板块“势力”主导青岛楼市新格局
在过去的几年里，曾经有多个概念性板块成为青岛楼市的支撑性力量，像“西海岸”浮山新区”、“城阳板块”“即墨大盘”等，这些形成板块式发展的区域都在青岛房地产市场不同阶段起到了引领效应。不过，随着市场的演变与开发量的饱和，这些一度独领风骚的区域也重新纳入市场的组含变化中：有的板块转入了稳定期，如西海岸；有的板块则扩张到了一个节点，短时期内没有更大规模的发展；还有的则遇到了暂时性的停滞期，如即墨大盘；还有的则继续自己的发展步伐，但其内核已经注入了新鲜“血液”。
与此同时，新的主导性板块已经完成了初步布局，开始发力。 在2006年的8月末，青岛房地产市场在经历了两年的政策适应期后，新的板块分割“势力”将主导至少未来3－5年的市场格局。
板块势力之传统
北部板块 “吞并”城阳板块
现状——城阳板块是近几年青岛楼市中重要的一极，也是持续保持增长势头的一个板块。青岛最初的大盘概念落实到地面上，就是由城阳开始。而作为青岛向内陆发展的过度性区域，这里也成为青岛地产最近市区的区域。随着308国道的“解禁”，城阳板块的地域概念越来越淡化，而其居住概念则跃升为主题词。尤其是在这一区域中的大盘已经进人成熟期，更加重了其“发言权”。但城阳板块的交通瓶颈问题依然存在，并导致了这一板块的地位有些“尴尬”——投资与居住概念不清，使其很难吸引持续购买力。为此，城阳板块的开发商从2006年起，已经开始打造新的板块概念。“大青岛中间地带”就是这种思路的一个具体反映。“惜夏板块”也是这一思路的延伸。
既然是北部板块，那就不能不提出李沧区域的发展。如果没有李沧区域的强力增长，北部板块就不能成为突破“城阳”地域，成为真正意义的北部大板块。近年来随着百通花园、华易·春之都、广业小镇等较高品质小区的建成，极大地改变了人们对于李沧楼盘的印象，也让李沧逐步确定了北部居住中心的位置。目前这些项目的二手房价格均突破5000元／平方米。城市整体配套的完善、李沧商圈的打造，楼市李沧板块正在升温、崛起。
而李沧板块下一步的大体量开发，则加重了其在北部地产的份额，也更稳固了北部地产在解决青岛居住问题上的板块地位。
走势——竞争激烈，甚至惨烈，将是未来这一市场主要趋势。不少身处其中的开发商都明言：未来北部市场将是短兵相接，竞争加剧。因为，不但未来这一区域开发面积在短时间积聚到几百万平方米，而且万科、绿城等一些外地的大开发商也将直接入市。
竞争的另一个层面在于能否吸引青岛人进入北部，从而形成青岛新居住中心地带，将不仅是北部地产项目，也是整个北部地产的成败关键。
板块势力之新贵
海岸板块 “放眼”全国
现状——从2006午上半年开始，青岛海洋地产开始了一次新征途。从东海路与山东路交界开始，香港路两侧据称将有二三百万平方米的楼盘入市。而接近奥运地块除了已有的燕岛国际外，海信地产与泰山房地产在去年末也分别从土地市场上拿到了新地。再向东部望去，屈指数来：西海岸项目、麦岛项目、干禧龙苑二期、恒基新天地、山水名园二期、直到中宇颐城，除此而外还有若干或明或暗的项目正在运作中。
据了解，在经过半年的市场摸底与前期准备后，海岸线的多个楼盘已经进入“运行状态”。山水名园二期日前开盘，亚麦山城进入大规模推广期。另外，这条海岸线上的重量级项目也会在九十月份高调出击。青岛海岸板块可以说是将在青岛褛市掀起“巨浪”。
走势——“我的房子仅仅青岛本地是解决不了的”。一位海岸地产开发商表示，“第一步可能是要先满足本上积累需要，但未来还是要走向全国市场”。此前，青岛一海岸楼盘已经前往山西等地推广销售，据说效果不错。
青岛的海岸地产其目标客户是全国性，这一方面是其地段与品牌的需要，另一方面也是其现存开发量与价格相联系的需要。超过1万元每平方米，这已经是被普遍接受的这一板块的“身价”。地段的稀缺性是海岸产价格最重要的支点，这是可以被认同的。如此高的价格，有支付能力的购房者就不可能完全来自本地。在许多人看来，青岛海岸地产的概念还没有做透，也没有出现一个可以代表其的品牌。这一任务将是否会由这些新盘完成呢？海岸板块在青岛楼市承担的责任，将是为青岛地产“正名”。
板块势力之“异型”
海尔路板块的“挑战”
现状——崂山总部经济区，现在已规划和正在建设的有商务一区、商务二区。海尔路商贸大道两翼已经建成了世纪华庭、北村小区、中南骏景、裕龙商务公寓等高档小区，现在这一区域的房价基本在8000元／平方米以上。目前海尔路商务大道两翼在售和即将建设的项目有檀香湾、大荣世纪、海同峰汇、鲁信·长春花园、海尔·东城国际、海印浮山、左岸风度、莱钢大厦、凯宾斯基酒店、裕龙大厦、青岛教码科技中心大厦项目、盛和大厦、海国际等高端项目。
海尔路板块的主要开发类型是商务楼宇，而此前青岛市场成功者一直是住宅。 像海尔路这样大规模、集中开发商务楼宇，还是一个前所未有的现象。这是否是宏观调控后，青岛市场的一种“转向”？海尔路两侧发展的腹地比香港路、山东路等城市主干道更为开阔，发展壮大潜力非常大。可以说，随着海尔路两侧诸多招商引资项目的竣工，海尔路商务大道将成为我市经济活动最活跃、最具现代化气质与经济亲和力的商务大道。
走势——崂山总部经济区，主要分布在海尔路的东西两翼，是以青岛、山东省及国内大企业集团的公司办公总部为主导，以高档餐饮、休闲、娱乐配套设施为基础的高档商务楼集群，它的发展，带来了大量的人流、物流、资金流以及先进的技术流，为城市区位的整体形象、城市区位的综合竞争力奠定了坚实的基础。崂山区正在成为企业总部的汇乘之所，而海尔路上的企业总部扎堆现象正在一步一步变成现实，使得大家越来越从事实上认同海尔路是青岛第三条商务大道的观点。
不过，项目的雷同性与市场消化为将是这一板块必须面对的未来。
记者 李峥 青岛晚报
板块势力之传统
北部板块 “吞并”城阳板块
现状——城阳板块是近几年青岛楼市中重要的一极，也是持续保持增长势头的一个板块。青岛最初的大盘概念落实到地面上，就是由城阳开始。而作为青岛向内陆发展的过度性区域，这里也成为青岛地产最近市区的区域。随着308国道的“解禁”，城阳板块的地域概念越来越淡化，而其居住概念则跃升为主题词。尤其是在这一区域中的大盘已经进人成熟期，更加重了其“发言权”。但城阳板块的交通瓶颈问题依然存在，并导致了这一板块的地位有些“尴尬”——投资与居住概念不清，使其很难吸引持续购买力。为此，城阳板块的开发商从2006年起，已经开始打造新的板块概念。“大青岛中间地带”就是这种思路的一个具体反映。“惜夏板块”也是这一思路的延伸。
既然是北部板块，那就不能不提出李沧区域的发展。如果没有李沧区域的强力增长，北部板块就不能成为突破“城阳”地域，成为真正意义的北部大板块。近年来随着百通花园、华易·春之都、广业小镇等较高品质小区的建成，极大地改变了人们对于李沧楼盘的印象，也让李沧逐步确定了北部居住中心的位置。目前这些项目的二手房价格均突破5000元／平方米。城市整体配套的完善、李沧商圈的打造，楼市李沧板块正在升温、崛起。
而李沧板块下一步的大体量开发，则加重了其在北部地产的份额，也更稳固了北部地产在解决青岛居住问题上的板块地位。
走势——竞争激烈，甚至惨烈，将是未来这一市场主要趋势。不少身处其中的开发商都明言：未来北部市场将是短兵相接，竞争加剧。因为，不但未来这一区域开发面积在短时间积聚到几百万平方米，而且万科、绿城等一些外地的大开发商也将直接入市。
竞争的另一个层面在于能否吸引青岛人进入北部，从而形成青岛新居住中心地带，将不仅是北部地产项目，也是整个北部地产的成败关键。
板块势力之新贵
海岸板块 “放眼”全国
现状——从2006午上半年开始，青岛海洋地产开始了一次新征途。从东海路与山东路交界开始，香港路两侧据称将有二三百万平方米的楼盘入市。而接近奥运地块除了已有的燕岛国际外，海信地产与泰山房地产在去年末也分别从土地市场上拿到了新地。再向东部望去，屈指数来：西海岸项目、麦岛项目、干禧龙苑二期、恒基新天地、山水名园二期、直到中宇颐城，除此而外还有若干或明或暗的项目正在运作中。
据了解，在经过半年的市场摸底与前期准备后，海岸线的多个楼盘已经进入“运行状态”。山水名园二期日前开盘，亚麦山城进入大规模推广期。另外，这条海岸线上的重量级项目也会在九十月份高调出击。青岛海岸板块可以说是将在青岛褛市掀起“巨浪”。
走势——“我的房子仅仅青岛本地是解决不了的”。一位海岸地产开发商表示，“第一步可能是要先满足本上积累需要，但未来还是要走向全国市场”。此前，青岛一海岸楼盘已经前往山西等地推广销售，据说效果不错。
青岛的海岸地产其目标客户是全国性，这一方面是其地段与品牌的需要，另一方面也是其现存开发量与价格相联系的需要。超过1万元每平方米，这已经是被普遍接受的这一板块的“身价”。地段的稀缺性是海岸产价格最重要的支点，这是可以被认同的。如此高的价格，有支付能力的购房者就不可能完全来自本地。在许多人看来，青岛海岸地产的概念还没有做透，也没有出现一个可以代表其的品牌。这一任务将是否会由这些新盘完成呢？海岸板块在青岛楼市承担的责任，将是为青岛地产“正名”。
板块势力之“异型”
海尔路板块的“挑战”
现状——崂山总部经济区，现在已规划和正在建设的有商务一区、商务二区。海尔路商贸大道两翼已经建成了世纪华庭、北村小区、中南骏景、裕龙商务公寓等高档小区，现在这一区域的房价基本在8000元／平方米以上。目前海尔路商务大道两翼在售和即将建设的项目有檀香湾、大荣世纪、海同峰汇、鲁信·长春花园、海尔·东城国际、海印浮山、左岸风度、莱钢大厦、凯宾斯基酒店、裕龙大厦、青岛教码科技中心大厦项目、盛和大厦、海国际等高端项目。
海尔路板块的主要开发类型是商务楼宇，而此前青岛市场成功者一直是住宅。 像海尔路这样大规模、集中开发商务楼宇，还是一个前所未有的现象。这是否是宏观调控后，青岛市场的一种“转向”？海尔路两侧发展的腹地比香港路、山东路等城市主干道更为开阔，发展壮大潜力非常大。可以说，随着海尔路两侧诸多招商引资项目的竣工，海尔路商务大道将成为我市经济活动最活跃、最具现代化气质与经济亲和力的商务大道。
走势——崂山总部经济区，主要分布在海尔路的东西两翼，是以青岛、山东省及国内大企业集团的公司办公总部为主导，以高档餐饮、休闲、娱乐配套设施为基础的高档商务楼集群，它的发展，带来了大量的人流、物流、资金流以及先进的技术流，为城市区位的整体形象、城市区位的综合竞争力奠定了坚实的基础。崂山区正在成为企业总部的汇乘之所，而海尔路上的企业总部扎堆现象正在一步一步变成现实，使得大家越来越从事实上认同海尔路是青岛第三条商务大道的观点。
不过，项目的雷同性与市场消化为将是这一板块必须面对的未来。
记者 李峥 青岛晚报
