楼市陷混乱危机 中小城市房价逆势飙涨迷局调查
一边是房地产宏观调控政策不断加码，山雨已来；一边是以上海为首的一二线大中城市，房价有了初步降温；然而，冰山之下的另一边，大部分中国城市，特别是上一轮调控忽略的中小城市的实际房价，仍以远高于统计数字的极大涨幅一骑绝尘，屡控不下。
究竟是什么原因令更多的购房者无视政策信号，一头扎进“负翁族”？究竟在这些城市，有怎样的太极之手，在暗中与中央形成对抗？当我们的记者以解剖标本的耐心去解析这些三、四线城市房价逆市飙涨的奥秘时，我们不得不承认楼市调控的艰难：地方政府利益纠结下的政策“软着陆”；购房者信心的逐渐散失；开发商的顺势“唱多”和托市———新的楼市危机在调控中隐性生长。
徐州样本：政策免疫症？房价坐上了火箭
“在一个1块钱能买8个馒头的地方，30万元一套的房价对老百姓来说是个天文数字。”一位从上海来徐州掘金的房地产代理商这样描述自己眼里的徐州楼市。
苏北重镇徐州，市区不过百万人口。2002年开始，随着外地大型开发商的进驻，徐州这个传统的重工业城市进入了商品房开发与居住的新时代。人们惊奇于居然有如此漂亮的房子与环境，争相购买。于是，不断有千亩大盘刷新当地的地价纪录，不断有舆论高唱楼市看涨的理由。
“可以肯定，今年房价涨幅趋缓，不会大起大落。”2006年初，徐州地产专家对今年楼市的预判言犹在耳，但是随后，房价在一二季度节节攀升，似乎一场闹剧。
8月12、13日，记者在徐州感受了一个普通双休日的楼市疯狂。
“刚接到通知，你看好的这套房周一将在目前2990元单价基础上上调100元/平方米，总价增加1.32万元。”位于徐州东部的新盘绿地世纪城售楼人员告诉来看房的记者。为了防止定房人过多带来的工作繁杂，绿地世纪城甚至规定，没有定房环节，看好房直接付首付款，同时签定购房合同。“如果可以定，房子早就被定光了。”
另一个位于西南部的楼盘销售经理在周六晚打电话至售楼处，周一起单价上调20元/平方米。一个直接的结果是，几位购房者连夜打电话要求签定购房合同。
“其实，这种做法只是为了将意向购房者‘逼’进市场。”这位销售人员称，“但是涨价也不是瞎说的。涨了照样卖！现在咱们这里的房价，像坐上了火箭一样，根本不受调控的影响。”
不久前，徐州尚都国际开盘，上演购房人通宵排队买房盛景。记者经过现场时发现，这个项目刚刚露出地面，更不用谈2/3或封顶的预售标准。
“开发商通过预定方式先行吸进一部分资金是目前常用的方法，老百姓为了避免房价上涨带来的损失，宁愿接受这种方式。而预定时间越长，风险越大。”专家表示。
“大家对政策已经有免疫了。哪一项政策也没把房价降下来，反而越推越高。今天不买明天涨，市场已经有点购房恐慌的意思了。”一位在地税部门工作的市民罗先生表示。
值得注意的是，这一切，全都发生在2006年8月，国家新一轮房地产宏观调控的高潮之中。
房价标尺：国家、地方南辕北辙，到底该信谁？
国家统计局、徐州房地局，两个权威部门的权威数字，结论截然相反。一个是个位数的平稳涨幅，一个却是聚光灯下的飞速激增的水银温度计。
根据国家统计局的数字，第二季度，徐州房屋销售价格同比上升5.9%，新建住房价格同比上升8.4%。相比于深圳、大连、北京等地动辄10几个百分点的涨幅，徐州看来是一个再普通不过的楼市：价格增幅平缓，市场健康。
然而，另一个来自徐州房地资源局主办的徐房指数报告（下称“徐房指数”）却有截然不同的统计结果。
这份官方指数显示，今年二季度，徐州住宅均值2667元/平方米，比上季度上涨12.67%，同比则上涨21.83%。其中北区、南区、西区、东区和中心五大区域的环比涨幅分别为20.90％、17.71％、10.29％、4.6％和2.38％。而去年二季度，以国八条为代表的上一轮调控过程中，徐房指数同样上涨6.94％。以住宅开发为主的东区楼市甚至在最后三个月爆涨43.25％。
为什么两份报告统计结果差别如此之大？
市场人士解释，可能的原因是国家统计局将原为徐州市铜山县，但即将划入市区范围的地区房价计入了统计范围，进而拉低了均价。但是，这种拉低造成的差距是否如此之大，还是让市场疑惑。或者即便统计无误，又应该以哪一个数字为参照来看待真实的楼市发展呢？
徐州不是个案。
即便是在国家最近几次公布的全国70个大中城市的房价涨跌榜中，排在涨幅前列的也大多是此前不被关注的二线甚至三、四线城市，比如呼和浩特、沈阳、厦门、青岛、南充……
上半年，大连房价有四个月连续以15%以上速度增长，青岛市内四区商品住房交易均价为6073元/平方米，同比增加26.95％，6月份四区商品住房平均价格同比涨幅高达34.49％……
市民：“为房而生”的混乱与危机
“房价一路走高，一想到还没买房，就觉得一股寒意。”南充市民赵小姐称。
上海房地产评论员丛诚教授认为，地方中小城市与一、二线的大城市不同，虽然没有大量的炒房群体推生房价泡沫，但是房价持续高涨同样存在崩盘风险，高额的贷款也将令市民背负沉重的还贷压力。
此前，对于徐州等一些中小城市房价涨幅是否合理，当地媒体和专家也多有讨论。对于需求如此旺盛的原因，专家认为，一是中小城市由于楼市发展的滞后性，决定了房价的“补涨”。另外，一些城市之前大量的动拆迁工程也向市场输送了不少刚性需求。
市民改善住房的需求本无可厚非。但将积蓄大量投注住房产品中，必将导致其它类消费水平的降低。“徐州市民的收入水平确实逐步提高了，但提高的幅度远没有房价上涨的快。虽然一些效益较好的国有企业和工业企业职工收入不低，但多数百姓的月工资也就千把块钱。现在等于把全部积蓄投到房子上，还有什么其它的消费可言。”徐州市民渐先生告诉记者。
开发商告诉记者，在上海等城市的自住性购房者越来越多地选择多首付少贷款时，多数中小城市的自住者则采用最高贷款额度购房。另外，在开发商售房技术升级换代的同时，部分“先知先觉”的市民也开始频繁讨论之前流行于上海等地的炒房手段，以期套利。
“因为大多数三、四线城市没有采用统一的房地产交易纪录联网系统，只要能找到下家，开发商愿意配合更改合同，短期炒房完全是可以操作的，比大城市轻易得多。”不少销售人员表示。
市场陷入新的混乱与危机。然而，究竟是什么造成了调控的屡屡失效？
上海证券报
徐州样本：政策免疫症？房价坐上了火箭
“在一个1块钱能买8个馒头的地方，30万元一套的房价对老百姓来说是个天文数字。”一位从上海来徐州掘金的房地产代理商这样描述自己眼里的徐州楼市。
苏北重镇徐州，市区不过百万人口。2002年开始，随着外地大型开发商的进驻，徐州这个传统的重工业城市进入了商品房开发与居住的新时代。人们惊奇于居然有如此漂亮的房子与环境，争相购买。于是，不断有千亩大盘刷新当地的地价纪录，不断有舆论高唱楼市看涨的理由。
“可以肯定，今年房价涨幅趋缓，不会大起大落。”2006年初，徐州地产专家对今年楼市的预判言犹在耳，但是随后，房价在一二季度节节攀升，似乎一场闹剧。
8月12、13日，记者在徐州感受了一个普通双休日的楼市疯狂。
“刚接到通知，你看好的这套房周一将在目前2990元单价基础上上调100元/平方米，总价增加1.32万元。”位于徐州东部的新盘绿地世纪城售楼人员告诉来看房的记者。为了防止定房人过多带来的工作繁杂，绿地世纪城甚至规定，没有定房环节，看好房直接付首付款，同时签定购房合同。“如果可以定，房子早就被定光了。”
另一个位于西南部的楼盘销售经理在周六晚打电话至售楼处，周一起单价上调20元/平方米。一个直接的结果是，几位购房者连夜打电话要求签定购房合同。
“其实，这种做法只是为了将意向购房者‘逼’进市场。”这位销售人员称，“但是涨价也不是瞎说的。涨了照样卖！现在咱们这里的房价，像坐上了火箭一样，根本不受调控的影响。”
不久前，徐州尚都国际开盘，上演购房人通宵排队买房盛景。记者经过现场时发现，这个项目刚刚露出地面，更不用谈2/3或封顶的预售标准。
“开发商通过预定方式先行吸进一部分资金是目前常用的方法，老百姓为了避免房价上涨带来的损失，宁愿接受这种方式。而预定时间越长，风险越大。”专家表示。
“大家对政策已经有免疫了。哪一项政策也没把房价降下来，反而越推越高。今天不买明天涨，市场已经有点购房恐慌的意思了。”一位在地税部门工作的市民罗先生表示。
值得注意的是，这一切，全都发生在2006年8月，国家新一轮房地产宏观调控的高潮之中。
房价标尺：国家、地方南辕北辙，到底该信谁？
国家统计局、徐州房地局，两个权威部门的权威数字，结论截然相反。一个是个位数的平稳涨幅，一个却是聚光灯下的飞速激增的水银温度计。
根据国家统计局的数字，第二季度，徐州房屋销售价格同比上升5.9%，新建住房价格同比上升8.4%。相比于深圳、大连、北京等地动辄10几个百分点的涨幅，徐州看来是一个再普通不过的楼市：价格增幅平缓，市场健康。
然而，另一个来自徐州房地资源局主办的徐房指数报告（下称“徐房指数”）却有截然不同的统计结果。
这份官方指数显示，今年二季度，徐州住宅均值2667元/平方米，比上季度上涨12.67%，同比则上涨21.83%。其中北区、南区、西区、东区和中心五大区域的环比涨幅分别为20.90％、17.71％、10.29％、4.6％和2.38％。而去年二季度，以国八条为代表的上一轮调控过程中，徐房指数同样上涨6.94％。以住宅开发为主的东区楼市甚至在最后三个月爆涨43.25％。
为什么两份报告统计结果差别如此之大？
市场人士解释，可能的原因是国家统计局将原为徐州市铜山县，但即将划入市区范围的地区房价计入了统计范围，进而拉低了均价。但是，这种拉低造成的差距是否如此之大，还是让市场疑惑。或者即便统计无误，又应该以哪一个数字为参照来看待真实的楼市发展呢？
徐州不是个案。
即便是在国家最近几次公布的全国70个大中城市的房价涨跌榜中，排在涨幅前列的也大多是此前不被关注的二线甚至三、四线城市，比如呼和浩特、沈阳、厦门、青岛、南充……
上半年，大连房价有四个月连续以15%以上速度增长，青岛市内四区商品住房交易均价为6073元/平方米，同比增加26.95％，6月份四区商品住房平均价格同比涨幅高达34.49％……
市民：“为房而生”的混乱与危机
“房价一路走高，一想到还没买房，就觉得一股寒意。”南充市民赵小姐称。
上海房地产评论员丛诚教授认为，地方中小城市与一、二线的大城市不同，虽然没有大量的炒房群体推生房价泡沫，但是房价持续高涨同样存在崩盘风险，高额的贷款也将令市民背负沉重的还贷压力。
此前，对于徐州等一些中小城市房价涨幅是否合理，当地媒体和专家也多有讨论。对于需求如此旺盛的原因，专家认为，一是中小城市由于楼市发展的滞后性，决定了房价的“补涨”。另外，一些城市之前大量的动拆迁工程也向市场输送了不少刚性需求。
市民改善住房的需求本无可厚非。但将积蓄大量投注住房产品中，必将导致其它类消费水平的降低。“徐州市民的收入水平确实逐步提高了，但提高的幅度远没有房价上涨的快。虽然一些效益较好的国有企业和工业企业职工收入不低，但多数百姓的月工资也就千把块钱。现在等于把全部积蓄投到房子上，还有什么其它的消费可言。”徐州市民渐先生告诉记者。
开发商告诉记者，在上海等城市的自住性购房者越来越多地选择多首付少贷款时，多数中小城市的自住者则采用最高贷款额度购房。另外，在开发商售房技术升级换代的同时，部分“先知先觉”的市民也开始频繁讨论之前流行于上海等地的炒房手段，以期套利。
“因为大多数三、四线城市没有采用统一的房地产交易纪录联网系统，只要能找到下家，开发商愿意配合更改合同，短期炒房完全是可以操作的，比大城市轻易得多。”不少销售人员表示。
市场陷入新的混乱与危机。然而，究竟是什么造成了调控的屡屡失效？
上海证券报
