政策的不可预见会伤着谁？受影响最大的是外资
中国房地产业正值多事之秋，宏观调控正在缓和房价高涨、供应结构失衡等矛盾，但同时也应看到，政策的不可预见性愈加显现。行政手段在立竿见影地取得速效之余，也须警惕其负面作用。
政策的不可预见性，受影响最大的是外资。按国家统计局口径，利用外资包括三部分：对外借款、外商直接投资、外商其他投资。其中以外商直接投资（FDI）所占比重最大，也最能反映外商对于投资大陆的信心。自改革开放以来，FDI每年都呈增长态势，尤其是1990年代以来增速加快，直至2005年首次下降0.5%。其原因在于从2004年开始，国家对于国民经济的偏热采取了紧缩性调控，2005年继续深化调控，其中房地产业首当其冲。同时，各方关于限制外资的声音渐多。于是，外资产生观望犹豫心态，开始放慢直接投资的步伐。
到了今年，我国吸收外资的数据更是呈全面大幅下降。1～7月份，全国新批设立外商投资企业同比下降7.63%，实际使用外资同比下降1.16%。进一步分析可知，在来自北美等地区外资下降的同时，来自开曼群岛、英属维尔京群岛等自由港的新设外企数量同比上升13%，这说明借用壳公司行“出口转内销”之实的假外资在增多。7月份当月的情况更糟，全国新批设立外商投资企业同比剧降12.15%，实际使用外资同比下降5.49%。这种情况是以前从未出现过的，极有可能反映了外资对中国的态度出现了一个明显的拐点。
这一现象的背后，大致有几个原因。其一，中国对某些性质的外资开始持怀疑态度。7月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》针对房地产领域内的海外热钱而设，8月出台的《关于外国投资者并购境内企业的规定》目标直指来者不善的并购外资。其二，目前全球范围内包括中国，都面临资本过剩、流动性过快的问题，在我国经济出现偏热的情况下，中央对外资开始谨慎对待。其三，随着印度、巴西、南非等其他转轨国家基础设施改善、开放力度的加大，原来包括中国在内的东亚地区引资的区位优势衰减，国际引资竞争格局存在此消彼长的现象。
国家引资态度发生变化，倒并不意味着我国现在经济牛了，不怎么需要外资了。实际情况是，虽然我国引进外资的规模已位居世界前列，但人均数量少得可怜，我们不是不需外资了，而是需要更多的、更优质的外资。中央关于改革开放的方向和方针没有任何改变，问题在于相关部委和部分地方政府在具体制定政策时，或多或少地给人以开始“收缩”的感觉。从外资的角度考虑，如果不能确定中国相关政策的走势，也就不敢进行长期性投资。数据表明，我国20多年来累计批准设立的50万多家外商投资企业中，目前已中/终止或已停止运营企业逾22万家，约占累计设立外商投资企业的44％。由此证明，很多外资是抱着短期谋利的目的而来，“打一枪换一个地方”。
国际资本不是慈善家，天生就是为了赚钱。我们的目的是通过政策引导和环境营造，最大限度地达到彼此双赢。以进入房地产业的外资为例，“限外政策”的出台，引起了部分外资的观望和担心。其实，外资在我国房地产业中所占比重很小，在开发领域，按国家统计年鉴，2004年度开发企业资金来源中外资仅点总额的1.3%；在收购领域，国家外管局的《2005年中国国际收支报告》显示，2005年境外机构购买建筑物34亿美元，2005年全国商品房销售额18080亿元，即仅占商品房交易总额的1.5%。
对于资金密集型的房地产业来说，现在需要大量的优质外资，原因有三。一是国内融资渠道较少，导致“民有钱而企业不能用”，虽然我国的居民存款高达16万亿元，但由于缺少REITs和MBS这样的房地产资产证券化渠道，中国老百姓手中的余钱无法像美国人那样大规模地投资房地产业。二是银行一直充当了房地产业的“奶妈”，为了降低房地产业对银行业的依存度，同时又维持房地产业的稳定发展，引进外资是必然之举。三是跟着外资进来的还有我国急需的先进开发、运营理念和技术。
房地产“限外政策”的初衷，是有区别地对待外资。分门别类而论，开发型外资基本没有限制，收购型（海外房地产基金）外资也非重点限制，只有对炒房热钱重点限制。总体看来，这一“限外政策”比较温和，其心理暗示可能会大于实际影响，外资对中国房地产业的未来走向因此会更加难以把握，从而极有可能使部分外资更倾向于短期谋利（比如某些收购型私募基金），还会使原来持长期投资态度的外资转向择机抽身。如此分析，在一定程度上，“限外政策”的远期影响可能与其初衷相违，正如糖果“吃到嘴里是甜的，却有可能导致蛀牙”。
那么，政策的不可预见性又会如何影响内资？前些时，“潜水”许久的任志强又被媒体抓住小辫子：“小户型若价跌，开发商有权不盖房”。这明显属于“枪打出头鸟”现象，但也从中反映出宏观调控下开发商的普遍心态。“国十五条”中，首次祭出了行政干预力度最大的“三限制”，不仅从长远看将改变行业的游戏规则，而且立即就卡住了一批已通过项目规划但未获施工许可证的住宅项目。于是，许多人就小声议论此举违反了《合同法》，硬生生地“砍伤”了开发商。
房地产业系及国计民生，尤其事关社会保障，所以世界各国无不间隔性地对其进行调控。但如何让企业既难获取暴利，又愿意持续投资，既能让市场主体们赚钱，又能兼顾行业和谐，是个不容易的技术活儿。比如美国喜欢拿利率做事，自2004年以来17次加息以使国民经济和房地产有效降温。这是一种市场调控手段，既使开发企业能够提前预测，又避免了“硬着陆”式地侵犯企业利益。而我国在《住宅法》等立法缺席的情况下，显然靠市场手段短期内无法达到优化供应结构的目的，只能寻求借助强有力的行政手段解决问题。但产业随之变得起伏不定了，企业则由以前的大喜突然陷入大悲。
经由这一过程，大批中小企业将出局，大型开发商会扩张，整个产业的市场集中度将提高，这是好事。但反过来考虑，又让人有一丝担心，少数地产巨头们影响力进一步加码之后，很有可能在部分区域市场形成某种垄断地位，也即经济学中所谓的寡头垄断。在这种情况下，如果它们缺乏企业公民意识，则完全有可能操控市场价格。而那些规模不大不小、又对房地产业未来信心不足的企业，则难保不会想方设法把手中的项目或土地以最赚钱的方式开发完之后闪身。总之一句话，当大家都看不清未来方向时，并非是件好事。
（作者为上海易居房地产研究院高级评论员）
中国房地产报 杨红旭
到了今年，我国吸收外资的数据更是呈全面大幅下降。1～7月份，全国新批设立外商投资企业同比下降7.63%，实际使用外资同比下降1.16%。进一步分析可知，在来自北美等地区外资下降的同时，来自开曼群岛、英属维尔京群岛等自由港的新设外企数量同比上升13%，这说明借用壳公司行“出口转内销”之实的假外资在增多。7月份当月的情况更糟，全国新批设立外商投资企业同比剧降12.15%，实际使用外资同比下降5.49%。这种情况是以前从未出现过的，极有可能反映了外资对中国的态度出现了一个明显的拐点。
这一现象的背后，大致有几个原因。其一，中国对某些性质的外资开始持怀疑态度。7月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》针对房地产领域内的海外热钱而设，8月出台的《关于外国投资者并购境内企业的规定》目标直指来者不善的并购外资。其二，目前全球范围内包括中国，都面临资本过剩、流动性过快的问题，在我国经济出现偏热的情况下，中央对外资开始谨慎对待。其三，随着印度、巴西、南非等其他转轨国家基础设施改善、开放力度的加大，原来包括中国在内的东亚地区引资的区位优势衰减，国际引资竞争格局存在此消彼长的现象。
国家引资态度发生变化，倒并不意味着我国现在经济牛了，不怎么需要外资了。实际情况是，虽然我国引进外资的规模已位居世界前列，但人均数量少得可怜，我们不是不需外资了，而是需要更多的、更优质的外资。中央关于改革开放的方向和方针没有任何改变，问题在于相关部委和部分地方政府在具体制定政策时，或多或少地给人以开始“收缩”的感觉。从外资的角度考虑，如果不能确定中国相关政策的走势，也就不敢进行长期性投资。数据表明，我国20多年来累计批准设立的50万多家外商投资企业中，目前已中/终止或已停止运营企业逾22万家，约占累计设立外商投资企业的44％。由此证明，很多外资是抱着短期谋利的目的而来，“打一枪换一个地方”。
国际资本不是慈善家，天生就是为了赚钱。我们的目的是通过政策引导和环境营造，最大限度地达到彼此双赢。以进入房地产业的外资为例，“限外政策”的出台，引起了部分外资的观望和担心。其实，外资在我国房地产业中所占比重很小，在开发领域，按国家统计年鉴，2004年度开发企业资金来源中外资仅点总额的1.3%；在收购领域，国家外管局的《2005年中国国际收支报告》显示，2005年境外机构购买建筑物34亿美元，2005年全国商品房销售额18080亿元，即仅占商品房交易总额的1.5%。
对于资金密集型的房地产业来说，现在需要大量的优质外资，原因有三。一是国内融资渠道较少，导致“民有钱而企业不能用”，虽然我国的居民存款高达16万亿元，但由于缺少REITs和MBS这样的房地产资产证券化渠道，中国老百姓手中的余钱无法像美国人那样大规模地投资房地产业。二是银行一直充当了房地产业的“奶妈”，为了降低房地产业对银行业的依存度，同时又维持房地产业的稳定发展，引进外资是必然之举。三是跟着外资进来的还有我国急需的先进开发、运营理念和技术。
房地产“限外政策”的初衷，是有区别地对待外资。分门别类而论，开发型外资基本没有限制，收购型（海外房地产基金）外资也非重点限制，只有对炒房热钱重点限制。总体看来，这一“限外政策”比较温和，其心理暗示可能会大于实际影响，外资对中国房地产业的未来走向因此会更加难以把握，从而极有可能使部分外资更倾向于短期谋利（比如某些收购型私募基金），还会使原来持长期投资态度的外资转向择机抽身。如此分析，在一定程度上，“限外政策”的远期影响可能与其初衷相违，正如糖果“吃到嘴里是甜的，却有可能导致蛀牙”。
那么，政策的不可预见性又会如何影响内资？前些时，“潜水”许久的任志强又被媒体抓住小辫子：“小户型若价跌，开发商有权不盖房”。这明显属于“枪打出头鸟”现象，但也从中反映出宏观调控下开发商的普遍心态。“国十五条”中，首次祭出了行政干预力度最大的“三限制”，不仅从长远看将改变行业的游戏规则，而且立即就卡住了一批已通过项目规划但未获施工许可证的住宅项目。于是，许多人就小声议论此举违反了《合同法》，硬生生地“砍伤”了开发商。
房地产业系及国计民生，尤其事关社会保障，所以世界各国无不间隔性地对其进行调控。但如何让企业既难获取暴利，又愿意持续投资，既能让市场主体们赚钱，又能兼顾行业和谐，是个不容易的技术活儿。比如美国喜欢拿利率做事，自2004年以来17次加息以使国民经济和房地产有效降温。这是一种市场调控手段，既使开发企业能够提前预测，又避免了“硬着陆”式地侵犯企业利益。而我国在《住宅法》等立法缺席的情况下，显然靠市场手段短期内无法达到优化供应结构的目的，只能寻求借助强有力的行政手段解决问题。但产业随之变得起伏不定了，企业则由以前的大喜突然陷入大悲。
经由这一过程，大批中小企业将出局，大型开发商会扩张，整个产业的市场集中度将提高，这是好事。但反过来考虑，又让人有一丝担心，少数地产巨头们影响力进一步加码之后，很有可能在部分区域市场形成某种垄断地位，也即经济学中所谓的寡头垄断。在这种情况下，如果它们缺乏企业公民意识，则完全有可能操控市场价格。而那些规模不大不小、又对房地产业未来信心不足的企业，则难保不会想方设法把手中的项目或土地以最赚钱的方式开发完之后闪身。总之一句话，当大家都看不清未来方向时，并非是件好事。
（作者为上海易居房地产研究院高级评论员）
中国房地产报 杨红旭
