海阳楼市步乳山后尘？ 实地考察海阳房地产市场
家住市南区的王先生最近有点烦，他2003年在乳山买的房子，虽然价格便宜，但自从买上，这几年来价格几乎没有什么变化，最近想卖掉，却贵贱无人接盘，想出租，广告打出去了好长时间也无人搭理。他十分郁闷，乳山房子怎么了？当时买的时候说的可不是这样啊！
继乳山银滩房地产轰轰烈烈开发之后，最近海阳金沙滩也拉开了房地产开发建设大幕，同时一轮发动宣传攻势也向岛城市民展开。那么，海阳楼市会步乳山后尘吗？近日，本报记者来到海阳凤城旅游度假区，实地考察了这一地区的房地产市场。
核电站建设影响投资心理
海阳市位于胶东半岛黄海之滨，北临烟台，东接威海，西近青岛，位于三市中心地带，距青岛的直线距离100公里左右。
据悉，中国最大核电站今年年底将在海阳冷家庄开工，规划容量为600万千瓦级核电机组，并留有扩建条件，拟于2010年开始发电。海阳核电站厂址距凤城金沙滩12公里。由于在核电站半径5公里内是限制发展区，并规定核电站不能建立在10万人以上聚居区域直线距离10公里内，因此有关专家指出，海阳核电项目的开工将会对周边地区人们的投资心理产生影响，从而一定程度上影响位于海阳黄金海岸线上的凤城区域内的房地产开发。
事实也的确如此。记者了解到，这一核电项目的建设显然让不少人放弃了置业海阳的计划。尽管有关专家已经指出，“根据国际上的分析定量标准，以乳山红石顶为例，在6台百万千瓦机组正常运行的情况下，放射性流出物对电厂周围公众造成的辐射都远低于国家规定。”放弃海阳置业的张女士对记者说，我实在受不了自己对自己一遍又一遍的安慰——没问题，绝没问题的。现在她没有了心理包袱，显得一脸轻松。
最近不少开发商在向购房者推荐项目时，往往提到兴建核电站带来的人气，比如有多少的施工建设管理人员等等。实际上，核电站由于特殊的技术要求，其半径5公里内是限制发展区，厂址半径15公里范围内无万人以上的城镇，显然谈不上多少人气。至于核电站里到底有多少技术人员能在凤城投资置业，还是一个很大的未知数。
开发量巨大供求失衡
那么海阳凤城的房地产市场总体走势如何？目前记者手头上尚未有准确的统计数据，但记者一路走来，看到凤城及周边区域内，总共约有20个以上的房地产项目正在建设中，估计总开发量在200万平方米以上。
与巨大的开发量形成鲜明对照的是，在海阳凤城旅游度假区，看不到青岛这样的到处是熙熙攘攘的人流，多数售楼处虽然建得气派，但几乎可以用“冷落”来形容。记者还发现，几个售楼处为了推销自己的楼盘，竟互相贬毁，大打口水战。
目前，在海阳凤城的开发商，大多来自青岛、济南、烟台、北京、深圳、上海、福州、温州等地，但海阳房地产市场的人气如何保证？这么少的人气如何保证这么多开发商都能分一杯羹，则是一个很现实的问题。
配套不完善居住不易
人气少，自然有人气少的原因。目前海阳比较尴尬是它特殊的地理位置，夹在青岛、烟台、威海之间，仅仅是个城市通道而已，距离周边城市烟台、威海、青岛等地车程都在一小时多以上，缺乏聚客效应，不能让人停留下来。
从地理位置来说，虽然海阳凤城楼盘是距青岛市比较近的一个外地楼市，但目前，市政生活配套设施的不完善是其最明显的弱点之一。如果一个区域没有方便的交通，没有完善的生活配套设施，那就丧失了现代居家生活的基本条件。正如购房者张先生所说，“连买菜都需要开车的生活注定不是舒适的生活。”一些购房者对凤城旅游度假区目前缺乏完善的教育设施、医疗设施、休闲娱乐设施和饮食购物设施等等表示了自己的看法。他们认为，如果附近没有好的学校，子女的就学问题很难解决；没有完备的医疗设施，身体健康也难以保证；没有现代休闲娱乐设施，日子一定是单调乏味；没有饮食购物摊点，基本生活都将成为问题。
对于青岛地区的购房者而言，尽管海阳楼盘比银滩近一点，但是还没有近到让我们随意来回的地步。即使以后海阳到青岛的高速公路开通，过路费、油费和交通时间成本都是购房者不得不考虑的现实问题。
可以这么说，想在海阳凤城居住，目前并不容易。只有期待周边的规划配套进一步完善和人气的逐渐提升。
投资价值尚有待检验
目前有愿意在海阳购房的，大多是以投资升值为主要目的的炒房者。就是那些以休闲度假为主要目的的普通购房者中，也肯定抱有投资升值的心理期待。
但是，不久前国家出台的房地产新政规定，从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一宏观调控政策，直接影响了房地产投资市场，使得炒房者的利润空间变小甚至无利可图。
因此，凤城旅游度假区的房地产市场到底具备多大投资价值，尚待市场检验。仅凭借万米金沙滩的海滨旅游，大量开发高档酒店、别墅、洋房、公寓，形成了庞大的市场供应，短时间内恐难以消化。而且，和乳山银滩类似，凤城的金沙滩房地产市场主要是由异地置业者来消化的，当地人自住需求很弱，整个市场的支撑力非常有限。
另外，房屋竣工后的验收、交房以及能否出租、转售等一系列问题，也是异地置业者需要关心的问题。据业内人士分析，目前海阳的房地产开发刚刚起步，以后一直延续的市场放量新房完全可以满足市场需要，因此即使楼市升值，二手房转让也将有不小难度。
海阳楼市会不会步乳山的覆辙？我们不妨拭目以待。
核电站建设影响投资心理
海阳市位于胶东半岛黄海之滨，北临烟台，东接威海，西近青岛，位于三市中心地带，距青岛的直线距离100公里左右。
据悉，中国最大核电站今年年底将在海阳冷家庄开工，规划容量为600万千瓦级核电机组，并留有扩建条件，拟于2010年开始发电。海阳核电站厂址距凤城金沙滩12公里。由于在核电站半径5公里内是限制发展区，并规定核电站不能建立在10万人以上聚居区域直线距离10公里内，因此有关专家指出，海阳核电项目的开工将会对周边地区人们的投资心理产生影响，从而一定程度上影响位于海阳黄金海岸线上的凤城区域内的房地产开发。
事实也的确如此。记者了解到，这一核电项目的建设显然让不少人放弃了置业海阳的计划。尽管有关专家已经指出，“根据国际上的分析定量标准，以乳山红石顶为例，在6台百万千瓦机组正常运行的情况下，放射性流出物对电厂周围公众造成的辐射都远低于国家规定。”放弃海阳置业的张女士对记者说，我实在受不了自己对自己一遍又一遍的安慰——没问题，绝没问题的。现在她没有了心理包袱，显得一脸轻松。
最近不少开发商在向购房者推荐项目时，往往提到兴建核电站带来的人气，比如有多少的施工建设管理人员等等。实际上，核电站由于特殊的技术要求，其半径5公里内是限制发展区，厂址半径15公里范围内无万人以上的城镇，显然谈不上多少人气。至于核电站里到底有多少技术人员能在凤城投资置业，还是一个很大的未知数。
开发量巨大供求失衡
那么海阳凤城的房地产市场总体走势如何？目前记者手头上尚未有准确的统计数据，但记者一路走来，看到凤城及周边区域内，总共约有20个以上的房地产项目正在建设中，估计总开发量在200万平方米以上。
与巨大的开发量形成鲜明对照的是，在海阳凤城旅游度假区，看不到青岛这样的到处是熙熙攘攘的人流，多数售楼处虽然建得气派，但几乎可以用“冷落”来形容。记者还发现，几个售楼处为了推销自己的楼盘，竟互相贬毁，大打口水战。
目前，在海阳凤城的开发商，大多来自青岛、济南、烟台、北京、深圳、上海、福州、温州等地，但海阳房地产市场的人气如何保证？这么少的人气如何保证这么多开发商都能分一杯羹，则是一个很现实的问题。
配套不完善居住不易
人气少，自然有人气少的原因。目前海阳比较尴尬是它特殊的地理位置，夹在青岛、烟台、威海之间，仅仅是个城市通道而已，距离周边城市烟台、威海、青岛等地车程都在一小时多以上，缺乏聚客效应，不能让人停留下来。
从地理位置来说，虽然海阳凤城楼盘是距青岛市比较近的一个外地楼市，但目前，市政生活配套设施的不完善是其最明显的弱点之一。如果一个区域没有方便的交通，没有完善的生活配套设施，那就丧失了现代居家生活的基本条件。正如购房者张先生所说，“连买菜都需要开车的生活注定不是舒适的生活。”一些购房者对凤城旅游度假区目前缺乏完善的教育设施、医疗设施、休闲娱乐设施和饮食购物设施等等表示了自己的看法。他们认为，如果附近没有好的学校，子女的就学问题很难解决；没有完备的医疗设施，身体健康也难以保证；没有现代休闲娱乐设施，日子一定是单调乏味；没有饮食购物摊点，基本生活都将成为问题。
对于青岛地区的购房者而言，尽管海阳楼盘比银滩近一点，但是还没有近到让我们随意来回的地步。即使以后海阳到青岛的高速公路开通，过路费、油费和交通时间成本都是购房者不得不考虑的现实问题。
可以这么说，想在海阳凤城居住，目前并不容易。只有期待周边的规划配套进一步完善和人气的逐渐提升。
投资价值尚有待检验
目前有愿意在海阳购房的，大多是以投资升值为主要目的的炒房者。就是那些以休闲度假为主要目的的普通购房者中，也肯定抱有投资升值的心理期待。
但是，不久前国家出台的房地产新政规定，从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这一宏观调控政策，直接影响了房地产投资市场，使得炒房者的利润空间变小甚至无利可图。
因此，凤城旅游度假区的房地产市场到底具备多大投资价值，尚待市场检验。仅凭借万米金沙滩的海滨旅游，大量开发高档酒店、别墅、洋房、公寓，形成了庞大的市场供应，短时间内恐难以消化。而且，和乳山银滩类似，凤城的金沙滩房地产市场主要是由异地置业者来消化的，当地人自住需求很弱，整个市场的支撑力非常有限。
另外，房屋竣工后的验收、交房以及能否出租、转售等一系列问题，也是异地置业者需要关心的问题。据业内人士分析，目前海阳的房地产开发刚刚起步，以后一直延续的市场放量新房完全可以满足市场需要，因此即使楼市升值，二手房转让也将有不小难度。
海阳楼市会不会步乳山的覆辙？我们不妨拭目以待。
