房产调控政策不断出台，投资者如何巧算抛盘时间
2006年的房地产市场可谓是风云迭起，一系列旨在抑制投资、稳定房价的政策重磅出击，给房地产各级市场带来很大影响。其中，营业税、个税的征收给二手房买卖交易双方影响最大。按照目前交易潜规则，卖方税费均由买方支付。而对于二手商品房来说，由于成色新、房屋品质高等特点而备受投资者青睐，但此部分房屋在交易过程中有80%左右属营业税和个税征收范围内，再加之目前利率已进入市场化时代，未来还有加息的可能，这些都使得有意投资的消费者变得犹豫不决，进行长线投资固然可降低风险，但不利于资金回笼，如果进行短线投资呢又不知道何时抛盘才能做到收支平衡。为此，北京中原三级市场部研究人士以一个具体实例，来详细介绍一下购二手商品房抛盘时间的确定。
李先生拟定于近日在南三环购得一套二手商品房，建筑年代为2003年，建筑面积为70平米，房屋总价为50万元，该套房屋属于两税即营业税和个税征收范围内。该套房屋物业费为1.6元/平米/月，供暖费为19元/平米/年。
对于此套房屋，李先生可有两种方案，一是全款购买，二是贷款购买。
一、全款购买
假设1、未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担，2、假设未来租金收入不变
3、表中a为投资期内房价总共上涨幅度
序号购房收支明细金额（单位：元）
1李先生购房支出费用契税：500000×1.5%7500
2印花税：2×500000×0.05%500
3营业税（转嫁来的）：500000×5.5%27500
4个税（转嫁来的）：500000×1%5000
5全款总房款：500000元500000
6装修费：暂按5万元计50000
7 1-6项合计590500
8可变 支出年物业费：1.6元/平米/月×70×121344
9年供暖费：19元/平米/年×701330
10年收入年租金：1600元/月×11月17600
投资收支平衡公式（7）+（8）×n+（9）×n－（10）×n＝500000×（1+a） 其中，n为投资年限，a为投资年限内房价总共上涨幅度
投资2年将数据代入计算可知：a=12.1%
投资3年将数据代入计算可知：a=9.1%
投资4年将数据代入计算可知：a=6.2%
投资5年将数据代入计算可知：a=3.2%
投资6年将数据代入计算可知：a=0.2%
（以上数据由北京中原三级市场部提供，供参考）
通过上面图表数据分析可知：
1、对于全款购房投资来说，要想达到收支平衡压力并不太大。随着投资年限的增长，此种压力呈现直线减弱状态。其中，2年房价涨幅总共达到12.1%，就可达到收支平衡；而6年房价总涨幅仅需达到0.2%就可达到收支平衡。
但有以下几点需要注意：
1、全款投资需要冻解资金较多，对消费者承受能力要求较高；
2、需要将风险考虑在内。国家调控政策不断出台，旨在进一步稳定房价，因此，未来房价将会处于稳步上升状，增幅不会太高，这也就决定投资者的收益将会受到一定影响。
3、为了规避风险建议进行长线投资。
二、贷款购买
同样是上例，首付10万元，贷款40万元，以15年为还款期，采取等额本息方法，月还款为3335.36元/月。
假设1、未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担，2、假设未来租金收入不变
3、表中a为投资期内房价总共上涨幅度
序号购房收支明细金额（单位：元）
1李先生购房支出费用契税：500000×1.5%7500
2印花税：2×500000×0.05%500
3营业税（转嫁来的）：500000×5.5%27500
4个税（转嫁来的）：500000×1%5000
5首付：100000元100000
6装修费：暂按5万元计50000
7 1-6项合计190500
8月供月供：3335.36元3335.36
9可变 支出年物业费：1.6元/平米/月×70×121344
10年供暖费：19元/平米/年×701330
11年收入年租金：1600元/月×11月17600
投资收支平衡公式（7）+（8）×12×n+（9）×n+（10）×n＝500000×（1+a）+(11) ×n－银行剩余本金 其中，n为投资年限，a为投资年限内房价总共上涨幅度
投资2年将数据代入计算可知：a=21% 即年涨幅在11%左右就可持平
投资3年将数据代入计算可知：a=22.2% 即年涨幅在7.4%左右就可持平
投资4年将数据代入计算可知：a=23.1% 即年涨幅在5.8%左右就可持平
投资5年将数据代入计算可知：a=23.7% 即年涨幅在4.7%左右就可持平
投资6年将数据代入计算可知：a=24.2% 即年涨幅在4.03%左右就可持平
投资7年将数据代入计算可知：a=24.3% 即年涨幅在3.5%左右就可持平
投资8年将数据代入计算可知：a=24.2% 即年涨幅在3%左右就可持平
投资9年将数据代入计算可知：a=23.7% 即年涨幅在2.6%左右就可持平
投资10年将数据代入计算可知：a=22.9% 即年涨幅在2.3%左右就可持平
（以上数据由北京中原三级市场部提供，供参考）
通过上面图表中数据分析可知：
1、对于贷款购房投资来说，随着投资年限的增长，投资年限内总共房价上涨的幅度小抛物线状，有升有降，2年内房价总涨幅在21%，
随后一直升至7年内房价总涨幅为24.3%，而后有所下降， 8年内房价总涨幅为24.2%，至10年时房价总涨幅为22.9%。
2、从投资期限内房价年增长幅度来说，随着投资年限的增长，要想达到收支平衡所需要的房价上涨幅度越低，投资2年需每年房价涨幅为11%左右，投资5年需每年房价涨幅为4.7%，而到投资10年则仅需每年房价上涨2.3%就可达到收支平衡。
因此，北京中原三级市场部建议，有意贷款投资购房的消费者，应注意以下几点：
1、从规避风险角度考虑，尽可能地选择长线投资；
2、上述计算并未考虑未来加息可能导致成本支出的增加以及目前市场上租金价格较为稳定等可变因素的制约其收益率的提高。实际投资过程中消费者应将上述因素考虑在内，才能做到投资胸有成竹。
3、消费者在选择抛盘时间时，不妨参考一下上述达到赢亏平衡点时的所需的房价涨幅，根据市场实际情况来决定是否可以抛售。
综上所述，北京中原三级市场部研究人士为您总结了在全款和贷款两种情况下，如何来估算抛盘时间，希望能给要购房投资的消费者起到一定指导作用，做到心中有数。
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对于此套房屋，李先生可有两种方案，一是全款购买，二是贷款购买。
一、全款购买
假设1、未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担，2、假设未来租金收入不变
3、表中a为投资期内房价总共上涨幅度
序号购房收支明细金额（单位：元）
1李先生购房支出费用契税：500000×1.5%7500
2印花税：2×500000×0.05%500
3营业税（转嫁来的）：500000×5.5%27500
4个税（转嫁来的）：500000×1%5000
5全款总房款：500000元500000
6装修费：暂按5万元计50000
7 1-6项合计590500
8可变 支出年物业费：1.6元/平米/月×70×121344
9年供暖费：19元/平米/年×701330
10年收入年租金：1600元/月×11月17600
投资收支平衡公式（7）+（8）×n+（9）×n－（10）×n＝500000×（1+a） 其中，n为投资年限，a为投资年限内房价总共上涨幅度
投资2年将数据代入计算可知：a=12.1%
投资3年将数据代入计算可知：a=9.1%
投资4年将数据代入计算可知：a=6.2%
投资5年将数据代入计算可知：a=3.2%
投资6年将数据代入计算可知：a=0.2%
（以上数据由北京中原三级市场部提供，供参考）
通过上面图表数据分析可知：
1、对于全款购房投资来说，要想达到收支平衡压力并不太大。随着投资年限的增长，此种压力呈现直线减弱状态。其中，2年房价涨幅总共达到12.1%，就可达到收支平衡；而6年房价总涨幅仅需达到0.2%就可达到收支平衡。
但有以下几点需要注意：
1、全款投资需要冻解资金较多，对消费者承受能力要求较高；
2、需要将风险考虑在内。国家调控政策不断出台，旨在进一步稳定房价，因此，未来房价将会处于稳步上升状，增幅不会太高，这也就决定投资者的收益将会受到一定影响。
3、为了规避风险建议进行长线投资。
二、贷款购买
同样是上例，首付10万元，贷款40万元，以15年为还款期，采取等额本息方法，月还款为3335.36元/月。
假设1、未来李先生出售房屋时所交费用均由买方负担，2、假设未来租金收入不变
3、表中a为投资期内房价总共上涨幅度
序号购房收支明细金额（单位：元）
1李先生购房支出费用契税：500000×1.5%7500
2印花税：2×500000×0.05%500
3营业税（转嫁来的）：500000×5.5%27500
4个税（转嫁来的）：500000×1%5000
5首付：100000元100000
6装修费：暂按5万元计50000
7 1-6项合计190500
8月供月供：3335.36元3335.36
9可变 支出年物业费：1.6元/平米/月×70×121344
10年供暖费：19元/平米/年×701330
11年收入年租金：1600元/月×11月17600
投资收支平衡公式（7）+（8）×12×n+（9）×n+（10）×n＝500000×（1+a）+(11) ×n－银行剩余本金 其中，n为投资年限，a为投资年限内房价总共上涨幅度
投资2年将数据代入计算可知：a=21% 即年涨幅在11%左右就可持平
投资3年将数据代入计算可知：a=22.2% 即年涨幅在7.4%左右就可持平
投资4年将数据代入计算可知：a=23.1% 即年涨幅在5.8%左右就可持平
投资5年将数据代入计算可知：a=23.7% 即年涨幅在4.7%左右就可持平
投资6年将数据代入计算可知：a=24.2% 即年涨幅在4.03%左右就可持平
投资7年将数据代入计算可知：a=24.3% 即年涨幅在3.5%左右就可持平
投资8年将数据代入计算可知：a=24.2% 即年涨幅在3%左右就可持平
投资9年将数据代入计算可知：a=23.7% 即年涨幅在2.6%左右就可持平
投资10年将数据代入计算可知：a=22.9% 即年涨幅在2.3%左右就可持平
（以上数据由北京中原三级市场部提供，供参考）
通过上面图表中数据分析可知：
1、对于贷款购房投资来说，随着投资年限的增长，投资年限内总共房价上涨的幅度小抛物线状，有升有降，2年内房价总涨幅在21%，
随后一直升至7年内房价总涨幅为24.3%，而后有所下降， 8年内房价总涨幅为24.2%，至10年时房价总涨幅为22.9%。 2、从投资期限内房价年增长幅度来说，随着投资年限的增长，要想达到收支平衡所需要的房价上涨幅度越低，投资2年需每年房价涨幅为11%左右，投资5年需每年房价涨幅为4.7%，而到投资10年则仅需每年房价上涨2.3%就可达到收支平衡。
因此，北京中原三级市场部建议，有意贷款投资购房的消费者，应注意以下几点：
1、从规避风险角度考虑，尽可能地选择长线投资；
2、上述计算并未考虑未来加息可能导致成本支出的增加以及目前市场上租金价格较为稳定等可变因素的制约其收益率的提高。实际投资过程中消费者应将上述因素考虑在内，才能做到投资胸有成竹。
3、消费者在选择抛盘时间时，不妨参考一下上述达到赢亏平衡点时的所需的房价涨幅，根据市场实际情况来决定是否可以抛售。
综上所述，北京中原三级市场部研究人士为您总结了在全款和贷款两种情况下，如何来估算抛盘时间，希望能给要购房投资的消费者起到一定指导作用，做到心中有数。
焦点房地产网
