万科进军青岛房地产 万科集团董事长王石访谈录
“建筑面积达40万的万科魅力之城，选址城阳，如何看待其中的风险？”记者直接表露了疑虑。
“你们更应该对青岛，对城阳有信心啊”，王石再次笑着面对在座的青岛媒体，轻松的气氛感染了所有人。
19日下午，王石的媒体见面会选在香格里拉大饭店一间小会议室。
万科逆市扩张
战略性进入青岛
19日上午，王石参加了城阳万科魅力之城的奠基仪式。
“非常满意”，这是王石对万科首个青岛项目的初步印象。
今年6月，国家对房地产市场进行第二轮宏观调控，各地发展商一片迷茫，万科乘势连续在厦门、福州、武汉、天津低价拿地，并大举进入杭州、长沙、青岛。
王石承认，宏观调控减少了万科进入各地的阻力。
万科如何防范风险，王石认为有两点：一是专业化，专注做住宅。二是地域上的集中，资源的集中，只专注于长三角、珠三角、环渤海区域。万科来青岛是战略进入而不是随机进入，是一个城市群带的展开。
小户型是必然趋势
“我想谈谈对调控的看法”，本以为宏观调控是个敏感的话题，却被王石主动引入。
众所周知，调控有两个因素，一个是房价的持续上升，一个是中低收入人群买不起房子，这是调控的大背景。
“住房小型化这是必然趋势，我们先不要说90、70（90平方米以下户型占70％）是不是合理，这不是要害，要害是政策背后的逻辑在什么地方，”王石说。
七年前，万科对中国十大城市房地产消费进行调查，结论是中国城市住宅超前消费，所谓超前消费就是住宅面积过大。分析西方发达国家二战之后住宅发展所走的路程，也是从解决基本住宅问题开始，住宅平均面积越来越大。随着GDP继续增长，住宅面积反而减少了。
为什么会这样？
王石分析，一个原因是从追求量到追求质的变化；第二是家庭人口结构的变化，以家庭为单位的平均人口越来越少，中国也会遵循这些规律。
现在深圳每户平均人数是1.9，也就是每户平均两个人不到。去年,万科对三个城市房地产调查的报告显示，广州90平方米以下占50％，就是占了一半。上海90平方米以下占32％，北京占30％。
我们会发现，最先发展商品经济的地区，住宅小型化程度高。
因此说小型化是一种趋势，万科很早就在着手做小户型。
大家学习万科
万科学习帕尔迪
“学习万科好榜样”，是万通集团董事局主席冯仑在2003年公司新年献词所用的题目。万科——中国房地产业的领跑者，众多房地产企业赶超的目标。
大家学习万科，万科学习谁？
“帕尔迪”，王石说。
2003年，万科提出以美国最优秀的房地产开发公司之一——帕尔迪房屋公司作为标杆企业，这是一家连续50多年营利的上市公司，跨越美国20多个州，专做住宅，这与万科有许多相似之处，帕尔迪的净资产回报率长期在16％-18%。
这么多年，万科的净资产回报率一直在10%-11%之间徘徊；2004年有所突破，达到13%；2005年是16%。
学习帕尔迪一方面是提高资金的运用效率。另一方面，给万科启发更大的是如何以消费者为中心。
王石说，虽然我们做客户服务，但实际上我们仍以产品开发为前导，开发高、中、低档住宅，这些是从产品角度来考虑的。
而帕尔迪是以消费者为中心，通过为客户创造价值，实现客户终身锁定。所谓终身锁定是指一个人从大学毕业后租房、第一次置业、第二次置业乃至老年公寓，帕尔迪都为你提供。这是完全的以消费者为中心,是动态的。客户在选择时，也会有路径依赖。
学习帕尔迪，使万科的产品线产生很大的变化，针对客户群体的年龄在不断地延长。
谈谈拍广告的感受
王石是个传奇。
33岁来到深圳，20余年间，坚持简单、规范、透明的管理文化，恪守商业规则，将万科发展成跨区域的房地产企业。
了解万科产品的人，更想了解王石。
管理企业、国外考察、参加公益活动、登山，王石是如何来安排时间的。王石自言有三个三分之一，三分之一的时间在国内，三分之一的时间在国外，三分之一的时间在山里（登山）。
采访接近尾声，话题转而轻松，不是登山，而是拍广告。
说起第一次拍摄摩托罗拉广告的原因，王石承认是出于好奇，希望感受一下。
“当一个现实中的企业家和在广告中扮演一个企业家是两回事”，当演员的不容易，王石深有体会。
身为万科的董事长，王石对广告的选择有非常严格的尺度。另外，作为“业余演员”，王石有一个要求，广告里不能有表演的成分。
王石掌控万科大局，研究公司战略，专注的并非一城一地。城阳万科魅力之城的走向，在王石这里找不到准确的答案，但了解万科的战略，王石的胸怀，无疑有助于对城阳万科魅力之城多一份信心。
青岛日报 记者 张则涛
