调控不理想房价不正常 房市产生泡沫可能性加大1
到目前为止，房地产调控政策的结果不甚理想。当前房地产领域最突出的问题是什么，如何着手解决，成为社会关注的焦点。
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题
本轮房价的快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。
由于决定房价的长期性因素，如由城市化、消费结构升级等引起的需求变化在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动。与此相反，一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。
前7个月房价持续快速上涨，部分城市涨幅超过两位数
与国家稳定房价的政策趋向相背，上半年内地房地产价格出现加速上涨趋势。2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，呈现逐步加快趋势；深圳、北京、呼和浩特、成都、广州和大连等城市涨幅较大。
当前房价剧烈波动的主要原因包括：一是开发商和地方政府共同推动。受利益集团以及被捕获结果的影响，开发商和部分地方政府在房地产市场合演了一场“炒房游戏”，共同导致房价虚高。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。
需要强调的是，土地出让导致房地产开发成本上升，但绝不可以认为土地价格上涨是房价上涨的主要原因。从房价与土地成本比较来看，土地成本在房价中所占的比重还是比较低的。根据国土资源部对全国32个城市地价的调查，全国平均土地价格在商品房成本中约占26%。像北京、上海、广州等房价居全国前列的城市这一比例并不高。在北京，土地价格占商品房成本的比重为22.98%，上海16.5%，广州只有11.4%。在海口，土地价格仅为1000元左右的别墅每平方米卖到1万元以上。
二是收入差距扩大导致房地产过度投机。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。
三是国际游资的推波助澜。在人民币升值预期和对国内经济发展前景看好的情况下，国际游资纷纷登陆中国房地产市场。据报道，海外基金近年频繁在上海、北京等城市购买物业。今年前5个月，海外基金购入上海市高档居住物业达18万平方米。
四是钢材、水泥等主要建筑原材料价格上涨，加上行业准入标准提高，使房地产企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。
当前我国房地产是否存在泡沫
要确定有无泡沫，首先得弄清什么是房地产泡沫。一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，但主要的有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率。
理论上，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，价格与理论价格偏离越大房地产存在泡沫的可能性也越大；但该指标理论价格核算比较困难。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们选取房价收入比、房价房租比作为衡量我国房地产有无泡沫主要指标。
（1）房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比处在持续上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。以当年商品房销售价格乘以90平米作为单位套房总价，以城镇居民年可支配收入乘以2.9作为家庭年可支配收入，按此方法计算，2000年以来，我国房价收入比平均在10左右，并且近年还呈明显上升趋势，远远高于国际上公认的3-6之间的倍率。
（2）房价房租增速比。在房地产市场出现泡沫的情况下，房价的上涨会远远超过房租的上涨,即出现房价与房租比的上升。一般认为,房价从根本上说是由房租支撑着的，脱离了房租也就不会有房价。如果以商品房销售价格指数代表商品房价格增速，以住宅租赁价格指数代表房租价格增速，则在2003年之前，房价房租增速比为0.984，2004年以后分别为1.067、1.072、和1.044。说明2003年以后随着经济景气周期的回升，房价涨幅大于房租涨幅，从而使房价房租比逐年提高，说明房价背离房租的程度越来越大，房地产产生泡沫可能性也在加大。
中国证券报 [下一页]
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题
本轮房价的快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。
前7个月房价持续快速上涨，部分城市涨幅超过两位数
与国家稳定房价的政策趋向相背，上半年内地房地产价格出现加速上涨趋势。2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，呈现逐步加快趋势；深圳、北京、呼和浩特、成都、广州和大连等城市涨幅较大。
当前房价剧烈波动的主要原因包括：一是开发商和地方政府共同推动。受利益集团以及被捕获结果的影响，开发商和部分地方政府在房地产市场合演了一场“炒房游戏”，共同导致房价虚高。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。
需要强调的是，土地出让导致房地产开发成本上升，但绝不可以认为土地价格上涨是房价上涨的主要原因。从房价与土地成本比较来看，土地成本在房价中所占的比重还是比较低的。根据国土资源部对全国32个城市地价的调查，全国平均土地价格在商品房成本中约占26%。像北京、上海、广州等房价居全国前列的城市这一比例并不高。在北京，土地价格占商品房成本的比重为22.98%，上海16.5%，广州只有11.4%。在海口，土地价格仅为1000元左右的别墅每平方米卖到1万元以上。
二是收入差距扩大导致房地产过度投机。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。
三是国际游资的推波助澜。在人民币升值预期和对国内经济发展前景看好的情况下，国际游资纷纷登陆中国房地产市场。据报道，海外基金近年频繁在上海、北京等城市购买物业。今年前5个月，海外基金购入上海市高档居住物业达18万平方米。
四是钢材、水泥等主要建筑原材料价格上涨，加上行业准入标准提高，使房地产企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。
当前我国房地产是否存在泡沫
要确定有无泡沫，首先得弄清什么是房地产泡沫。一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，但主要的有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率。
理论上，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，价格与理论价格偏离越大房地产存在泡沫的可能性也越大；但该指标理论价格核算比较困难。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们选取房价收入比、房价房租比作为衡量我国房地产有无泡沫主要指标。
（1）房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比处在持续上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。以当年商品房销售价格乘以90平米作为单位套房总价，以城镇居民年可支配收入乘以2.9作为家庭年可支配收入，按此方法计算，2000年以来，我国房价收入比平均在10左右，并且近年还呈明显上升趋势，远远高于国际上公认的3-6之间的倍率。
（2）房价房租增速比。在房地产市场出现泡沫的情况下，房价的上涨会远远超过房租的上涨,即出现房价与房租比的上升。一般认为,房价从根本上说是由房租支撑着的，脱离了房租也就不会有房价。如果以商品房销售价格指数代表商品房价格增速，以住宅租赁价格指数代表房租价格增速，则在2003年之前，房价房租增速比为0.984，2004年以后分别为1.067、1.072、和1.044。说明2003年以后随着经济景气周期的回升，房价涨幅大于房租涨幅，从而使房价房租比逐年提高，说明房价背离房租的程度越来越大，房地产产生泡沫可能性也在加大。
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