隧道建成会给西镇带来什么？答案就是客流、物流，还有无限的商业机会，以及交通改善之后带来的居住环境优化。
其实，西镇并不缺乏客流，只是缺乏一个把客流集中起来的手段。
西镇本身有多少人？这是一个不好统计的数字。因为房屋租金的便宜，让这里成为无数城市移民的落脚点，更因为前海人心理上的愉悦优势，让许多老青岛宁可住房条件再差也要住在市南老城区。于是，在西镇出现了一个有别于其他老城区的现象：不仅海边的房子人满为患，而且一些破旧老房也住满了人。除了租金便宜，还因为这里物价较低、购物方便，这些因素综合在一起，就是在无形中降低了该区域的生活成本。
一般的常规说法是西镇有15万人口，15万人口是个什么概念？就是与浮山后居民区旗鼓相当，而相对与浮山后交通的四通八达，西镇三面环海，一面临近铁路，西镇的出口只有在栈桥附近不足200米的区域。于是，每天清晨，在贵州路这条西镇地区最重要的交通大动脉上，我们可以看到近十条线路的公交车鱼贯而出，而每个公交车上都是拥挤的人群，这些公交车除了满足游客去栈桥的需要，剩下基本都是为了满足西镇人们的交通所需。
15万人的区域必定存在一个不可小视的客流，而由15万人带动的社会需求更是一组巨大的天文数字，这是任何一个商家都不容放过的机会。
双星是最早看到这里价值所在的商家，利用原有老厂房地皮建造起来的金色海岸已经成为西镇地带最为顶级的楼盘。目前，金色海岸二手房的价格也要在8000元左右。青啤也把地产项目做到了贵州路上，在教师之家东侧的瀚海华庭项目已经开始销售，由于该项目是附带商业项目的高层建筑，而且能够看海景，价格已经相当高。
在双星和青啤等大项目竞相在这里占据地盘之后，许多有投资眼光的人们也把西镇作为老城区地产投资的最后处女地。记者在21世纪不动产的房源目录上看到瀚海华庭的楼盘在其中占据相当高的比例。这是典型的投资行为，足见这里的投资火热程度。
相对于这股投资的火热，西镇作为一个独特的地段，由它自身优势引发的居住需求也相当强劲。
“西镇是青岛地区仅有的两个三面环海的区域之一，另外一个是八大关，西镇东临青岛湾、南靠团岛湾、西接胶州湾，三面环海的地理优势让这里的空气流通颇为理想，相对于城市中部空气的日益恶化，海上的空气每时每刻都在西镇的上空穿越，这在日益讲究生活环境的今天，显得颇为重要。来这里购买二手房的很多，90年代以后二手房的价格已经突破了6000元。”郓城南路上21世纪不动产的工作人员告诉记者。
而随着双星和青啤等地产项目的竣工，贵州路两侧及其以南已经基本改造完毕，伴随青啤地产而生的半岛购物广场开业之后将对整个西镇地区的消费形成巨大的拉动作用，加之原有的华普、法宝外加团岛、双星两大农贸市场，让这里的生活变得相当便利。
C 交通死角变身要道
而海底隧道贯通之后，这里将由原来的交通死角变为交通要道，而给西镇形成交通解渴作用的不仅仅是海底隧道，还有海路和铁路。
西镇原本不缺乏铁路资源，而铁路资源的优势对于联系日益紧密的半岛城市群外来城市移民拥有重要的吸引力。“我住在西镇，每个周六早晨都坐火车回烟台老家度周末，周日晚上乘坐最后一班火车10点左右到达青岛，然后走着回家，很方便。”王小姐对记者说。
西镇向来不失海路交通的枢纽地位，轮渡一直是青岛与黄岛、薛家岛之间重要的通道，虽然海底隧道贯通之后，会对轮渡进行一定的冲击，但轮渡完全可以改走其他线路赢得新的发展机遇。
因为多种复杂原因，导致八大峡码头一直没有成为青岛重要的交通枢纽，但在今天，八大峡码头已经逐渐从低谷中走了出来，在轮渡垄断与西海岸交通的时候，八大峡码头已经成为青岛海上旅游的重要基地。这种旅游不是单纯的前海游，而是面向竹岔岛、大公岛、灵山岛等路线的出海游，八大峡码头在这块市场的垄断地位已经无可取代。而有消息透露，青岛港也有计划把部分船舶码头转移到这里，八大峡码头距离重新复活已经时日不远。
西镇北部就是有着东方维多利亚港之称的小港湾，“目前，小港湾改造项目拆迁已经开始动工。”市北区相关负责人透露，在未来，这里的功能定位就是集旅游、度假、休闲、娱乐为一体。这不仅将一改西镇北部人流冷清的局面，而且更为西镇赢得了在栈桥之外的又一个陆地出口。届时，西镇将完成在海上、公路、铁路三大交通的畅通无阻，西镇将全面复活。
人逢喜事精神爽。对于西镇来说，最近一段时间好消息不断，歇业多年的华天大酒店被成功复活，而中苑广场建科技馆一事正在调研过程之中，假如能够成功，西镇的功能将不仅仅是居住和交通，还有更为重要的商业、文化、科技等等。
D 看未来，胜算几何？
当前，海底隧道引发的西镇投资热一浪高过一浪，但西镇在复活道路上还必须迈过几个坎儿。
长达十几年的沉没，让西镇的经济土壤变得相当贫瘠。西镇的商业消费还停留在一个草根阶段，这也是造成在今天贵州路西端可以十家肉食店林立街头均生意兴隆，却支撑不起一个像样的星级饭店的原因。西镇除了最基本的商业设施以外，几乎鲜有特色的经济项目，这也是西镇复活路上急需解决的问题。
近十年来，青岛旅游经济以极其迅猛的速度发展。但作为与栈桥几乎没有什么人为和天然界限的西镇却多年来与旅游无缘。
即使在旅游旺季的七、八月，第六海水浴场往往人满为患，而与此形成鲜明对比的是，在不足1000米之外的中苑广场却鲜有人至。甚至许多城市移民都不知道在八大峡码头西侧还有一片柔软的沙滩和深向海里的半岛。
近在咫尺却难以分羹青岛旅游业是西镇过去发展的一处硬伤，从某种程度上探讨，十年来，西镇落伍就落在旅游上。当然，这也是西镇未来发展的一个重要突破口。
其实，西镇发展旅游经济极具优势，不仅因为它与沿海一线连成一片，不存在交通上的障碍，而且还因为这里的居民多为老青岛，基本保持了青岛人的生活特征，这在越来越倡导体验游的今天，对外来游客具有更大的吸引力。
从2005年开始，西镇的旅游状况已经开始悄悄地发生了变化。一方面，随着金狮100、如家快捷等经济型酒店先后落户西镇，在为西镇赢得一定客流量的同时，也让更多的本地人和外地人认识到了西镇的优势；另一方面，西镇已经开始有意无意地开发特色景点。2006年初，青岛食品厂老厂房被上海一家公司看中，计划发展创意产业，这不仅会使老厂房成为西镇的特色景点，还很有可能为西镇的旧城改造提供一种新的思路。从长远来看，后者的意义要大于前者。而正在争论中的“中苑广场建科技馆”一旦能够成行，那将为西镇增加一处名正言顺的景点，对于吸引栈桥人气向西延伸具有重要的作用。
当然，无论西镇未来是发展多角度的旅游经济，还是单纯充当一条交通要道，现代服务业的水平必须得到改善。
这种现代服务业集中体现在对旅游经济的配套上。今天，在西镇买点干海产品都很困难。这是一个很尴尬的现状。
当然，在海底隧道贯通之后，在西镇复活导致经济繁荣的同时，西镇的生活环境还能否保持今天这样的原生态也成为一个问题。但这已经是一个如何可持续发展的问题，有待未来的完善。
西镇的复兴之路已经起航。不管未来如何，这种老城区在发展洪流中的生存抗争,都值得我们每一个人去关注。
记者 门国锋 青岛财经日报
