土地调控向纵深“革命”触及敏感神经有颠覆力量2
“这一政策从供地源头上设置了一个分流缓冲的机制，将极大地抑制地方政府的卖地冲动。也将对消化现有空置 土地和优化开发区土地利用起到实质性作用。”郑华说。
至于第三根敏感神经——完善土地出让方式，实际上也是出自一个多年来悬而未决的讨论。
来自合富辉煌北京分公司市场部的专家分析说，“8·31土地政策”所确立的“招拍挂”土地出让方式经过两年的市场检验后，人们普遍对其“价高者得之”的供地原则表示异议。有人甚至认为“土地招拍挂的方式抬高了土地价格，从而也抬高了房子的价格。近两年来房价飞涨，招拍挂难辞其咎。”
由此，在有关房价、地价“鸡生蛋还是蛋生鸡”的争论中，正反双方逐步在“完善土地出让方式”的问题上达成共识。这也正是促成上述政策出台的根本原因。
上述三根最为敏感的神经，其背后至少已牵扯到了耕地保护、地方财政收支管理、限制高地价、高房价以及由土地出让而衍生的一系列腐败问题等诸多热点领域，充分体现了此次土地调控“此中有深意”。
土地调控＝源头调控？
“土地调控最有效，也最直接。”常淑娟认为，“土地供应是房地产开发的起点。在房地产开发链条中，相对于金融来讲，土地是影响市场的最基础、最根本的一环。对土地调控，就是对房地产的源头调控。”
在她看来，这也正是为什么土地成为此次房地产宏观调控焦点的原因。
但一位不愿具名（这是当前受访开发商的常态）的北京开发商则认为，此次一连串土地调控“报复性”出台，“似乎是和此前对房地产的宏观调控收效甚微有关。”
“这说明政府部门已经意识到，在与开发商的博弈中自己往往处于弱势。唯一可靠奏效的手段，就是行政性的干预——靠土地供应量的吞吐来调控。”该开发商说。
而在另一些业内专家看来，当前土地之所以成为调控关键，其原因已远远超越单纯房地产调控的范畴。它至少有三个因素不容忽视：
其一，部分地方政府盲目追求经济增长速度，片面依靠投资拉动经济增长，从而导致个别省市超过40%乃至50%的投资增速，这已超出了当地资源、环境的承受能力。
一组可以说明问题的统计数据是，今年上半年全国新开工项目近10万个，同比增加1.8万个；新开工项目计划总投资同比增长22.2%，其中有8个省（区、市）新开工项目计划总投资增幅超过50%。其二，与盲目追求经济增长速度相伴随的，是违法违规用地比例居高不下。乱占耕地、“以租代征”“土地入股”等违法违规操作层出不穷。“一些城市违规用地比例甚至高达90%，而且违规主体主要是地方政府。”
其三，我国耕地底线面临失守威胁。国家“十一五”发展规划纲要确定了未来五年我国耕地保有底线是18亿亩。而调查显示，我国现有耕地面积为18.31亿亩。这意味着，在“十一五”这5年中可供使用的土地只有3100万亩。而这只相当于“十五”期间某些年份一年的用地量。由此可知，严防死守耕地底线之艰巨。
综上，当前土地问题的复杂性，恰恰在于它不仅是关乎房地产业的兴衰，还关乎整个国情现状、国计民生大局。这也就不难理解，在此轮旨在稳定房价、调整住房供应结构的房地产宏观调控后期，土地会成为最终的矛头所指。
土地调控的颠覆力量
时下，北京、上海、青岛以及西安都不断有消息传出，二级市场上土地私下转让交易频繁。部分小开发商承受不住政策的压力，已经陆陆续续地“吐地”。与此同时，一些有钱没地的大开发商也加紧了吞并、扩张的步伐。
这其中最容易被提及的是 8月5日的一宗并购案——万科以17.6566亿元的总价受让南都房产60%的权益以及南都集团在上海、江苏的剩余地产业务的权益。由此完成了对南都的整体收购。“万科并购南都最主要的获益就是土地。”一位万科的知情人士坦言。
种种迹象显示，此前的土地调控风暴，似乎正在演变成为一股悄然改变中国房地产业态的强大力量。
“中国房地产业正在迎来大并购时代。”这是时下部分人士不约而同的联想。但调控究竟会给房地产业带来怎样的影响？恐怕只有“时间”才知道。“土地供应量会下降，特别是二三线城市，开发商大面积拿地、搞一级开发的好日子恐怕快到头儿了。”郑华说，调控对房地产业的影响可以预见，但“也不是短期就见效的事”。
“也不排除另外一种可能，这样的调控方案一出来，又会引发开发商（舆论）的反弹——房价上涨的心理恐慌可能还会显现。”郑华表示担忧的是，开发商很可能会再度抛出“地荒论”以乱视听。
但常淑娟则认为，这些“密集的政策组合拳”体现了政府的决心，但也表现出我国宏观调控的某些不足。“这种调节很难对市场产生前瞻性和预防性的影响。”
郑华表示，对土地市场的调控，改革现有的土地收益分配制度是一个有效的办法，“这种改革可以有效地抑制地方政府的卖地冲动，但并不能从根本上解决土地市场的供求矛盾和土地资源有效利用问题。”
作为一名没有政府背景的独立学者，郑华努力从建设性角度提出自己的观点：“要提高土地市场的效率，提升土地应有的价值，还要在规划控制上做大量艰苦的工作，甚至要对现有的规划管理制度进行较大的改革。”
郑华认为，“土地利用是否有效，不仅在于控制土地供应，更在于供应前的规划。规划要符合市场要求，要分区、定功能，还要合理确定各功能的面积配比和开发各功能区的时序。”只有这些技术性工作都做到位了，再做好后期的管理和跟踪，整合、统一信息发布口径，如此政府才能从根本上控制土地，才能在与开发商的市场博弈中占据主动。
“所以，走着看吧！”谈及未来可能出现的影响，她似乎没有给出一个更为具体、确切的答案。
楼市 余光 [上一页]
至于第三根敏感神经——完善土地出让方式，实际上也是出自一个多年来悬而未决的讨论。
由此，在有关房价、地价“鸡生蛋还是蛋生鸡”的争论中，正反双方逐步在“完善土地出让方式”的问题上达成共识。这也正是促成上述政策出台的根本原因。
上述三根最为敏感的神经，其背后至少已牵扯到了耕地保护、地方财政收支管理、限制高地价、高房价以及由土地出让而衍生的一系列腐败问题等诸多热点领域，充分体现了此次土地调控“此中有深意”。
土地调控＝源头调控？
“土地调控最有效，也最直接。”常淑娟认为，“土地供应是房地产开发的起点。在房地产开发链条中，相对于金融来讲，土地是影响市场的最基础、最根本的一环。对土地调控，就是对房地产的源头调控。”
在她看来，这也正是为什么土地成为此次房地产宏观调控焦点的原因。
但一位不愿具名（这是当前受访开发商的常态）的北京开发商则认为，此次一连串土地调控“报复性”出台，“似乎是和此前对房地产的宏观调控收效甚微有关。”
“这说明政府部门已经意识到，在与开发商的博弈中自己往往处于弱势。唯一可靠奏效的手段，就是行政性的干预——靠土地供应量的吞吐来调控。”该开发商说。
而在另一些业内专家看来，当前土地之所以成为调控关键，其原因已远远超越单纯房地产调控的范畴。它至少有三个因素不容忽视：
其一，部分地方政府盲目追求经济增长速度，片面依靠投资拉动经济增长，从而导致个别省市超过40%乃至50%的投资增速，这已超出了当地资源、环境的承受能力。
一组可以说明问题的统计数据是，今年上半年全国新开工项目近10万个，同比增加1.8万个；新开工项目计划总投资同比增长22.2%，其中有8个省（区、市）新开工项目计划总投资增幅超过50%。其二，与盲目追求经济增长速度相伴随的，是违法违规用地比例居高不下。乱占耕地、“以租代征”“土地入股”等违法违规操作层出不穷。“一些城市违规用地比例甚至高达90%，而且违规主体主要是地方政府。”
其三，我国耕地底线面临失守威胁。国家“十一五”发展规划纲要确定了未来五年我国耕地保有底线是18亿亩。而调查显示，我国现有耕地面积为18.31亿亩。这意味着，在“十一五”这5年中可供使用的土地只有3100万亩。而这只相当于“十五”期间某些年份一年的用地量。由此可知，严防死守耕地底线之艰巨。
综上，当前土地问题的复杂性，恰恰在于它不仅是关乎房地产业的兴衰，还关乎整个国情现状、国计民生大局。这也就不难理解，在此轮旨在稳定房价、调整住房供应结构的房地产宏观调控后期，土地会成为最终的矛头所指。
土地调控的颠覆力量
时下，北京、上海、青岛以及西安都不断有消息传出，二级市场上土地私下转让交易频繁。部分小开发商承受不住政策的压力，已经陆陆续续地“吐地”。与此同时，一些有钱没地的大开发商也加紧了吞并、扩张的步伐。
这其中最容易被提及的是 8月5日的一宗并购案——万科以17.6566亿元的总价受让南都房产60%的权益以及南都集团在上海、江苏的剩余地产业务的权益。由此完成了对南都的整体收购。“万科并购南都最主要的获益就是土地。”一位万科的知情人士坦言。
种种迹象显示，此前的土地调控风暴，似乎正在演变成为一股悄然改变中国房地产业态的强大力量。
“中国房地产业正在迎来大并购时代。”这是时下部分人士不约而同的联想。但调控究竟会给房地产业带来怎样的影响？恐怕只有“时间”才知道。“土地供应量会下降，特别是二三线城市，开发商大面积拿地、搞一级开发的好日子恐怕快到头儿了。”郑华说，调控对房地产业的影响可以预见，但“也不是短期就见效的事”。
“也不排除另外一种可能，这样的调控方案一出来，又会引发开发商（舆论）的反弹——房价上涨的心理恐慌可能还会显现。”郑华表示担忧的是，开发商很可能会再度抛出“地荒论”以乱视听。
但常淑娟则认为，这些“密集的政策组合拳”体现了政府的决心，但也表现出我国宏观调控的某些不足。“这种调节很难对市场产生前瞻性和预防性的影响。”
郑华表示，对土地市场的调控，改革现有的土地收益分配制度是一个有效的办法，“这种改革可以有效地抑制地方政府的卖地冲动，但并不能从根本上解决土地市场的供求矛盾和土地资源有效利用问题。”
作为一名没有政府背景的独立学者，郑华努力从建设性角度提出自己的观点：“要提高土地市场的效率，提升土地应有的价值，还要在规划控制上做大量艰苦的工作，甚至要对现有的规划管理制度进行较大的改革。”
郑华认为，“土地利用是否有效，不仅在于控制土地供应，更在于供应前的规划。规划要符合市场要求，要分区、定功能，还要合理确定各功能的面积配比和开发各功能区的时序。”只有这些技术性工作都做到位了，再做好后期的管理和跟踪，整合、统一信息发布口径，如此政府才能从根本上控制土地，才能在与开发商的市场博弈中占据主动。
“所以，走着看吧！”谈及未来可能出现的影响，她似乎没有给出一个更为具体、确切的答案。
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