土地调控向纵深“革命”触及敏感神经有颠覆力量
9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）经由新华社全文播发。《通知》中再次提到“明确土地管理和耕地保护责任”“切实保障被征地农民的长远生计”“规范土地出让收支管理”和“建立工业用地出让最低价标准统一公布制度”等敏感字眼。
而早在此前，一连串紧锣密鼓的土地政策就已密集出台，一场壮烈程度前所未有土地调控“政策风暴”业已形成。
一系列迹象表明，这将是一场直指房地产纵深的“革命”。它所蕴涵的对中国房地产业的“颠覆性力量”，将会逐一显现。
“要命”的政策
2006年春秋之际，针对中国房地产业“源头治理”的土地调控拉开大幕。
5月17日，在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，“促进房地产业健康发展的六项措施”——即业界惯称的“国六条”被正式提至桌面。“国六条”明确要求“科学确定房地产开发的土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”这一直指当前地方政府“违规供地”和开发商“占地不开”现象的条款，标志着继“8·31土地大限”后，又一轮土地市场大整顿的开始。
随后，国务院办公厅在5月29日下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（业界称之为“九部委十五条意见”）中，进一步细化了对土地调控的总体方向：“保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，及加大对闲置土地的处置力度。”该表述有两层含义：一是强调从源头上调整住宅市场供求结构“倒三角”的错位问题；二是继续此前清理闲置土地的一贯政策，进一步加大对闲置地的处置力度。
业内专家认为，这是一个立场鲜明的“表态性”文件，是给随后的调控细则的制定实施出示“尚方宝剑”。
果不其然，事隔一个多月，建设部在7月6日颁布的165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确提出，“年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。”
多数开发商认为这是一个“要命的政策”。作为“国六条”及“九部委意见”的实施细则，它不但明确了政策要落实到项目、而非整体规模，还初步形成了制止开发商变相扩大户型面积的对策。建筑面积90平方米成了房地产开发商的“生死线”。一些企业不得不废掉先前做好的施工图纸，重新设计，二次报批。
西部城市某业内官员甚至表示，因为要修改规划，该市目前“大批房地产企业施工许可证的发放及其施工进度都处于半停滞状态。”该官员说，这肯定不是偶然的“个案”，“全国各地都在观望之中。”
不难想象，如此伤筋动骨、入木三分的源头调控将对中国房地产业产生颠覆性的影响。许多城市放缓了地方细则出台的时日，静候处于风暴中心的北京的细则如何出台。而在一些非正式场合，围绕着调控影响所带来的利弊得失，由官员、学者和开发商所组成的三方，已再度展开激烈的博弈。
三根最为敏感的神经
值得注意的是，此轮土地调控不仅仅局限于对房地产行业的调控，而是一场对土地既有问题的纵深“革命”。
从7、8月份的政策出台情况看，调控分别触及到了三根最为敏感的神经——土地督察制度建立、土地收益分配管理和土地出让方式的完善。
7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，表示将设立国家土地总督察及其办公室，并向地方派驻九大国家土地督察局，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。
7月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署进一步加强土地调控工作。会议上提出，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。
8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
上述三个重要文件掷地有声。
中国人民大学土地管理系教授、合富辉煌高级顾问郑华分析认为，有关建立土地督察制度的政策，旨在落实温家宝总理提出的“用最严厉的办法管理土地”的精神。
“政策直指地方政府，对由他们所纵容的土地违法现象具有极大的威摄力量。”郑华表示，所谓“派督察”，就是要完全摸清地方的土地市场“水有多深”，从而为后继的制度、法规和管理体制以及信息披露平台的建立，搜集更为充分的依据。
但北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟则表示不同看法。她认为“国家土地督察制度的建立，有利于实行最严格的耕地保护制度。”这才是制定政策的最根本用意。
对于此次调控风暴中触及的第二根敏感神经——“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行收支两条线管理”，业内人士认为，这标志着地方土地收益将受到中央财政监管，不再是地方政府或某个部门的独立财政体系。这不但有利于中央对土地供求可以掌握更多的主动权，纠正地方在土地开发上的短期行为，还有利于使土地出让金的运用更加透明、规范。
在郑华看来，新型土地收益分配机制的深远影响，甚至不亚于2002年的土地招拍挂、也即当年所谓的“土地新政”的作用。
楼市 余光 [下一页]
而早在此前，一连串紧锣密鼓的土地政策就已密集出台，一场壮烈程度前所未有土地调控“政策风暴”业已形成。
“要命”的政策
2006年春秋之际，针对中国房地产业“源头治理”的土地调控拉开大幕。
5月17日，在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，“促进房地产业健康发展的六项措施”——即业界惯称的“国六条”被正式提至桌面。“国六条”明确要求“科学确定房地产开发的土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”这一直指当前地方政府“违规供地”和开发商“占地不开”现象的条款，标志着继“8·31土地大限”后，又一轮土地市场大整顿的开始。
随后，国务院办公厅在5月29日下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（业界称之为“九部委十五条意见”）中，进一步细化了对土地调控的总体方向：“保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，及加大对闲置土地的处置力度。”该表述有两层含义：一是强调从源头上调整住宅市场供求结构“倒三角”的错位问题；二是继续此前清理闲置土地的一贯政策，进一步加大对闲置地的处置力度。
业内专家认为，这是一个立场鲜明的“表态性”文件，是给随后的调控细则的制定实施出示“尚方宝剑”。
果不其然，事隔一个多月，建设部在7月6日颁布的165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确提出，“年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。”
多数开发商认为这是一个“要命的政策”。作为“国六条”及“九部委意见”的实施细则，它不但明确了政策要落实到项目、而非整体规模，还初步形成了制止开发商变相扩大户型面积的对策。建筑面积90平方米成了房地产开发商的“生死线”。一些企业不得不废掉先前做好的施工图纸，重新设计，二次报批。
西部城市某业内官员甚至表示，因为要修改规划，该市目前“大批房地产企业施工许可证的发放及其施工进度都处于半停滞状态。”该官员说，这肯定不是偶然的“个案”，“全国各地都在观望之中。”
不难想象，如此伤筋动骨、入木三分的源头调控将对中国房地产业产生颠覆性的影响。许多城市放缓了地方细则出台的时日，静候处于风暴中心的北京的细则如何出台。而在一些非正式场合，围绕着调控影响所带来的利弊得失，由官员、学者和开发商所组成的三方，已再度展开激烈的博弈。
三根最为敏感的神经
值得注意的是，此轮土地调控不仅仅局限于对房地产行业的调控，而是一场对土地既有问题的纵深“革命”。
从7、8月份的政策出台情况看，调控分别触及到了三根最为敏感的神经——土地督察制度建立、土地收益分配管理和土地出让方式的完善。
7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，表示将设立国家土地总督察及其办公室，并向地方派驻九大国家土地督察局，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。
7月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署进一步加强土地调控工作。会议上提出，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。
8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
上述三个重要文件掷地有声。
中国人民大学土地管理系教授、合富辉煌高级顾问郑华分析认为，有关建立土地督察制度的政策，旨在落实温家宝总理提出的“用最严厉的办法管理土地”的精神。
“政策直指地方政府，对由他们所纵容的土地违法现象具有极大的威摄力量。”郑华表示，所谓“派督察”，就是要完全摸清地方的土地市场“水有多深”，从而为后继的制度、法规和管理体制以及信息披露平台的建立，搜集更为充分的依据。
但北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟则表示不同看法。她认为“国家土地督察制度的建立，有利于实行最严格的耕地保护制度。”这才是制定政策的最根本用意。
对于此次调控风暴中触及的第二根敏感神经——“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行收支两条线管理”，业内人士认为，这标志着地方土地收益将受到中央财政监管，不再是地方政府或某个部门的独立财政体系。这不但有利于中央对土地供求可以掌握更多的主动权，纠正地方在土地开发上的短期行为，还有利于使土地出让金的运用更加透明、规范。
在郑华看来，新型土地收益分配机制的深远影响，甚至不亚于2002年的土地招拍挂、也即当年所谓的“土地新政”的作用。
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