一个地产神话的终结 顺驰所到之处留下一片追讨之声2
“快”的另一面
在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”带来了致命的三“高”：高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管理存在巨大隐患。
2005年初，孙宏斌突然意识到顺驰的内部管理问题，他进行了人事调整，让财务出身的汪浩担任顺驰董事局主席，但这时已经来不及了。
2005年3月至5月间，为了平抑房价过快上涨，国务院先后出台新老国八条。顺驰重点投资的华东地区成为调控重灾区。其中顺驰在华东的重点项目苏州凤凰城的销售骤然下跌。
据一位上海顺驰原高管回忆，自2005年年中以后，在顺驰原华东集团的月度会上，顺驰各个公司汇报项目进展以及销售情况的时候，每次得到的信息都是销售状况的恶化和资金的紧张。其中苏州凤凰城项目每个月2亿元的销售回款任务，最差的时候，每个月只能完成1000多万元，欠苏州市政府的土地款高达10亿元。
此时，孙宏斌还遭遇到“快”所带来的另一个挑战：他的内部管理出问题了。这与孙宏斌大胆起用新人有关，在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，被业界称为“娃娃兵”。
就是这群娃娃兵使顺驰的员工急剧膨胀，内部成本核算形同虚设，缺少监管。
一位南京顺驰原高管透露，南京项目在销售时，就出现了由于成本核算的原因，导致销售价格低于成本的情况。在顺驰有一个普遍的现象是，各地的项目经理通常在交房前离开。因为交房的时候必须重新进行成本核算，很多项目经理都过不了这一关，便一走了之。管理混乱由此可见。
“用人很不可理喻，企划部的经理30岁左右，竟然不会用电脑。”一位南京顺驰的离职员工9月3日接受记者采访时，至今对此种现象愤愤不平。
“快”也会影响房屋质量。一位苏州顺驰的原高层告诉记者，苏州凤凰城项目有一期是10月31日开盘，开盘前一天公司领导去现场发现会所的地砖还没铺好，规划的景观也没有。竟然一天晚上找了300个民工，愣是把这些东西都给做好了，草皮实在没有时间铺，就直接扔上去。为了赶在一个时间点前拿到销售许可证，7天就盖了一层楼。
同样由于放权，导致项目公司的老总权力过大，结果也滋生了许多腐败现象。9月3日南京顺驰一位离职员工告诉记者，越到后期，腐败现象越严重。一个高速公路上的大型广告牌，通常广告投放成本为30万元，但顺驰却可能需要花60万元，当运营部提出质疑时，老总就说，这个地段很重要，一定要拿下来。而且每一个新的老总或副总过来，都会换一个广告公司。“如果顺驰的腐败现象能减少一些，资金漏洞也不会这么大。”
险象环生
外部销售不景气，内部腐败严重，顺驰原本微薄的利润迅速被吞噬，财务状况恶化后，公司内部的资金管理系统便无用武之处。各个项目总经理由每天晚上10点钟对账，变成了每周一次的总经理办公会。而每次开会，都发现大多数项目都有巨大的资金缺口，怎么也补不上。
2005年11月，顺驰开始大裁员，有约1 ／ 5的员工离开了顺驰，留下来的员工改为一个季度发一次工资，但即便如此，也不能缓解顺驰的资金紧张局面。
一位苏州顺驰员工回忆，2005年年底，最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有16元。财务非常着急地找项目总经理，而项目总经理却无能为力。
随着年关的来临，替顺驰承建项目的一些施工单位无法给民工发工资，民工开始围攻顺驰各个地方的项目公司，要求给钱回家过年。
2005年底，苏州市当地政府为了缓解民工和顺驰的矛盾，政府替顺驰作担保，让有关机构借了3000万元给顺驰，以归还拖欠民工的工资。但顺驰上海公司就没有这么幸运，愤怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路上的办公别墅，顺驰的员工被迫从后门逃走。
实际上，到2005年底，顺驰的处境已经非常危险。
绝境求生
面对日益恶化的形势，2006年3月，孙宏斌重新担任了顺驰董事局主席，他回来之后立即调整了顺驰中国的管理架构，撤掉各个区域分公司。同时将一些项目转让给自己的合作伙伴。如将顺驰无锡的项目作价约9亿元，转让给天津滨海。
另一方面，孙宏斌加紧在国内外私募。但和以前一样，每与资本方谈判一次，孙宏斌就让步一次。
据顺驰中国一位已经离职的高管透露，2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募集资金的目的而放弃。至此，孙宏斌酝酿多年的上市计划宣告流产。
上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹利以7.5亿元收购顺驰20%的股权，同时约定，如果明年顺驰的利润率无法上升到某一个水平，摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40%。孙宏斌同意了这份魔鬼式的对赌协议，但是2005年10月19日，摩根士丹利最终还是放弃，原因是无法接受顺驰利润率过低的现实。
“顺驰的利润率太低了，低到连其他房地产商都不敢相信的地步。”一位不愿意透露姓名的知情人士评价说。曾经有媒体报道顺驰的利润率在3%-5%左右，上述人士表示，顺驰某一阶段利润率比这个数字还低。而房地产行业平均的利润率高于15%。
在与摩根士丹利谈判的同时，孙宏斌还曾求助于联想投资，但联想方面派人考察了顺驰各地的项目之后，没有施以援手。
2005年为了挽救苏州的地产项目，孙宏斌甚至陪着两个山西煤矿的老板来看过地，最后还是没成功。
此次，在对路劲基建的谈判中，顺驰又因同样的原因处于被动。据顺驰内部员工透露，先前有意入股顺驰的企业主要有两家，一家是路劲基建，另一家是中海地产，其中中海地产出价高于路劲基建，但是顺驰品牌将来可能会消失。孙宏斌因此最终没有选择中海，而选择了路劲基建。
路劲基建是一家以经营内地路桥收费为主营业务的香港上市公司。此次入主顺驰，与其全面拓展在内地的房地产业务有关。它对孙宏斌承诺顺驰中国的管理模式及团队均不会发生任何变化，所有项目操作仍将延用顺驰品牌。
卖掉顺驰，并不等于孙宏斌失去全部，他目前还拥有融创和顺驰置业这两家公司，这也是他最看重的资产，另外还拥有一家名叫汉风国际的传媒公司。
一位知情人士透露，孙宏斌在构筑顺驰帝国的版图时，梦想顺驰中国成为一家上市公司，而融创是幕后运作的公司，留给他自己操作的灵活性。
从孙宏斌偏执的性格来看，即使现在卖掉了顺驰，将来他有可能去赌融创的未来。不过，随着他交出顺驰的控制权，中国地产界迄今最绚烂的神话也宣告终结。
南方周末 葛 清 王小乔
在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”带来了致命的三“高”：高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管理存在巨大隐患。
2005年3月至5月间，为了平抑房价过快上涨，国务院先后出台新老国八条。顺驰重点投资的华东地区成为调控重灾区。其中顺驰在华东的重点项目苏州凤凰城的销售骤然下跌。
据一位上海顺驰原高管回忆，自2005年年中以后，在顺驰原华东集团的月度会上，顺驰各个公司汇报项目进展以及销售情况的时候，每次得到的信息都是销售状况的恶化和资金的紧张。其中苏州凤凰城项目每个月2亿元的销售回款任务，最差的时候，每个月只能完成1000多万元，欠苏州市政府的土地款高达10亿元。
此时，孙宏斌还遭遇到“快”所带来的另一个挑战：他的内部管理出问题了。这与孙宏斌大胆起用新人有关，在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，被业界称为“娃娃兵”。
就是这群娃娃兵使顺驰的员工急剧膨胀，内部成本核算形同虚设，缺少监管。
一位南京顺驰原高管透露，南京项目在销售时，就出现了由于成本核算的原因，导致销售价格低于成本的情况。在顺驰有一个普遍的现象是，各地的项目经理通常在交房前离开。因为交房的时候必须重新进行成本核算，很多项目经理都过不了这一关，便一走了之。管理混乱由此可见。
“用人很不可理喻，企划部的经理30岁左右，竟然不会用电脑。”一位南京顺驰的离职员工9月3日接受记者采访时，至今对此种现象愤愤不平。
“快”也会影响房屋质量。一位苏州顺驰的原高层告诉记者，苏州凤凰城项目有一期是10月31日开盘，开盘前一天公司领导去现场发现会所的地砖还没铺好，规划的景观也没有。竟然一天晚上找了300个民工，愣是把这些东西都给做好了，草皮实在没有时间铺，就直接扔上去。为了赶在一个时间点前拿到销售许可证，7天就盖了一层楼。
同样由于放权，导致项目公司的老总权力过大，结果也滋生了许多腐败现象。9月3日南京顺驰一位离职员工告诉记者，越到后期，腐败现象越严重。一个高速公路上的大型广告牌，通常广告投放成本为30万元，但顺驰却可能需要花60万元，当运营部提出质疑时，老总就说，这个地段很重要，一定要拿下来。而且每一个新的老总或副总过来，都会换一个广告公司。“如果顺驰的腐败现象能减少一些，资金漏洞也不会这么大。”
险象环生
外部销售不景气，内部腐败严重，顺驰原本微薄的利润迅速被吞噬，财务状况恶化后，公司内部的资金管理系统便无用武之处。各个项目总经理由每天晚上10点钟对账，变成了每周一次的总经理办公会。而每次开会，都发现大多数项目都有巨大的资金缺口，怎么也补不上。
2005年11月，顺驰开始大裁员，有约1 ／ 5的员工离开了顺驰，留下来的员工改为一个季度发一次工资，但即便如此，也不能缓解顺驰的资金紧张局面。
一位苏州顺驰员工回忆，2005年年底，最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有16元。财务非常着急地找项目总经理，而项目总经理却无能为力。
随着年关的来临，替顺驰承建项目的一些施工单位无法给民工发工资，民工开始围攻顺驰各个地方的项目公司，要求给钱回家过年。
2005年底，苏州市当地政府为了缓解民工和顺驰的矛盾，政府替顺驰作担保，让有关机构借了3000万元给顺驰，以归还拖欠民工的工资。但顺驰上海公司就没有这么幸运，愤怒的民工冲进顺驰上海公司在武夷路上的办公别墅，顺驰的员工被迫从后门逃走。
实际上，到2005年底，顺驰的处境已经非常危险。
绝境求生
面对日益恶化的形势，2006年3月，孙宏斌重新担任了顺驰董事局主席，他回来之后立即调整了顺驰中国的管理架构，撤掉各个区域分公司。同时将一些项目转让给自己的合作伙伴。如将顺驰无锡的项目作价约9亿元，转让给天津滨海。
另一方面，孙宏斌加紧在国内外私募。但和以前一样，每与资本方谈判一次，孙宏斌就让步一次。
据顺驰中国一位已经离职的高管透露，2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募集资金的目的而放弃。至此，孙宏斌酝酿多年的上市计划宣告流产。
上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹利以7.5亿元收购顺驰20%的股权，同时约定，如果明年顺驰的利润率无法上升到某一个水平，摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40%。孙宏斌同意了这份魔鬼式的对赌协议，但是2005年10月19日，摩根士丹利最终还是放弃，原因是无法接受顺驰利润率过低的现实。
“顺驰的利润率太低了，低到连其他房地产商都不敢相信的地步。”一位不愿意透露姓名的知情人士评价说。曾经有媒体报道顺驰的利润率在3%-5%左右，上述人士表示，顺驰某一阶段利润率比这个数字还低。而房地产行业平均的利润率高于15%。
在与摩根士丹利谈判的同时，孙宏斌还曾求助于联想投资，但联想方面派人考察了顺驰各地的项目之后，没有施以援手。
2005年为了挽救苏州的地产项目，孙宏斌甚至陪着两个山西煤矿的老板来看过地，最后还是没成功。
此次，在对路劲基建的谈判中，顺驰又因同样的原因处于被动。据顺驰内部员工透露，先前有意入股顺驰的企业主要有两家，一家是路劲基建，另一家是中海地产，其中中海地产出价高于路劲基建，但是顺驰品牌将来可能会消失。孙宏斌因此最终没有选择中海，而选择了路劲基建。
路劲基建是一家以经营内地路桥收费为主营业务的香港上市公司。此次入主顺驰，与其全面拓展在内地的房地产业务有关。它对孙宏斌承诺顺驰中国的管理模式及团队均不会发生任何变化，所有项目操作仍将延用顺驰品牌。
卖掉顺驰，并不等于孙宏斌失去全部，他目前还拥有融创和顺驰置业这两家公司，这也是他最看重的资产，另外还拥有一家名叫汉风国际的传媒公司。
一位知情人士透露，孙宏斌在构筑顺驰帝国的版图时，梦想顺驰中国成为一家上市公司，而融创是幕后运作的公司，留给他自己操作的灵活性。
从孙宏斌偏执的性格来看，即使现在卖掉了顺驰，将来他有可能去赌融创的未来。不过，随着他交出顺驰的控制权，中国地产界迄今最绚烂的神话也宣告终结。
南方周末 葛 清 王小乔
