御墅临枫一声降价激起千层浪 是个案调整还是拐点初现?
如果“1858元／平方米事件”发生在两三年前即墨楼市的大好时期，人们多会略带惊异一笑而过；如果它发生在一个不怎么知名的开发商、默默无闻的地产项目上，也不会引起这么多关注。但在这样一个市场因为宏观调控而胶着的时期，御墅临枫又是一个有着辉煌市场成绩，无论是开发规模，还是市场造势能力都非常可观的项目，发生在它身上的“降价”自然让人联想翩翩：这是单纯的个案调整还是即墨乃至青岛楼市的分水岭？
本专题撰稿／本报记者 魏建华
新政重压之下 降价聚集人气
对于御墅临枫事件，业内比较一致的看法是，前四期进展顺利的御墅临枫在第五期开发时，因为新政而承受了比较大的压力，借“降价”聚集人气，为自身解压。御墅临枫这次价格调整是如何操作的，其聚集人气的努力是否有所作为？
平淡楼市 降价聚人气
8月底，御墅临枫五期“改型降价”计划正式对外公布。活动分三期举行，每期推出600套房子。第一周参与活动者，可享受89折优惠，即广告上打出的———1858元／平方米。御墅临枫这次活动是“降中有升”：“每周必定上调 1％”。降价的同时，御墅临枫五期的户型也做了全面调整，由原来的平均户型面积120平方米以上调到了现在的80平方米左右。低单价加上小户型，算是杀向市场的组合拳。
那么，御墅临枫的这次“改型降价”效果如何？9月14日，记者在该楼盘售楼处看到，十几位购房者牺牲了午饭时间在选房，一辆青岛开来的直通车停在售楼处旁边。一位购房者说，大家对这个价位的房子还是有想法的，这一车拉来了 40多人，其他人都吃饭去了。而据开发商介绍，活动开始两周，首期推出的 600套房子就卖出了260多套。
一声降价 激起千层浪
御墅临枫的这次价格调整方案出台后，市场各方的反应还是比较强烈的。一位在即墨代理楼盘项目的业内人士告诉记者，这个活动刚推出时，不少前期购买御墅临枫项目的客户找到开发商，要求退钱。御墅临枫销售人员也告诉记者，活动开始时，此类的电话比较多。据了解，即墨当地一些同档次在售项目因为御墅临枫事件，销售量与客户到访量都受到影响。一位在售楼盘销售人员就告诉记者，御墅临枫的消息出来后，他们在青岛组织的看房车就拉不满人了。但在价格上，即墨并没有出现价格跟风现象，大多数当地项目的开发商都持观望态度，也有部分开发商悄悄把暗降的门槛降低。
差异设置 安抚老业主
当然，对于各界的反应，御墅临枫方面还是有所准备，特别是在安抚老客户方面，御墅临枫的办法是差异化设置。开发商介绍说，御墅临枫五期单独取名高乐花园，其与御墅临枫共享小区景观，但与前四期有了一墙之隔，在配套设施和建材上，前后的差距也比较明显，五期项目中，24小时热水没有了，美国进口的楼层隔音层没有了，一分价钱一分货，了解了这些，前期客户的“怨气”也少了许多。
有资金才有发言权
御墅临枫的降价在短期内制造了足够的市场噱头，但其在享受价格调整带来的销售旺势的同时，也承受了来自各方的压力。那么作为此次事件的策划者，高乐花园置业有限公司的上级公司———安泰信集团的初衷又是什么呢？记者就此与安泰信集团副总裁袁波进行了对话。
记者：御墅临枫推出这次价格调整出于什么考虑？
袁波：一是公司对资金的需求，二是消费者对低总价住房的需求。高乐花园正处于高速发展期和转型期，需要大笔资金。要把房子变票子，就要考虑消费者的需求。以前即墨的项目包括御墅临枫主要是靠青岛市区及外地客户支撑，但新政后这些客户少了，我们就要从即墨客户的需求下手。低单价，低总价，这就是他们需要的。今年我们在两个小项目上做了价格试验，即低价开盘，结果都是快速清盘，一算利润率也不低。
记者：新政给持有土地的开发商带来不小压力。在外地，很多开发商选择卖地或合作，御墅临枫为什么选择降价？不怕招来同行的骂声？
袁波：以前是“有地的是大爷”，现在是“有钱的是大爷”。最近，也有不少开发商来找我们，希望把地卖给我们或寻求合作，其中不乏好机会，而且利润空间很大。有资金才能抓住这些机会，所以我们选择降价，提高资金回笼速度。至于同行的看法，我们很淡然，当年我们卖高价时，有人骂我们，这次我们便宜卖，还有人骂，很正常。
记者：为何设置“每周铁定上调1％”，会不会给自己带来销售压力？
袁波：消费者是买涨不买跌的，市场目前价格滞涨，我们就造一个低“水位”来给自己涨价，先买房子先得益。项目后期可能销售速度会放缓，但那时大部分房子已经出手了。而且这样拉升上来的价格并不比原来的低，其他开发商也就不用再骂我们了。
记者：你认为这个行为会给市场带来什么冲击，会有其他开发商跟进吗？
袁波：对竞争对手肯定是有冲击的，但对整个市场应该是件好事情。大家都僵在那里，市场就是一潭死水。我不认为其他开发商会跟进，但新盘定价时大家可能会谨慎，回到“低开高走”的老路上来。
□观点：是个案调整还是拐点初现
御墅临枫的价格调整，在一路看涨至今未跌的青岛房地产市场引起了轰动，消息公开几个周来，它已成为购房者、业内人士及相关学者的公共谈资。大家最关注的莫过于它究竟只是个案调整，还是会成为即墨楼市甚至是青岛楼市价格的分水岭？现在就让我们来听听专家们的观点吧。
龙江工作室总经理龙江：御墅临枫调价是一种企业个体的扫盘手法。一般来说，房地产项目扫盘有两种方式：形势好，就抬一下价；形势不好，就走低或走平。御墅临枫的行为恰好也说明宏观调控对楼市的影响以及开发商目前正在承受的压力，由捂盘到跑盘，从个案操作技巧上看，也是开发商运营技巧的提高。
从影响上看，御墅临枫五期的价格调整肯定会对周边楼盘有一定冲击力，1700多套房子，对目前购买力不强的即墨城西北部区域，应该是一个不小的量。但应该看到，御墅临枫的市场行为其影响力应该还有一定局限性，可能对周边盘的影响比较大，但跳出即墨板块，尤其是对青岛市区市场的影响有限。市区市场目前还有非常强的购买力支撑，还处于求大于供的局面，大家对楼市的期待更多是落实在小户型和政策性住房上。
在即墨代理多个楼盘项目的某地产代理公司负责人：御墅临枫价格调整，实际上对即墨市区中心区域的楼盘影响并不大。对即墨人而言，其对区域的看待和青岛市区人有所不同，隔一条街便觉得隔了很远，而御墅临枫的位置较偏北。而且御墅临枫五期——高乐花园在价格调整的同时，也调整了配置，这都让其目标客户局限于一次置业的普通购房者，而即墨市中心区域的项目则更多面对以换房为目的的二次置业者，相对而言，后者更有购买力。所以从目前的市场情况看，御墅临枫的价格调整更多的是挖掘了原先买不起房的一次置业者，而即墨市中心区域的项目销售与御墅临枫调价前区别不大。
鑫江置业副总经理马建平：御墅临枫的调价只是个别现象，由于宏观调控的作用，市场已经告别了普涨，不同区域不同项目自身的特点更加明显，大家也会选择不同的操盘手法来促进项目销售。从这个意义上看，御墅临枫的价格调整是一个手段。换个角度，即墨的市场情况有自己的特点，城阳乃至青岛市区同样有自己的特点，所以没有必要把御墅临枫事件的影响放大到整个青岛楼市。
颐荣置业董事长刘伟：御墅临枫的价格调整其实是和降配置联系在一起的，是一种市场策略，并不是纯粹意义的降价。这种策略可能让企业在一定时期内提高销售速度，但对于企业的长远发展而言，也有一些不利影响，比如房子应该越盖越好，但御墅临枫的五期却减了配置，对于前期购买本项目的客户也不太公平。至于御墅临枫降价的影响，它对即墨局部市场会有影响，但对其他区域影响不大。
青岛市社科院城市所所长郭先登：御墅临枫现象透露了几个信号。第一个信号是，将成本和利润控制好了，房价也是可以降的；第二，地产开发更加有序，告别暴利时代是可以预期的；第三，宏观调控让地产商学会按市场规律办事，房价可以涨，也可以跌，但这种价格变化必须合理；第四，宏观调控正在见效，在空置率居高不下，购买力略有不足的郊区市场，房价应该步入一个更合理的发展轨道。
半岛都市报 记者 魏建华
新政重压之下 降价聚集人气
对于御墅临枫事件，业内比较一致的看法是，前四期进展顺利的御墅临枫在第五期开发时，因为新政而承受了比较大的压力，借“降价”聚集人气，为自身解压。御墅临枫这次价格调整是如何操作的，其聚集人气的努力是否有所作为？
平淡楼市 降价聚人气
8月底，御墅临枫五期“改型降价”计划正式对外公布。活动分三期举行，每期推出600套房子。第一周参与活动者，可享受89折优惠，即广告上打出的———1858元／平方米。御墅临枫这次活动是“降中有升”：“每周必定上调 1％”。降价的同时，御墅临枫五期的户型也做了全面调整，由原来的平均户型面积120平方米以上调到了现在的80平方米左右。低单价加上小户型，算是杀向市场的组合拳。
那么，御墅临枫的这次“改型降价”效果如何？9月14日，记者在该楼盘售楼处看到，十几位购房者牺牲了午饭时间在选房，一辆青岛开来的直通车停在售楼处旁边。一位购房者说，大家对这个价位的房子还是有想法的，这一车拉来了 40多人，其他人都吃饭去了。而据开发商介绍，活动开始两周，首期推出的 600套房子就卖出了260多套。
一声降价 激起千层浪
御墅临枫的这次价格调整方案出台后，市场各方的反应还是比较强烈的。一位在即墨代理楼盘项目的业内人士告诉记者，这个活动刚推出时，不少前期购买御墅临枫项目的客户找到开发商，要求退钱。御墅临枫销售人员也告诉记者，活动开始时，此类的电话比较多。据了解，即墨当地一些同档次在售项目因为御墅临枫事件，销售量与客户到访量都受到影响。一位在售楼盘销售人员就告诉记者，御墅临枫的消息出来后，他们在青岛组织的看房车就拉不满人了。但在价格上，即墨并没有出现价格跟风现象，大多数当地项目的开发商都持观望态度，也有部分开发商悄悄把暗降的门槛降低。
差异设置 安抚老业主
当然，对于各界的反应，御墅临枫方面还是有所准备，特别是在安抚老客户方面，御墅临枫的办法是差异化设置。开发商介绍说，御墅临枫五期单独取名高乐花园，其与御墅临枫共享小区景观，但与前四期有了一墙之隔，在配套设施和建材上，前后的差距也比较明显，五期项目中，24小时热水没有了，美国进口的楼层隔音层没有了，一分价钱一分货，了解了这些，前期客户的“怨气”也少了许多。
有资金才有发言权
御墅临枫的降价在短期内制造了足够的市场噱头，但其在享受价格调整带来的销售旺势的同时，也承受了来自各方的压力。那么作为此次事件的策划者，高乐花园置业有限公司的上级公司———安泰信集团的初衷又是什么呢？记者就此与安泰信集团副总裁袁波进行了对话。
记者：御墅临枫推出这次价格调整出于什么考虑？
袁波：一是公司对资金的需求，二是消费者对低总价住房的需求。高乐花园正处于高速发展期和转型期，需要大笔资金。要把房子变票子，就要考虑消费者的需求。以前即墨的项目包括御墅临枫主要是靠青岛市区及外地客户支撑，但新政后这些客户少了，我们就要从即墨客户的需求下手。低单价，低总价，这就是他们需要的。今年我们在两个小项目上做了价格试验，即低价开盘，结果都是快速清盘，一算利润率也不低。
记者：新政给持有土地的开发商带来不小压力。在外地，很多开发商选择卖地或合作，御墅临枫为什么选择降价？不怕招来同行的骂声？
袁波：以前是“有地的是大爷”，现在是“有钱的是大爷”。最近，也有不少开发商来找我们，希望把地卖给我们或寻求合作，其中不乏好机会，而且利润空间很大。有资金才能抓住这些机会，所以我们选择降价，提高资金回笼速度。至于同行的看法，我们很淡然，当年我们卖高价时，有人骂我们，这次我们便宜卖，还有人骂，很正常。
记者：为何设置“每周铁定上调1％”，会不会给自己带来销售压力？
袁波：消费者是买涨不买跌的，市场目前价格滞涨，我们就造一个低“水位”来给自己涨价，先买房子先得益。项目后期可能销售速度会放缓，但那时大部分房子已经出手了。而且这样拉升上来的价格并不比原来的低，其他开发商也就不用再骂我们了。
记者：你认为这个行为会给市场带来什么冲击，会有其他开发商跟进吗？
袁波：对竞争对手肯定是有冲击的，但对整个市场应该是件好事情。大家都僵在那里，市场就是一潭死水。我不认为其他开发商会跟进，但新盘定价时大家可能会谨慎，回到“低开高走”的老路上来。
□观点：是个案调整还是拐点初现
御墅临枫的价格调整，在一路看涨至今未跌的青岛房地产市场引起了轰动，消息公开几个周来，它已成为购房者、业内人士及相关学者的公共谈资。大家最关注的莫过于它究竟只是个案调整，还是会成为即墨楼市甚至是青岛楼市价格的分水岭？现在就让我们来听听专家们的观点吧。
龙江工作室总经理龙江：御墅临枫调价是一种企业个体的扫盘手法。一般来说，房地产项目扫盘有两种方式：形势好，就抬一下价；形势不好，就走低或走平。御墅临枫的行为恰好也说明宏观调控对楼市的影响以及开发商目前正在承受的压力，由捂盘到跑盘，从个案操作技巧上看，也是开发商运营技巧的提高。
从影响上看，御墅临枫五期的价格调整肯定会对周边楼盘有一定冲击力，1700多套房子，对目前购买力不强的即墨城西北部区域，应该是一个不小的量。但应该看到，御墅临枫的市场行为其影响力应该还有一定局限性，可能对周边盘的影响比较大，但跳出即墨板块，尤其是对青岛市区市场的影响有限。市区市场目前还有非常强的购买力支撑，还处于求大于供的局面，大家对楼市的期待更多是落实在小户型和政策性住房上。
在即墨代理多个楼盘项目的某地产代理公司负责人：御墅临枫价格调整，实际上对即墨市区中心区域的楼盘影响并不大。对即墨人而言，其对区域的看待和青岛市区人有所不同，隔一条街便觉得隔了很远，而御墅临枫的位置较偏北。而且御墅临枫五期——高乐花园在价格调整的同时，也调整了配置，这都让其目标客户局限于一次置业的普通购房者，而即墨市中心区域的项目则更多面对以换房为目的的二次置业者，相对而言，后者更有购买力。所以从目前的市场情况看，御墅临枫的价格调整更多的是挖掘了原先买不起房的一次置业者，而即墨市中心区域的项目销售与御墅临枫调价前区别不大。
鑫江置业副总经理马建平：御墅临枫的调价只是个别现象，由于宏观调控的作用，市场已经告别了普涨，不同区域不同项目自身的特点更加明显，大家也会选择不同的操盘手法来促进项目销售。从这个意义上看，御墅临枫的价格调整是一个手段。换个角度，即墨的市场情况有自己的特点，城阳乃至青岛市区同样有自己的特点，所以没有必要把御墅临枫事件的影响放大到整个青岛楼市。
颐荣置业董事长刘伟：御墅临枫的价格调整其实是和降配置联系在一起的，是一种市场策略，并不是纯粹意义的降价。这种策略可能让企业在一定时期内提高销售速度，但对于企业的长远发展而言，也有一些不利影响，比如房子应该越盖越好，但御墅临枫的五期却减了配置，对于前期购买本项目的客户也不太公平。至于御墅临枫降价的影响，它对即墨局部市场会有影响，但对其他区域影响不大。
青岛市社科院城市所所长郭先登：御墅临枫现象透露了几个信号。第一个信号是，将成本和利润控制好了，房价也是可以降的；第二，地产开发更加有序，告别暴利时代是可以预期的；第三，宏观调控让地产商学会按市场规律办事，房价可以涨，也可以跌，但这种价格变化必须合理；第四，宏观调控正在见效，在空置率居高不下，购买力略有不足的郊区市场，房价应该步入一个更合理的发展轨道。
半岛都市报 记者 魏建华
