“群租”冲击租赁管理底线 学生租房特别提醒1
随着新一拨租房热潮以及市场调控的来临，转售为租成为了不少房东的选择，同时房客为了降低住房成本，纷纷选择多人合租。随着合租的人数增多，慢慢形成了目前愈演愈烈的“群租”。从合租到群租，“拼房”势头有增无减。关于群租，目前业内还没有确切的定义。不同于拼车，“拼房”形态的群租现象涉及了房客、房东、中介、物业等多方面，正引起法律等社会各方的高度关注。
群租、合租：一步之遥的不同方式
上海联业律师事务所的王展律师认为，群租与一般的合租虽然只有一字之差，但两者之间有很多不同。一般来说，具备以下3个特征：
一是签约主体，群租是一个套房子同时签有几份租赁合同。
二是入住人数，群租对于入住的人数基本没有限制。
三是出租的具体操作方式，合租不会改变原房屋结构，而群租则会对房屋的结构作一定改动。
价格：房租便宜是最大吸引力
“我想多找些人一起租房的，毕竟一起租房便宜很多。”正如刚刚大学毕业的小雯所说，廉价房租是群租房最大的吸引力。
目前，群租房有两大租房群体。一是刚刚毕业的大学生；二是由单位安置居所的员工。对他们来说，群租房所提供的较低租金能够缓解他们经济上的压力。据介绍，目前这类房屋的群租人均租赁价约一般在每月600元以上，就价格而言，要比一般的合租便宜不少。
而对于房东来说，把房子分割出租，可以赚进更多的租金。比如一套130平方米的房子，租金在3000元左右，但如果分割成10间小房间，每间小房间租金600元，那么总租金就达到6000元，比原来要翻一番。在房东图效益、房客求经济的情况下，群租成为了众人之选。
对此，业内人士认为，低租金对于租房者来说其实只是群租的一个方面，事实上，群租存在着很多的问题，其中涉及到安全、物业等各个方面的隐患。而且从房东的角度来看，多人居住将会加速房屋质量的下降，就长远而言，并非如表面上看来如此有利。
时间：提前一周就能租到
在靠近轨道交通赤峰路站附近的景明花园，笔者看到一套公寓被划分成了七八个小房间，每个房间以每月650元的价格出租，房客大多是毕业不久的大学生。由于临近同济、上外等高校，客源丰富，该地区附近类似的群租房为数不少。
“合同可以3个月一签，再短一点也可以。你来看了房子再说吧。”该中介人员向记者表示，群租房的房客流动性比较大，一般性都不会住得很久，如果要租房，提前一周，应该就能可以安排好房子。相对于紧张的一室户，显然群租房的供应量要大得多，而且中介手中的群租房源还不少。
面积：人均只有六七平方米
“具体是几房几厅的我也不是很清楚，已经看不出来了。”当被问知这类群租公寓的大小时，中介人员也不甚明了。
对于这类面积偏小的群租，业内人士表示，根据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，租赁居住房屋，承租人的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。然而，不少群租房在进行分割之后，每间小房间只有六七个平方米，逼近租赁办法的底线，而稍大的房间甚至还会有两个人居住，明显没有达到人均使用面积不少于7平方米的要求。
权益：承租人的权利被剥夺了
“和陌生人住在一起，很不方便。平时洗澡、上厕所要排队不说，进了卫生间还要考虑要不要把门反锁。”小张刚刚从一个群租房搬出来，他表示“实在是住不下去了”。
根据上海联业律师事务所的王展律师介绍，目前由于群租房引发的法律问题有很多，承租人之间的纠纷就是一大类。由于群租人数众多，合同的认定又存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如厕所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。
“现在要规范的应该是房东如何分开签约以及其引发的矛盾，这是关键。”除了承租人间的矛盾，王展还表示，群租这一行为本身就违反了法律的规定。群租和合租的一大区别就是有无破坏房屋的原本结构。合租房的原房屋结构不动，而群租房则改变了房屋的原来结构，对房屋进行擅自分割，这种做法是违反相关规定的。此外，群租关系意味着承租人的权利被剥夺了。在多人群租的状况下，承租人的优先承租权和优先购买权都无法实现。
“群租”存在着安全隐患，同时又妨碍了邻里关系，难免会对所在小区造成影响，尤其是对物业管理带来一定的难度。
上实物业公司的陈玉春经理表示，在目前没有明确法律规定的情况下，加强对于群租人员的监管是行之有效的做法。监管包括三方面：首先是对于群租人员身份的登记；其次是对于身份的确认以及核实；再次是建立相应的监管制度。尤其是对于部分外来务工人员，他们自律能力相对较差，更要加强监管，经常巡视。
而对于这部分群租人员，物业对他们没有驱逐的权利。物业所能做的就是协助相关的警署、房屋土地管理部门等进行监管、登记等工作。而受到群租影响的邻居，则可以到房屋土地管理局等相关部门进行投诉。
相邻方：有权要求叫停
“我们楼里有一套公寓被当成集体宿舍租出去了。对方是美容院的员工，共有十几个人，每天晚上半夜还经常有人进来，现在我们觉都睡不安稳。”群租房对于小区环境的影响让不少小区内的业主叫苦不迭。
物业：无权驱逐须加强监管
群租房往往存在着三大隐患：物品隐患、安全隐患以及对相邻方的影响。其中，对相邻方的影响很容易造成邻里矛盾。往往一幢楼里只要出现了一间群租房，大楼里的卫生、环境、安全都会造成很大的影响。而对此，物业公司能做的只是对房东进行劝阻，而没有驱逐的权利。
而作为相邻方，如果受到了群租房违法出租的影响，可以向有关部门反映、要求叫停，也可以通知物业公司，让物业公司向房屋管理部门、业主管理委员会告知该现象，再作出相应的处理。
由于低端租房市场需求很大，以及将房屋分割出租的利益颇丰，从而导致市场上“群租”现象越来越多。据上海中原法务经理祝满清表示，由于目前法律法规对于“群租”现象尚无明确规定，使得“群租”市场一直处于比较混乱状态之中，因此带来了诸多隐患。
首先，“群租”现象带来了较大的治安隐患。“群租”房内人员庞杂，素质参差不齐，男女合租，这些都较容易导致盗窃、抢劫等刑事案件的发生。
其次，存在消防安全隐患。由于人口密度较大，导致用水、用电、用气的频率较高，容易引发火灾、煤气泄漏等安全事故，而且，房屋内搭建隔墙均系木质结构，且屋内通风较差，过道较窄，这些都不利于安全事故发生时的逃生和救生。
最后，不良“群租”现象亦会影响了小区安全管理，打扰相邻住户正常居住生活。
新闻晨报 秦佳 [下一页]
上海联业律师事务所的王展律师认为，群租与一般的合租虽然只有一字之差，但两者之间有很多不同。一般来说，具备以下3个特征：
一是签约主体，群租是一个套房子同时签有几份租赁合同。
二是入住人数，群租对于入住的人数基本没有限制。
三是出租的具体操作方式，合租不会改变原房屋结构，而群租则会对房屋的结构作一定改动。
价格：房租便宜是最大吸引力
“我想多找些人一起租房的，毕竟一起租房便宜很多。”正如刚刚大学毕业的小雯所说，廉价房租是群租房最大的吸引力。
目前，群租房有两大租房群体。一是刚刚毕业的大学生；二是由单位安置居所的员工。对他们来说，群租房所提供的较低租金能够缓解他们经济上的压力。据介绍，目前这类房屋的群租人均租赁价约一般在每月600元以上，就价格而言，要比一般的合租便宜不少。
而对于房东来说，把房子分割出租，可以赚进更多的租金。比如一套130平方米的房子，租金在3000元左右，但如果分割成10间小房间，每间小房间租金600元，那么总租金就达到6000元，比原来要翻一番。在房东图效益、房客求经济的情况下，群租成为了众人之选。
对此，业内人士认为，低租金对于租房者来说其实只是群租的一个方面，事实上，群租存在着很多的问题，其中涉及到安全、物业等各个方面的隐患。而且从房东的角度来看，多人居住将会加速房屋质量的下降，就长远而言，并非如表面上看来如此有利。
时间：提前一周就能租到
在靠近轨道交通赤峰路站附近的景明花园，笔者看到一套公寓被划分成了七八个小房间，每个房间以每月650元的价格出租，房客大多是毕业不久的大学生。由于临近同济、上外等高校，客源丰富，该地区附近类似的群租房为数不少。
“合同可以3个月一签，再短一点也可以。你来看了房子再说吧。”该中介人员向记者表示，群租房的房客流动性比较大，一般性都不会住得很久，如果要租房，提前一周，应该就能可以安排好房子。相对于紧张的一室户，显然群租房的供应量要大得多，而且中介手中的群租房源还不少。
面积：人均只有六七平方米
“具体是几房几厅的我也不是很清楚，已经看不出来了。”当被问知这类群租公寓的大小时，中介人员也不甚明了。
对于这类面积偏小的群租，业内人士表示，根据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，租赁居住房屋，承租人的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。然而，不少群租房在进行分割之后，每间小房间只有六七个平方米，逼近租赁办法的底线，而稍大的房间甚至还会有两个人居住，明显没有达到人均使用面积不少于7平方米的要求。
权益：承租人的权利被剥夺了
“和陌生人住在一起，很不方便。平时洗澡、上厕所要排队不说，进了卫生间还要考虑要不要把门反锁。”小张刚刚从一个群租房搬出来，他表示“实在是住不下去了”。
根据上海联业律师事务所的王展律师介绍，目前由于群租房引发的法律问题有很多，承租人之间的纠纷就是一大类。由于群租人数众多，合同的认定又存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如厕所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。
“现在要规范的应该是房东如何分开签约以及其引发的矛盾，这是关键。”除了承租人间的矛盾，王展还表示，群租这一行为本身就违反了法律的规定。群租和合租的一大区别就是有无破坏房屋的原本结构。合租房的原房屋结构不动，而群租房则改变了房屋的原来结构，对房屋进行擅自分割，这种做法是违反相关规定的。此外，群租关系意味着承租人的权利被剥夺了。在多人群租的状况下，承租人的优先承租权和优先购买权都无法实现。
“群租”存在着安全隐患，同时又妨碍了邻里关系，难免会对所在小区造成影响，尤其是对物业管理带来一定的难度。
上实物业公司的陈玉春经理表示，在目前没有明确法律规定的情况下，加强对于群租人员的监管是行之有效的做法。监管包括三方面：首先是对于群租人员身份的登记；其次是对于身份的确认以及核实；再次是建立相应的监管制度。尤其是对于部分外来务工人员，他们自律能力相对较差，更要加强监管，经常巡视。
而对于这部分群租人员，物业对他们没有驱逐的权利。物业所能做的就是协助相关的警署、房屋土地管理部门等进行监管、登记等工作。而受到群租影响的邻居，则可以到房屋土地管理局等相关部门进行投诉。
相邻方：有权要求叫停
“我们楼里有一套公寓被当成集体宿舍租出去了。对方是美容院的员工，共有十几个人，每天晚上半夜还经常有人进来，现在我们觉都睡不安稳。”群租房对于小区环境的影响让不少小区内的业主叫苦不迭。
物业：无权驱逐须加强监管
群租房往往存在着三大隐患：物品隐患、安全隐患以及对相邻方的影响。其中，对相邻方的影响很容易造成邻里矛盾。往往一幢楼里只要出现了一间群租房，大楼里的卫生、环境、安全都会造成很大的影响。而对此，物业公司能做的只是对房东进行劝阻，而没有驱逐的权利。
而作为相邻方，如果受到了群租房违法出租的影响，可以向有关部门反映、要求叫停，也可以通知物业公司，让物业公司向房屋管理部门、业主管理委员会告知该现象，再作出相应的处理。
由于低端租房市场需求很大，以及将房屋分割出租的利益颇丰，从而导致市场上“群租”现象越来越多。据上海中原法务经理祝满清表示，由于目前法律法规对于“群租”现象尚无明确规定，使得“群租”市场一直处于比较混乱状态之中，因此带来了诸多隐患。
首先，“群租”现象带来了较大的治安隐患。“群租”房内人员庞杂，素质参差不齐，男女合租，这些都较容易导致盗窃、抢劫等刑事案件的发生。
其次，存在消防安全隐患。由于人口密度较大，导致用水、用电、用气的频率较高，容易引发火灾、煤气泄漏等安全事故，而且，房屋内搭建隔墙均系木质结构，且屋内通风较差，过道较窄，这些都不利于安全事故发生时的逃生和救生。
最后，不良“群租”现象亦会影响了小区安全管理，打扰相邻住户正常居住生活。
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