经业内预测 下一轮投资的热点将会是二手别墅
二手房，二手车，二手资料……一个名词只要和二手联系到一起，价值似乎就下降了许多。在曾经的观念中，“二手”是我们没有能力“一手”的一个标签，是我们无奈下的一个选择。
但事情好像在发生改变———拥有“二手”东西，慢慢成为一种品位。北京最大的旧货集散地潘家园，早已成为一个时尚的地标。买旧房子，把明清家具搬到自己家里来，在旧衣市场中淘衣服，一些人用“二手”把自己的生活过得有
“旧时王榭堂前燕，飞入寻常百姓家。”那些至尊一时的豪宅别墅，在二手市场里是否会“公主”变“灰姑娘”呢？
“别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%，目前也有8%~12%。”有业内人士这样说。房产市场上既然有降温的板块，就一定会有升值的板块。二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。业内人士预测，下一轮投资的热点将会是二手别墅。
据二手房专家介绍：北京的二手别墅主要分布在昌平、顺义、亦庄等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。为了迎合外籍人士的品位追求，其设计比较洋化，户型也比较适合现代人居住。
在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200-400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000-6000元/套/月，以经济型别墅为主。
从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。从交易项目分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况很少。“但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。
二手房子之法院拍卖房
近来，法院委托拍卖房成了很多市民追捧的热点。有一个做“二手房”交易的地方生意不但没有减少，反而竟有突然红火起来之势。有个房产中介的老板称：“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”
法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情。
据业内人士介绍，拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。
不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”业内相关人士说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有自己的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，因为“一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步”。
法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%。相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。
二手房子之北京四合院
酒是越陈越香的，四合院就是中国陈年的酒。京城四合院之所以得名，不仅在于其构成的独特性，更在于其蕴含着深刻的文化内涵。清华大学建筑学院吴良镛教授就曾说：“从太和殿前面的广场到小胡同里的四合院，都反映着古老的中华文明。建筑精美、园林秀丽、居住方便，体现着天人合一的哲学思想和传统的伦理观念，整个系统非常和谐，非常美。”
北京市政府曾在2004年公布了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的规定的通知》，政府动员全社会的力量参与北京历史文化保护区房屋的保护和修缮工作。通知指出，购买文保区四合院的单位和个人均可享受税费优惠，并首次允许境外企业和外国人购买四合院。这个通知直接刺激了四合院的投资热潮。
北京的四合院住宅主要分布在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区，其中东西城四合院的数量占总量的70%以上。此外，后海、交道口、南池子、朝内南小街、东华门、琉璃厂等区域也都是四合院住宅的主要分布区域。由于四合院向来有“东贵西富”、“北贫南贱”之分，因此在价格上差距巨大。
由于四合院实行现金全款支付形式，从购买人群的构成上看，主要包括海外华侨、外国人和国内富商。购买用途则相对广泛，既有用于自住的，也有用于投资的。
但是四合院在交易过程中存在两个弊端。首先，产权关系复杂。北京四合院从前实行居者有其屋的政策，只有少数四合院具有产权，且很少有一处四合院属于独户所有。这就使得一方面四合院房产由于产权上的不明晰，不能按照正常的二手房交易程序上市；另一方面由于产权关系的复杂，阻碍了上市时间和流通频率。其次，买卖双方在房产价值认识上存在一定偏差。买卖双方对四合院价值认同的差异以及四合院本身价值的难以界定，也是导致其不易成交的原因。
如何选择四合院？专业人士建议，一方面，要关注周边环境，应注意四合院所在区域周边有无高大建筑群落，以免采光不佳；另一方面，要注意大门的位置，受中国古代建筑环境学的影响，大门一般不设在中轴线上。此外，要注意院内树木，因为按照老北京的说法，四合院内种树是非常讲究的。
另外根据有关规定，买主改建四合院需遵守“三不变”原则：格局不能变，院落不能打穿；高度不能变，不能盖楼房；外部颜色和材质不能变，要保持青砖、灰墙。
虽然买四合院看起来是一件很麻烦的事，但由于四合院是一个绝对的稀缺品，买家对这项投资仍是趋之若鹜。“投资四合院就像买古董。”有四合院的买主这样表示。
北京青年报
但事情好像在发生改变———拥有“二手”东西，慢慢成为一种品位。北京最大的旧货集散地潘家园，早已成为一个时尚的地标。买旧房子，把明清家具搬到自己家里来，在旧衣市场中淘衣服，一些人用“二手”把自己的生活过得有
“别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%，目前也有8%~12%。”有业内人士这样说。房产市场上既然有降温的板块，就一定会有升值的板块。二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。业内人士预测，下一轮投资的热点将会是二手别墅。
据二手房专家介绍：北京的二手别墅主要分布在昌平、顺义、亦庄等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。为了迎合外籍人士的品位追求，其设计比较洋化，户型也比较适合现代人居住。
在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200-400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000-6000元/套/月，以经济型别墅为主。
从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。从交易项目分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况很少。“但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。
二手房子之法院拍卖房
近来，法院委托拍卖房成了很多市民追捧的热点。有一个做“二手房”交易的地方生意不但没有减少，反而竟有突然红火起来之势。有个房产中介的老板称：“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”
法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情。
据业内人士介绍，拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。
不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”业内相关人士说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有自己的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，因为“一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步”。
法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%。相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。
二手房子之北京四合院
酒是越陈越香的，四合院就是中国陈年的酒。京城四合院之所以得名，不仅在于其构成的独特性，更在于其蕴含着深刻的文化内涵。清华大学建筑学院吴良镛教授就曾说：“从太和殿前面的广场到小胡同里的四合院，都反映着古老的中华文明。建筑精美、园林秀丽、居住方便，体现着天人合一的哲学思想和传统的伦理观念，整个系统非常和谐，非常美。”
北京市政府曾在2004年公布了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的规定的通知》，政府动员全社会的力量参与北京历史文化保护区房屋的保护和修缮工作。通知指出，购买文保区四合院的单位和个人均可享受税费优惠，并首次允许境外企业和外国人购买四合院。这个通知直接刺激了四合院的投资热潮。
北京的四合院住宅主要分布在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区，其中东西城四合院的数量占总量的70%以上。此外，后海、交道口、南池子、朝内南小街、东华门、琉璃厂等区域也都是四合院住宅的主要分布区域。由于四合院向来有“东贵西富”、“北贫南贱”之分，因此在价格上差距巨大。
由于四合院实行现金全款支付形式，从购买人群的构成上看，主要包括海外华侨、外国人和国内富商。购买用途则相对广泛，既有用于自住的，也有用于投资的。
但是四合院在交易过程中存在两个弊端。首先，产权关系复杂。北京四合院从前实行居者有其屋的政策，只有少数四合院具有产权，且很少有一处四合院属于独户所有。这就使得一方面四合院房产由于产权上的不明晰，不能按照正常的二手房交易程序上市；另一方面由于产权关系的复杂，阻碍了上市时间和流通频率。其次，买卖双方在房产价值认识上存在一定偏差。买卖双方对四合院价值认同的差异以及四合院本身价值的难以界定，也是导致其不易成交的原因。
如何选择四合院？专业人士建议，一方面，要关注周边环境，应注意四合院所在区域周边有无高大建筑群落，以免采光不佳；另一方面，要注意大门的位置，受中国古代建筑环境学的影响，大门一般不设在中轴线上。此外，要注意院内树木，因为按照老北京的说法，四合院内种树是非常讲究的。
另外根据有关规定，买主改建四合院需遵守“三不变”原则：格局不能变，院落不能打穿；高度不能变，不能盖楼房；外部颜色和材质不能变，要保持青砖、灰墙。
虽然买四合院看起来是一件很麻烦的事，但由于四合院是一个绝对的稀缺品，买家对这项投资仍是趋之若鹜。“投资四合院就像买古董。”有四合院的买主这样表示。
北京青年报
